Calo del 34% sul mercato immobiliare in Istria: che cosa sta succedendo e che cosa significa per voi?

15/02/2026

Autore: Aljoša Vučetić, Maris Immobiliare | Data: gennaio 2026 | Tempo di lettura: 8 minuti

Siamo sinceri: i numeri non mentono. I dati ufficiali dell’Amministrazione fiscale della Repubblica di Croazia hanno confermato ciò che molti operatori sul territorio percepiscono già da tempo: il mercato immobiliare nella Regione Istriana ha registrato un calo significativo del 34% nel periodo 2023–2025.

Se siete proprietari di un immobile e state pensando di vendere, oppure potenziali acquirenti in attesa del momento giusto, questa analisi è esattamente ciò che vi serve.

I dati ufficiali non lasciano spazio a dubbi

Secondo gli ultimi dati ufficiali dell’Amministrazione fiscale della Repubblica di Croazia, il numero di compravendite immobiliari nella Regione Istriana mostra una tendenza chiara e preoccupante. Vediamo quindi che cosa indicano esattamente i numeri.

Nota importante sui dati ufficiali

I dati ufficiali dell’Amministrazione fiscale includono tutte le tipologie di immobili: appartamenti, case, terreni, spazi commerciali, garage e altre categorie. Nella nostra analisi dettagliata ci siamo concentrati esclusivamente su appartamenti, case e terreni edificabili, perché riteniamo che siano le categorie che riflettono meglio la reale situazione del mercato per la maggior parte degli acquirenti e degli investitori.

Dati ufficiali dell’Amministrazione fiscale della Repubblica di Croazia – Regione Istriana

 

Che cosa significano questi numeri?

Il 2023 è stato il picco del mercato, con un record di 14.900 transazioni. Da allora assistiamo a un calo continuo: prima del 21% nel 2024, poi di un ulteriore 16% nel 2025. Il calo complessivo dal 2023 al 2025 ammonta a 5.096 transazioni, pari a una diminuzione del 34%.

Che cosa sta succedendo alle vendite nell’Istria meridionale?

Per ottenere un quadro più chiaro, abbiamo analizzato i dati di cinque località chiave dell’Istria meridionale: Pola, Medolino, Dignano, Lisignano e Fasana. Ci siamo concentrati sul periodo 2023–2025 e abbiamo classificato soltanto appartamenti, case e terreni edificabili: le tipologie immobiliari che mostrano davvero lo stato di salute del mercato.

Andamento delle vendite nell’Istria meridionale per semestre
5 località

 

Il 2025: l’anno del grande calo

Questo grafico vale più di mille parole. Il picco di attività è stato registrato nel secondo semestre del 2023, con 910 transazioni. Entro il secondo semestre del 2025, quel numero è sceso ad appena 465 transazioni: un calo di quasi il 49%.

È interessante notare che il 2024 aveva mostrato una lieve crescita, pari a +9,4%, rispetto al 2023, segnale di un effetto ritardato dei cambiamenti economici. Tuttavia, il 2025 porta una frenata molto più netta, con un calo dell’attività del 52,9% rispetto all’anno precedente.

La buona notizia? Nel secondo semestre del 2025 si intravede un leggero recupero, pari a +35% rispetto al primo semestre. Forse il mercato ha toccato il fondo?

Pola - 285 milioni di euro di volume in tre anni

In quanto città più grande della regione e unica località i cui dati sono stati ufficialmente confermati e allineati con l’Amministrazione fiscale della Repubblica di Croazia, Pola merita un’attenzione particolare. Nel periodo 2023–2025, Pola ha registrato complessivamente 1.828 immobili venduti, pari al 44,6% del mercato dei cinque centri analizzati.

Ma il dato ancora più interessante emerge quando analizziamo il volume delle transazioni in termini economici: la prospettiva cambia completamente. Sulla base dei prezzi medi di mercato — appartamenti circa 182.000 €, case circa 320.000 €, terreni circa 72.000 € per transazione — stimiamo che attraverso il mercato immobiliare di Pola siano passati:

Pola – Volume delle transazioni per categoria
in milioni di euro

​Panoramica finanziaria di Pola 2023–2025

• Appartamenti: 226,7 milioni di €
(79,5% del volume totale delle transazioni)
• Case: 21,1 milioni di €
(7,5% del volume totale)
• Terreni: 37,2 milioni di € (13% del volume totale)
• TOTALE: circa 285 milioni di € in tre anni

Entro la prima metà del 2025, il volume è sceso a 28,6 milioni di €, pari a un calo di quasi il 60%. La seconda metà del 2025 ha portato un lieve recupero, fino a 32,3 milioni di €, ma si tratta comunque di meno della metà rispetto al picco del mercato.

Perché si sta verificando questo calo?

Dopo aver esaminato i numeri, la domanda successiva è inevitabile: perché? Che cosa è successo a un mercato che nel 2023 si trovava al suo apice?

Le principali cause del rallentamento del mercato:

• I tassi d’interesse non sono più favorevoli

L’aumento dei tassi d’interesse da circa il 3% al 3–4% può sembrare marginale, ma per l’acquirente medio riduce in modo significativo la capacità di indebitamento. Inoltre, le banche sono diventate più selettive nella concessione dei mutui ipotecari.

• I prezzi hanno raggiunto il loro limite

Dopo anni di crescita continua, soprattutto nel periodo 2020–2024, i prezzi degli immobili hanno raggiunto livelli che molti acquirenti locali semplicemente non possono più permettersi.

• Dominanza degli acquirenti locali che comprano per uso personale

Un fatto fondamentale, spesso trascurato, è che la maggior parte degli acquirenti è composta da residenti locali che acquistano immobili per risolvere le proprie esigenze abitative, non da investitori stranieri. Prezzi più alti, condizioni di credito più rigide e salari stagnanti rendono l’accesso alla casa sempre più difficile.

• Incertezza economica

L’inflazione globale e le tendenze economiche più ampie hanno inciso sulla fiducia degli acquirenti. Le persone sono più prudenti quando si tratta di assumere grandi impegni finanziari.

Che cosa significa tutto questo per voi? Consigli pratici

Se siete acquirenti

Questo è il momento per negoziare. Dopo due anni di calo dell’attività, i venditori sono più realistici e più aperti a discutere i prezzi. Il mercato non è più un mercato dominato dai venditori, come lo era nel 2023 e all’inizio del 2024.

• Siate pazienti: non affrettatevi sulla prima proposta che vedete. Oggi c’è più scelta rispetto al periodo del mercato “caldo”.
• Fate una ricerca approfondita: richiedete valutazioni ufficiali e non basatevi soltanto sui prezzi richiesti negli annunci. Leggete la nostra guida completa per acquirenti, che copre ogni fase: dalla visita degli immobili fino alla registrazione della proprietà.
• Concentratevi sulla qualità: in un mercato di questo tipo è più facile trovare immobili validi a prezzi più ragionevoli.
• Preparate bene le vostre finanze: anche se i tassi d’interesse si aggirano intorno al 3–4%, i criteri di concessione del credito sono più rigidi. Servono capitale proprio solido e redditi stabili. Se siete acquirenti stranieri o cittadini croati residenti all’estero,leggete la nostra guida ai mutui ipotecari per stranieri.
• Valutate immobili più piccoli: gli appartamenti tra 40 e 60 m² e le case più compatte offrono spesso il miglior rapporto tra prezzo e qualità.

Se siete venditori

Il realismo è la chiave di una vendita riuscita. Il tempo delle vendite rapide a prezzi gonfiati è finito. Il mercato del 2026 richiede un approccio diverso.

• Una valutazione corretta è fondamentale: affidatevi a un perito autorizzato. Gli immobili sopravvalutati restano sul mercato per mesi.
• Verificate la documentazione: prima di mettere in vendita l’immobile, controllate di avere una valida licenza d’uso o avviate la procedura per ottenerla. Senza questo documento, le banche non approveranno il finanziamento all’acquirente.
• Analizzate la concorrenza: guardate che cosa è attualmente in vendita nella vostra via e nel vostro quartiere. Chi sono i vostri concorrenti? Quanto sono simili i loro immobili e a quali prezzi vengono pubblicizzati?
• Siate pronti a negoziare: la flessibilità accelera la vendita.
• Il marketing è decisivo dopo la valutazione: fotografia professionale, video, visite virtuali e planimetrie sono ormai standard. Ma non basta. La pubblicità a pagamento non è un lusso, è necessaria. Senza visibilità, non c’è vendita.
• Monitorate e analizzate i risultati: seguite gli annunci, le chiamate e le richieste. Se non ci sono risposte entro 2–3 settimane, non aspettate: intervenite rapidamente e adattate il prezzo o la strategia di marketing.
• Ricordate: vendere un immobile non è una promessa, ma un processo attivo. Richiede coinvolgimento, attenzione e disponibilità ad adattarsi.
• Comprendete l’intera procedura: se l’acquirente utilizza un mutuo, informatevi sul processo di approvazione e autentica del credito , oltre che sulle tempistiche previste. L’intera procedura richiede di solito 45–60 giorni dall’approvazione del finanziamento.
• Il momento conta: la seconda metà dell’anno mostra generalmente un’attività più forte.

Se siete investitori

Le prospettive a lungo termine restano positive. L’attuale correzione del mercato rappresenta un’opportunità per acquisizioni strategiche.

• Pola come scelta sicura: in quanto centro regionale, Pola offre le prospettive più solide nel lungo periodo.
• Terreni edificabili con permessi: sviluppare progetti con i costi di costruzione attuali può ancora essere redditizio, se l’operazione è ben calcolata.
• Appartamenti più piccoli in località turistiche: domanda stabile per la locazione e prezzi d’ingresso più contenuti. State pensando agli affitti brevi? Leggete la nostra guida all’affitto di appartamenti e case vacanza, inclusa la normativa aggiornata al 2026.
• Sviluppo di case familiari più piccole: a Pola e nei dintorni oggi c’è poca concorrenza nel segmento delle case familiari compatte e di qualità, tra 100 e 150 m². La domanda esiste, mentre l’offerta resta limitata. Vale la pena valutare seriamente questa opportunità o esplorare la nostra attuale selezione di case in vendita in Istria .
• Evitate immobili sopravvalutati: meglio attendere una correzione che acquistare al picco.

Conclusione: il mercato si sta adattando a una nuova realtà

Il calo del 34% nella Regione Istriana non è motivo di panico, ma una correzione naturale dopo anni di surriscaldamento. Il 2023 è stato un anno d’oro, difficile da ripetere nel breve periodo, ma questo non significa che gli immobili in Istria abbiano perso valore o attrattiva.

Ciò che è cambiato è l’approccio. L’epoca in cui si vendeva qualsiasi cosa, a prescindere dal prezzo o dalla qualità, è finita. Gli acquirenti oggi cercano un reale rapporto qualità-prezzo, mentre i venditori devono essere più realistici nelle proprie aspettative.

Per chi si avvicina al mercato con una strategia chiara, dati affidabili e aspettative concrete, sia in fase di acquisto che di vendita, il 2026 può essere un anno molto interessante.
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L’autore

Aljoša Vučetić è il direttore di Maris Real Estate, agenzia specializzata nel mercato immobiliare dell’Istria meridionale. Con oltre 20 anni di esperienza, Aljoša e il suo team offrono consulenza professionale per acquisti, vendite e investimenti immobiliari in tutta l’area di Pola.

📧 info@maris.hr | 📞 +385 52 501 333 | 🌐 www.maris.hr

Fonti dei dati

Amministrazione fiscale della Repubblica di Croazia – dati ufficiali sulle transazioni per la Regione Istriana
Database eNekretnine – dati per le città di Pola, ufficialmente confermati, Medolino, Dignano, Lisignano e Fasana
L’analisi include esclusivamente: appartamenti, case e terreni edificabili
Periodo analizzato: gennaio 2023 – dicembre 2025