Nepremičnina brez električnega priključka: priključitev na omrežje ali sistem off-grid?

Nepremičnina brez električnega priključka ni razlog, da bi od nakupa odstopili, je pa razlog za skrbnejše preverjanje, preden se zavežete. Imate dve možnosti: priključitev na omrežje distributerja HEP ODS, katere strošek je odvisen od oddaljenosti omrežja, razpoložljive moči na tem delu omrežja in potrebne priključne moči, ali samostojen sistem off-grid s sončnimi paneli in baterijskim hranilnikom. Past je v tem, da uradne pogoje za priključitev od HEP-a dobite šele v postopku za gradbeno dovoljenje, torej ko ste zemljišče že kupili. Pred nakupom je mogoče dobiti le neuradno informacijo o možnosti priključitve, in prav to morate zahtevati.

Zakaj so v Pulju in okolici še nepremičnine brez elektrike

Na našem območju to ni redkost. Najpogosteje gre za starejše kamnite hiše v podeželskih delih občin, za oljčnike in kmetijske objekte ter za zemljišča na robu naselij, kjer omrežje preprosto nikoli ni bilo zgrajeno. Posebna skupina so legalizirani objekti, zgrajeni zunaj stanovanjskih con, večinoma v gozdovih in na kmetijskih zemljiščih. Takih je pri nas največ okoli Peroja, Barbarige, Kavrana in Duge Uvale, in zanje priključitev na omrežje pogosto nikoli ni bila niti načrtovana.

Kupci iz tujine se s tem srečujejo pogosteje kot domači, saj prav oni iščejo mir, razgled in oddaljenost od naselja. Kar je na fotografiji videti kot idila, se lahko spremeni v večmesečni postopek s HEP-om, če tega ne preverite vnaprej.

Sosed ima elektriko, vi je morda ne boste dobili

Najpogostejša napaka kupca je sklep: sosed ima elektriko, torej jo bom imel tudi jaz. To ni isto. Drog ob parceli pomeni, da omrežje fizično obstaja, ne pomeni pa, da je v njem prosta moč za nov priključek.

Imeli smo stranko, ki se ji je to zgodilo v samem središču Vodnjana, torej ne na samem, ampak v naselju, ki ga z vseh strani obdajajo hiše z elektriko. Odgovor HEP-a je bil, da na tem delu omrežja ni dovolj moči: transformatorska postaja, ki napaja to območje, ni imela prostih kilovatov, rešitev pa je bila gradnja nove trase ali ojačitev transformatorske postaje, na stroške in v roku, na katera kupec ne more vplivati. Stranka se je na koncu odločila za sistem z baterijami.

Kdaj sploh izveste, kaj pravi HEP

Tu je pravi problem. Uradne pogoje za priključitev lahko pri HEP ODS, Elektroistra Pulj, zahtevate šele v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja, skupaj s projektom. Vrstni red je v praksi tak: kupite zemljišče, plačate arhitekta in projekt, začnete postopek za gradbeno dovoljenje in šele takrat pride odgovor, da je omrežje na tem delu šibko, da ni kilovatov in da je treba zgraditi novo traso, ali da transformatorska postaja nima dovolj moči. V tistem trenutku je zemljišče že vaše, strošek priključka pa ni več vprašanje pogajanj o ceni, ampak vašega proračuna.

Pred nakupom uradnega dokumenta ni, informacije pa so. Od HEP-a je mogoče dobiti neuradno informacijo, ali na tem delu omrežja sploh obstaja možnost priključitve. HEP-a ne zavezuje, je pa dovolj, da veste, ali vstopate v rutinski postopek ali v težavo. Za svoje stranke to preverjanje opravimo mi, še preden se o ceni sploh pogaja. Poleg tega tveganje zmanjšate tudi sami:

  • poglejte, kje so najbližji drog, omarica in transformatorska postaja ter koliko hiš je nanje že priključenih
  • povprašajte sosede, kdaj in kako so dobili priključek in ali je bil kdo v bližini pred kratkim zavrnjen
  • arhitekt, ki preverja možnost gradnje, v istem koraku preveri tudi infrastrukturo, in tega preverjanja ne preskočite

Priključitev na omrežje: iz česa je sestavljen strošek

Če se po preverjanju odločite za priključitev, ima strošek tri dele:

  • priključnina, ki se obračuna glede na priključno moč v kilovatih
  • strošek gradnje samega priključka, ki raste z oddaljenostjo od obstoječega omrežja
  • strošek ojačitve omrežja ali transformatorske postaje, če na tem delu ni dovolj moči

Prvi del je predvidljiv. Druga dva nista, praviloma pa ju nosi tisti, ki priključek zahteva. Če je najbližji drog ob parceli in je v omrežju moč, gre za rutinski postopek. Če se omrežje konča nekaj sto metrov stran ali je transformatorska postaja na meji zmogljivosti, pridejo v igro novi drogovi, kabli in roki, ki jih ne nadzorujete.

Druga možnost: sistem off-grid s sončno elektrarno in baterijo

Sistem off-grid pomeni, da objekt sam proizvaja in hrani svojo elektriko. Sončni paneli proizvajajo energijo podnevi, baterijski hranilnik hrani presežek za večer in noč, pametni razsmernik pa upravlja celoten sistem. Za večje potrebe ali daljša obdobja oblačnega vremena se predvidi rezervni generator.

Za katere nepremičnine je primeren:

  • počitniške hiše in vikendi na oddaljenih lokacijah
  • legalizirane hiše zunaj stanovanjskih con, v gozdovih in na kmetijskih zemljiščih, kakršnih je največ okoli Peroja, Barbarige, Kavrana in Duge Uvale
  • oljčniki, kmetijski objekti in glamping
  • zemljišča, kjer je priključek predrag, težko izvedljiv ali kjer omrežje nima moči, kot v opisanem primeru v Vodnjanu

Treba je biti realen: sistem off-grid se dimenzionira glede na porabo. Razsvetljava, hladilnik, vodna črpalka in običajni porabniki niso težava. Električno ogrevanje celotne hiše pozimi, bazenska črpalka, ki deluje ves dan, ali več klimatskih naprav hkrati zahtevajo bistveno večji sistem in večjo naložbo. Zato se pred odločitvijo izdela ocena pričakovane porabe, razpoložljivega prostora za panele in potrebne zmogljivosti baterije, z jasno navedenimi omejitvami in potrebo po rezervnem napajanju.

Kaj o tem pravi prostorski načrt

To je del, ki ga kupci najpogosteje preskočijo. Nekateri prostorski načrti, zlasti za objekte zunaj območja za gradnjo, izrecno dovoljujejo samostojno oskrbo z energijo. Drugi za gradnjo hiše zahtevajo rešitev priključitve na infrastrukturo. Pred nakupom zemljišča brez elektrike se to preverjanje opravi z arhitektom, skupaj z vsemi drugimi vprašanji o možnosti gradnje. Kako to poteka v praksi, smo opisali v članku Pregled gradbenih zemljišč: kaj morate preveriti pred nakupom ali prodajo.

Ko kupujete ali prodajate gradbeno zemljišče

Infrastruktura je eden od treh korakov pri preverjanju gradbenega zemljišča: najprej, kaj se sme graditi, nato, kaj od infrastrukture dejansko obstaja, in šele nato cena. Elektrika je v tem koraku najpogosteje presenečenje, saj se voda in cesta vidita, moč v omrežju pa ne.

Zemljišče brez možnosti priključitve je vredno manj, in to je resničnost, ki jo mora prodajalec sprejeti. Kupec v ceno všteje strošek rešitve in tveganje. Toda v večini primerov rešitev obstaja in ni najdražja: sončna elektrarna z baterijo je danes največkrat najboljša in najcenejša možnost, zlasti v primerjavi z gradnjo nove trase ali čakanjem na ojačitev transformatorske postaje. Prodajalec, ki ob zemljišču ponudi tudi konkretno ponudbo za sistem off-grid, pomanjkljivost spremeni v rešeno vprašanje in prodaja z močnejšega položaja.

Oglejte si zemljišča in hiše v naši ponudbi v Pulju in okolici.

Brezplačna začetna ocena za vašo nepremičnino

Maris sodeluje s podjetjem Vovčak, ki projektira in vgrajuje sončne in off-grid sisteme. Če razmišljate o nakupu ali prodaji nepremičnine brez priključka, lahko zahtevate brezplačno začetno oceno energetskih možnosti te nepremičnine.

Zahtevajte brezplačno začetno oceno

Začetna ocena ni projektna dokumentacija niti jamstvo za neprekinjeno oskrbo.

Vprašanja in odgovori

Zakaj nekatere starejše hiše na podeželju nimajo priključka na električno omrežje?

Ker omrežje do njih nikoli ni bilo zgrajeno, prejšnji lastniki pa niso imeli potrebe ali sredstev za priključek. Pri legaliziranih hišah zunaj stanovanjskih con priključek pogosto sploh ni bil predviden. Take hiše imajo običajno agregat ali manjši sončni sistem. To ni ovira za nakup, je pa podatek, ki mora biti znan pred dogovorom o ceni.

Sosed ima elektriko, ali to pomeni, da jo bom dobil tudi jaz?

Ne nujno. Omrežje lahko fizično obstaja, ne da bi bila v njem prosta moč za nov priključek. To se je zgodilo tudi v samem središču Vodnjana, kjer je HEP odgovoril, da transformatorska postaja nima dovolj kilovatov. Drog ob parceli ni jamstvo za priključek.

Ali lahko pred nakupom zemljišča izvem, ali bom dobil priključek?

Uradni odgovor HEP-a dobite šele v postopku za gradbeno dovoljenje, torej po nakupu. Pred nakupom je od HEP-a mogoče dobiti neuradno informacijo, ali možnost priključitve obstaja; HEP-a ne zavezuje, pokaže pa, s čim računate. Za svoje stranke to preverjanje opravimo mi, skupaj s preverjanjem na terenu in arhitektovim preverjanjem infrastrukture. Če je tveganje veliko, sistem off-grid takoj vračunajte v ceno ali v načrt.

Ali ima nepremičnina električni priključek in koliko stane priključitev?

To je eno prvih vprašanj, ki jih zastavimo lastniku. Če priključka ni, od HEP-a zahtevamo neuradno informacijo o možnosti priključitve in zberemo vse, kar je o omrežju mogoče videti na terenu. Natančnega stroška pa vnaprej ne more povedati nihče, saj je odvisen od oddaljenosti omrežja, priključne moči in od tega, ali je na tem delu omrežja prosta moč, zato kupcu priporočamo, naj računa z rezervo.

Ali se lahko na zemljišču brez elektrike gradi hiša?

Odvisno od prostorskega načrta in od tega, ali je zemljišče znotraj območja za gradnjo. Za nekatere lokacije je samostojna oskrba z energijo dovoljena, za druge se zahteva priključek. Preverjanje opravi arhitekt pred nakupom.

Ali sistem off-grid zadostuje za življenje v hiši vse leto?

Lahko, če je pravilno dimenzioniran glede na dejansko porabo in če je predviden rezervni generator za zimska obdobja s šibkim soncem. Za hišo z električnim ogrevanjem in večjim številom porabnikov je naložba občutno večja kot za vikend, ki se uporablja poleti.

Ali manjkajoči priključek vpliva na ceno zemljišča?

Da, zemljišče brez možnosti priključitve je vredno manj. Toda razlika v ceni je pogosto večja od dejanskega stroška rešitve, saj je sončna elektrarna z baterijo v večini primerov najcenejša možnost. Prodajalec, ki ob zemljišču ponudi konkretno ponudbo za sistem off-grid, to tveganje v očeh kupca zmanjša in ohrani boljši pogajalski položaj.

Aljoša Vučetić, prof., licencirani nepremičninski posrednik (licenca št. 43/2010), lastnik agencije MARIS nekretnine v Pulju in predsednik Strokovne skupine posrednikov v prometu z nepremičninami Istrske županije pri Hrvaški gospodarski zbornici (HGK). Na nepremičninskem trgu Pulja deluje več kot 25 let.