Zakon o posredovanju u prometu nekretnina: skup u Puli

Autor: Aljoša Vučetić, predsjednik Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina ŽK Pula

U HGK – Županijskoj komori Pula 26. listopada 2026. održan je okrugli stol „Predstavljanje Zakona o posredovanju u prometu nekretnina”. Skup su organizirali HGK Županijska komora Pula i Ministarstvo gospodarstva, a Sanja Popović iz Ministarstva gospodarstva predstavila je zakonske odredbe s naglaskom na njihovu primjenu u svakodnevnom radu posrednika. Službena najava HGK.

Ugodno me iznenadio velik odaziv. Puna dvorana i brojna pitanja agenata pokazali su interes za aktivno sudjelovanje, razmjenu iskustava i unapređenje struke. Rasprava je otvorila konkretne nedoumice koje utječu na rad agencija, ali i na iskustvo kupaca i prodavatelja.

Profesionalni standardi i uvjeti poslovanja

U izlaganju su obrađeni status agenata, njihova povezanost s posrednicima, registracija, osiguranje odgovornosti i uvjet dobrog ugleda. Razgovaralo se i o poslovanju podružnica, suradnji agencija te razlikovanju uređene poslovne suradnje od neprimjerenih oblika angažiranja agenata.

Jedno od pitanja odnosilo se na agenciju koja ostane bez jedinog zaposlenog agenta, dok je vlasnik zaposlen kod drugog poslodavca. Sudionici su upozorili na praktične posljedice takve situacije, uključujući troškove koji nastavljaju teći tijekom prekida rada.

Takvi primjeri pokazuju zašto je uz poznavanje propisa važno imati razumljive upute o postupanju u konkretnim okolnostima.

Jasni ugovori, cjenici i posredničke naknade

Najviše rasprave izazvali su ugovaranje usluge, odnos cjenika i konkretno dogovorene naknade te poslovanje kada uslugu naručuju obje strane.

Za kupca i prodavatelja ključno je razumjeti tko ih zastupa, što je obuhvaćeno uslugom i koju obvezu plaćanja preuzimaju. Agenti su opisali situacije u kojima klijente zbunjuje razlika između iznosa navedenog u cjeniku i naknade ugovorene za pojedini posao.

U raspravi su korišteni različiti postoci kao primjeri pregovora i ugovaranja. Oni nisu predstavljali zajednički dogovor struke o cijeni usluge.

Obrađene su i ugovorna osnova za oglašavanje nekretnine, sadržaj oglasa, opći uvjeti poslovanja te promjene cjenika. Zajednička poveznica tih tema bila je transparentnost: dokumenti i komunikacija trebaju strankama omogućiti da razumiju poslovni odnos u koji ulaze.

Razgledi, osobni podaci i uredne evidencije

Važna tema bio je položaj zainteresiranog kupca koji želi razgledati nekretninu, ali nije naručio uslugu posredovanja. U izlaganju je naglašeno razlikovanje takve osobe od kupca koji s agencijom ugovara vlastitu uslugu.

Agenti su pritom postavili pitanja o ponavljanim razgledima, procjeni ozbiljnosti interesa i zaštiti nalogodavca. Posebno se razgovaralo o trenutku pribavljanja osnovnih podataka te postupanju kada zainteresirana osoba odbija predstavljanje ili potpisivanje potvrde o razgledu.

Rasprava je obuhvatila i obvezu vođenja evidencije nerealiziranih kupoprodaja, koja od 1. srpnja 2026. mora sadržavati kompletnu dokumentaciju, kao i evidencije realiziranih ugovora. Sudionike su zanimali digitalni oblik, potrebni podaci i mogućnost zajedničkog obrasca. U vezi s potpisivanjem ugovora istaknuto je da, prema zakonu, ugovor mora biti potpisan osobno ili kvalificiranim digitalnim potpisom. Sken potpisa poslan e-poštom sam po sebi nije pravovaljan, iako sudska praksa takvim porukama i dokumentima može pridavati dokaznu težinu i određenu valjanost.

To su područja u kojima jasni postupci mogu olakšati rad agencijama i smanjiti nesporazume s klijentima. Pojedina pitanja, osobito o ranije sklopljenim ugovorima i konkretnim načinima potpisivanja, ostala su za dodatno pojašnjenje.

Ekskluziva i zaštita profesionalnog rada posrednika

Ekskluzivno posredovanje izazvalo je brojne komentare o zaštiti ulaganja u marketing, prezentaciju nekretnine, razglede i komunikaciju s potencijalnim kupcima.

Sudionici su iznijeli različite primjere: izravnu prodaju vlasnika, prodaju preko druge agencije i zaobilaženje posrednika nakon što je kupac doznao za nekretninu. Razgovaralo se i o dokazivanju posredovanja te naknadi nakon prestanka ugovora.

Ti primjeri nisu dobili jedan odgovor primjenjiv na sve situacije. Pokazali su potrebu za preciznim ugovorima, dokumentiranjem rada i jasnijim stručnim pojašnjenjima.

Agenti su upozorili i na neregistrirano posredovanje te važnost ravnopravnih uvjeta poslovanja. Istaknuli su da se takvi neregistrirani agenti koji rade na crno često ne kažnjavaju, iako svojim djelovanjem narušavaju ugled cijele struke. Stoga od nadležnih traže pojačanu kontrolu takvih subjekata, osobito zato što se u praksi najčešće kontrolira rad onih koji posluju legalno i uredno plaćaju poreze i doprinose državi. Otvoreno je i pitanje kako javnosti bolje objasniti opseg profesionalne usluge i troškove koji stoje iza nje.

Od pitanja agenata do novih stručnih aktivnosti

Na završetku rasprave sudionici su pozvani da dodatna pitanja dostave e-poštom HGK-u radi daljnje komunikacije s Ministarstvom gospodarstva. Time je ponuđen konkretan način nastavka razgovora o nedoumicama koje nisu do kraja razjašnjene.

Kao predsjednik Strukovne grupe, velik odaziv doživljavam kao poticaj da nastavimo s novim stručnim aktivnostima i edukacijama. Važno mi je da agenti sudjeluju svojim iskustvima jer upravo ona pokazuju gdje su dodatna pojašnjenja najpotrebnija.

Naš je cilj podizanje profesionalnih standarda i pravne sigurnosti na tržištu nekretnina. Jasnija pravila, odgovorno poslovanje i razumljiva komunikacija pridonose zaštiti građana, povjerenju u struku i primjerenoj zaštiti rada posrednika.