Hai verificato se il tuo terreno ha "accesso legale"?

I terreni edificabili o agricoli che non hanno una strada di accesso regolarmente risolta rappresentano un grande problema per molti proprietari immobiliari. Se possedete un terreno edificabile senza accesso regolare, semplicemente non potete ottenere alcun atto edilizio, cioè nessun permesso di costruire per il vostro terreno.

Molti terreni di questo tipo sono ancora oggi in circolazione, e il proprietario o l’acquirente che si trova in questa situazione vive spesso un vero incubo nel tentativo di risolvere la strada di accesso. Per questo è fondamentale verificare se la particella che possedete o che desiderate acquistare dispone di un accesso legale e regolarmente risolto.

Alcuni consigli da conoscere

1. L’accesso al terreno deve prima essere risolto dal punto di vista della proprietà

Questo significa che la superficie della strada di accesso deve essere di proprietà:

a) del Comune o dello Stato
b) vostra
c) oppure deve esistere una servitù di passaggio iscritta a favore del vostro terreno

Se la proprietà della strada non è risolta, ma per legge ogni particella deve avere accesso, in casi eccezionali potete far valere il vostro diritto in tribunale.

2. Anche se l’accesso è risolto dal punto di vista della proprietà, questo non significa automaticamente che potrete ottenere il permesso di costruire

È necessario verificare anche le condizioni urbanistiche del Comune.

Se ricevete la risposta che il vostro terreno si trova in zona edificabile, ma per quell’area è necessario redigere un Piano urbanistico dettagliato, DPU, oppure un Piano urbanistico attuativo, UPU, non potrete comunque costruire sul vostro terreno finché il Comune non avrà approvato quel piano.

La pratica finora ha dimostrato che alcuni Comuni redigono questi piani in pochi anni, mentre altri non li redigono mai. Questo rappresenta un problema serio.

La cosa successiva da verificare è la larghezza minima della strada. Se avete un accesso largo 3 m, ma i piani urbanistici prevedono che la larghezza minima della strada debba essere 5,5 m, non potrete comunque costruire perché non soddisfate le condizioni richieste.

A quel punto vi resta solo aspettare, oppure affrontare la questione con i vicini e sperare che tutti siano d’accordo a risolvere il problema.

La procedura è lunga, ma risolvibile. Per questo vi consigliamo di verificare quanto prima presso il vostro Comune lo stato della vostra strada di accesso.

3. Se la copia catastale non è abbastanza chiara, richiedete l’accertamento della particella catastale

Dalla pratica è emerso che, se la copia del catasto non è sufficientemente chiara e i confini non sono visibili, è consigliabile richiedere a uno studio geodetico autorizzato l’“accertamento della particella catastale” sulla quale si trovano la strada e il vostro terreno.

4. Se non avete una strada di accesso regolare, le aziende pubbliche possono rifiutare gli allacciamenti alle infrastrutture

Secondo la normativa più recente, se non avete una strada di accesso regolare, le aziende pubbliche non vi consentiranno l’allacciamento alle infrastrutture. Questo riguarda soprattutto la risoluzione della situazione proprietaria.

In altre parole, potrebbero non collegarvi acqua, gas o elettricità. Anche questo è un aspetto da considerare con attenzione.

Non esiste quasi nessuna situazione che non si possa risolvere. La vera domanda è quanto tempo, pazienza e collaborazione serviranno da parte di tutti i soggetti coinvolti.

Per questo è bene informarsi per tempo e riflettere in anticipo su cosa volete fare con la vostra proprietà — oggi, domani o in un futuro più lontano.

Aljoša Vučetić