Tutto ciò che acquirenti e venditori devono sapere sulla caparra: condizioni, importi e restituzione

Nell’acquisto di un immobile in Croazia, la caparra ammonta generalmente a circa il 10% del prezzo di compravendita, ma la legge non ne stabilisce l’importo — viene concordato tra venditore e acquirente. Nella pratica, la caparra viene normalmente imputata al prezzo di acquisto e quindi non rappresenta un costo aggiuntivo per l’acquirente. Se viene espressamente pattuita anche come corrispettivo per il recesso, la parte che ha versato la caparra la perde se recede, mentre la parte che l’ha ricevuta deve restituirne il doppio qualora sia lei a recedere. Se il diritto di recesso non è stato pattuito, nessuna delle parti può semplicemente sciogliersi dal contratto. Gli acquirenti che finanziano l’acquisto tramite mutuo dovrebbero inoltre prevedere espressamente che la caparra venga restituita qualora la banca non approvi il finanziamento, subordinando tale condizione a una decisione scritta della banca.

A quanto ammonta la caparra e quando viene versata?

Risposta breve: Di norma è pari a circa il 10% del prezzo di compravendita, ma può essere concordato anche un importo diverso — la legge non stabilisce una percentuale precisa. Viene versata nel momento in cui tutte le parti contrattuali firmano il relativo documento: una proposta di prenotazione, un contratto preliminare oppure direttamente il contratto di compravendita, salvo diverso accordo tra le parti.

La Legge croata sui rapporti obbligatori disciplina la caparra come una somma che una parte consegna all’altra a conferma della conclusione del contratto. Questa definizione comporta una conseguenza giuridica che molti acquirenti sottovalutano: con il versamento della caparra il contratto si considera concluso, salvo diverso accordo — non si tratta quindi di una semplice manifestazione d’interesse. La legge non stabilisce né un importo minimo né massimo, anche se il giudice, nei casi di responsabilità della parte che ha versato o ricevuto la caparra, può ridurre, su richiesta della parte interessata, una caparra eccessivamente elevata. Ecco perché il 10% rappresenta una prassi consolidata, non una regola: per immobili di valore più contenuto si concorda più spesso un importo fisso, mentre per immobili di valore elevato può essere utilizzata una percentuale inferiore.

La parola chiave nella domanda “quando” è il momento in cui tutte le parti contrattuali raggiungono un accordo scritto e firmano il documento. La caparra non dovrebbe essere versata sulla base di un accordo verbale, dopo una visita all’immobile o quando manca ancora la firma anche di un solo comproprietario. Se, ad esempio, un immobile appartiene a tre comproprietari, un documento firmato soltanto da uno di loro generalmente non vincola gli altri due — mentre il denaro potrebbe essere già stato versato. Per la nostra esperienza su questo mercato, questa situazione provoca problemi più spesso di qualsiasi comportamento in malafede.

La caparra fa parte del prezzo complessivo o è un costo separato?

Risposta breve: Nella pratica, la caparra viene normalmente concordata come parte del prezzo di compravendita e non come costo separato, salvo diverso accordo tra le parti — perché, in caso di esecuzione del contratto, deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta. L’acquirente versa quindi, entro il termine previsto dal contratto principale, soltanto la differenza tra la caparra già pagata e il prezzo di compravendita concordato.

Un esempio pratico: se l’immobile viene acquistato per 200.000 euro e la caparra ammonta a 20.000 euro, l’acquirente versa entro il termine concordato i restanti 180.000 euro. La caparra non è una provvigione, una tassa né un costo di prenotazione. Tra i costi separati, che non vanno confusi con la caparra, rientrano ad esempio la provvigione dell’agenzia, i costi notarili per l’autenticazione delle firme, le spese per l’iscrizione della proprietà nei registri fondiari, la redazione del contratto, l’eventuale perizia dell’immobile o la traduzione della documentazione, oltre ad altri costi espressamente concordati.

Per quanto riguarda le imposte, secondo la Legge croata sull’imposta sul trasferimento immobiliare, la base imponibile corrisponde al valore di mercato dell’immobile nel momento in cui sorge l’obbligo fiscale. In linea generale, tale obbligo nasce al momento della conclusione del contratto o di un altro atto giuridico mediante il quale viene acquisita la proprietà dell’immobile. Fa eccezione una persona fisica o giuridica straniera che, per acquistare un immobile in Croazia, necessita dell’autorizzazione del ministro competente per la giustizia — in questo caso l’obbligo fiscale nasce al momento del rilascio dell’autorizzazione. Poiché la caparra costituisce parte del prezzo concordato, il suo versamento, di per sé, non modifica la base imponibile.

Con gli acquirenti stranieri provenienti dall’UE, l’equivoco nasce spesso proprio qui, perché in alcuni mercati il termine “deposit” indica una somma non rimborsabile pagata all’agenzia. Per questo iniziamo sempre questi colloqui facendo una distinzione chiara: che cosa rientra nel prezzo di compravendita, che cosa è imposta e che cosa rappresenta la provvigione o un altro costo dell’intermediario.

Qual è la procedura e il termine per la restituzione della caparra in caso di recesso?

Risposta breve: La legge non prevede un termine specifico per la restituzione della caparra — termini e condizioni vengono stabiliti nello stesso documento in base al quale viene effettuato il versamento. Nel documento deve essere indicato chiaramente quando e in quali circostanze la caparra viene restituita, secondo quanto concordato dalle parti.

Le condizioni di restituzione vengono definite al momento della firma del documento, non successivamente — salvo che le parti non raggiungano in seguito un diverso accordo scritto. Proposta di prenotazione, preliminare o contratto: qualunque documento venga sottoscritto, nello stesso momento devono essere definiti l’importo della caparra, il termine per la stipula del contratto definitivo, le circostanze in cui la caparra viene restituita all’acquirente o rimane al venditore, l’eventuale funzione di corrispettivo per il recesso e tutte le altre conseguenze giuridiche rilevanti. Ad esempio, in caso di scioglimento del contratto per inadempimento, la legge prevede che entrambe le parti siano liberate dalle rispettive obbligazioni, salvo l’eventuale obbligo di risarcimento del danno.

Tra le condizioni più frequentemente concordate nella pratica rientrano: l’approvazione del mutuo all’acquirente entro una determinata data, con una scadenza per il pagamento del prezzo adeguata a tale circostanza; una situazione tavolare regolare e priva di gravami; un’eventuale condizione risolutiva; l’ottenimento dell’attestato di prestazione energetica; la regolarizzazione della proprietà per piani; l’assenza di un diritto legale di prelazione. L’elenco non è esaustivo — in ogni singola operazione si stabilisce ciò che è rilevante per le parti.

Nella pratica, tutto si riduce a una regola: finché il denaro non è stato versato, l’acquirente può negoziare le condizioni per la sua restituzione. Dopo il pagamento, qualsiasi modifica delle condizioni concordate o risoluzione consensuale dipende dalla disponibilità dell’altra parte. Per questo le condizioni di restituzione della caparra, così come tutte le altre circostanze rilevanti, devono essere definite chiaramente prima del pagamento e non dopo. Le conseguenze giuridiche vanno sempre valutate caso per caso, tenendo conto dell’accordo scritto tra le parti, del loro comportamento successivo alla firma e della normativa vigente.

Cosa succede alla caparra se la banca non approva il mio mutuo?

Risposta breve: Se nel contratto preliminare non viene espressamente previsto che la caparra sarà restituita in caso di mancata approvazione del mutuo, il rifiuto del finanziamento viene generalmente considerato una circostanza imputabile alla sfera dell’acquirente — che rischia quindi di non recuperare la caparra. Per questo la clausola deve essere concordata in anticipo, indicando un termine chiaro e prevedendo l’obbligo di presentare la decisione scritta della banca.

La Legge croata sui rapporti obbligatori consente di subordinare un contratto a una condizione, per cui l’approvazione del finanziamento può essere espressamente prevista come tale: se entro una determinata data la banca non approva il mutuo all’acquirente, il preliminare cessa di produrre effetti e la caparra versata viene restituita integralmente all’acquirente, senza ulteriori conseguenze per entrambe le parti. La clausola deve contenere tre elementi: il termine entro il quale è attesa la decisione della banca, l’obbligo dell’acquirente di presentare correttamente e tempestivamente la richiesta e l’obbligo di consegnare all’altra parte, entro il termine concordato, una prova scritta della decisione bancaria. La legge prevede inoltre una tutela contro gli abusi: se l’avveramento di una condizione viene impedito o provocato, contrariamente ai principi di buona fede e correttezza, dalla parte che ne trarrebbe vantaggio, la condizione viene valutata come se il comportamento della parte fosse stato opposto. In altre parole, l’acquirente non può invocare il mancato ottenimento del mutuo se non ha mai presentato la domanda.

Dalla pratica arriva un’avvertenza ancora più importante della clausola stessa: un’approvazione verbale non è un’approvazione. Abbiamo visto più volte situazioni in cui una filiale bancaria conferma verbalmente all’acquirente che è tutto a posto, per poi vedere la richiesta respinta da un livello superiore o dal comitato crediti della banca. Se la clausola è formulata male e viene collegata a una generica “informazione della banca” o a una pre-approvazione, l’acquirente rischia di rimanere senza argomenti. Per questo la condizione va collegata esclusivamente alla decisione scritta della banca, stabilendo un termine realistico — nella pratica generalmente tra 30 e 45 giorni dalla firma del preliminare, a seconda della documentazione e della necessità o meno di effettuare una perizia dell’immobile.

Questa clausola tutela anche il venditore, non soltanto l’acquirente. Il venditore dispone infatti di una data precisa entro la quale sa se l’operazione può andare avanti, evitando che l’immobile rimanga fuori mercato per mesi senza alcuna certezza. Se la caparra è depositata su un conto escrow, in caso di mancata concessione del mutuo la restituzione può essere gestita amministrativamente secondo la procedura concordata in anticipo e previa presentazione della relativa documentazione — senza ulteriori negoziazioni e senza ricorrere al tribunale.

Perché non è consigliabile versare la caparra direttamente al venditore?

Risposta breve: Perché nella pratica il problema raramente riguarda il diritto alla restituzione, mentre molto più spesso riguarda la possibilità concreta di recuperare il denaro. Se il venditore riceve la caparra e la spende, anche un acquirente con un diritto indiscutibile alla restituzione può essere costretto a rivolgersi al tribunale — e i tempi sono lunghi.

Il sistema giudiziario croato è lento, ed è un dato di fatto di cui è meglio tenere conto prima e non dopo. Immaginiamo che l’acquirente versi la caparra direttamente al venditore, l’operazione salti per ragioni imputabili al venditore e l’acquirente abbia un diritto incontestabile alla restituzione. Avere diritto al denaro è una cosa, riuscire effettivamente a recuperarlo è un’altra. Se nel frattempo il denaro è già stato speso, l’acquirente può anche ottenere una sentenza favorevole — ma soltanto dopo inizierà la procedura esecutiva. Possono passare anni, mentre il denaro potrebbe non esserci più.

Per questo in Maris consigliamo che la caparra, soprattutto quando non si procede immediatamente alla stipula del contratto definitivo — quindi nel caso di una proposta di prenotazione o di un contratto preliminare — venga versata su un conto escrow dell’intermediario, in qualità di terza parte neutrale. Si tratta di un conto separato, temporaneo e destinato alla custodia delle somme: il denaro rimane fuori dalla disponibilità sia dell’acquirente sia del venditore, mentre l’agenzia controlla quando l’importo debba essere trasferito al venditore, restituito all’acquirente oppure trattenuto, in tutto o in parte, per adempiere agli obblighi concordati. Tutto ciò avviene esclusivamente in conformità con il precedente accordo scritto tra venditore e acquirente e previa presentazione delle prove dell’avvenuto adempimento delle condizioni pattuite.

Un conto escrow può essere gestito anche da un notaio ed è una soluzione altrettanto valida, tenendo presente che il servizio comporta un costo aggiuntivo.

È possibile stipulare un preliminare con una clausola sulla caparra prima del contratto definitivo di compravendita?

Risposta breve: Sì — ed è una prassi del tutto normale. Nel preliminare si stabilisce in anticipo cosa accade se una delle parti non rispetta quanto concordato.

La Legge croata sui rapporti obbligatori definisce il preliminare come il contratto con cui le parti assumono l’obbligo di concludere successivamente il contratto definitivo. È vincolante se contiene gli elementi essenziali del contratto definitivo e se viene stipulato nella forma scritta richiesta dalla legge, obbligatoria nelle compravendite immobiliari. Gli elementi essenziali, nel caso di un immobile, comprendono l’identificazione inequivocabile dell’immobile — particella catastale, comune catastale, numero della partita tavolare, descrizione, superficie e, per gli appartamenti, anche l’unità condominiale e gli altri dati tavolari — il prezzo di compravendita concordato, il termine per la stipula del contratto definitivo, le modalità di pagamento, il termine per la consegna e le eventuali altre circostanze rilevanti. La stipula del contratto definitivo può essere richiesta entro sei mesi dalla scadenza del termine previsto per la sua conclusione.

Lo scopo della clausola sulla caparra non è una formalità, ma rendere prevedibile ciò che succederà dopo. Se viene stabilito per iscritto in anticipo cosa accade in caso di inadempimento dell’una o dell’altra parte, nessuno dovrà negoziare sotto pressione in un secondo momento. L’autenticazione delle firme da parte di un notaio non è un requisito formale per la validità del preliminare, ma la consigliamo perché attribuisce al documento una maggiore forza probatoria.

Nella pratica utilizziamo spesso anche un passaggio più semplice prima del preliminare — una proposta di prenotazione accettata, accompagnata dal versamento di un deposito su un conto escrow. L’immobile viene così ritirato dal mercato mentre si prepara il contratto definitivo e si procede alla relativa autenticazione notarile. È importante sapere che anche la firma di una proposta, intesa come proposta di conclusione del contratto, e la sua accettazione possono già produrre effetti giuridici qualora siano stati stabiliti e concordati tutti gli elementi essenziali del futuro contratto. In altre parole, una proposta di prenotazione non è un documento privo di effetti vincolanti.

Cosa succede giuridicamente ed economicamente alla caparra se l’acquirente o il venditore recede?

Risposta breve: Dipende dal fatto che la caparra sia stata pattuita anche come corrispettivo per il recesso. Se sì, la parte che l’ha versata la perde in caso di recesso, mentre la parte che l’ha ricevuta deve restituirne il doppio qualora sia lei a recedere. Se il diritto di recesso non è stato pattuito, nessuna delle parti può semplicemente sciogliersi dal contratto.

Se il diritto di recesso non è stato pattuito

Se, al momento della conclusione del contratto, una parte versa all’altra una determinata somma di denaro come conferma che il contratto è stato concluso, il contratto si considera concluso nel momento in cui viene versata la caparra, salvo diverso accordo. In caso di regolare esecuzione del contratto, la caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta. Ed è qui che interviene una disposizione che quasi nessuno si aspetta: salvo diverso accordo, la parte che ha versato la caparra non può recedere dal contratto semplicemente lasciandola all’altra parte, né l’altra parte può farlo limitandosi a restituirne il doppio.

Se la caparra è stata pattuita come corrispettivo per il recesso

Le parti possono concordare per iscritto che ciascuna abbia il diritto di recedere dal contratto senza dover indicare all’altra il motivo. In tal caso, se recede l’acquirente, cioè la parte che ha versato la caparra, la perde. Se recede il venditore, cioè la parte che l’ha ricevuta, deve restituirne il doppio. Le parti non sono obbligate a attribuire alla caparra questa funzione — ma se intendono farlo, deve essere espressamente indicato per iscritto.

Se il contratto non viene eseguito

La Legge croata sui rapporti obbligatori prevede le seguenti conseguenze. Se dell’inadempimento è responsabile la parte che ha versato la caparra, l’altra parte può, a propria scelta, esigere l’adempimento del contratto se ancora possibile, chiedere il risarcimento del danno imputando la caparra al risarcimento oppure restituendola, oppure limitarsi a trattenere la caparra ricevuta. Se dell’inadempimento è responsabile la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può, a propria scelta, esigere l’adempimento del contratto se ancora possibile, chiedere il risarcimento del danno e la restituzione della caparra oppure chiedere la restituzione del doppio della caparra. In questi casi il giudice può, su richiesta della parte interessata, ridurre una caparra eccessivamente elevata. La parte che chiede l’adempimento del contratto ha inoltre diritto al risarcimento del danno subito a causa del ritardo.

Se il contratto è stato eseguito soltanto in parte

Il creditore non può trattenere la caparra. Può chiedere l’adempimento della parte residua dell’obbligazione e il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo, oppure chiedere il risarcimento dei danni per l’adempimento incompleto — in entrambi i casi la caparra viene imputata al risarcimento. Se il creditore risolve il contratto e restituisce quanto ricevuto a titolo di adempimento parziale, può scegliere tra i rimedi previsti nei casi in cui dell’inadempimento sia responsabile l’altra parte.

Cosa significa nella pratica

La sfumatura che gli acquirenti più spesso non colgono è che il diritto di recedere senza dover fornire una motivazione all’altra parte esiste soltanto se la caparra è stata espressamente pattuita anche come corrispettivo per il recesso.

Le situazioni reali, però, raramente sono così nette. Se l’acquirente recede perché scopre successivamente circostanze rilevanti per la conclusione del contratto che il venditore non gli aveva comunicato e che non avrebbe potuto conoscere neppure mediante un’attenta verifica dei dati pubblicamente disponibili e della documentazione ricevuta, oppure perché uno dei comproprietari rifiuta successivamente di firmare il contratto nonostante si fosse precedentemente impegnato per iscritto a farlo, casi simili devono essere valutati singolarmente sulla base dell’accordo scritto tra le parti, della relativa documentazione e delle norme applicabili.

Per questo, nella nostra pratica, consigliamo alle parti di prevedere in anticipo che la caparra abbia anche funzione di corrispettivo per il recesso oppure di disciplinare per iscritto in altro modo le conseguenze giuridiche di situazioni di questo tipo, compresa l’eventualità che i costi sostenuti dall’acquirente e dall’agenzia siano posti a carico del venditore. Allo stesso modo possono essere regolati più dettagliatamente i rapporti quando su una o entrambe le parti vi sono più soggetti — ad esempio più venditori o più acquirenti.

Conclusione

La caparra è la forma di tutela meno costosa dell’intera transazione — ma soltanto se il documento e il conto sul quale il denaro viene custodito sono impostati correttamente. Una condizione che non è stata formulata con chiarezza, di regola, finisce per costare più della caparra stessa.

Prima di versare qualsiasi somma controllate tre cose: che la situazione tavolare sia regolare e non vi siano impedimenti giuridici alla conclusione dell’operazione, che il documento sia stato firmato da tutti i comproprietari e dove, esattamente, verrà custodito il denaro fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Se state acquistando o vendendo un immobile a Pola e dintorni (Pula, Fažana, Vodnjan, Medulin, Ližnjan), potete contattarci. Vi affianchiamo nell’intermediazione immobiliare e vi mettiamo inoltre in contatto con i nostri professionisti legali abilitati.

Maris Nekretnine
Marijanijeva ulica 11, Pula
+385 98 190 0688
maris.hr

Nota: il presente testo ha esclusivamente finalità informative e non costituisce consulenza legale. Prima di sottoscrivere uno specifico preliminare, un contratto di compravendita o qualsiasi altro documento rilevante, fatelo sempre esaminare da un professionista abilitato, ad esempio un avvocato o un notaio, e richiedete una consulenza legale adeguata.