Zakon o nepremičninskem posredovanju: srečanje v Pulju

Avtor: Aljoša Vučetić, predsednik Strokovne skupine nepremičninskih posrednikov Županijske zbornice Pulj

V Županijski zbornici Pulj pri Hrvaški gospodarski zbornici (HGK) je 26. oktobra 2026 potekala okrogla miza »Predstavitev Zakona o nepremičninskem posredovanju«. Srečanje sta organizirala Županijska zbornica Pulj in Ministrstvo za gospodarstvo, Sanja Popović z ministrstva pa je predstavila zakonske določbe s poudarkom na njihovi uporabi pri vsakodnevnem delu posrednikov. Uradna napoved HGK.

Velik odziv me je prijetno presenetil. Polna dvorana in številna vprašanja nepremičninskih posrednikov so pokazali zanimanje za dejavno sodelovanje, izmenjavo izkušenj in razvoj stroke. Razprava je odprla konkretne nejasnosti, ki vplivajo na delo agencij, pa tudi na izkušnje kupcev in prodajalcev.

Strokovni standardi in pogoji poslovanja

V predstavitvi so bili obravnavani status nepremičninskih posrednikov, njihova povezanost z nepremičninskimi družbami, registracija, zavarovanje odgovornosti in pogoj dobrega ugleda. Govora je bilo tudi o poslovanju podružnic, sodelovanju med agencijami ter razlikovanju med urejenim poslovnim sodelovanjem in neustreznimi oblikami angažiranja posrednikov.

Eno od vprašanj se je nanašalo na agencijo, ki ostane brez edinega zaposlenega nepremičninskega posrednika, njen lastnik pa je zaposlen pri drugem delodajalcu. Udeleženci so opozorili na praktične posledice takšnega položaja, vključno s stroški, ki nastajajo tudi med prekinitvijo poslovanja.

Takšni primeri kažejo, zakaj so poleg poznavanja predpisov pomembna tudi razumljiva navodila za ravnanje v konkretnih okoliščinah.

Jasne pogodbe, ceniki in plačilo za posredovanje

Največ razprave so sprožili sklepanje pogodb o storitvah, razmerje med cenikom in konkretno dogovorjenim plačilom ter poslovanje v primerih, ko storitev naročita obe strani.

Za kupca in prodajalca je ključno, da razumeta, kdo ju zastopa, kaj storitev vključuje in kakšno obveznost plačila prevzemata. Posredniki so opisali primere, ko stranke bega razlika med zneskom, navedenim v ceniku, in plačilom, dogovorjenim za posamezen posel.

V razpravi so bili različni odstotki uporabljeni kot primeri pogajanj in pogodbenih dogovorov. Niso pomenili skupnega dogovora stroke o ceni storitve.

Obravnavani so bili tudi pogodbena podlaga za oglaševanje nepremičnine, vsebina oglasov, splošni pogoji poslovanja in spremembe cenikov. Skupna točka teh tem je bila preglednost: dokumenti in komunikacija morajo strankam omogočiti, da razumejo poslovno razmerje, v katero vstopajo.

Ogledi, osebni podatki in urejene evidence

Pomembna tema je bil položaj zainteresiranega kupca, ki si želi ogledati nepremičnino, vendar ni naročil storitve posredovanja. V predstavitvi je bilo poudarjeno razlikovanje med takšno osebo in kupcem, ki z agencijo sklene pogodbo za lastno storitev.

Posredniki so ob tem postavili vprašanja o ponavljajočih se ogledih, presoji resnosti zanimanja in zaščiti naročitelja. Posebej so se posvetili temu, kdaj pridobiti osnovne podatke in kako ravnati, ko se zainteresirana oseba noče predstaviti ali podpisati potrdila o ogledu.

Razprava je zajela tudi obveznost vodenja evidence nerealiziranih prodaj, ki mora od 1. julija 2026 vsebovati celotno dokumentacijo, ter evidence realiziranih pogodb. Udeležence so zanimali digitalna oblika, potrebni podatki in možnost skupnega obrazca. V zvezi s podpisovanjem pogodb je bilo poudarjeno, da mora biti pogodba po zakonu podpisana osebno ali s kvalificiranim elektronskim podpisom. Sken podpisa, poslan po elektronski pošti, sam po sebi ni pravno veljaven, čeprav lahko sodišča takšnim sporočilom in dokumentom pripišejo dokazno težo in določeno veljavnost.

Na teh področjih lahko jasni postopki agencijam olajšajo delo in zmanjšajo nesporazume s strankami. Posamezna vprašanja, zlasti glede že sklenjenih pogodb in konkretnih načinov podpisovanja, so ostala odprta za dodatna pojasnila.

Ekskluzivno posredovanje in zaščita strokovnega dela posrednikov

Ekskluzivno posredovanje je sprožilo številne komentarje o zaščiti vložkov v trženje, predstavitev nepremičnine, oglede in komunikacijo s potencialnimi kupci.

Udeleženci so navedli različne primere: neposredno prodajo lastnika, prodajo prek druge agencije in izogibanje posredniku, potem ko je kupec izvedel za nepremičnino. Govorili so tudi o dokazovanju opravljenega posredovanja in plačilu po prenehanju pogodbe.

Ti primeri niso dobili enotnega odgovora, ki bi veljal za vse položaje. Pokazali so potrebo po natančnih pogodbah, dokumentiranju dela in jasnejših strokovnih pojasnilih.

Posredniki so opozorili tudi na neregistrirano posredovanje in pomen enakih pogojev poslovanja. Poudarili so, da neregistrirani posredniki, ki delajo na črno, pogosto niso kaznovani, čeprav s svojim delovanjem škodujejo ugledu celotne stroke. Zato od pristojnih zahtevajo okrepljen nadzor nad takšnimi ponudniki, še posebej zato, ker se v praksi najpogosteje nadzira delo tistih, ki poslujejo zakonito ter državi redno plačujejo davke in prispevke. Odprli so tudi vprašanje, kako javnosti bolje pojasniti obseg strokovne storitve in stroške, ki so z njo povezani.

Od vprašanj posrednikov do novih strokovnih dejavnosti

Ob koncu razprave so bili udeleženci povabljeni, naj dodatna vprašanja po elektronski pošti pošljejo HGK za nadaljnjo komunikacijo z Ministrstvom za gospodarstvo. S tem je bila ponujena konkretna možnost za nadaljevanje pogovora o nejasnostih, ki niso bile v celoti razjasnjene.

Kot predsednik Strokovne skupine velik odziv razumem kot spodbudo, da nadaljujemo z novimi strokovnimi dejavnostmi in izobraževanji. Pomembno se mi zdi, da posredniki sodelujejo s svojimi izkušnjami, saj prav te pokažejo, kje so dodatna pojasnila najbolj potrebna.

Naš cilj je dvig strokovnih standardov in pravne varnosti na nepremičninskem trgu. Jasnejša pravila, odgovorno poslovanje in razumljiva komunikacija prispevajo k zaščiti državljanov, zaupanju v stroko in ustrezni zaščiti dela posrednikov.