Immobilie ohne Stromanschluss: Netzanschluss oder Off-Grid-System?

Eine Immobilie ohne Stromanschluss ist kein Grund, vom Kauf abzusehen, aber ein Grund für eine sorgfältigere Prüfung, bevor Sie sich binden. Sie haben zwei Möglichkeiten: den Anschluss an das Netz des Verteilnetzbetreibers HEP ODS, dessen Kosten von der Entfernung zum Netz, der verfügbaren Leistung in diesem Netzabschnitt und der benötigten Anschlussleistung abhängen, oder ein autarkes Off-Grid-System mit Solarmodulen und Batteriespeicher. Die Falle dabei: Die verbindlichen Anschlussbedingungen erhalten Sie von HEP erst im Baugenehmigungsverfahren, also wenn das Grundstück bereits gekauft ist. Vor dem Kauf gibt es nur eine unverbindliche Auskunft über die Anschlussmöglichkeit, und genau die sollten Sie einholen.

Warum es in Pula und Umgebung noch Immobilien ohne Strom gibt

In unserer Region ist das keine Seltenheit. Meist handelt es sich um ältere Steinhäuser in ländlichen Teilen der Gemeinden, um Olivenhaine und landwirtschaftliche Gebäude sowie um Grundstücke am Rand der Ortschaften, wo das Netz schlicht nie gebaut wurde. Eine besondere Gruppe sind legalisierte Gebäude, die außerhalb der Wohnzonen errichtet wurden, überwiegend in Wäldern und auf landwirtschaftlichen Flächen. Davon gibt es bei uns die meisten rund um Peroj, Barbariga, Kavran und Duga Uvala, und für sie war ein Netzanschluss oft nie vorgesehen.

Käufer aus dem Ausland stoßen häufiger darauf als Einheimische, weil gerade sie Ruhe, Aussicht und Abstand zur Siedlung suchen. Was auf dem Foto wie eine Idylle aussieht, kann zu einem monatelangen Verfahren mit HEP werden, wenn es nicht vorab geprüft wird.

Der Nachbar hat Strom, Sie bekommen ihn vielleicht trotzdem nicht

Der häufigste Fehler eines Käufers ist der Schluss: Der Nachbar hat Strom, also bekomme ich ihn auch. Das ist nicht dasselbe. Ein Mast am Grundstück bedeutet, dass das Netz physisch vorhanden ist, nicht, dass darin freie Leistung für einen neuen Anschluss steckt.

Wir hatten einen Kunden, dem genau das im Zentrum von Vodnjan passiert ist, also nicht in der Abgeschiedenheit, sondern mitten in einem Ort, umgeben von Häusern, die alle Strom haben. Die Antwort von HEP lautete, dass in diesem Netzabschnitt nicht genügend Leistung vorhanden ist: Die Trafostation, die das Gebiet versorgt, hatte keine freien Kilowatt, und die Lösung wäre der Bau einer neuen Leitungstrasse oder die Verstärkung der Trafostation gewesen, auf Kosten und in einem Zeitrahmen, auf die der Käufer keinen Einfluss hat. Der Kunde hat sich am Ende für ein System mit Batterien entschieden.

Wann Sie überhaupt erfahren, was HEP sagt

Hier liegt das eigentliche Problem. Die verbindlichen Anschlussbedingungen können Sie beim Netzbetreiber HEP ODS, Elektroistra Pula, erst im Baugenehmigungsverfahren beantragen, zusammen mit dem Projekt. In der Praxis sieht die Reihenfolge so aus: Sie kaufen das Grundstück, bezahlen Architekt und Projekt, starten das Baugenehmigungsverfahren, und erst dann kommt die Antwort, dass das Netz in diesem Abschnitt schwach ist, dass keine Kilowatt frei sind und eine neue Trasse gebaut werden muss, oder dass die Trafostation nicht genügend Leistung hat. In diesem Moment gehört das Grundstück bereits Ihnen, und die Anschlusskosten sind keine Frage der Preisverhandlung mehr, sondern Ihres Budgets.

Vor dem Kauf gibt es kein verbindliches Dokument, aber es gibt Informationen. Von HEP lässt sich eine unverbindliche Auskunft einholen, ob in diesem Netzabschnitt überhaupt eine Anschlussmöglichkeit besteht. Sie bindet HEP nicht, reicht aber aus, um zu wissen, ob Sie in ein Routineverfahren oder in ein Problem hineingehen. Für unsere Kunden übernehmen wir diese Prüfung, bevor überhaupt über den Preis verhandelt wird. Darüber hinaus können Sie das Risiko auch selbst verringern:

  • Sehen Sie nach, wo der nächste Mast, der Verteilerkasten und die Trafostation stehen und wie viele Häuser bereits daran hängen.
  • Fragen Sie die Nachbarn, wann und wie sie ihren Anschluss bekommen haben und ob in der Nähe kürzlich jemand abgelehnt wurde.
  • Der Architekt, der die Bebaubarkeit prüft, prüft im selben Schritt auch die Infrastruktur, und diese Prüfung lassen Sie nicht aus.

Netzanschluss: Woraus sich die Kosten zusammensetzen

Wenn Sie sich nach der Prüfung für den Netzanschluss entscheiden, bestehen die Kosten aus drei Teilen:

  • der Anschlussgebühr, die nach der Anschlussleistung in Kilowatt berechnet wird
  • den Kosten für den Bau des eigentlichen Anschlusses, die mit der Entfernung zum bestehenden Netz steigen
  • den Kosten für die Verstärkung des Netzes oder der Trafostation, wenn in diesem Abschnitt nicht genügend Leistung vorhanden ist

Der erste Teil ist vorhersehbar. Die beiden anderen sind es nicht, und in der Regel trägt sie derjenige, der den Anschluss beantragt. Steht der nächste Mast am Grundstück und hat das Netz Leistung, ist es ein Routineverfahren. Endet das Netz einige hundert Meter entfernt oder ist die Trafostation an der Kapazitätsgrenze, kommen neue Masten, Kabel und Fristen ins Spiel, die Sie nicht kontrollieren.

Zweite Möglichkeit: Off-Grid-System mit Solar und Batterie

Ein Off-Grid-System bedeutet, dass das Gebäude seinen Strom selbst erzeugt und speichert. Solarmodule erzeugen tagsüber Energie, der Batteriespeicher bewahrt den Überschuss für Abend und Nacht auf, und ein intelligenter Wechselrichter steuert das gesamte System. Für größeren Bedarf oder längere Perioden mit bewölktem Wetter wird ein Reservegenerator eingeplant.

Für welche Immobilien das geeignet ist:

  • Ferienhäuser und Wochenendhäuser an abgelegenen Lagen
  • legalisierte Häuser außerhalb der Wohnzonen, in Wäldern und auf landwirtschaftlichen Flächen, wie es sie vor allem rund um Peroj, Barbariga, Kavran und Duga Uvala gibt
  • Olivenhaine, landwirtschaftliche Gebäude und Glamping
  • Grundstücke, bei denen der Anschluss zu teuer oder schwer umsetzbar ist oder das Netz keine Leistung hat, wie im beschriebenen Fall in Vodnjan

Man muss realistisch bleiben: Ein Off-Grid-System wird nach dem Verbrauch dimensioniert. Beleuchtung, Kühlschrank, Wasserpumpe und die üblichen Verbraucher sind kein Problem. Elektrische Heizung des ganzen Hauses im Winter, eine Poolpumpe, die den ganzen Tag läuft, oder mehrere Klimageräte gleichzeitig erfordern ein deutlich größeres System und eine höhere Investition. Deshalb wird vor der Entscheidung eine Einschätzung des erwarteten Verbrauchs, der verfügbaren Fläche für die Module und der benötigten Batteriekapazität erstellt, mit klar benannten Grenzen und dem Bedarf an Reservestrom.

Was der Raumordnungsplan dazu sagt

Das ist der Teil, den Käufer am häufigsten überspringen. Manche Raumordnungspläne, besonders für Gebäude außerhalb des Baugebiets, erlauben ausdrücklich eine autarke Energieversorgung. Andere verlangen für den Hausbau eine Lösung für den Anschluss an die Infrastruktur. Vor dem Kauf eines Grundstücks ohne Strom wird diese Prüfung mit dem Architekten durchgeführt, zusammen mit allen anderen Fragen zur Bebaubarkeit. Wie das in der Praxis aussieht, haben wir im Artikel Grundstücksinspektion: Was Sie vor dem Kauf oder Verkauf prüfen sollten beschrieben.

Beim Kauf oder Verkauf eines Baugrundstücks

Die Infrastruktur ist einer von drei Schritten bei der Prüfung eines Baugrundstücks: zuerst, was gebaut werden darf, dann, welche Infrastruktur tatsächlich vorhanden ist, und erst dann der Preis. Strom ist in diesem Schritt am häufigsten die Überraschung, denn Wasser und Straße sieht man, die Leistung im Netz nicht.

Ein Grundstück ohne Anschlussmöglichkeit ist weniger wert, und das ist eine Realität, die der Verkäufer akzeptieren muss. Der Käufer rechnet die Kosten der Lösung und das Risiko in den Preis ein. Aber in den meisten Fällen gibt es eine Lösung, und sie ist nicht die teuerste: Solar mit Batterie ist heute meist die beste und günstigste Option, vor allem im Vergleich zum Bau einer neuen Trasse oder dem Warten auf die Verstärkung der Trafostation. Ein Verkäufer, der zum Grundstück auch ein konkretes Angebot für ein Off-Grid-System vorlegt, macht aus einem Mangel eine gelöste Frage und verkauft aus einer stärkeren Position.

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Maris arbeitet mit dem Unternehmen Vovčak zusammen, das Solar- und Off-Grid-Systeme plant und installiert. Wenn Sie über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ohne Anschluss nachdenken, können Sie eine kostenlose Ersteinschätzung der energetischen Möglichkeiten dieser Immobilie anfordern.

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Eine Ersteinschätzung ist keine Planungsunterlage und keine Garantie für eine unterbrechungsfreie Versorgung.

Fragen und Antworten

Warum haben manche älteren Häuser in ländlichen Gebieten keinen Anschluss an das Stromnetz?

Weil das Netz nie bis zu ihnen gebaut wurde und die früheren Eigentümer weder den Bedarf noch die Mittel für einen Anschluss hatten. Bei legalisierten Häusern außerhalb der Wohnzonen war ein Anschluss oft gar nicht vorgesehen. Solche Häuser haben meist ein Aggregat oder eine kleine Solaranlage. Das ist kein Hindernis für den Kauf, aber eine Information, die vor der Preisvereinbarung bekannt sein muss.

Der Nachbar hat Strom, heißt das, dass ich ihn auch bekomme?

Nicht unbedingt. Das Netz kann physisch vorhanden sein, ohne dass freie Leistung für einen neuen Anschluss darin steckt. Das ist auch im Zentrum von Vodnjan passiert, wo HEP geantwortet hat, dass die Trafostation nicht genügend Kilowatt hat. Ein Mast am Grundstück ist keine Garantie für einen Anschluss.

Kann ich vor dem Grundstückskauf erfahren, ob ich einen Anschluss bekomme?

Die verbindliche Antwort von HEP erhalten Sie erst im Baugenehmigungsverfahren, also nach dem Kauf. Vor dem Kauf lässt sich von HEP eine unverbindliche Auskunft einholen, ob eine Anschlussmöglichkeit besteht; sie bindet HEP nicht, zeigt aber, womit Sie rechnen. Für unsere Kunden übernehmen wir diese Prüfung, zusammen mit der Prüfung vor Ort und der Infrastrukturprüfung durch den Architekten. Ist das Risiko hoch, kalkulieren Sie das Off-Grid-System sofort in den Preis oder in den Plan ein.

Hat die Immobilie einen Stromanschluss und was kostet der Anschluss?

Das ist eine der ersten Fragen, die wir dem Eigentümer stellen. Gibt es keinen Anschluss, holen wir die unverbindliche Auskunft von HEP zur Anschlussmöglichkeit ein und sammeln alles, was sich über das Netz vor Ort erkennen lässt. Die genauen Kosten kann trotzdem niemand im Voraus nennen, weil sie von der Entfernung zum Netz, der Anschlussleistung und davon abhängen, ob in diesem Netzabschnitt freie Leistung vorhanden ist. Deshalb empfehlen wir dem Käufer, mit einer Reserve zu rechnen.

Kann man auf einem Grundstück ohne Strom ein Haus bauen?

Das hängt vom Raumordnungsplan ab und davon, ob das Grundstück im Baugebiet liegt. An manchen Lagen ist eine autarke Energieversorgung erlaubt, an anderen wird ein Anschluss verlangt. Die Prüfung übernimmt der Architekt vor dem Kauf.

Reicht ein Off-Grid-System, um das ganze Jahr über im Haus zu wohnen?

Es kann reichen, wenn es richtig nach dem tatsächlichen Verbrauch dimensioniert ist und ein Reservegenerator für die sonnenarmen Winterperioden eingeplant ist. Bei einem Haus mit elektrischer Heizung und vielen Verbrauchern ist die Investition deutlich höher als bei einem Wochenendhaus, das im Sommer genutzt wird.

Wirkt sich der fehlende Anschluss auf den Grundstückspreis aus?

Ja, ein Grundstück ohne Anschlussmöglichkeit ist weniger wert. Aber der Preisunterschied ist oft größer als die tatsächlichen Kosten der Lösung, weil Solar mit Batterie in den meisten Fällen die günstigste Option ist. Ein Verkäufer, der zum Grundstück ein konkretes Angebot für ein Off-Grid-System vorlegt, verringert dieses Risiko in den Augen des Käufers und behält eine bessere Verhandlungsposition.

Aljoša Vučetić, prof., lizenzierter Immobilienmakler (Lizenz Nr. 43/2010), Inhaber der Agentur MARIS nekretnine in Pula und Vorsitzender der Fachgruppe der Immobilienvermittler der Gespanschaft Istrien bei der Kroatischen Wirtschaftskammer (HGK). Seit über 25 Jahren auf dem Immobilienmarkt von Pula tätig.