Pad cijena nekretnina u 2024. godini – istina ili mit?

Nova nam je godina pred vratima, što za nas u svijetu nekretnina znači jedno: pitanja oko toga kakve će biti cijene nekretnina u 2024. godini. Hoće li padati i kada? Kakve će biti cijene građevinskog zemljišta? Hoće li biti isplativo izgraditi kuću? A što je sa stanovima?

Kada pogledamo mnoštvo članaka na internetu koji se bave tom temom, možemo zaključiti da nije ni čudno što se zbunjeni kupci obraćaju nama. Neki tvrde da će cijene rasti, drugi da će padati. Jedni pričaju o Slavoniji, drugi o Zagrebu, reći o Dalmaciji. Neki pišu o novogradnji, drugi općenito. I kako onda pohvatati informacije u tom vrtlogu svega i svačega?

I baš smo se zato odlučili na pisanje ovog članka koji će, nadamo se, razjasniti nedoumice koje možda imate.

Kakva je bila situacija u 2023. godini?

Prije nego što krenemo s bilo kakvim prognozama za iduću godinu, potrebno je osvrnuti se na ovu. 

Naslovi u stilu „Hrvatska je rekorder po rastu cijena nekretnina“ punili su naslovnice novina i portale kad je istraživanje Eurostata otkrilo da, uistinu, Hrvatska prednjači u Europi po rastu cijene nekretnina. Drugo tromjesečje ove godine obilježio je rast od čak 3,5%, a razloge tome možemo pronaći u nekoliko faktora:

  • APN mjera

  • Relativno niske stope stambenih kredita

  • Ulazak u Schengen i Eurozonu, čime su nekretnine postale dostupnije strancima

  • Povećani prihodi od turizma

No, ono što je ključno istaknuti ovdje je još nešto: da je došlo do pada transakcija. Drugim riječima, nekretnine su sve skuplje, a kupuje se sve manje. Barem što se lokalaca tiče – od 35.000 transakcija, njih čak 13.000 napravili su stranci. Dakle, unatoč faktorima koji se nalaze iza poskupljenja, kupujemo sve manje iz jednostavnog razloga, a to je da si više ne možemo priuštiti nekretnine.

Spomenimo i da je APN mjera završila. Da više neće biti toliko isplativo ulagati u nekretnine jer su se povećale stope na štednju, a država je uvela i narodne obveznice. Da je razlika između tražene i finalne cijene u prosjeku 15% (što znači da su nekretnine daleko precijenjene).

I na kraju, dodajmo tome još i činjenicu da na Zapadu, odnosno u onim europskim državama na koje se financijski i gospodarstveno oslanjamo (recimo Njemačka), već nekoliko godina građevinski sektor stagnira zbog rasta kamatnih stopa. Pala je gradnja nekretnina, a pala je i njihova prodaja. I ovaj se negativni trend nastavlja.

Znači li to da je došao red i na Hrvatsku?

Pad cijena nekretnina – je li moguć?

Ako još malo detaljnije istražite bespući interneta, vidjet ćete da se iz godine u godinu u prosincu pišu članci koji „garantiraju“ pad cijena nekretnina u idućoj godini. I kako bi se reklo, i čorava kokoš zrno ubode, pa jednom će biti u pravu.

Ono što možemo sa sigurnošću reći jest da će se trend sa zapada nastaviti u Hrvatskoj. Ovo je već vidljivo po smanjenju broja transakcija, a koji inače rezultira i smanjenjem cijene nekretnina. No ipak, moramo imati na umu i da je za ovaj uzročno-posljedični efekt potrebno vremena, najmanje šest mjeseci. Pa sad, ako se ekonomski zakoni i ovog puta održe, početkom 2024. morala bi biti vidljiva barem stagnacija u rastu cijena nekretnina, a kasnije i njihov pad.

Ipak, Hrvatska ima jednu posebnost. Ovo je izrazito turistička zemlja.

Ljudi možda neće kupovati stanove i kuće jer će im biti preskupo, no uvijek će imati novca za ljetovanje. I uvijek će biti isplativo kupovati apartmane ili vikendice na moru. 

Kakva će biti cijena nekretnina u Istri?

Nama možda najzanimljivija regija po pitanju cijena nekretnina u Hrvatskoj jest Istra. Predivna obala, bogata kultura i povijest, pregršt turističkih atrakcija - ne čudi što je ovo jedan od turistički najzanimljivijih dijelova Hrvatske koji svake godine privlači najviše posjetitelja iz stranih zemalja kao što su Njemačka i Austrija.

Zahvaljujući tome, tržište nekretnina u Istri je specifično i može se uvelike razlikovati od ostalih dijelova Hrvatske. Što to točno znači? Objasnit ćemo na nekoliko primjera.

Kao prvo, agencije kao što je naša znaju jedno zlatno pravilo: ako je lokacija dobra, i cijena će biti dobra. Nema veze radi li se o zemljištu, vikendici, apartmanu – ako se nalazi kraj mora, cijena će biti visoka jer će i potražnja biti ogromna.

A jedan od glavnih "problema" s nekretninama u Istri je taj što ih nema dovoljno. Istra privlači velik broj stranih i domaći investitora u nekretnine, a tu su i lokalci koji traže svoj dom. Dakle, svi bi živjeli u Istri, ali nekretnina nema dovoljno za svu tu potražnju!

Povrh svega, zahvaljujući svojoj turističkoj privlačnosti i mediteranskoj klimi, većinu kupaca nekretnina u Istri čine stranci u mirovini ili pred mirovinom. Oni su prodali svoje domove u zapadnoj Europi i raspolažu većim iznosima kod kupnje nekretnina u Hrvatskoj, a koje su jeftinije nego na zapadu. I upravo taj omjer, u kojem je cijena prodaje u drugim državama veća od one na našem lokalnom tržištu, održava relativnu stabilnost cijena nekretnina.

Dakle, iz svega navedenog možemo zaključiti da će cijene nekretnina u Istri jako teško doživjeti pad. Vjerujemo da će moooožda stagnirati, i to zbog opće situacije na tržištu, ali pošto će potražnje uvijek biti, cijene se neće znatno mijenjati.

Što se tiče tržišta nekretnina, ovo je pozitivna stvar. No što se tiče lokalaca, to svakako negativno utječe na životni standard - drugim riječima, lokalni stanovnici više si ne mogu priuštiti nekretninu. Što to znači da ovu regiju i koje su potencijalne posljedice takvog tržišta nekretnina? Obradit ćemo to u nekom drugom članku jer se radi o dosta širokoj temi. :)

A što je s ostatkom Hrvatske?

Osim priobalja, još jedna jako popularna točka za nekretnine u Republici Hrvatskoj jest Zagreb. Cijene odlaze u nebo, nekretnina nema, novogradnja je rasprodana još prije nego što je započela izgradnja. Ipak, nakon potresa koji su zadesili glavni grad, primjećujemo pad potražnje za  „starijim“ zgradama i kućama te povećanje potražnje za novogradnjom.

I ovo ne vrijedi samo u Zagrebu.

Kojeg god da agenta za nekretnine upitate, reći će vam da će se novogradnja uvijek prodati. Ako dodamo tome još i činjenicu da se predviđa pad broja novoizgrađenih objekata (pod utjecajem tendencija sa zapada), možemo zaključiti da će biti potražnje, a neće biti ponude, pa će cijene svakako biti visoke. I tako diljem Hrvatske.

Stvari o kojima smo se ovdje raspisali proizlaze iz našeg iskustva, ali i iz provjerenih ekonomskih tendencija. A hoće li nas Hrvatska još jednom iznenaditi i prkositi svim zakonima nekretnina – to ostaje da vidimo! ☺ 

 

Eto, nadamo se da smo bili dovoljno jasni. No ako i nakon čitanja ovog članka imate kakvih nedoumica – javite nam se i rado ćemo vam pomoći. ☺