Alles, was Käufer und Verkäufer über die Anzahlung wissen müssen: Bedingungen, Höhe und Rückzahlung

Bei einem Immobilienkauf in Kroatien beträgt die Anzahlung üblicherweise rund 10 % des Kaufpreises. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Höhe jedoch nicht — sie wird zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. In der Praxis wird die Anzahlung üblicherweise auf den Kaufpreis angerechnet und stellt daher für den Käufer keine zusätzlichen Kosten dar. Wird die Anzahlung ausdrücklich auch als Reugeld vereinbart, verliert die Partei, die sie geleistet hat, den Betrag bei einem Rücktritt. Tritt hingegen die Partei zurück, die die Anzahlung erhalten hat, muss sie den doppelten Betrag zurückzahlen. Wurde kein Reugeld vereinbart, kann keine der Parteien einfach vom Vertrag zurücktreten. Käufer, die den Immobilienkauf über einen Kredit finanzieren, sollten ausdrücklich vereinbaren, dass die Anzahlung zurückgezahlt wird, wenn die Bank den Kredit nicht genehmigt, wobei die schriftliche Entscheidung der Bank als Voraussetzung festgelegt werden sollte.

Wie hoch ist die Anzahlung und wann wird sie bezahlt?

Kurz gesagt: Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises, der Betrag kann jedoch auch anders vereinbart werden — das Gesetz schreibt keine bestimmte Höhe vor. Die Zahlung erfolgt in dem Moment, in dem alle Vertragsparteien das entsprechende Dokument unterzeichnen: ein Reservierungsangebot, einen Vorvertrag oder den Kaufvertrag selbst, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Das kroatische Schuldrechtsgesetz regelt die Anzahlung als einen Betrag, den eine Partei der anderen als Zeichen dafür übergibt, dass der Vertrag geschlossen wurde. Daraus ergibt sich eine rechtliche Folge, die viele Käufer übersehen: Mit der Übergabe der Anzahlung gilt der Vertrag als geschlossen, sofern nichts anderes vereinbart wurde — es handelt sich also nicht bloß um eine Absichtserklärung. Das Gesetz schreibt weder einen Mindest- noch einen Höchstbetrag vor. In Fällen, in denen eine Partei für die Nichterfüllung verantwortlich ist, kann das Gericht jedoch auf Antrag einer betroffenen Partei eine unangemessen hohe Anzahlung herabsetzen. Die 10 % sind deshalb eine etablierte Praxis und keine feste Regel. Bei Immobilien mit geringerem Wert wird häufiger ein fixer Betrag vereinbart, bei hochpreisigen Objekten dagegen oft ein niedrigerer Prozentsatz.

Entscheidend bei der Frage nach dem „Wann“ ist der Moment, in dem sich alle Vertragsparteien schriftlich einigen und das Dokument unterzeichnen. Eine Anzahlung sollte weder aufgrund einer mündlichen Vereinbarung noch nach einer Besichtigung und auch nicht dann geleistet werden, wenn noch die Unterschrift eines einzigen Miteigentümers fehlt. Gehört eine Immobilie beispielsweise drei Miteigentümern, verpflichtet ein Dokument, das nur einer von ihnen unterschrieben hat, die beiden anderen in der Regel nicht — während das Geld möglicherweise bereits bezahlt wurde. Nach unserer Erfahrung auf diesem Markt ist das eine häufigere Ursache für Probleme als irgendeine Form von böser Absicht.

Ist die Anzahlung Teil des gesamten Kaufpreises oder eine zusätzliche Ausgabe?

Kurz gesagt: In der Praxis wird die Anzahlung üblicherweise als Teil des Kaufpreises vereinbart und nicht als separate Ausgabe, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren — denn bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung muss sie entweder zurückgezahlt oder auf die geschuldete Leistung angerechnet werden. Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der im Hauptvertrag festgelegten Frist lediglich die Differenz zwischen der bereits geleisteten Anzahlung und dem vereinbarten Kaufpreis.

Ein praktisches Beispiel: Wird eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft und beträgt die Anzahlung 20.000 Euro, zahlt der Käufer innerhalb der vereinbarten Frist noch 180.000 Euro. Die Anzahlung ist weder eine Maklerprovision noch eine Gebühr oder Reservierungsgebühr. Davon getrennt zu betrachten sind beispielsweise die Maklerprovision, Notarkosten für die Beglaubigung von Unterschriften, Kosten der Eigentumseintragung im Grundbuch, die Erstellung des Vertrags, gegebenenfalls die Immobilienbewertung oder die Übersetzung von Unterlagen sowie andere ausdrücklich vereinbarte Kosten.

Bei der Besteuerung gilt nach dem kroatischen Grunderwerbsteuergesetz der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld als Bemessungsgrundlage. Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich beim Abschluss des Vertrags oder eines anderen Rechtsgeschäfts, durch das die Immobilie erworben wird. Eine Ausnahme gilt für ausländische natürliche oder juristische Personen, die für den Immobilienerwerb in Kroatien die Zustimmung des für Justizangelegenheiten zuständigen Ministers benötigen — bei ihnen entsteht die Steuerpflicht mit Erteilung dieser Zustimmung. Da die Anzahlung Teil des vereinbarten Kaufpreises ist, verändert ihre Zahlung allein die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht.

Gerade bei ausländischen Käufern aus der EU entstehen hier häufig Missverständnisse, weil der Begriff „Deposit“ in manchen Märkten eine nicht rückzahlbare Gebühr an die Agentur bezeichnet. Deshalb beginnen wir solche Gespräche immer mit einer klaren Abgrenzung: Was ist der Kaufpreis, was ist die Steuer und was sind Maklergebühren und sonstige Kosten?

Wie läuft die Rückzahlung der Anzahlung bei einem Rücktritt ab und welche Frist gilt?

Kurz gesagt: Eine gesetzlich vorgeschriebene Rückzahlungsfrist gibt es nicht — Frist und Bedingungen werden in demselben Dokument festgelegt, auf dessen Grundlage die Anzahlung geleistet wird. Darin sollte eindeutig stehen, wann und unter welchen Voraussetzungen die Anzahlung zurückgezahlt wird.

Die Rückzahlungsbedingungen werden bei der Unterzeichnung des Dokuments vereinbart und nicht erst später — es sei denn, die Parteien treffen nachträglich eine andere schriftliche Vereinbarung. Ganz gleich, ob Reservierungsangebot, Vorvertrag oder Kaufvertrag: In dem jeweiligen Dokument werden gleichzeitig die Höhe der Anzahlung, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags, die Voraussetzungen für eine Rückzahlung an den Käufer oder einen Verbleib beim Verkäufer, eine mögliche Vereinbarung als Reugeld sowie sämtliche weiteren relevanten Rechtsfolgen festgelegt. Wird ein Vertrag beispielsweise wegen Nichterfüllung aufgelöst, sieht das Gesetz vor, dass beide Parteien von ihren Verpflichtungen frei werden, ausgenommen mögliche Schadenersatzpflichten.

In der Praxis werden besonders häufig folgende Bedingungen vereinbart: Kreditzusage der Bank für den Käufer bis zu einem bestimmten Datum, wobei die Zahlungsfrist darauf abgestimmt wird; ein ordnungsgemäßer und lastenfreier Grundbuchstand; eine mögliche auflösende Bedingung; die Ausstellung eines Energieausweises; abgeschlossenes Wohnungseigentum beziehungsweise eine abgeschlossene Etablierung von Sondereigentum; das Nichtbestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts. Diese Aufzählung ist nicht abschließend — im Einzelfall wird vereinbart, was für die Parteien tatsächlich relevant ist.

In der Praxis lässt sich alles auf eine Regel reduzieren: Solange das Geld noch nicht bezahlt wurde, kann der Käufer über die Rückzahlungsbedingungen verhandeln. Nach der Zahlung hängt jede Änderung der vereinbarten Bedingungen oder eine einvernehmliche Vertragsauflösung von der Zustimmung der anderen Partei ab. Deshalb sollten die Bedingungen für eine Rückzahlung der Anzahlung und alle sonstigen relevanten Umstände vor der Zahlung klar geregelt werden, nicht danach. Die rechtlichen Folgen müssen stets im Einzelfall anhand der schriftlichen Vereinbarung, des Verhaltens der Parteien nach der Unterzeichnung und der geltenden gesetzlichen Bestimmungen beurteilt werden.

Was passiert mit der Anzahlung, wenn die Bank meinen Kredit nicht genehmigt?

Kurz gesagt: Ist im Vorvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, dass die Anzahlung bei Ablehnung des Kredits zurückgezahlt wird, gilt die Nichtgenehmigung in der Regel als Umstand auf Seiten des Käufers — der Käufer riskiert dann, die Anzahlung nicht zurückzubekommen. Deshalb sollte diese Klausel bereits im Voraus mit einer klaren Frist und der Pflicht zur Vorlage einer schriftlichen Entscheidung der Bank vereinbart werden.

Das kroatische Schuldrechtsgesetz ermöglicht Verträge unter Bedingungen. Eine Kreditzusage kann deshalb ausdrücklich als Bedingung vereinbart werden: Genehmigt die Bank dem Käufer den Kredit nicht bis zu einem festgelegten Datum, endet der Vorvertrag und die geleistete Anzahlung wird dem Käufer vollständig zurückgezahlt, ohne weitere Folgen für beide Parteien. Eine solche Klausel sollte drei Elemente enthalten: die Frist, innerhalb derer die Entscheidung der Bank erwartet wird, die Verpflichtung des Käufers, den Kreditantrag vollständig und rechtzeitig einzureichen, sowie die Verpflichtung, der anderen Partei innerhalb der vereinbarten Frist einen schriftlichen Nachweis über die Entscheidung der Bank vorzulegen. Das Gesetz enthält außerdem einen Schutz vor Missbrauch. Wird der Eintritt einer Bedingung entgegen Treu und Glauben von der Partei verhindert oder herbeigeführt, die davon profitieren würde, wird die Bedingung rechtlich so beurteilt, als hätte sich diese Partei nicht entsprechend verhalten. Mit anderen Worten: Ein Käufer kann sich nicht auf eine Kreditablehnung berufen, wenn er den Antrag nie gestellt hat.

Aus unserer Praxis ergibt sich eine Warnung, die wichtiger sein kann als die Klausel selbst: Eine mündliche Zusage ist keine Kreditzusage. Wir haben mehrfach erlebt, dass eine Bankfiliale einem Käufer mündlich bestätigt, alles sei in Ordnung, der Antrag später jedoch von einer höheren Instanz oder dem Kreditausschuss abgelehnt wird. Ist die Klausel schlecht formuliert und lediglich an eine „Information der Bank“ oder an eine Vorabzusage geknüpft, fehlen dem Käufer später die Argumente. Deshalb sollte die Bedingung ausschließlich an eine schriftliche Entscheidung der Bank geknüpft sein. Auch die Frist sollte realistisch gewählt werden — in der Praxis meist 30 bis 45 Tage ab Unterzeichnung des Vorvertrags, abhängig von den Unterlagen und davon, ob eine Immobilienbewertung erforderlich ist.

Diese Klausel schützt nicht nur den Käufer, sondern auch den Verkäufer. Der Verkäufer kennt dadurch ein klares Datum, bis zu dem feststeht, ob die Transaktion zustande kommt, anstatt die Immobilie monatelang ohne Sicherheit vom Markt zu nehmen. Befindet sich die Anzahlung auf einem Treuhandkonto, kann die Rückzahlung nach einer Kreditablehnung entsprechend dem zuvor vereinbarten Ablauf und gegen Vorlage des erforderlichen Nachweises administrativ durchgeführt werden — ohne weitere Verhandlungen und ohne Gerichtsverfahren.

Warum sollte die Anzahlung besser nicht direkt an den Verkäufer überwiesen werden?

Kurz gesagt: Weil das Problem in der Praxis nur selten der rechtliche Anspruch ist, sondern fast immer die tatsächliche Rückzahlung. Hat der Verkäufer die Anzahlung erhalten und bereits ausgegeben, muss ein Käufer selbst bei einem vollkommen eindeutigen Rückzahlungsanspruch möglicherweise vor Gericht gehen — und das dauert.

Die kroatische Justiz arbeitet langsam. Das ist eine Realität, die man vor einer Zahlung berücksichtigen sollte und nicht erst danach. Stellen Sie sich vor, ein Käufer zahlt die Anzahlung direkt an den Verkäufer, das Geschäft scheitert aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, und der Käufer hat zweifelsfrei Anspruch auf Rückzahlung. Einen Anspruch zu haben ist das eine, das Geld tatsächlich zurückzubekommen etwas anderes. Wurde das Geld inzwischen ausgegeben, erhält der Käufer möglicherweise irgendwann ein Urteil — und erst danach beginnt die Zwangsvollstreckung. Jahre können vergehen, während das Geld längst nicht mehr vorhanden ist.

Deshalb empfehlen wir bei Maris, die Anzahlung insbesondere dann, wenn der Kaufvertrag nicht sofort geschlossen wird — also etwa bei einem Reservierungsangebot oder einem Vorvertrag — auf ein Treuhandkonto des Immobilienvermittlers als neutraler dritter Partei einzuzahlen. Es handelt sich um ein separates, vorübergehendes Sicherungskonto eines Dritten: Das Geld befindet sich außerhalb des Zugriffs von Käufer und Verkäufer, während die Agentur kontrolliert, wann der eingezahlte Betrag an den Verkäufer ausgezahlt, an den Käufer zurückgezahlt oder teilweise beziehungsweise vollständig zur Begleichung vereinbarter Verpflichtungen einbehalten wird. Dies geschieht ausschließlich auf Grundlage der vorherigen schriftlichen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer und gegen Nachweis, dass die vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden.

Ein solches Treuhandkonto kann auch von einem Notar geführt werden. Das ist ebenfalls eine rechtlich geeignete Lösung, wobei diese Dienstleistung separat berechnet wird.

Kann vor dem eigentlichen Kaufvertrag ein Vorvertrag mit einer Anzahlungsregelung geschlossen werden?

Kurz gesagt: Ja — und das ist gängige Praxis. Im Vorvertrag wird bereits im Voraus geregelt, was geschieht, wenn eine der beiden Parteien die getroffene Vereinbarung nicht einhält.

Das kroatische Schuldrechtsgesetz definiert den Vorvertrag als einen Vertrag, mit dem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Er ist verbindlich, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthält und in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform abgeschlossen wurde, die bei Immobilien erforderlich ist. Zu den wesentlichen Bestandteilen zählen eine eindeutige Identifizierung der Immobilie — Katasterparzelle, Katastralgemeinde, Grundbuchblatt, Beschreibung, Fläche und bei Wohnungen auch die jeweilige Sondereigentumseinheit sowie weitere Grundbuchdaten —, der vereinbarte Kaufpreis, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags, die Zahlungsmodalitäten und der Übergabetermin sowie gegebenenfalls weitere relevante Umstände. Der Abschluss des Hauptvertrags kann innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der dafür vorgesehenen Frist verlangt werden.

Der Sinn einer Anzahlungsregelung liegt nicht in der Formalität, sondern in der Planbarkeit. Ist im Voraus schriftlich festgelegt, welche Folgen eine Nichterfüllung auf der einen oder anderen Seite hat, muss später niemand unter Druck nachverhandeln. Die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar ist keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Vorvertrags, wir empfehlen sie jedoch, weil das Dokument dadurch eine stärkere Beweiskraft erhält.

In der Praxis nutzen wir vor dem Vorvertrag häufig noch einen einfacheren Zwischenschritt — ein angenommenes Reservierungsangebot mit Einzahlung eines Betrags auf ein Treuhandkonto. Dadurch wird die Immobilie vom Markt genommen, während der Hauptvertrag vorbereitet und anschließend notariell beglaubigt wird. Dabei ist wichtig zu wissen, dass bereits die Unterzeichnung eines Angebots als Vorschlag zum Vertragsabschluss und dessen Annahme rechtliche Folgen auslösen können, sofern alle wesentlichen Bestandteile des späteren Vertrags bestimmt und vereinbart wurden. Ein Reservierungsangebot ist mit anderen Worten kein unverbindliches Stück Papier.

Was passiert rechtlich und finanziell mit der Anzahlung, wenn Käufer oder Verkäufer zurücktreten?

Kurz gesagt: Es hängt davon ab, ob die Anzahlung auch als Reugeld vereinbart wurde. Ist dies der Fall, verliert die Partei, die sie bezahlt hat, den Betrag bei einem Rücktritt. Tritt die Partei zurück, die den Betrag erhalten hat, muss sie die doppelte Summe zurückzahlen. Wurde kein Reugeld vereinbart, kann keine der Parteien einfach vom Vertrag zurücktreten.

Wenn kein Reugeld vereinbart wurde

Hat eine Partei der anderen beim Vertragsabschluss einen bestimmten Geldbetrag als Zeichen dafür übergeben, dass der Vertrag zustande gekommen ist, gilt der Vertrag mit Zahlung der Anzahlung als geschlossen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei Vertragserfüllung muss die Anzahlung zurückgezahlt oder auf die geschuldete Leistung angerechnet werden. Hier kommt eine Regelung ins Spiel, mit der kaum jemand rechnet: Sofern nichts anderes vereinbart wurde, kann die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, nicht allein dadurch vom Vertrag zurücktreten, dass sie die Anzahlung der anderen Partei überlässt. Ebenso wenig kann die andere Partei allein dadurch zurücktreten, dass sie den doppelten Betrag zurückzahlt.

Wenn die Anzahlung als Reugeld vereinbart wurde

Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass jede von ihnen das Recht hat, ohne Angabe von Gründen gegenüber der anderen Partei vom Vertrag zurückzutreten. Tritt in diesem Fall der Käufer als Partei, die die Anzahlung geleistet hat, zurück, verliert er sie. Tritt der Verkäufer als Empfänger der Anzahlung zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Die Parteien müssen die Anzahlung nicht als Reugeld vereinbaren — möchten sie dies jedoch, muss es ausdrücklich schriftlich festgehalten werden.

Wenn der Vertrag nicht erfüllt wird

Das kroatische Schuldrechtsgesetz sieht folgende Folgen vor. Ist die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, für die Nichterfüllung verantwortlich, kann die andere Partei nach eigener Wahl die Vertragserfüllung verlangen, sofern diese noch möglich ist, Schadenersatz fordern, wobei die Anzahlung auf den Schadenersatz angerechnet oder zurückgezahlt wird, oder sich mit der erhaltenen Anzahlung begnügen. Ist hingegen die Partei, die die Anzahlung erhalten hat, für die Nichterfüllung verantwortlich, kann die andere Partei nach eigener Wahl die Vertragserfüllung verlangen, sofern diese noch möglich ist, Schadenersatz und Rückzahlung der Anzahlung verlangen oder die Rückzahlung des doppelten Betrags fordern. Das Gericht kann in solchen Fällen auf Antrag einer betroffenen Partei eine unangemessen hohe Anzahlung herabsetzen. Wer die Vertragserfüllung verlangt, hat außerdem Anspruch auf Ersatz des Schadens, der durch eine Verzögerung entsteht.

Wenn der Vertrag nur teilweise erfüllt wurde

Der Gläubiger darf die Anzahlung in diesem Fall nicht behalten. Er kann entweder die Erfüllung der restlichen Verpflichtung sowie Schadenersatz wegen Verzögerung verlangen oder Schadenersatz wegen unvollständiger Erfüllung fordern — in beiden Fällen wird die Anzahlung auf den Schadenersatz angerechnet. Löst der Gläubiger den Vertrag auf und gibt zurück, was er als Teilerfüllung erhalten hat, kann er zwischen den Ansprüchen wählen, die ihm bei einer vom Vertragspartner zu verantwortenden Nichterfüllung zustehen.

Was das in der Praxis bedeutet

Die Feinheit, die Käufer besonders häufig übersehen: Ein Recht zum Rücktritt ohne Angabe von Gründen gegenüber der anderen Partei besteht nur dann, wenn die Anzahlung ausdrücklich als Reugeld vereinbart wurde.

Situationen aus dem wirklichen Leben sind selten so eindeutig. Tritt ein Käufer beispielsweise zurück, weil er nachträglich für den Vertragsschluss wesentliche Umstände entdeckt, über die ihn der Verkäufer nicht informiert hat und die auch bei sorgfältiger Prüfung öffentlich zugänglicher Daten und der übergebenen Unterlagen nicht erkennbar waren, oder weil einer der Miteigentümer später die Unterschrift verweigert, obwohl er sich zuvor schriftlich dazu verpflichtet hatte, müssen solche Fälle jeweils anhand der schriftlichen Vereinbarung, der Begleitunterlagen und der gesetzlichen Bestimmungen individuell beurteilt werden.

Deshalb empfehlen wir in unserer Praxis, bereits im Voraus zu vereinbaren, dass die Anzahlung als Reugeld dient, oder auf andere Weise schriftlich festzulegen, welche rechtlichen Folgen in solchen Situationen eintreten. Dazu kann auch gehören, dass Kosten, die dem Käufer oder der Agentur entstanden sind, in einem solchen Fall vom Verkäufer getragen werden. Ebenso können die gegenseitigen Beziehungen detaillierter geregelt werden, wenn auf einer oder beiden Seiten mehrere Beteiligte stehen — etwa mehrere Verkäufer oder mehrere Käufer.

Fazit

Die Anzahlung ist die günstigste Absicherung der gesamten Transaktion — allerdings nur dann, wenn sowohl das Dokument als auch das Konto, auf dem das Geld verwahrt wird, richtig ausgestaltet sind. Eine Bedingung, die nicht klar schriftlich festgehalten wurde, kostet am Ende meist mehr als die Anzahlung selbst.

Prüfen Sie vor jeder Zahlung drei Dinge: Ist der Grundbuchstand geklärt und bestehen rechtliche Hindernisse für den Abschluss des Geschäfts? Haben alle Miteigentümer das Dokument unterschrieben? Und auf welchem Konto wird das Geld bis zum Abschluss des Hauptvertrags konkret verwahrt?

Wenn Sie eine Immobilie in Pula oder Umgebung kaufen oder verkaufen möchten (Pula, Fažana, Vodnjan, Medulin, Ližnjan), können Sie sich gerne an uns wenden. Wir begleiten Sie bei der Immobilienvermittlung und ermöglichen Ihnen bei Bedarf den Zugang zu unseren befugten juristischen Partnern.

Maris Nekretnine
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Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie einen konkreten Vorvertrag, Kaufvertrag und alle sonstigen relevanten Unterlagen immer von einer dazu befugten Person, beispielsweise einem Rechtsanwalt oder Notar, prüfen und holen Sie entsprechenden rechtlichen Rat ein.