Immobile senza allacciamento elettrico: allaccio alla rete o sistema off-grid?

Un immobile senza allacciamento elettrico non è un motivo per rinunciare all'acquisto, ma è un motivo per fare verifiche più accurate prima di impegnarsi. Avete due possibilità: l'allaccio alla rete del distributore HEP ODS, il cui costo dipende dalla distanza dalla rete, dalla potenza disponibile in quel tratto e dalla potenza impegnata necessaria, oppure un sistema off-grid autonomo con pannelli fotovoltaici e batteria di accumulo. La trappola è che le condizioni ufficiali di allacciamento da HEP le ottenete solo durante la procedura per il permesso di costruire, cioè quando il terreno l'avete già comprato. Prima dell'acquisto si può ottenere soltanto un'informazione non ufficiale sulla possibilità di allaccio, ed è proprio quella che va richiesta.

Perché a Pola e dintorni esistono ancora immobili senza corrente

Nella nostra zona non è una rarità. Si tratta per lo più di vecchie case in pietra nelle parti rurali dei comuni, di uliveti ed edifici agricoli e di terreni ai margini degli abitati dove la rete semplicemente non è mai stata costruita. Un gruppo a parte sono gli edifici legalizzati costruiti fuori dalle zone residenziali, prevalentemente nei boschi e su terreni agricoli. Da noi ce ne sono soprattutto intorno a Peroj (Peroi), Barbariga, Kavran (Cavrano) e Duga Uvala, e per questi l'allaccio alla rete spesso non è mai stato nemmeno previsto.

Gli acquirenti dall'estero si imbattono in questa situazione più spesso di quelli locali, perché sono proprio loro a cercare tranquillità, vista e distanza dall'abitato. Quello che in fotografia sembra un idillio può trasformarsi in una procedura di mesi con HEP, se non viene verificato in anticipo.

Il vicino ha la corrente, ma voi potreste non ottenerla

L'errore più frequente dell'acquirente è il ragionamento: il vicino ha la corrente, quindi l'avrò anch'io. Non è la stessa cosa. Un palo accanto al terreno significa che la rete esiste fisicamente, non che al suo interno ci sia potenza libera per un nuovo allaccio.

Abbiamo avuto un cliente a cui è successo proprio nel centro di Dignano (Vodnjan), quindi non in un luogo isolato, ma in un abitato circondato da ogni lato da case che la corrente ce l'hanno. La risposta di HEP è stata che in quel tratto di rete non c'è potenza sufficiente: la cabina di trasformazione che alimenta la zona non aveva chilowatt liberi, e la soluzione era costruire una nuova linea o potenziare la cabina, a spese e con tempi su cui l'acquirente non può influire. Il cliente alla fine ha scelto un sistema con batterie.

Quando scoprite davvero cosa dice HEP

Qui sta il vero problema. Le condizioni ufficiali di allacciamento da HEP ODS, Elektroistra Pola, si possono richiedere solo nella procedura per il permesso di costruire, insieme al progetto. In pratica la sequenza è questa: comprate il terreno, pagate l'architetto e il progetto, avviate la pratica del permesso di costruire e solo allora arriva la risposta che la rete in quel tratto è debole, che non ci sono chilowatt e che serve costruire una nuova linea, oppure che la cabina di trasformazione non ha potenza sufficiente. In quel momento il terreno è già vostro, e il costo dell'allaccio non è più una questione di trattativa sul prezzo, ma del vostro budget.

Prima dell'acquisto non esiste un documento ufficiale, ma le informazioni esistono. Da HEP si può ottenere un'informazione non ufficiale sulla possibilità di allaccio in quel tratto di rete. Non vincola HEP, ma è sufficiente per sapere se state entrando in una procedura di routine o in un problema. Per i nostri clienti questa verifica la facciamo noi, prima ancora che si tratti sul prezzo. Oltre a questo, potete ridurre il rischio anche da soli:

  • guardate dove si trovano il palo, l'armadio di distribuzione e la cabina di trasformazione più vicini e quante case ci sono già collegate
  • chiedete ai vicini quando e come hanno ottenuto l'allaccio e se qualcuno nei dintorni è stato rifiutato di recente
  • l'architetto che verifica l'edificabilità verifica nello stesso passaggio anche le infrastrutture, ed è una verifica da non saltare

Allaccio alla rete: da cosa è composto il costo

Se dopo le verifiche scegliete l'allaccio alla rete, il costo ha tre componenti:

  • il contributo di allacciamento, calcolato in base alla potenza impegnata in chilowatt
  • il costo di realizzazione dell'allaccio vero e proprio, che cresce con la distanza dalla rete esistente
  • il costo del potenziamento della rete o della cabina di trasformazione, se in quel tratto non c'è potenza sufficiente

La prima componente è prevedibile. Le altre due no, e di regola le sostiene chi richiede l'allaccio. Se il palo più vicino è accanto al terreno e la rete ha potenza, è una procedura di routine. Se la rete finisce qualche centinaio di metri più in là o la cabina è al limite della capacità, entrano in gioco nuovi pali, cavi e tempi che non controllate.

Seconda possibilità: sistema off-grid con fotovoltaico e batteria

Sistema off-grid significa che l'edificio produce e conserva da sé la propria energia. I pannelli fotovoltaici producono energia durante il giorno, la batteria di accumulo conserva il surplus per la sera e la notte, e un inverter intelligente gestisce l'intero sistema. Per esigenze maggiori o periodi più lunghi di tempo nuvoloso si prevede un generatore di riserva.

Per quali immobili è adatto:

  • case vacanza e case per il fine settimana in posizioni isolate
  • case legalizzate fuori dalle zone residenziali, nei boschi e su terreni agricoli, come ce ne sono soprattutto intorno a Peroj, Barbariga, Kavran e Duga Uvala
  • uliveti, edifici agricoli e glamping
  • terreni dove l'allaccio è troppo costoso, difficilmente realizzabile o dove la rete non ha potenza, come nel caso descritto a Dignano

Bisogna essere realisti: un sistema off-grid si dimensiona in base ai consumi. Illuminazione, frigorifero, pompa dell'acqua e le utenze abituali non sono un problema. Il riscaldamento elettrico di tutta la casa in inverno, la pompa della piscina che funziona tutto il giorno o più climatizzatori contemporaneamente richiedono un sistema decisamente più grande e un investimento maggiore. Per questo, prima della decisione, si fa una valutazione del consumo previsto, dello spazio disponibile per i pannelli e della capacità necessaria della batteria, con limiti chiaramente indicati e con la necessità di un'alimentazione di riserva.

Cosa dice il piano urbanistico

Questa è la parte che gli acquirenti saltano più spesso. Alcuni piani urbanistici, soprattutto per gli edifici fuori dalla zona edificabile, consentono espressamente l'approvvigionamento energetico autonomo. Altri, per la costruzione di una casa, richiedono una soluzione di allaccio alle infrastrutture. Prima di acquistare un terreno senza corrente, questa verifica si fa con l'architetto, insieme a tutte le altre domande sull'edificabilità. Come funziona nella pratica l'abbiamo descritto nell'articolo Ispezione del terreno edificabile: cosa bisogna controllare prima di acquistare o vendere.

Quando comprate o vendete un terreno edificabile

Le infrastrutture sono uno dei tre passaggi nella verifica di un terreno edificabile: prima cosa si può costruire, poi quali infrastrutture esistono davvero, e solo dopo il prezzo. La corrente, in questo passaggio, è il più delle volte la sorpresa, perché l'acqua e la strada si vedono, la potenza nella rete no.

Un terreno senza possibilità di allaccio vale meno, e questa è una realtà che il venditore deve accettare. L'acquirente mette nel prezzo il costo della soluzione e il rischio. Ma nella maggior parte dei casi la soluzione esiste e non è la più costosa: il fotovoltaico con batteria oggi è quasi sempre l'opzione migliore e più economica, soprattutto rispetto alla costruzione di una nuova linea o all'attesa del potenziamento della cabina. Il venditore che insieme al terreno presenta anche un'offerta concreta per un sistema off-grid trasforma un difetto in una questione risolta e vende da una posizione più forte.

Guardate i terreni e le case nella nostra offerta a Pola e dintorni.

Valutazione iniziale gratuita per il vostro immobile

Maris collabora con l'azienda Vovčak, che progetta e installa sistemi fotovoltaici e off-grid. Se state pensando di acquistare o vendere un immobile senza allaccio, potete richiedere una valutazione iniziale gratuita delle possibilità energetiche di quell'immobile.

Richiedete una valutazione iniziale gratuita

La valutazione iniziale non è documentazione progettuale né garanzia di fornitura ininterrotta.

Domande e risposte

Perché alcune case più vecchie nelle zone rurali non hanno l'allaccio alla rete elettrica?

Perché la rete non è mai stata costruita fino a loro, e i proprietari precedenti non ne avevano bisogno o non avevano i mezzi per l'allaccio. Nelle case legalizzate fuori dalle zone residenziali l'allaccio spesso non era nemmeno previsto. Queste case di solito hanno un generatore o un piccolo impianto fotovoltaico. Non è un ostacolo all'acquisto, ma è un dato che deve essere noto prima dell'accordo sul prezzo.

Il vicino ha la corrente: significa che l'avrò anch'io?

Non necessariamente. La rete può esistere fisicamente senza avere potenza libera per un nuovo allaccio. È successo anche nel centro di Dignano, dove HEP ha risposto che la cabina di trasformazione non ha chilowatt sufficienti. Un palo accanto al terreno non è garanzia di allaccio.

Posso sapere prima dell'acquisto del terreno se otterrò l'allaccio?

La risposta ufficiale di HEP la ottenete solo nella procedura per il permesso di costruire, quindi dopo l'acquisto. Prima dell'acquisto da HEP si può ottenere un'informazione non ufficiale sulla possibilità di allaccio; non vincola HEP, ma indica con cosa fare i conti. Per i nostri clienti questa verifica la facciamo noi, insieme alla verifica sul posto e alla verifica delle infrastrutture fatta dall'architetto. Se il rischio è alto, mettete subito il sistema off-grid nel prezzo o nel piano.

L'immobile ha l'allacciamento elettrico e quanto costa l'allaccio?

È una delle prime domande che facciamo al proprietario. Se l'allaccio non c'è, chiediamo a HEP l'informazione non ufficiale sulla possibilità di allaccio e raccogliamo tutto ciò che della rete si può vedere sul posto. Il costo esatto comunque nessuno può dirlo in anticipo, perché dipende dalla distanza dalla rete, dalla potenza impegnata e dal fatto che in quel tratto di rete ci sia potenza libera, per cui consigliamo all'acquirente di calcolare una riserva.

Si può costruire una casa su un terreno senza corrente?

Dipende dal piano urbanistico e dal fatto che il terreno sia dentro la zona edificabile. Per alcune posizioni l'approvvigionamento energetico autonomo è consentito, per altre si richiede l'allaccio. La verifica la fa l'architetto prima dell'acquisto.

Un sistema off-grid è sufficiente per vivere in casa tutto l'anno?

Può esserlo, se è dimensionato correttamente in base ai consumi reali e se è previsto un generatore di riserva per i periodi invernali con poco sole. Per una casa con riscaldamento elettrico e molte utenze l'investimento è sensibilmente maggiore rispetto a una casa per il fine settimana usata d'estate.

La mancanza dell'allaccio influisce sul prezzo del terreno?

Sì, un terreno senza possibilità di allaccio vale meno. Ma la differenza di prezzo è spesso maggiore del costo reale della soluzione, perché il fotovoltaico con batteria nella maggior parte dei casi è l'opzione più economica. Il venditore che insieme al terreno presenta un'offerta concreta per un sistema off-grid riduce questo rischio agli occhi dell'acquirente e mantiene una migliore posizione negoziale.

Aljoša Vučetić, prof., agente immobiliare abilitato (licenza n. 43/2010), titolare dell'agenzia MARIS nekretnine di Pola e presidente del Gruppo professionale dei mediatori immobiliari della Regione Istriana presso la Camera dell'economia croata (HGK). Opera sul mercato immobiliare di Pola da oltre 25 anni.