Grundstücksinspektion: Was Sie vor dem Kauf oder Verkauf prüfen sollten

Sie haben Bauland gekauft, können aber nicht bauen.

Kein Strom.
Keine rechtlich gesicherte Zufahrt.

Das klingt absurd, kommt in der Praxis aber häufiger vor, als man denkt. Nur weil ein Grundstück als Bauland ausgewiesen ist, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie dort bauen können, was Sie sich vorgestellt haben. Manchmal bedeutet es nicht einmal, dass Sie überhaupt bauen können.

Dasselbe gilt für Verkäufer. Bevor Sie einen Preis festlegen und mit dem Grundstück auf den Markt gehen, müssen Sie wissen, was auf Ihrer Parzelle tatsächlich gebaut werden darf. Der Unterschied zwischen einem Grundstück, auf dem nur ein Einfamilienhaus möglich ist, und einem Grundstück, auf dem Wohnungen gebaut werden dürfen, kann mehrere hunderttausend Euro betragen.

Warum ist die Prüfung eines Grundstücks für Käufer und Verkäufer so wichtig?

Für Käufer: Sie schützen Ihr Kapital. Der Preis eines Baugrundstücks hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf und wie hoch die Kosten für die Vorbereitung des Bauvorhabens sind. Ohne Prüfung kaufen Sie blind.

Für Verkäufer: Eine seriöse Wertermittlung ist ohne diese Informationen nicht möglich. Der Preis hängt ab von:

  • Widmung und Art der Bebauung: Einfamilienhaus, mehrere Wohnungen, Villa mit Pool
  • Bebauungs- und Nutzungskoeffizient
  • zulässiger Höhe und Geschossigkeit
  • Zustand der Infrastruktur
  • Zufahrtsweg

Dasselbe Grundstück kann doppelt so viel wert sein, wenn darauf Wohnungen statt nur eines Einfamilienhauses gebaut werden dürfen. Deshalb erstellen wir niemals eine Bewertung von Bauland, ohne vorher zu prüfen, was dort tatsächlich gebaut werden kann.

Versetzen Sie sich in die Lage des Käufers. Was den Käufer interessiert, nämlich was er bauen darf und welche Infrastruktur vorhanden ist, müssen Sie bereits wissen, bevor Sie auf den Markt gehen.

Käufer von heute wollen alles wissen, bevor sie unterschreiben. Wenn Sie keine Antworten haben, müssen sie diese selbst suchen. Das bedeutet Wochen des Wartens, verlorenes Interesse und meistens einen Käufer, der abspringt, weil „nicht alles sauber ist”.

Wenn Sie alle Informationen vor dem Marktstart vorbereitet haben, bleibt dem Käufer nur noch eine Aufgabe: den Kauf zu bestätigen.

Ohne Verzögerung.
Ohne Unsicherheit.
Ohne zusätzlichen Grund, den Preis zu drücken.

Was sollte vor dem Kauf oder vor einer Bewertung geprüft werden?

1. Standortinformation — was der Raumordnungsplan grundsätzlich sagt

Zunächst sollte ein häufiges Missverständnis geklärt werden: Im Grundbuchauszug, also im Eigentumsblatt, steht niemals die Nutzung eines Grundstücks. Was dort steht — Weide, Weinberg, Acker, Wald, Wiese — beschreibt die Kulturart des Grundstücks, nicht seine baurechtliche Widmung. Käufer verwechseln das sehr oft.

Die Widmung eines Grundstücks erfahren Sie aus zwei Dokumenten:

  • der Bescheinigung über die Grundstückswidmung
  • der Standortinformation

Die Standortinformation gibt einen ersten Überblick über die Widmung und die grundlegenden Bauvoraussetzungen gemäß Raumordnungsplan.

Was die Standortinformation zeigt:

  • ob sich das Grundstück innerhalb des Baugebiets befindet
  • welche Widmung gilt: Wohnnutzung, gemischte Nutzung, touristisch-gewerbliche Nutzung…
  • ob es im bebauten oder unbebauten Teil des Baugebiets liegt
  • ob die Zone „erschlossen” oder „nicht erschlossen” ist
  • welcher Raumordnungsplan Anwendung findet

Das wichtigste Wort, auf das Sie in der Standortinformation achten sollten, ist: „erschlossen”.

Liegt Ihre Parzelle im erschlossenen Teil des Baugebiets, bedeutet das, dass Zufahrt und grundlegende Infrastruktur rechtlich geregelt sind. Dann kann man weiter prüfen.

Steht dort „nicht erschlossen”, wartet man auf die Erstellung eines UPU, also eines Bebauungsplans, sowie auf die Errichtung der Straße durch die Gemeinde. Das kann Jahre dauern. In der Praxis kommt es manchmal nie an die Reihe, weil der Prozess langwierig und teuer für den Gemeindehaushalt ist.

Ich habe persönlich mehrere Projekte begleitet, bei denen die Eigentümer die gesamte Infrastruktur selbst finanziert haben: Straße, Strom, Wasser und Kanalisation, weil es keine realistische Frist für ein Warten auf die Gemeinde gab. Ein Beispiel sind Grundstücke in Peroj, wo die gesamte Investition in die Erschließung rund 700.000 € betrug. Ein Beispiel finden Sie hier: Attraktives Grundstück mit 11.721 m², nur 800 m vom Meer entfernt, in der Nähe von Fažana.

Deshalb ist ein einziges Wort, erschlossen oder nicht erschlossen, manchmal wichtiger als alle anderen Angaben in der Standortinformation.

Was die Standortinformation nicht ausreichend detailliert zeigt:

  • wie viele Quadratmeter Bruttogeschossfläche Sie tatsächlich bauen dürfen
  • wie viele Geschosse und welche Höhe zulässig sind
  • welche konkreten Bedingungen für Ihre Parzelle gelten: Abstände zu Grundstücksgrenzen, Parkplätze, Grünflächen
  • wie der tatsächliche Zustand der Infrastruktur vor Ort ist

Mehr darüber, warum die Standortinformation wichtig, aber allein nicht ausreichend ist, lesen Sie im Artikel Die Bedeutung der Standortinformation.

2. Tatsächliche Bebauungsmöglichkeiten — architektonische Prüfung

Um zu wissen, was Sie tatsächlich bauen können, braucht es eine architektonische Prüfung, die Folgendes zusammenführt:

  • Raumordnungsplan und Durchführungsbestimmungen
  • tatsächliche Abmessungen und Form der Parzelle
  • Geländeform und Hanglage
  • Abstände zu Grundstücksgrenzen, Leitungen und Verkehrsflächen
  • besondere Einschränkungen: Schutzgebiete, Meeresnähe, Kulturgüter

Erst nach dieser Analyse wissen Sie, ob Sie ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus oder ein Mehrfamilienhaus bauen können — und wie viele Quadratmeter.

3. Geodätische Vermessung — wo die Grenzen wirklich verlaufen und wie viele Quadratmeter Sie tatsächlich haben

Vor einem ernsthaften Kauf sollten Sie unbedingt einen Geodäten beauftragen. Die geodätische Vermessung stellt fest, wo die Grenzen Ihrer Parzelle tatsächlich verlaufen und wie viele Quadratmeter Sie wirklich haben, inklusive Unterschriften der Nachbarn, dass sie mit der festgestellten Grenze einverstanden sind.

Was eine Vermessung häufig aufdeckt:

  • die tatsächliche Fläche der Parzelle ist kleiner als im Grundbuch eingetragen
  • ein Nachbar stimmt der auf dem Papier dargestellten Grenze nicht zu
  • die Grenzen vor Ort, etwa eine Mauer oder Hecke, entsprechen nicht dem Katasterplan

Das ist besonders wichtig, wenn die Gemeinde eine Mindestfläche für die Bebauung vorschreibt. Wenn die Vermessung zeigt, dass Sie weniger Quadratmeter haben als gedacht, kann eine Parzelle, die auf dem Papier bebaubar aussieht, in der Realität die Bauvoraussetzungen nicht erfüllen. Dann haben Sie die Katze im Sack gekauft.

Die Kosten einer geodätischen Vermessung beginnen bei etwa 1.000 € pro Parzelle. Diese Kosten lohnen sich immer vor dem Kauf, nicht danach.

4. Infrastruktur — der größte versteckte Kostenpunkt

Hier läuft in der Praxis am häufigsten etwas schief.

Infrastrukturanschlüsse können manchmal mehr kosten als das Grundstück selbst. Ohne Prüfung kann ein Käufer in eine Situation geraten, in der:

  • Strom am Standort nicht verfügbar ist und die nächste Trafostation mehrere hundert Meter entfernt liegt
  • Strom vorhanden ist, aber nicht genug Kilowatt beziehungsweise Anschlussleistung zur Verfügung stehen
  • die Hauptwasserleitung für den Wasseranschluss mehr als 30 Meter entfernt ist
  • keine Kanalisation vorhanden ist und daher eine Klärgrube oder biologische Kleinkläranlage gebaut werden muss
  • die Straße nicht gebaut ist oder, was noch häufiger vorkommt, rechtlich nicht geregelt ist
  • keine Dienstbarkeit für die Verlegung der Infrastruktur zugunsten Ihres Grundstücks eingetragen ist

Jeder dieser Punkte kann zusätzliche Kosten von mehreren zehntausend Euro bedeuten. In manchen Fällen sogar mehrere hunderttausend Euro.

Ich habe auch ein kurzes Schulungsvideo aufgenommen, in dem ich anhand konkreter Beispiele erkläre, was alles schiefgehen kann und worauf Sie bei Bauland unbedingt achten müssen: Sehen Sie sich das Schulungsvideo zur Prüfung von Bauland an.

5. Rechtlich gesicherte Zufahrt

Ohne rechtlich gesicherte Zufahrt gibt es keine Baugenehmigung. Punkt.

Viele Parzellen in Istrien haben einen „Zugang” über ein fremdes Grundstück ohne eingetragenes Dienstbarkeitsrecht oder über eine nicht klassifizierte Straße, die im Kataster nicht erfasst ist. Dieses Problem lässt sich manchmal lösen, aber es dauert, kostet Geld und hängt mitunter vom guten Willen der Nachbarn ab.

Ausführlich haben wir darüber im Artikel geschrieben: Haben Sie geprüft, ob Ihre Parzelle einen legalen Zugang hat?

Was, wenn Sie all das nicht selbst durchlaufen möchten?

Ich verstehe das. Ein großer Teil unserer Käufer kommt aus dem Ausland, spricht die Sprache nicht, kennt das System nicht und möchte nicht wochenlang von Amt zu Amt laufen.

Für sie habe ich gemeinsam mit unserem Architekturpartner einen Prüfservice für Bauland in drei klaren Stufen vorbereitet. Je nachdem, ob Sie sich in der ersten Vorauswahl vor dem Kauf befinden, eine konkrete Parzelle ernsthaft prüfen oder sich bereits auf die Projektplanung vorbereiten, wählen Sie genau die Stufe, die Sie wirklich brauchen.

Drei Stufen der Grundstücksprüfung

Option Preis inkl. MwSt. Was Sie erhalten Bearbeitungszeit
BASIC 200 € Schnelle Prüfung des Raumordnungsplans und der gesetzlichen Bedingungen für den Standort. Kurze Basisinformationen mündlich per Telefon oder knapp per E-Mail. 3-5 Arbeitstage
STANDARD 500 € Detaillierte Prüfung des Plans, der Gesetze, Vorschriften und Infrastruktur. Erstellung eines schriftlichen rechtlich-technischen Gutachtens. 5-10 Arbeitstage
FULL 1.000 € Alles aus STANDARD + OZP-Elaborat + Einreichung des Antrags auf Erteilung der Bau- und Anschlussbedingungen, nur für Einfamilienhäuser. Sie erhalten außerdem offizielle schriftliche Antworten der Versorgungsunternehmen und der Gemeinde zu potenziell problematischen Fragen. 10-15 Arbeitstage

Beispiel eines rechtlich-technischen Gutachtens, STANDARD-Stufe: Muster ansehen.

Hinweis: Die Fristen gelten für einen einzelnen Fall. Jede Gemeinde, jede Stadt und jeder Standort hat eigene Besonderheiten, und Gesetze sowie Vorschriften ändern sich häufig. Deshalb wird fast jede Prüfung von Grund auf erstellt. Wenn gleichzeitig mehrere Parzellen im selben Raumordnungsplan geprüft werden, zum Beispiel mehrere benachbarte Grundstücke, kann eine Standardanalyse alle abdecken. Diese Ersparnis geben wir an Sie weiter.

Wie wird die Prüfung beauftragt?

Wir benötigen nur drei Angaben:

  • Name des Käufers
  • Nummer der Katasterparzelle und Name der Katastralgemeinde
  • gewählte Leistungsstufe: BASIC, STANDARD oder FULL

Füllen Sie den Fragebogen zur Prüfung von Bauland aus

Häufige Fragen

Was bedeutet „Weide” oder „Acker” in meinem Grundbuchauszug — darf ich dort bauen?

Was im Grundbuchauszug steht, zum Beispiel Weide, Weinberg, Acker, Wald oder Wiese, beschreibt die Kulturart des Grundstücks, nicht seine baurechtliche Widmung. Um zu wissen, ob Sie bauen dürfen, müssen Sie die Bescheinigung über die Grundstückswidmung oder die Standortinformation prüfen. Erst dort steht, ob das Grundstück Bauland ist und unter welchen Bedingungen gebaut werden darf.

Was bedeutet Bauland?

Bauland ist ein Grundstück, das sich gemäß Raumordnungsplan innerhalb der Bauzone befindet und grundsätzlich für Bebauung vorgesehen ist. Diese Bezeichnung bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede einzelne Parzelle die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung erfüllt. Geprüft werden müssen Widmung, Form, Infrastruktur und Zugang.

Reicht die Standortinformation für eine Kaufentscheidung aus?

Nein. Die Standortinformation ist ein Ausgangspunkt, beantwortet aber nicht präzise genug, wie viele Quadratmeter Sie bauen dürfen und unter welchen Bedingungen. Dafür ist eine architektonische Prüfung erforderlich.

Welche Prüfungsstufe soll ich wählen: BASIC, STANDARD oder FULL?

BASIC eignet sich für die erste schnelle Vorauswahl, wenn Sie mehrere Parzellen prüfen und jene aussortieren möchten, die offensichtlich kein Potenzial haben.

STANDARD eignet sich für eine Parzelle, deren Kauf Sie ernsthaft in Betracht ziehen, oder für Verkäufer vor dem Marktstart. Das ist unsere häufigste Empfehlung, weil Sie ein schriftliches rechtlich-technisches Gutachten erhalten, das auch als Argument in Verhandlungen dienen kann.

FULL wählen Sie, wenn Sie bereits Eigentümer sind oder unmittelbar vor dem Kauf stehen, ein Einfamilienhaus planen und vor Beginn der Projektierung offizielle schriftliche Antworten der Gemeinde und der Versorgungsunternehmen erhalten möchten.

Wer trägt die Kosten der Prüfung — Käufer oder Verkäufer?

Grundsätzlich der Käufer, weil er sein Kapital schützt. Jeder seriöse Verkäufer sollte diese Prüfung jedoch bereits vor dem Marktstart selbst durchführen lassen. Eine Investition von einigen hundert Euro kann den Verkauf deutlich beschleunigen und den wahrgenommenen Wert der Immobilie steigern. Wenn der Käufer kommt und alles bereits dokumentiert ist, gibt es weniger Zweifel, weniger Verzögerung und keinen zusätzlichen Grund, den Preis wegen Risiken zu drücken.

Was passiert, wenn ich ein Problem erst nach dem Kauf entdecke?

Viele Probleme lassen sich nachträglich lösen, etwa Dienstbarkeit des Zugangs oder Anschlüsse. Aber das dauert, kostet Geld und hängt manchmal von Dritten ab. Eine Prüfung vor dem Kauf ist immer um ein Vielfaches günstiger als die Lösung eines Problems nach dem Kauf.

Prüfen Sie auch außerhalb von Pula?

Wir arbeiten in Pula, Fažana, Vodnjan, Medulin und Ližnjan, also in dem Gebiet, in dem wir als Agentur aktiv sind und in dem wir Gelände, Raumordnungspläne und Verfahren wirklich kennen.

Nächste Schritte

Wenn Sie über den Kauf oder Verkauf von Bauland in Pula und Umgebung nachdenken:

Vor dem Kauf: Lassen Sie die Prüfung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags durchführen, nicht danach. Die Kosten der Prüfung sind im Vergleich zum Risiko gering.

Vor dem Verkauf: Lassen Sie die Prüfung vor der Preisfestlegung durchführen. Die richtige Information kann den Wert Ihrer Parzelle deutlich erhöhen oder verhindern, dass Sie sie unter Wert anbieten.

Haben Sie eine konkrete Frage? Kontaktieren Sie uns direkt.

Aljoša Vučetić
Maris Nekretnine, Pula
+385 98 190 0688, WhatsApp, Viber
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