Autenticazione del mutuo presso il notaio: costi e procedura

Che siate cittadini della Repubblica di Croazia o stranieri, che stiate acquistando o vendendo un immobile, vi aspetta quel grande ostacolo di cui tutti vi parlano: la burocrazia.

La documentazione e le procedure di cui parleremo in questo articolo riguardano l’intero processo di compravendita immobiliare. Si va dalla firma del contratto preliminare all’autenticazione del mutuo presso il notaio, dai costi dei servizi notarili fino alla registrazione del diritto di proprietà e al pagamento del venditore.

In altre parole, tutto ciò che voi, come acquirenti o venditori, residenti locali o stranieri, dovete sapere quando affrontate una compravendita immobiliare!

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Procediamo con ordine. Avete trovato un acquirente e quest’ultimo deve ottenere un mutuo dalla propria banca per acquistare il vostro immobile. In questo caso, il primo passo è la firma del contratto preliminare di compravendita – quindi non si tratta ancora del contratto definitivo.
Questo documento serve alla banca come una sorta di conferma dell’operazione e dei fondi necessari per approvare il mutuo e contiene:

  • i dati essenziali dell’immobile e delle parti coinvolte nella compravendita
  • il prezzo di compravendita concordato e le scadenze di pagamento (facendo attenzione a prevedere tempi sufficienti in base alle procedure bancarie e ai termini necessari per la perizia dell’immobile)
  •  una clausola di recesso nel caso in cui il mutuo non venga approvato (che garantisce all’acquirente la possibilità di rinunciare all’acquisto senza perdere l’anticipo versato).

Dopo aver firmato il contratto preliminare con l’acquirente, il passaggio successivo è la presentazione della documentazione alla banca.

Documentazione necessaria per ottenere il mutuo

Questa parte riguarda sia l’acquirente sia il venditore dell’immobile. Per quanto concerne la documentazione relativa all’immobile stesso, sono necessari il contratto preliminare firmato, il certificato di agibilità , l’attestato di prestazione energetica, la planimetria o uno schizzo con l’indicazione della superficie, nonché l’estratto catastale (ossia la copia della mappa catastale e il certificato di possesso). Tenete presente che il catasto e i registri immobiliari spesso non sono allineati, quindi è consigliabile verificare in anticipo la corrispondenza di questi dati. Segnaliamo inoltre che, se nel certificato di possesso o nell’estratto di proprietà non risulta indicato l’indirizzo, è necessario allegare anche il certificato del numero civico.

La documentazione che deve presentare l’acquirente è leggermente più ampia. Attraverso di essa dimostrate alla banca di essere solvibili e di poter ottenere il mutuo senza rischi particolari per l’istituto. In questa categoria rientrano:

  • carta d’identità o passaporto (e naturalmente anche il codice identificativo personale – OIB)
  • certificato di matrimonio (ai fini del consenso del coniuge) oppure dichiarazione sullo stato civile (se non siete sposati)
  • numero di conto bancario e copia della carta bancaria (con IBAN indicato)
  • se siete lavoratori dipendenti, dovete presentare le buste paga degli ultimi tre-sei mesi; se invece siete artigiani o freelance, dovete presentare un certificato di attività/lavoro oppure una prova dei redditi
  • dichiarazione annuale dei redditi percepiti (oppure il relativo modulo di attestazione del reddito)
  • estratto conto corrente degli ultimi tre mesi

A volte la banca può richiedervi anche un certificato di assenza di debiti fiscali, che potete ottenere presso gli uffici della FINA. Inoltre, in alcuni casi sarà necessario richiedere anche un certificato dei periodi contributivi maturati presso l’HZMO.

I venditori dell’immobile, invece, devono allegare la seguente documentazione:

  • copia della carta d’identità o del passaporto e documento originale con l’OIB
  •  se sono coniugati, devono allegare anche il certificato di matrimonio; se l’immobile rientra nella comunione dei beni, anche il coniuge deve fornire i propri dati, il certificato di matrimonio e il consenso alla vendita dell’immobile
  •  copia della carta bancaria con l’IBAN
  •  copia del contratto o atto di provenienza (compravendita, donazione, successione ecc., cioè il titolo in base al quale hanno acquisito l’immobile
  • dati di contatto, come indirizzo e-mail e numero di telefono.

Se il venditore non è presente di persona — aspetto particolarmente importante nel caso di proprietari stranieri — la persona che lo rappresenta deve essere munita di una procura valida. Inoltre, in alcuni casi la banca può richiedere ulteriori informazioni sulle modalità con cui l’immobile è stato acquisito. Lo scopo è verificare la sua storia giuridica e garantire la sicurezza della transazione.

Ci auguriamo che fin qui non sia stato troppo pesante, perché siamo solo a metà strada!

Valutazione del valore dell’immobile

Per verificare che il prezzo indicato per l’immobile corrisponda al suo reale valore di mercato, la banca incaricherà un perito autorizzato. Il perito effettuerà un sopralluogo e redigerà una stima del valore di mercato dell’immobile; l’intero processo richiede in genere da 15 a 20 giorni dalla presentazione della documentazione. Non c’è però da avere fretta: una volta concluso il lavoro del perito e completata tutta la documentazione, per l’approvazione definitiva e l’erogazione del mutuo dovrete attendere ancora circa 45 giorni, cioè un mese e mezzo.

Autenticazione del mutuo presso il notaio: costi e procedura

Precisiamo subito che esiste una differenza tra la semplice autenticazione del mutuo e la solennizzazione del contratto.

Nel caso della normale autenticazione, non viene autenticato il contratto in quanto tale, bensì la firma apposta sul contratto. In altre parole, il notaio non è responsabile del contenuto del testo contrattuale, ma si limita ad autenticare la firma che avete apposto sul documento. Questo vale, naturalmente, per il contratto di compravendita immobiliare, nel quale è il venditore a dover autenticare la propria firma in più copie presso il notaio (non l’acquirente). In questo modo, il notaio certifica che la parte ha firmato volontariamente il documento in sua presenza.

La solennizzazione del contratto, invece, costituisce un vero e proprio atto notarile. Il modo più semplice per spiegarla è questo: il notaio legge il contratto ad alta voce e ne illustra tutte le clausole, chiarendo alle parti coinvolte — venditore e acquirente — il significato del documento e le sue conseguenze giuridiche. In questo modo il notaio verifica anche che il contratto sia redatto correttamente e che le parti comprendano pienamente tutti i suoi possibili effetti.

È proprio questo che vi aspetta dopo l’approvazione del mutuo, ossia una volta concluso il contratto di mutuo e firmato il contratto di compravendita. Il costo della solennizzazione dipende dal valore dell’immobile:

  • fino a 150.000 €: circa 700 
  • fino a 200.000 €: circa 850 
  • oltre 200.000 €: circa 1.000 
  • oltre 500.000 €: a partire da circa 1.200 

E, come è giusto ricordare, i costi di questa procedura sono a carico dell’acquirente!

Fasi finali della procedura

Con il notaio non avete ancora finito, perché sarà proprio lui — oppure il vostro avvocato, se ne avete uno — a presentare la richiesta di iscrizione dell’ipoteca a favore della banca. La stessa persona provvederà anche a far annotare il contratto di compravendita nei registri immobiliari.

Un ulteriore compito del notaio è farvi firmare una dichiarazione con cui si conferma che l’iscrizione del diritto di proprietà a favore dell’acquirente non può essere eseguita fino a quando il venditore non consegna la dichiarazione che attesta l’avvenuto pagamento dell’intero importo — la cosiddetta Clausula intabulandi.
Questa dichiarazione può essere autenticata anche in anticipo (cosa che accade spesso, soprattutto per evitare che gli acquirenti stranieri debbano tornare nuovamente in Croazia) ,ma con la precisazione che produce effetti solo dopo il pagamento. La dichiarazione sarà conservata presso il notaio, l’avvocato o l’agente immobiliare.

Alla fine, come potete vedere, la compravendita di un immobile è un processo complesso. Ma questo è anche un aspetto positivo, perché tutta questa documentazione garantisce la tutela e la serenità di entrambe le parti, sia dell’acquirente sia del venditore. Naturalmente, a contribuire ulteriormente a un esito positivo è anche una comunicazione chiara e trasparente.

Sulla base della nostra lunga esperienza in questo settore, possiamo darvi anche un consiglio: leggete questo articolo ancora un paio di volte e preparate tutta la documentazione in anticipo. Se siete stranieri e non potete essere presenti in ogni fase della compravendita, conferite una procura al vostro rappresentante, che potrà tutelare i vostri interessi.

E se doveste avere bisogno di ulteriore supporto, noi siamo sempre a vostra disposizione!