Haben Sie geprüft, ob Ihr Grundstück „rechtlich zugänglich“ ist?

Baugrundstücke oder landwirtschaftliche Grundstücke ohne rechtlich geregelte Zufahrt sind für viele Immobilieneigentümer ein großes Problem. Wenn Sie ein Baugrundstück ohne geregelte Zufahrt besitzen, können Sie schlichtweg keinen Bauakt erhalten, also auch keine Baugenehmigung für Ihr Grundstück.

Viele solcher Grundstücke befinden sich auch heute noch im Umlauf. Eigentümer oder Käufer, die in eine solche Situation geraten, erleben bei der Lösung der Zufahrt oft eine Art Albtraum. Deshalb sollten Sie unbedingt prüfen, ob Ihre Parzelle, die Sie besitzen oder kaufen möchten, über eine legale und geregelte Zufahrt verfügt.

Einige wichtige Punkte, die Sie wissen sollten

1. Der Zugang zum Grundstück muss zuerst eigentumsrechtlich geregelt sein

Das bedeutet, dass die Zufahrtsfläche der Straße im Eigentum sein muss von:

a) der Gemeinde oder dem Staat
b) Ihnen selbst
c) oder es muss ein eingetragenes Wegerecht zugunsten Ihres Grundstücks bestehen

Wenn das Eigentum an der Zufahrt nicht geregelt ist, jede Parzelle aber gesetzlich einen Zugang haben muss, können Sie Ihr Recht in Ausnahmefällen gerichtlich geltend machen.

2. Auch wenn die Zufahrt eigentumsrechtlich geregelt ist, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie eine Baugenehmigung erhalten

Es müssen auch die urbanistischen Bedingungen der Gemeinde geprüft werden.

Wenn Sie die Auskunft erhalten, dass sich Ihr Grundstück in einer Bauzone befindet, aber für dieses Gebiet noch ein detaillierter Bebauungsplan, DPU, oder ein Urbanistischer Bebauungsplan, UPU, erstellt werden muss, können Sie auf Ihrem Grundstück trotzdem nicht bauen, bis die Gemeinde diesen Plan ausgearbeitet hat.

Die bisherige Praxis zeigt, dass manche Gemeinden solche Pläne innerhalb weniger Jahre erstellen, manche jedoch nie. Das stellt ein großes Problem dar.

Als Nächstes sollte geprüft werden, welche Mindestbreite die Straße haben muss. Wenn Ihre Zufahrt 3 m breit ist, der Raumordnungsplan aber eine Mindestbreite der Straße von 5,5 m vorschreibt, können Sie weiterhin nicht bauen, weil Sie die geforderten Bedingungen nicht erfüllen.

Dann bleibt Ihnen entweder abzuwarten oder sich mit den Nachbarn auseinanderzusetzen und zu hoffen, dass alle damit einverstanden sind, das Problem zu lösen.

Das Verfahren ist langwierig, aber lösbar. Deshalb empfehlen wir Ihnen, so früh wie möglich bei Ihrer Gemeinde zu prüfen, welchen Status Ihre Zufahrtsstraße hat.

3. Wenn die Katasterkopie nicht klar genug ist, sollte die Katasterparzelle festgestellt werden

In der Praxis hat sich gezeigt: Wenn die Katasterkopie unklar ist und die Grenzen nicht sichtbar sind, empfiehlt es sich, bei einem zugelassenen geodätischen Büro die „Feststellung der Katasterparzelle” für den Weg und Ihr Grundstück zu beauftragen.

4. Ohne geregelte Zufahrt erhalten Sie möglicherweise keine Infrastrukturanschlüsse

Nach den neueren Vorschriften werden öffentliche Versorgungsunternehmen Ihnen keinen Anschluss an die Infrastruktur ermöglichen, wenn Sie keine geregelte Zufahrt haben. Das betrifft vor allem die eigentumsrechtliche Lösung.

Mit anderen Worten: Wasser, Gas oder Strom können Ihnen verweigert werden. Auch darauf sollte man unbedingt achten.

Es gibt kaum eine Situation, die nicht gelöst werden kann. Die Frage ist nur, wie viel Zeit, Geduld und Mitwirkung aller Beteiligten dafür notwendig sind.

Deshalb lohnt es sich, sich rechtzeitig gut zu informieren und im Voraus zu überlegen, was Sie mit Ihrer Immobilie machen möchten — heute, morgen oder in fernerer Zukunft.

Aljoša Vučetić