Sve što kupci i prodavatelji moraju znati o kapari: uvjeti, iznosi i povrat

Kapara kod kupnje nekretnine uobičajeno iznosi oko 10 % kupoprodajne cijene, ali iznos nije propisan zakonom — dogovaraju ga prodavatelj i kupac. U praksi se ugovara tako da se uračunava u kupoprodajnu cijenu, pa za kupca nije dodatni trošak. Ako je kapara izričito ugovorena i kao odustatnina, strana koja je dala kaparu odustankom je gubi, a strana koja ju je primila vraća je u dvostrukom iznosu; ako odustatnina nije ugovorena, nijedna strana ne može jednostavno odustati od ugovora. Kupci koji kupuju na kredit trebaju posebno ugovoriti da se kapara vraća ako banka kredit ne odobri, uz uvjet vezan na pisanu odluku banke.

Koliko iznosi kapara i u kojem se trenutku uplaćuje?

Kratki odgovor: Uobičajeno je oko 10 % kupoprodajne cijene, ali iznos može biti i drugačiji — zakon ga ne propisuje, nego je stvar dogovora prodavatelja i kupca. Uplaćuje se u trenutku kada sve ugovorne strane potpišu ispravu: ponudu za rezervaciju, predugovor ili sam kupoprodajni ugovor, osim ako strane ne utvrde drugačije.

Zakon o obveznim odnosima kaparu uređuje kao iznos koji jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen. To je pravna posljedica koju većina kupaca previdi: davanjem kapare ugovor se smatra sklopljenim, ako nije što drugo ugovoreno — dakle nije riječ o pukom iskazivanju namjere. Zakon ne propisuje ni minimalni ni maksimalni iznos, ali sud, u slučajevima odgovornosti strane koja je kaparu dala ili primila, može na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano visoku kaparu. Zato je 10 % ustaljena praksa, a ne pravilo: kod nekretnina niže vrijednosti češće se dogovara fiksni iznos, a kod skupljih objekata i niži postotak.

Ključna riječ u pitanju "kada" jest trenutak u kojem se sve ugovorne strane pisano sporazume i potpišu ispravu. Kapara se ne uplaćuje na usmeni dogovor, ne uplaćuje se nakon razgledavanja i ne uplaćuje se dok potpis nedostaje makar jednom suvlasniku. Ako, primjerice, nekretninu ima troje suvlasnika, isprava koju je potpisao jedan od njih uglavnom ne obvezuje preostalu dvojicu — a novac je već u igri. To je, po iskustvu s ovog tržišta, češći uzrok problema od bilo kakve loše namjere.

Je li kapara dio ukupne kupoprodajne cijene ili zaseban trošak?

Kratki odgovor: U praksi se kapara uobičajeno ugovara kao dio kupoprodajne cijene, a ne kao zaseban trošak, osim ako se ugovorne strane ne dogovore drugačije — jer se u slučaju ispunjenja ugovora kapara mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. Kupac tada, u roku utvrđenom glavnim ugovorom, doplaćuje samo razliku između već uplaćene kapare i ugovorene kupoprodajne cijene.

Praktično: ako je nekretnina ugovorena za 200.000 eura, a kapara iznosi 20.000 eura, kupac u ugovorenom roku plaća preostalih 180.000 eura. Kapara nije provizija, nije pristojba i nije naknada za rezervaciju. Zasebni troškovi, koji se s kaparom ne miješaju, jesu primjerice: posrednička naknada, javnobilježnički trošak ovjere potpisa, trošak uknjižbe prava vlasništva, izrada ugovora te eventualni trošak procjene nekretnine ili prijevoda dokumentacije, kao i drugi izričito ugovoreni troškovi.

Što se poreza tiče, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a ta obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina. Iznimka vrijedi za stranu fizičku ili pravnu osobu kojoj je za stjecanje nekretnine u Republici Hrvatskoj potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa — kod nje porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti. Budući da je kapara dio ugovorene cijene, njezina uplata sama po sebi ne mijenja poreznu osnovicu.

Kod stranih kupaca iz EU-a nesporazum nastaje upravo ovdje, jer u nekim tržištima izraz "deposit" znači nepovratnu naknadu agenciji. Zato svaki takav razgovor počinjemo raščlambom: što je kupoprodajna cijena, što je porez, a što naknada i troškovi posrednika.

Koji je postupak i rok za povrat kapare u slučaju odustajanja?

Kratki odgovor: Zakonski rok za povrat kapare ne postoji — rok i uvjeti utvrđuju se istim potpisom kojim se kapara i uplaćuje. U toj ispravi mora pisati i kada i u kojem slučaju se kapara vraća, a to sporazumno utvrđuju ugovorne strane.

Uvjeti povrata nastaju u trenutku potpisa isprave, ne kasnije — osim ako se strane naknadno pisano ne sporazume drugačije. Ponuda za rezervaciju, predugovor ili ugovor: koju god ispravu potpisujete, u njoj se istovremeno definira iznos kapare, rok za sklapanje glavnog ugovora te okolnosti pod kojima se kapara vraća kupcu ili ostaje prodavatelju, ugovara li se kapara kao odustatnina, kao i sve ostale relevantne pravne posljedice. Tako, primjerice, kod raskida ugovora zbog neispunjenja zakon propisuje da su obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze naknade štete.

Uvjeti koji se u praksi najčešće ugovaraju: odobrenje kredita banke kupcu do određenog datuma, uz rok isplate cijene usklađen s tom okolnošću; uređen zemljišnoknjižni izvadak bez tereta; eventualni raskidni uvjet; ishođenje energetskog certifikata; uređeno etažiranje; izostanak zakonskog prava prvokupa. Popis nije zatvoren — u svakom pojedinom slučaju ugovara se ono što je stranama relevantno.

U praksi se sve svodi na jedno pravilo: dok novac nije uplaćen, kupac pregovara o uvjetima povrata. Nakon uplate, svaka izmjena ugovorenih uvjeta ili sporazumni raskid ovise o dobroj volji druge strane. Zato se uvjeti povrata kapare, kao i sve druge relevantne okolnosti, jasno utvrđuju prije uplate, a ne poslije. Pravne posljedice uvijek treba sagledati za svaki pojedini slučaj, uzimajući u obzir pisani dogovor strana, njihovo postupanje nakon potpisa i važeće zakonske odredbe.

Što se događa s kaparom ako mi banka ne odobri kredit?

Kratki odgovor: Ako u predugovoru nije izričito ugovoreno da se kapara vraća u slučaju neodobrenja kredita, neodobrenje se u pravilu promatra kao okolnost na strani kupca — a kupac tada riskira da kaparu ne dobije natrag. Zato se ta klauzula ugovara unaprijed, s jasnim rokom i uz obvezu dostave pisane odluke banke.

Zakon o obveznim odnosima omogućuje da se ugovor sklopi pod uvjetom, pa se odobrenje kredita ugovara kao izričiti uvjet: ako banka do određenog datuma kupcu ne odobri kredit, predugovor prestaje, a uplaćena kapara vraća se kupcu u cijelosti, bez daljnjih posljedica za obje strane. Klauzula mora sadržavati tri elementa: rok do kojeg se odluka banke očekuje, obvezu kupca da zahtjev podnese uredno i pravodobno, te obvezu da pisani dokaz o odluci banke dostavi drugoj strani u ugovorenom roku. Zakon pritom predviđa i zaštitu od zloupotrebe — ako bi ostvarenje uvjeta, protivno načelu savjesnosti i poštenja, spriječila ili prouzročila strana kojoj to ide u prilog, uvjet se prosuđuje suprotno njezinu postupanju. Drugim riječima, kupac se ne može pozvati na neodobrenje kredita ako zahtjev nikada nije ni podnio.

Iz prakse dolazi upozorenje koje je vrijednije od same klauzule: usmeno odobrenje nije odobrenje. Više puta smo vidjeli situaciju u kojoj poslovnica kupcu usmeno potvrdi da je sve u redu, pa zahtjev kasnije odbije viša instanca ili kreditni odbor banke. Ako je klauzula loše napisana i veže se na "informaciju banke" ili na predodobrenje, kupac ostaje bez argumenta. Zato se uvjet uvijek veže isključivo na pisanu odluku banke, a rok se ugovara realno — u praksi najčešće 30 do 45 dana od potpisa predugovora, ovisno o dokumentaciji i o tome traži li se procjena nekretnine.

Ova klauzula štiti i prodavatelja, a ne samo kupca. Prodavatelj njome dobiva jasan datum do kojeg zna na čemu je, umjesto da nekretnina mjesecima stoji izvan tržišta bez ikakve izvjesnosti. A ako je kapara na escrow računu, povrat u slučaju neodobrenja kredita provodi se administrativno, po prethodno dogovorenom scenariju i uz predočeni dokaz — bez pregovaranja i bez suda.

Zašto kaparu nije pametno uplatiti izravno prodavatelju?

Kratki odgovor: Zato što je problem u praksi rijetko pravni, a gotovo uvijek naplatni. Ako prodavatelj primi kaparu i potroši je, kupac i s potpuno jasnim pravom na povrat mora na sud — a to traje.

Naše sudstvo je sporo i to je činjenica s kojom se računa unaprijed, a ne naknadno. Zamislite situaciju u kojoj je kupac uplatio kaparu izravno prodavatelju, posao je propao iz razloga na strani prodavatelja i kupac ima neupitno pravo na povrat. Pravo je jedno, naplata je drugo. Ako je novac u međuvremenu potrošen, kupac na kraju dobiva presudu — i tek onda počinje ovrha. Godine prolaze, a novca više nema.

Zato u Marisu preporučujemo da se kapara, osobito kada se ne ide odmah na sklapanje kupoprodajnog ugovora — dakle kod ponude za rezervaciju i kod predugovora — uplaćuje na escrow račun posrednika kao neutralne treće osobe. Riječ je o sigurnosnom, privremenom i posebnom računu treće strane: novac se čuva izvan dosega i kupca i prodavatelja, a agencija kontrolira u kojem se trenutku uplaćeni iznos isplaćuje prodavatelju, vraća kupcu ili se djelomično odnosno u cijelosti zadržava za podmirenje dogovorenih obveza. Sve to isključivo sukladno prethodnom pisanom sporazumu prodavatelja i kupca te uz dostavu dokaza o ispunjenju ugovorenih uvjeta.

Escrow račun može voditi i javni bilježnik i to je jednako valjano rješenje, uz napomenu da se ta usluga posebno naplaćuje.

Je li moguće sklopiti predugovor s klauzulom o kapari prije glavnog kupoprodajnog ugovora?

Kratki odgovor: Da — i to je uobičajena praksa. U predugovoru se unaprijed dogovara što se događa ako jedna ili druga strana ne održi dogovoreno.

Zakon o obveznim odnosima predugovor definira kao ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi glavni ugovor. On obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora i ako je sklopljen u propisanom pisanom obliku, koji je kod nekretnina nužan. Bitni sastojci kod nekretnine znače: nedvojbenu identifikaciju nekretnine (katastarska čestica, katastarska općina, broj zemljišnoknjižnog uloška, opis, površina, kod stanova i etažni dio te drugi zemljišnoknjižni podaci), ugovorenu kupoprodajnu cijenu, rok za sklapanje glavnog ugovora, dinamiku plaćanja i rok primopredaje, uz eventualne druge relevantne okolnosti. Sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje.

Smisao klauzule o kapari nije formalnost nego predvidljivost daljnjeg postupanja. Ako je unaprijed napisano što slijedi u slučaju neispunjenja s jedne i s druge strane, nitko kasnije ne pregovara pod pritiskom. Ovjera potpisa kod javnog bilježnika nije formalni uvjet valjanosti predugovora, ali je preporučujemo jer isprava dobiva punu dokaznu snagu.

U praksi često primjenjujemo i lakši korak prije predugovora — prihvaćenu ponudu za rezervaciju uz uplatu depozita na escrow račun, čime se nekretnina skida s tržišta dok se priprema glavni ugovor i dok se ne ovjeri kod javnog bilježnika. Važno je pritom znati da već i potpisom ponude, kao prijedloga za sklapanje ugovora, te njezinim prihvatom nastupaju pravne posljedice, ako su utvrđeni i usuglašeni svi bitni sastojci budućeg ugovora. Ponuda za rezervaciju, drugim riječima, nije neobvezujući papir.

Što se pravno i financijski događa s kaparom ako kupac ili prodavatelj odustane?

Kratki odgovor: Ovisi o tome je li kapara ugovorena i kao odustatnina. Ako jest, strana koja je kaparu dala odustankom je gubi, a strana koja ju je primila vraća je u dvostrukom iznosu. Ako odustatnina nije ugovorena, nijedna strana ne može jednostavno odustati od ugovora.

Ako odustatnina nije ugovorena

Ako je pri sklapanju ugovora jedna strana dala drugoj određeni iznos novca kao znak da je ugovor sklopljen, ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno. U slučaju ispunjenja ugovora kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. I ovdje dolazi odredba koju gotovo nitko ne očekuje: ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora tako da je ostavi drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.

Ako je kapara ugovorena kao odustatnina

Strane se mogu pisano sporazumjeti da svaka od njih ima pravo odustati od ugovora, bez navođenja razloga drugoj strani. Tada, ako odustane kupac kao strana koja je dala kaparu, on je gubi; ako odustane prodavatelj kao strana koja ju je primila, vraća je u dvostrukom iznosu. Strane nisu dužne kaparu ugovoriti kao odustatninu ako to ne žele — ali ako to žele, mora biti napisano.

Ako ugovor nije ispunjen

Zakon o obveznim odnosima propisuje sljedeće posljedice. Ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete uz uračunavanje kapare u naknadu ili uz njezin povrat, ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je kaparu primila, druga strana može po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare. Sud u tim slučajevima može, na zahtjev zainteresirane strane, smanjiti pretjerano veliku kaparu. Kada strana zahtijeva ispunjenje ugovora, ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja.

Ako je ugovor ispunjen samo djelomično

Vjerovnik tada ne može zadržati kaparu, nego može zahtijevati ispunjenje ostatka obveze i naknadu štete zbog zakašnjenja, ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja — u oba slučaja kapara se uračunava u naknadu. Ako vjerovnik raskine ugovor i vrati ono što je primio kao djelomično ispunjenje, može birati između zahtjeva koji mu pripadaju kad je za neispunjenje odgovorna druga strana.

Što to znači u praksi

Nijansa koju kupci najčešće propuste jest da pravo na odustanak, bez iznošenja razloga drugoj strani, postoji samo ako je kapara ugovorena kao odustatnina.

Situacije iz stvarnog života rijetko su tako čiste. Ako kupac odustane zato što je naknadno otkrio okolnosti bitne za sklapanje ugovora o kojima ga prodavatelj nije obavijestio i koje nije mogao saznati pažljivim pregledom javno dostupnih podataka i zaprimljene dokumentacije, ili zato što jedan od suvlasnika naknadno odbija potpisati ugovor iako se na to ranije pisano obvezao — takve se situacije prosuđuju prema pisanom sporazumu strana, popratnoj dokumentaciji i zakonskim odredbama, u svakom pojedinom slučaju posebno.

Zato u našoj praksi ugovornim stranama predlažemo da unaprijed ugovore odredbu o kapari kao odustatnini ili da na drugi način pisano predvide pravne posljedice za takve situacije, uključujući i to da troškovi nastali prema kupcu i agenciji u tom slučaju padaju na teret prodavatelja. Jednako se tako mogu detaljnije urediti međusobni odnosi kada je na jednoj ili drugoj strani više sudionika — više prodavatelja ili više kupaca.

Zaključak

Kapara je najjeftinije osiguranje u cijeloj transakciji — ali samo ako su isprava i račun na kojem novac stoji postavljeni kako treba. Uvjet koji nije jasno napisan u pravilu košta više od same kapare.

Prije uplate bilo kakvog iznosa provjerite tri stvari: je li zemljišnoknjižno stanje uređeno i postoje li pravne prepreke za sklapanje posla, jesu li ispravu potpisali svi suvlasnici, i gdje će točno stajati uplaćeni novac do sklapanja glavnog ugovora.

Ako kupujete ili prodajete nekretninu u Puli i okolici (Pula, Fažana, Vodnjan, Medulin, Ližnjan), slobodno nam se obratite. Pružit ćemo vam podršku u posredovanju u prometu nekretnina, kao i pristup našim ovlaštenim pravnim suradnicima.

Maris Nekretnine Marijanijeva ulica 11, Pula +385 98 190 0688 maris.hr

Napomena: ovaj tekst je isključivo informativne naravi i ne predstavlja pravni savjet. Konkretan predugovor, ugovor te ostale relevantne isprave uvijek dajte na pregled i zatražite pravni savjet od ovlaštene osobe, primjerice odvjetnika ili javnog bilježnika.