Che cos’è il certificato di agibilità e come ottenerlo?

Lo sappiamo, lo sappiamo. Probabilmente siete arrivati su questo articolo perché state impazzendo tra tutte queste regole, normative, documenti, richieste, dichiarazioni e permessi. E ora avete scoperto che dovete ottenere anche il certificato di agibilità, nonostante abbiate già il permesso di costruire.

Sì, purtroppo dobbiamo confermarvelo: il permesso di costruire significa che potete realizzare l’immobile (ed entra in gioco all’inizio), mentre il certificato di agibilità significa che, una volta completata la costruzione, potete utilizzarlo o venderlo legalmente (ed entra in gioco alla fine).
Tenetelo bene a mente anche se siete acquirenti di un immobile - verificate sempre che disponga di entrambe le autorizzazioni.

Che cos’è esattamente il certificato di agibilità

In parole semplici, si tratta dell’autorizzazione che conferma che tutto è stato realizzato nel rispetto delle normative e che l’immobile è sicuro da utilizzare. Significa che ogni elemento è sicuro, funzionale e che tutti i lavori sono stati eseguiti secondo gli standard di qualità previsti.In altre parole, non vi ritroverete con il tetto che crolla sulla testa né con una tubatura che esplode non appena inizia a scorrere l’acqua.

Avere il permesso di costruire non significa automaticamente avere anche il certificato di agibilità. Uno viene rilasciato prima della costruzione, l’altro dopo.
Di conseguenza, se avete ottenuto il permesso di costruire ma durante i lavori non avete rispettato tutti i parametri previsti, come la planimetria, le dimensioni o altri elementi autorizzati, esiste la possibilità che non vi venga rilasciato il certificato di agibilità.

E per quanto riguarda gli immobili più datati? Se acquistate un immobile chiavi in mano, cioè già costruito e dotato di certificato di agibilità, è fondamentale verificare innanzitutto che lo stato reale dell’immobile corrisponda a quanto risulta nella documentazione.
Se, ad esempio, nel certificato non compare un garage per due auto, ma davanti a voi vedete un garage aggiunto successivamente all’abitazione, significa che qualcosa in quella situazione non è del tutto regolare dal punto di vista urbanistico e legale.

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E che cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia riguarda gli immobili costruiti abusivamente, ossia quelli realizzati senza aver ottenuto la documentazione necessaria oppure non conformi alla documentazione edilizia approvata.

Si possono regolarizzare gli immobili costruiti prima del 21 giugno 2011. Nell’ambito della sanatoria edilizia, il proprietario dell’immobile deve presentare una richiesta per il rilascio del Provvedimento sullo stato di fatto dell’edificio presso l’autorità amministrativa competente; maggiori dettagli sulla documentazione necessaria sono disponibili al link indicato.

Come e a chi presentare la domanda per il certificato di agibilità?

Avete un profilo eGrađani? Ottimo, allora potete presentare la domanda online tramite il sistema eDozvola. Basta seguire le istruzioni, allegare i documenti richiesti e completare l’intera procedura comodamente da casa.

Se invece preferite sbrigare tutto di persona, potete presentare la domanda presso l’ente autorizzato, ossia l’autorità competente della vostra contea. Ciò significa che dovrete recarvi nella città più vicina, se non vi trovate già lì, e depositare la richiesta presso l’ufficio competente.
L’elenco completo delle autorità competenti suddivise per contea è disponibile al link indicato.

Ma se avete già costruito o ristrutturato una casa, sapete bene che nulla procede senza un po’ di documentazione in più. Per questo motivo, alla domanda dovete allegare i seguenti documenti:

  • fotocopia del permesso di costruire o del progetto principale
  • informazioni su tutti i soggetti coinvolti nella costruzione
  •  dichiarazione scritta dell’impresa esecutrice sui lavori completati e sulle condizioni di manutenzione dell’edificio
  • relazione finale del direttore dei lavori sull’esecuzione dell’edificio
  • dichiarazione del geometra o ingegnere geodetico abilitato che attesti la conformità dell’edificio al progetto (per i progetti geodetici)
  • dichiarazione del geometra o ingegnere geodetico abilitato che attesti che l’edificio è posizionato sulla particella in conformità con l’elaborato di tracciamento (se non è richiesto un progetto geodetico)
  • elaborato geodetico per la registrazione dell’edificio al catasto o per la modifica dei dati relativi a edifici o altre costruzioni, oppure elaborato geodetico autenticato delle infrastrutture (per gli edifici per i quali non è richiesto un progetto geodetico, ma che devono essere registrati al catasto/catasto delle infrastrutture)
  • attestato di prestazione energetica (per gli edifici che devono soddisfare i requisiti di efficienza energetica).

Il passaggio successivo è questo…

… e la casa deve essere sottoposta al collaudo tecnico

Sì, avete letto bene. Il collaudo tecnico non è solo qualcosa che preoccupa i proprietari di automobili, ma anche i proprietari di immobili. Infatti, una volta presentata tutta la documentazione per il certificato di agibilità, entra in campo la commissione incaricata del collaudo tecnico.
A questo sopralluogo partecipano tutti i soggetti coinvolti nella costruzione – il committente, il progettista, il direttore dei lavori, il revisore e l’impresa esecutrice – e con voi dovrete avere la seguente documentazione:

  • documento che attesta l’identità dell’impresa esecutrice dei lavori (iscrizione al registro delle imprese / licenza artigianale / autorizzazione all’esercizio dell’attività edilizia)
  • contratto tra il committente e l’impresa esecutrice
  •  atto di nomina dell’ingegnere responsabile del cantiere (capocantiere o direttore dei lavori)
  • contratto di supervisione tecnica tra il committente e il direttore dei lavori
  • permesso di costruire o progetto principale
  • giornale di cantiere
  •  tutte le prove necessarie relative alla funzionalità dell’edificio e delle attrezzature installate
  • altra documentazione, se necessaria

È tutto qui?

Sì, niente paura: se il collaudo tecnico conferma che tutto è in regola con il vostro immobile, il certificato di agibilità vi verrà rilasciato entro otto giorni.

Se invece avete bisogno del certificato di agibilità per un immobile un po’ più datato, potreste anche essere fortunati e non dover affrontare tutto questo iter.

Immobili costruiti prima del 2007

Per farla breve — perché siamo certi che abbiate già la testa piena di termini giuridici — nel 2007 la legge è cambiata. Questo significa però anche che gli edifici realizzati sulla base di un titolo abilitativo rilasciato prima del 1° ottobre 2007 (anche se la costruzione è stata completata successivamente) non devono necessariamente seguire tutto l’iter ordinario per ottenere il certificato di agibilità.

In questi casi è sufficiente presentare una richiesta di rilascio del certificato di agibilità per un edificio costruito sulla base di un titolo edilizio rilasciato entro il 1° ottobre 2007, allegando il permesso di costruire o un altro atto equivalente. Se tutto è conforme e in regola con le norme vigenti, il certificato viene rilasciato.

Immobili costruiti prima del 1968

Se siete proprietari di un immobile più datato, ossia costruito prima del 15 febbraio 1968, la procedura sarà leggermente più semplice, perché tutti gli immobili di questo tipo sono considerati legolari. È sufficiente recarsi presso il catasto competente e richiedere il certificato che attesta che l’edificio è stato costruito prima del 1968.

Di cosa si tratta esattamente? Il 15 febbraio 1968 l’esercito jugoslavo realizzò 8.800 riprese aeree sulle quali risultavano visibili gli immobili esistenti in quel momento. Queste immagini sono state conservate a Belgrado e sono arrivate in Croazia nel 2013, permettendo così alle autorità competenti di ottenere un quadro preciso degli edifici costruiti all’epoca.

Se in seguito non sono stati eseguiti ampliamenti, demolizioni o ricostruzioni, e se quindi la situazione documentale corrisponde a quella reale sul terreno, sulla base di questo certificato potete richiedere anche il certificato di agibilità. In questo modo sarà possibile registrare anche il numero di piani e l’altezza dell’edificio, come nell’esempio riportato al link indicato.

Segnaliamo inoltre che esistono anche alcune categorie particolari di immobili per le quali viene rilasciato il certificato di agibilità:

  • Certificato di agibilità per un edificio costruito, ricostruito, rinnovato o risanato in conformità alle norme sulla ricostruzione o alle disposizioni relative alle aree di particolare interesse statale
  • Certificato di agibilità per un immobile acquisito dalla Repubblica di Croazia ai fini dell’assegnazione abitativa
  • Certificato di agibilità per un edificio il cui titolo edilizio è stato distrutto o non è più disponibile

Ognuna di queste categorie segue una procedura specifica per ottenere il certificato di agibilità, che vi verrà illustrata durante la visita presso l’autorità competente della vostra contea.

Si può acquistare o vendere un immobile senza certificato di agibilità?

La risposta breve è: sì, è possibile. Ma, come spesso accade, c’è un “però”

Se l’immobile non dispone del certificato di agibilità, la banca non concederà un mutuo né accetterà di iscrivere un’ipoteca su quella proprietà.

Allo stesso modo, se state acquistando un immobile, vi consigliamo di richiedere sempre al venditore il certificato di agibilità oppure il Provvedimento sullo stato di fatto dell’edificio (Rješenje o izvedenom stanju), che ha lo stesso valore giuridico.
Se per qualsiasi motivo decidete di saltare questo passaggio, fate almeno intervenire un professionista, ad esempio un architetto, per verificare che la situazione reale dell’immobile corrisponda a quanto previsto nel permesso di costruire.

Speriamo di aver risposto alle vostre domande sul certificato di agibilità. Se ne avete altre, siamo sempre a vostra disposizione.