Nekretnina bez priključka struje: priključak na mrežu ili off-grid sustav?

Nekretnina bez priključka struje nije razlog za odustajanje od kupnje, ali jest razlog za pažljiviju provjeru prije nego što se obvežete. Imate dvije mogućnosti: priključak na mrežu HEP ODS-a, čiji trošak ovisi o udaljenosti mreže, raspoloživoj snazi na tom dijelu mreže i potrebnoj priključnoj snazi, ili samostalni off-grid sustav sa solarnim panelima i baterijskim spremnikom. Zamka je u tome što službene uvjete priključenja od HEP-a dobivate tek u postupku građevinske dozvole, dakle kad ste zemljište već kupili. Prije kupnje može se dobiti samo neslužbena informacija o mogućnosti priključenja, i upravo nju treba zatražiti.

Zašto u Puli i okolici još ima nekretnina bez struje

Na našem području to nije rijetkost. Najčešće je riječ o starijim kamenim kućama u ruralnim dijelovima općina, o maslinicima i poljoprivrednim objektima te o zemljištima na rubu naselja gdje mreža jednostavno nikada nije izgrađena. Posebna su skupina legalizirane građevine izgrađene izvan stambenih zona, pretežito u šumama i na poljoprivrednom zemljištu. Takvih je kod nas najviše oko Peroja, Barbarige, Kavrana i Duge Uvale, i za njih priključak na mrežu često nikada nije ni bio planiran.

Kupci iz inozemstva s tim se susreću češće nego domaći, jer upravo oni traže mir, pogled i udaljenost od naselja. Ono što izgleda kao idila na fotografiji može se pretvoriti u višemjesečni postupak s HEP-om ako se ne provjeri unaprijed.

Susjed ima struju, a vi je možda nećete dobiti

Najčešća pogreška kupca je zaključak: susjed ima struju, dakle imat ću je i ja. To nije isto. Stup uz parcelu znači da mreža fizički postoji, ne znači da u njoj ima slobodne snage za novi priključak.

Imali smo klijenta kojem se to dogodilo u samom središtu Vodnjana, dakle ne na osami nego u naselju sa svih strana okruženom kućama koje struju imaju. Odgovor HEP-a bio je da na tom dijelu mreže nema dovoljno snage: trafostanica koja napaja to područje nije imala slobodnih kilovata, a rješenje je bilo izgradnja nove trase ili pojačanje trafostanice, na trošak i u roku na koji kupac ne može utjecati. Klijent je na kraju odabrao sustav s baterijama.

Kad uopće saznajete što HEP kaže

Ovdje je stvarni problem. Službene uvjete priključenja od HEP ODS-a, Elektroistra Pula, zatražiti možete tek u postupku ishođenja građevinske dozvole, uz projekt. Redoslijed u praksi izgleda ovako: kupite zemljište, platite arhitekta i projekt, krenete u građevinsku dozvolu i tek tada stigne odgovor da je mreža na tom dijelu slaba, da nema kilovata i da je potrebno izgraditi novu trasu, ili da trafostanica nema dovoljno snage. U tom trenutku zemljište je već vaše, a trošak priključka više nije pitanje pregovora o cijeni nego vašeg budžeta.

Prije kupnje službenog dokumenta nema, ali informacija ima. Od HEP-a se može dobiti neslužbena informacija ima li na tom dijelu mreže uopće mogućnosti priključenja. Ona HEP ne obvezuje, ali je dovoljna da znate ulazite li u rutinski postupak ili u problem. Za svoje klijente tu provjeru radimo mi, prije nego što se o cijeni uopće pregovara. Uz nju, rizik smanjujete i sami:

  • pogledajte gdje su najbliži stup, ormarić i trafostanica, i koliko kuća već visi na njima
  • raspitajte se kod susjeda kada su i kako dobili priključak i je li netko u blizini nedavno bio odbijen
  • arhitekt koji provjerava mogućnost gradnje u istom koraku provjerava i infrastrukturu, i to je provjera koju ne preskačete

Priključak na mrežu: od čega se sastoji trošak

Ako se nakon provjere odlučite za priključak, trošak ima tri dijela:

  • naknada za priključenje, koja se obračunava prema priključnoj snazi u kilovatima
  • trošak izgradnje samog priključka, koji raste s udaljenošću od postojeće mreže
  • trošak pojačanja mreže ili trafostanice, ako na tom dijelu nema dovoljno snage

Prvi dio je predvidiv. Druga dva nisu, i u pravilu ih snosi onaj tko traži priključak. Ako je najbliži stup uz parcelu i u mreži ima snage, riječ je o rutinskom postupku. Ako mreža završava nekoliko stotina metara dalje ili je trafostanica na granici kapaciteta, u igru ulaze novi stupovi, kabeli i rokovi koje ne kontrolirate.

Druga mogućnost: off-grid sustav sa solarom i baterijom

Off-grid sustav znači da objekt sam proizvodi i čuva svoju struju. Solarni paneli proizvode energiju tijekom dana, baterijski spremnik čuva višak za večer i noć, a pametni inverter upravlja cijelim sustavom. Za veće potrebe ili dulja razdoblja oblačnog vremena predviđa se rezervni generator.

Za koje je nekretnine ovo prikladno:

  • kuće za odmor i vikendice na udaljenim lokacijama
  • legalizirane kuće izvan stambenih zona, u šumama i na poljoprivrednom zemljištu, kakvih je najviše oko Peroja, Barbarige, Kavrana i Duge Uvale
  • maslinici, poljoprivredni objekti i glamping
  • zemljišta gdje je priključak preskup, teško izvediv ili gdje mreža nema snage, kao u opisanom slučaju u Vodnjanu

Treba biti realan: off-grid sustav dimenzionira se prema potrošnji. Rasvjeta, hladnjak, pumpa za vodu i uobičajena trošila nisu problem. Električno grijanje cijele kuće zimi, bazenska pumpa koja radi cijeli dan ili više klima uređaja istodobno zahtijevaju bitno veći sustav i veće ulaganje. Zato se prije odluke radi procjena očekivane potrošnje, raspoloživog prostora za panele i potrebnog kapaciteta baterije, s jasno navedenim ograničenjima i potrebom za rezervnim napajanjem.

Što o tome kaže prostorni plan

Ovo je dio koji kupci najčešće preskoče. Neki prostorni planovi, osobito za objekte izvan građevinskog područja, izričito dopuštaju samostalnu opskrbu energijom. Drugi za gradnju kuće traže rješenje priključka na infrastrukturu. Prije kupnje zemljišta bez struje ta se provjera radi s arhitektom, zajedno sa svim ostalim pitanjima o mogućnosti gradnje. Kako to izgleda u praksi opisali smo u članku Provjera građevinskog zemljišta.

Kad kupujete ili prodajete građevinsko zemljište

Infrastruktura je jedan od tri koraka u provjeri građevinskog zemljišta: prvo što se smije graditi, zatim što od infrastrukture stvarno postoji, i tek onda cijena. Struja je u tom koraku najčešće iznenađenje, jer se voda i cesta vide, a snaga u mreži ne.

Zemljište bez mogućnosti priključka vrijedi manje, i to je realnost koju prodavatelj mora prihvatiti. Kupac u cijenu uračunava trošak rješenja i rizik. Ali u većini slučajeva rješenje postoji i nije ono najskuplje: solar s baterijom danas je najčešće najbolja i najjeftinija opcija, pogotovo u usporedbi s izgradnjom nove trase ili čekanjem na pojačanje trafostanice. Prodavatelj koji uz zemljište ponudi i konkretnu ponudu za off-grid sustav pretvara nedostatak u riješeno pitanje i prodaje s jačom pozicijom.

Pogledajte zemljišta i kuće u našoj ponudi u Puli i okolici.

Besplatna početna procjena za vašu nekretninu

Maris surađuje s tvrtkom Vovčak, koja projektira i ugrađuje solarne i off-grid sustave. Ako razmišljate o kupnji ili prodaji nekretnine bez priključka, možete zatražiti besplatnu početnu procjenu energetskih mogućnosti te nekretnine.

Zatražite besplatnu početnu procjenu

Početna procjena nije projektna dokumentacija ni jamstvo neprekidne opskrbe.

Pitanja i odgovori

Zašto neke starije kuće u ruralnim područjima nemaju priključak na električnu mrežu?

Zato što mreža do njih nikada nije izgrađena, a prijašnji vlasnici nisu imali potrebu ili sredstva za priključak. Kod legaliziranih kuća izvan stambenih zona priključak često nije ni bio predviđen. Takve kuće obično imaju agregat ili manji solarni sustav. To nije prepreka kupnji, ali jest podatak koji mora biti poznat prije dogovora o cijeni.

Susjed ima struju, znači li to da ću je dobiti i ja?

Ne nužno. Mreža može fizički postojati, a da u njoj nema slobodne snage za novi priključak. Dogodilo se to i u samom središtu Vodnjana, gdje je HEP odgovorio da trafostanica nema dovoljno kilovata. Postojanje stupa uz parcelu nije jamstvo priključka.

Mogu li prije kupnje zemljišta saznati hoću li dobiti priključak?

Službeni odgovor HEP-a dobivate tek u postupku građevinske dozvole, dakle nakon kupnje. Prije kupnje od HEP-a se može dobiti neslužbena informacija ima li mogućnosti priključenja; ona HEP ne obvezuje, ali pokazuje s čime računate. Za svoje klijente tu provjeru radimo mi, uz provjeru na terenu i arhitektovu provjeru infrastrukture. Ako je rizik velik, u cijenu ili u plan odmah uračunajte off-grid sustav.

Ima li nekretnina priključak struje i koliki je trošak priključenja?

To je jedno od prvih pitanja koje postavljamo vlasniku. Ako priključka nema, zatražimo neslužbenu informaciju HEP-a o mogućnosti priključenja i prikupimo sve što se o mreži može vidjeti na terenu. Točan trošak ipak nitko ne može reći unaprijed, jer ovisi o udaljenosti mreže, priključnoj snazi i o tome ima li na tom dijelu mreže slobodne snage, pa kupcu preporučujemo da računa s rezervom.

Može li se graditi kuća na zemljištu bez struje?

Ovisi o prostornom planu i o tome je li zemljište unutar građevinskog područja. Za neke lokacije samostalna opskrba energijom je dopuštena, za druge se traži priključak. Provjeru radi arhitekt prije kupnje.

Je li off-grid sustav dovoljan za život u kući tijekom cijele godine?

Može biti, ako je ispravno dimenzioniran prema stvarnoj potrošnji i ako je predviđen rezervni generator za zimska razdoblja slabog sunca. Za kuću s električnim grijanjem i većim brojem trošila ulaganje je osjetno veće nego za vikendicu koja se koristi ljeti.

Utječe li nedostatak priključka na cijenu zemljišta?

Da, zemljište bez mogućnosti priključka vrijedi manje. Ali razlika u cijeni često je veća od stvarnog troška rješenja, jer je solar s baterijom u većini slučajeva najjeftinija opcija. Prodavatelj koji uz zemljište ponudi i konkretnu ponudu za off-grid sustav smanjuje taj rizik u očima kupca i zadržava bolju pregovaračku poziciju.

Aljoša Vučetić, prof., licencirani agent posredovanja u prometu nekretninama (licenca br. 43/2010), vlasnik agencije MARIS nekretnine u Puli i predsjednik Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Istarske županije pri HGK-u. Na tržištu nekretnina Pule radi više od 25 godina.