Vse, kar morajo kupci in prodajalci vedeti o ari: pogoji, zneski in vračilo

Ara pri nakupu nepremičnine običajno znaša približno 10 % kupnine, vendar njena višina ni zakonsko določena — o njej se dogovorita prodajalec in kupec. V praksi se praviloma dogovori, da se ara všteje v kupnino, zato za kupca ne predstavlja dodatnega stroška. Če je ara izrecno dogovorjena tudi kot odstopnina, stranka, ki je aro dala, ob odstopu od pogodbe aro izgubi, stranka, ki jo je prejela, pa mora vrniti dvojni znesek. Če odstopnina ni dogovorjena, nobena od strank ne more preprosto odstopiti od pogodbe. Kupci, ki nepremičnino kupujejo s kreditom, naj posebej določijo, da se ara vrne, če banka kredita ne odobri, pri čemer naj bo pogoj vezan na pisno odločitev banke.

Kolikšna je ara in kdaj se plača?

Kratek odgovor: Običajno znaša približno 10 % kupnine, vendar je lahko znesek tudi drugačen — zakon ga ne določa, zato je stvar dogovora med prodajalcem in kupcem. Plača se v trenutku, ko vse pogodbene stranke podpišejo ustrezno listino: ponudbo za rezervacijo, predpogodbo ali samo kupoprodajno pogodbo, razen če se stranke dogovorijo drugače.

Hrvaški Zakon o obveznih razmerjih aro opredeljuje kot znesek, ki ga ena stranka izroči drugi kot znak, da je pogodba sklenjena. To ima pravno posledico, ki jo veliko kupcev spregleda: ko je ara dana, se šteje, da je pogodba sklenjena, če ni dogovorjeno drugače — torej ne gre zgolj za izkaz interesa ali namere. Zakon ne določa niti najnižjega niti najvišjega zneska, lahko pa sodišče v primerih odgovornosti stranke, ki je aro dala ali prejela, na zahtevo zainteresirane stranke pretirano visoko aro zmanjša. Zato je 10 % ustaljena praksa in ne pravilo: pri nepremičninah nižje vrednosti se pogosteje dogovori fiksen znesek, pri dražjih nepremičninah pa nižji odstotek.

Pri vprašanju »kdaj« je ključen trenutek, ko se vse pogodbene stranke pisno sporazumejo in podpišejo listino. Ara se ne plačuje na podlagi ustnega dogovora, ne po ogledu in ne v trenutku, ko manjka podpis četudi samo enega solastnika. Če ima na primer nepremičnina tri solastnike, listina, ki jo je podpisal samo eden, praviloma ne zavezuje preostalih dveh — denar pa je lahko že plačan. Po naših izkušnjah s tega trga je to pogostejši vzrok težav kot kakršen koli slab namen.

Ali je ara del celotne kupnine ali ločen strošek?

Kratek odgovor: V praksi se ara praviloma dogovori kot del kupnine in ne kot ločen strošek, razen če se pogodbene stranke dogovorijo drugače — saj se mora ob izpolnitvi pogodbe ara vrniti ali všteti v izpolnitev obveznosti. Kupec nato v roku, določenem v glavni pogodbi, doplača samo razliko med že plačano aro in dogovorjeno kupnino.

Praktično: če je nepremičnina dogovorjena za 200.000 evrov, ara pa znaša 20.000 evrov, kupec v dogovorjenem roku plača še preostalih 180.000 evrov. Ara ni provizija, pristojbina ali nadomestilo za rezervacijo. Ločeni stroški, ki se z aro ne smejo zamenjevati, so na primer posredniška provizija, stroški notarske overitve podpisov, stroški vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo, priprava pogodbe ter morebitni stroški cenitve nepremičnine ali prevoda dokumentacije in drugi izrecno dogovorjeni stroški.

Kar zadeva davke, je po hrvaškem Zakonu o davku na promet nepremičnin davčna osnova tržna vrednost nepremičnine v trenutku nastanka davčne obveznosti, ta pa praviloma nastane ob sklenitvi pogodbe ali drugega pravnega posla, na podlagi katerega se nepremičnina pridobi. Izjema velja za tujo fizično ali pravno osebo, ki za pridobitev nepremičnine na Hrvaškem potrebuje soglasje ministra, pristojnega za pravosodje — v tem primeru davčna obveznost nastane ob pridobitvi tega soglasja. Ker je ara del dogovorjene kupnine, njeno plačilo samo po sebi ne spreminja davčne osnove.

Pri tujih kupcih iz EU pogosto pride do nesporazuma prav na tej točki, saj izraz »deposit« na nekaterih trgih pomeni nepovratno nadomestilo agenciji. Zato tak pogovor vedno začnemo z jasno razmejitvijo: kaj je kupnina, kaj davek ter kaj provizija in drugi stroški posrednika.

Kakšen je postopek in rok za vračilo are v primeru odstopa?

Kratek odgovor: Zakonsko določenega roka za vračilo are ni — rok in pogoji se določijo v isti listini, na podlagi katere se ara tudi plača. V njej mora biti jasno zapisano, kdaj in v katerem primeru se ara vrne, o tem pa se sporazumno dogovorijo pogodbene stranke.

Pogoji vračila se določijo ob podpisu listine, ne pozneje — razen če se stranke naknadno pisno dogovorijo drugače. Ponudba za rezervacijo, predpogodba ali pogodba: ne glede na to, katero listino podpisujete, se v njej hkrati določijo višina are, rok za sklenitev glavne pogodbe, okoliščine, v katerih se ara vrne kupcu ali ostane prodajalcu, ali se ara dogovori kot odstopnina, ter vse druge relevantne pravne posledice. Pri razvezi pogodbe zaradi neizpolnitve na primer zakon določa, da sta obe stranki oproščeni svojih obveznosti, razen morebitne obveznosti povračila škode.

V praksi se najpogosteje dogovorijo naslednji pogoji: odobritev kredita kupcu do določenega datuma, pri čemer se rok za plačilo kupnine prilagodi tej okoliščini; urejen zemljiškoknjižni izpisek brez bremen; morebiten razvezni pogoj; pridobitev energetske izkaznice; urejena etažna lastnina; neobstoj zakonske predkupne pravice. Seznam ni zaključen — v posameznem primeru se dogovori vse, kar je za stranke pomembno.

V praksi se vse skrči na eno pravilo: dokler denar ni plačan, se kupec še lahko pogaja o pogojih vračila. Po plačilu je vsaka sprememba dogovorjenih pogojev ali sporazumna razveza odvisna od pripravljenosti druge stranke. Zato je treba pogoje vračila are in vse druge pomembne okoliščine jasno določiti pred plačilom, ne po njem. Pravne posledice je treba vedno presojati posebej za vsak primer, ob upoštevanju pisnega dogovora strank, njihovega ravnanja po podpisu in veljavnih zakonskih določb.

Kaj se zgodi z aro, če mi banka ne odobri kredita?

Kratek odgovor: Če v predpogodbi ni izrecno določeno, da se ara vrne v primeru neodobritve kredita, se neodobritev praviloma šteje za okoliščino na strani kupca — kupec pa tvega, da are ne bo dobil nazaj. Zato se ta določba dogovori vnaprej, z jasnim rokom in obveznostjo predložitve pisne odločitve banke.

Hrvaški Zakon o obveznih razmerjih dopušča sklenitev pogodbe pod pogojem, zato se lahko odobritev kredita določi kot izrecen pogoj: če banka kupcu do določenega datuma kredita ne odobri, predpogodba preneha veljati, plačana ara pa se kupcu v celoti vrne, brez nadaljnjih posledic za obe stranki. Klavzula mora vsebovati tri elemente: rok, do katerega se pričakuje odločitev banke, obveznost kupca, da vlogo vloži pravilno in pravočasno, ter obveznost, da drugi stranki v dogovorjenem roku predloži pisni dokaz o odločitvi banke. Zakon predvideva tudi zaščito pred zlorabami — če bi stranka, ki bi od tega imela korist, v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja preprečila ali povzročila izpolnitev pogoja, se pogoj presoja nasprotno njenemu ravnanju. Povedano preprosteje: kupec se ne more sklicevati na zavrnitev kredita, če vloge sploh ni oddal.

Iz prakse izhaja opozorilo, ki je pogosto vrednejše od same klavzule: ustna odobritev ni odobritev. Večkrat smo videli primer, ko poslovalnica banke kupcu ustno potrdi, da je vse v redu, nato pa zahtevo zavrne višja instanca ali kreditni odbor banke. Če je klavzula slabo napisana in je vezana na »informacijo banke« ali predhodno odobritev, kupec ostane brez ustreznega argumenta. Zato se pogoj vedno veže izključno na pisno odločitev banke, rok pa se določi realistično — v praksi običajno 30 do 45 dni od podpisa predpogodbe, odvisno od dokumentacije in od tega, ali je potrebna cenitev nepremičnine.

Ta klavzula ne ščiti samo kupca, ampak tudi prodajalca. Prodajalec dobi jasen datum, do katerega ve, pri čem je, namesto da bi bila nepremičnina mesece umaknjena s trga brez kakršne koli gotovosti. Če je ara na escrow oziroma fiduciarnem računu, se vračilo ob zavrnitvi kredita izvede administrativno, po vnaprej dogovorjenem postopku in ob predložitvi ustreznega dokazila — brez nadaljnjih pogajanj in brez sodišča.

Zakaj are ni pametno nakazati neposredno prodajalcu?

Kratek odgovor: Ker je težava v praksi redko v sami pravici do vračila, veliko pogosteje pa v dejanski izterjavi denarja. Če prodajalec prejme aro in jo porabi, mora kupec tudi ob povsem jasni pravici do vračila morda na sodišče — to pa traja.

Hrvaško sodstvo je počasno in to je dejstvo, ki ga je smiselno upoštevati vnaprej, ne šele pozneje. Predstavljajte si položaj, v katerem je kupec aro nakazal neposredno prodajalcu, posel je propadel iz razlogov na strani prodajalca, kupec pa ima nesporno pravico do vračila. Pravica je eno, izterjava pa nekaj drugega. Če je denar medtem že porabljen, lahko kupec na koncu dobi sodbo — šele nato pa se začne izvršba. Leta minevajo, denarja pa morda že dolgo ni več.

Zato v Marisu priporočamo, da se ara, zlasti kadar se kupoprodajna pogodba ne sklepa takoj — torej pri ponudbi za rezervacijo in pri predpogodbi — nakaže na escrow račun posrednika kot nevtralne tretje osebe. Gre za varen, začasen in ločen račun tretje strani: denar je zunaj dosega kupca in prodajalca, agencija pa nadzoruje, kdaj se znesek izplača prodajalcu, vrne kupcu ali delno oziroma v celoti zadrži za poravnavo dogovorjenih obveznosti. Vse to izključno v skladu s predhodnim pisnim dogovorom med prodajalcem in kupcem ter ob predložitvi dokazila o izpolnitvi dogovorjenih pogojev.

Escrow račun lahko vodi tudi notar, kar je prav tako veljavna rešitev, pri čemer je treba upoštevati, da se ta storitev dodatno zaračuna.

Ali je mogoče pred glavno kupoprodajno pogodbo skleniti predpogodbo z določbo o ari?

Kratek odgovor: Da — in to je običajna praksa. V predpogodbi se vnaprej dogovori, kaj se zgodi, če ena ali druga stranka ne izpolni dogovorjenega.

Hrvaški Zakon o obveznih razmerjih predpogodbo opredeljuje kot pogodbo, s katero se stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo. Predpogodba zavezuje, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe in je sklenjena v predpisani pisni obliki, ki je pri nepremičninah obvezna. Bistvene sestavine pri nepremičnini pomenijo nedvoumno identifikacijo nepremičnine — katastrsko parcelo, katastrsko občino, številko zemljiškoknjižnega vložka, opis, površino, pri stanovanjih pa tudi etažni del in druge zemljiškoknjižne podatke — dogovorjeno kupnino, rok za sklenitev glavne pogodbe, dinamiko plačila in rok za primopredajo ter po potrebi druge pomembne okoliščine. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih po poteku roka, predvidenega za njeno sklenitev.

Namen določbe o ari ni formalnost, temveč predvidljivost nadaljnjega postopka. Če je vnaprej zapisano, kaj sledi v primeru neizpolnitve ene ali druge strani, se pozneje nihče ne pogaja pod pritiskom. Notarska overitev podpisov ni formalni pogoj za veljavnost predpogodbe, jo pa priporočamo, saj ima listina tako večjo dokazno vrednost.

V praksi pogosto uporabimo še nekoliko enostavnejši korak pred predpogodbo — sprejeto ponudbo za rezervacijo skupaj z vplačilom zneska na escrow račun. S tem se nepremičnina umakne s trga, medtem ko se pripravlja glavni pogodbeni dokument in njegova notarska overitev. Pomembno je vedeti, da lahko že podpis ponudbe kot predloga za sklenitev pogodbe in njen sprejem ustvarita pravne posledice, če so določene in usklajene vse bistvene sestavine prihodnje pogodbe. Ponudba za rezervacijo torej ni nezavezujoč papir.

Kaj se pravno in finančno zgodi z aro, če kupec ali prodajalec odstopi?

Kratek odgovor: Odvisno od tega, ali je ara dogovorjena tudi kot odstopnina. Če je, stranka, ki je aro dala, ob odstopu aro izgubi, stranka, ki jo je prejela, pa mora vrniti dvojni znesek. Če odstopnina ni dogovorjena, nobena stranka ne more preprosto odstopiti od pogodbe.

Če odstopnina ni dogovorjena

Če je ob sklenitvi pogodbe ena stranka drugi dala določen denarni znesek kot znak, da je pogodba sklenjena, se pogodba šteje za sklenjeno, ko je ara dana, če ni dogovorjeno drugače. Ob izpolnitvi pogodbe se mora ara vrniti ali všteti v izpolnitev obveznosti. Tu pride do izraza določba, ki je skoraj nihče ne pričakuje: če ni dogovorjeno drugače, stranka, ki je aro dala, ne more odstopiti od pogodbe tako, da aro prepusti drugi stranki, prav tako pa druga stranka ne more odstopiti zgolj tako, da vrne dvojno aro.

Če je ara dogovorjena kot odstopnina

Stranki se lahko pisno dogovorita, da ima vsaka pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi morali drugi stranki navesti razlog. Če v takem primeru odstopi kupec kot stranka, ki je dala aro, jo izgubi. Če odstopi prodajalec kot stranka, ki jo je prejela, mora vrniti dvojni znesek. Strankama are ni treba dogovoriti kot odstopnine — če pa to želita, mora biti to zapisano.

Če pogodba ni izpolnjena

Hrvaški Zakon o obveznih razmerjih določa naslednje posledice. Če je za neizpolnitev odgovorna stranka, ki je dala aro, lahko druga stranka po svoji izbiri zahteva izpolnitev pogodbe, če je ta še mogoča, zahteva odškodnino z vštevanjem are v odškodnino ali z njenim vračilom, ali se zadovolji s prejeto aro. Če je za neizpolnitev odgovorna stranka, ki je aro prejela, lahko druga stranka po svoji izbiri zahteva izpolnitev pogodbe, če je ta še mogoča, zahteva odškodnino in vračilo are ali zahteva vračilo dvojne are. Sodišče lahko v teh primerih na zahtevo zainteresirane stranke pretirano visoko aro zmanjša. Če stranka zahteva izpolnitev pogodbe, ima tudi pravico do povračila škode, ki ji je nastala zaradi zamude.

Če je pogodba izpolnjena samo delno

Upnik v takem primeru are ne more obdržati. Lahko zahteva izpolnitev preostale obveznosti in povračilo škode zaradi zamude ali odškodnino zaradi nepopolne izpolnitve — v obeh primerih se ara všteje v odškodnino. Če upnik pogodbo razveže in vrne tisto, kar je prejel kot delno izpolnitev, lahko izbira med zahtevki, ki mu pripadajo, kadar je za neizpolnitev odgovorna druga stranka.

Kaj to pomeni v praksi

Podrobnost, ki jo kupci najpogosteje spregledajo, je, da pravica do odstopa brez navedbe razloga drugi stranki obstaja samo, če je ara dogovorjena kot odstopnina.

Primeri iz resničnega življenja so redko tako enostavni. Če kupec odstopi zato, ker je naknadno odkril okoliščine, ki so pomembne za sklenitev pogodbe, pa ga prodajalec o njih ni obvestil in jih tudi ni bilo mogoče odkriti s skrbnim pregledom javno dostopnih podatkov in prejete dokumentacije, ali zato, ker eden od solastnikov pozneje zavrne podpis pogodbe, čeprav se je k temu predhodno pisno zavezal, se takšni primeri presojajo glede na pisni dogovor strank, spremljajočo dokumentacijo in veljavne zakonske določbe, vedno posebej.

Zato v naši praksi strankam predlagamo, da vnaprej dogovorijo določbo o ari kot odstopnini ali na drug način pisno določijo pravne posledice takšnih položajev, vključno s tem, da stroške, ki v takem primeru nastanejo kupcu in agenciji, krije prodajalec. Podrobneje se lahko uredijo tudi razmerja v primerih, ko je na eni ali drugi strani več oseb — več prodajalcev ali več kupcev.

Zaključek

Ara je najcenejše zavarovanje v celotni transakciji — vendar samo, če sta listina in račun, na katerem je denar, urejena pravilno. Pogoj, ki ni jasno zapisan, praviloma stane več kot sama ara.

Preden nakažete kakršen koli znesek, preverite tri stvari: ali je zemljiškoknjižno stanje urejeno in ali obstajajo pravne ovire za izvedbo posla, ali so dokument podpisali vsi solastniki ter kje točno bo denar shranjen do sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe.

Če kupujete ali prodajate nepremičnino v Pulju in okolici (Pula, Fažana, Vodnjan, Medulin, Ližnjan), se lahko obrnete na nas. Nudimo podporo pri posredovanju v prometu z nepremičninami in dostop do naših pooblaščenih pravnih sodelavcev.

Maris Nekretnine
Marijanijeva ulica 11, Pula
+385 98 190 0688
maris.hr

Opomba: to besedilo je izključno informativne narave in ne predstavlja pravnega nasveta. Konkreten predpogodbeni ali kupoprodajni dokument ter druge pomembne listine vedno dajte v pregled pooblaščeni osebi, na primer odvetniku ali notarju, in pridobite ustrezen pravni nasvet