11 zamki na koje možete naići prilikom kupnje građevinskog zemljišta i kako ih izbjeći

26/01/2023

Želite izgraditi svoju kuću o kojoj već više vremena sanjate. Kako bi se san ostvario, trebate građevinsko zemljište. Našli ste savršeno zemljište, želite ga nazvati svojim ali se prije toga želite dobro informirati. Krenuli ste u istraživanje i naišli na brdo papirologije, nepoznatih naziva i čudnih savjeta.

Zvuči li ova priča poznato? Kupnja građevinskog zemljišta ne mora biti stresna gnjavaža.

Dopustite da vam u tome pomognemo.

Što vam je potrebno da obavite bezbolnu kupnju zemljišta? Slijedite ove savjete i pokriveni ste:

 

1. Prvo i najvažnije: je li dokumentacija zemljišta koje se prodaje potpuna

Prije nego krenete u ovu avanturu, kraljica ove teme je dokumentacija. Svi znamo za onu “jedan papir Vam nedostaje”.

Prikupite sve dokumente kako bi mogli krenuti dalje, bez zapinjanja već u samom početku. Treba Vam: 

1. Vlasnički list -  dokument kojim se dokazuje vlasništvo 

2. Kopija katastarskog plana - pokazuje položaj i oblik katastarske čestice

3. Posjedovni list - dokument koji sadrži podatke o posjedniku, načinu korištenja, površini i opisu objekata koji se nalaze na čestici. Posjedovni list NIJE dokaz vlasništva.

4. Lokacijska informacija -  lokacijska informacija je bitna iz više razloga. U njoj piše je li potrebno izraditi urbanistički plan uređenja, postoji li nekakav koridor u istraživanju određene kategorije prometnica, je li ista uređena ili neuređena (iako i to može biti varljivo), je li unutar zone konzervatorske zaštite itd.

Provjerite da ne postoji dvojni upis u istu katastarsku česticu (da, i toga ima).

Kako preuzeti vlasnički i posjedovni list, pogledajte u našem Youtube videu.

 

Ili posjetite web stranicu Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra i putem sustava e-gradani prijavite se i preuzmite verificirane izvatke.

Zahtjev za izdavanje lokacijske informacije se podnosi u elektroničkom obliku putem sustava eDozvola ili u nadležnom upravnom tijelu za graditeljstvo i prostorno uređenje.

 

2. Koji su uvjeti gradnje?

Obavezno provjerite uvjete gradnje. Nakon što provjerite lokacijsku informaciju, najbolje je konzultirati se s lokalnim arhitektom.

Važno se i konzultirati s referentima ureda za izdavanje dozvola.

Iskustva su svakakva. Bilo je primjera u kojima isti ured, a različiti referenti, ne izdaju dozvolu za istu situaciju.

Savjet: budite uporni, raspitajte se o svemu i sve provjerite najmanje dva puta.

 

3. Odgovara li oblik parcele vašim planovima?

Omjer širine i dužine gradevinskog zemljista nije neodređen već je uglavnom definiran u prostornim planovima jedinica lokalne samouprave.

Primjerice, planirate li graditi višestambenu zgradu, morate znati da koji je omjer dužine i širine moguć za tu građevinu. Ako nije zadovoljavajući, nećete moći graditi tu vrstu građevine. Da bi ipak to bilo moguće, jedan dio parcele bi se trebao izbaciti prilikom formiranja građevinske parcele. Ali se u tom slučaju može dogoditi da više nemate dovoljnu kvadraturu za gradnju višestambene zgrade - već samo za gradnju obiteljske kuće. 

Zaključak: za određenu gradnju bitna je i veličina i oblik parcele.

 

4. Što je s geodetskom izmjerom?

Geodetski izmjeru, iz našeg iskustva treba napraviti prije kupnje.

Moguća je situacija gdje je, u vlasništvu, naznačena jedna kvadratura, a izmjera pokazuje manje. Tada se nameće nekoliko pitanja.

Prvo, upitna je cijena zemljišta koju plaćate. A drugo, ukoliko je kvadratura manja od minimalno potrebne površine za gradnju, što onda?

Geodetsku izmjeru je dobro definirati i zbog susjeda. Priče o konfinima i međama su nam poznate. Ta se situacija uvijek može zakomplicirati, i tu možete izgubiti kvadrate. Čak se može dogoditi da vam ospore cijeli proces ishodovanje dozvole!

 

5. Što je s pristupnim putem do zemljišta?

Kad kupite zemljište, ono je u vašem vlasništvu. Ali što je s planovima općine?

Jesu li na snazi novi urbanistički planovi?

Je li širina puta u skladu s propisom za vrstu nekretnine koju planirate graditi?

Zašto su bitni odgovori na ova pitanja - jer je jedna širina puta propisana za obiteljsku kuću, a druga za stambenu zgradu.

 

6. Tko je vlasnik puta do vašeg zemljišta i zašto vam to može biti veća glavobolja od sve ostale papirologije?

Prvo je potrebno provjeriti tko je vlasnik puta koji vodi do zemljišta. 

Ako je put u vlasništvu privatnih osoba, treba vam informacija je li za isto upisano pravo služnost prolaza i u kojoj širini. 

Obavezno je potrebno provjeriti vlasništvo puta, cijelom dužinom, sve do glavne ceste. Put može biti rascjepkan na više katastarskih čestica, stoga definitivno želite znati da vam ga nitko neće blokirati. Ili vas “ucijeniti”. Ako uopće znate tko je vlasnik puta.

Evo primjera.

Kupili ste zemljište, a prilaz je u vlasništvu nepoznatih osoba. Primjerice, u vlasništvu Ezula koji su 1947. (ili nakon 2 svjetskog rata) emigrirali iz Istre i gubi im se svaki trag. 

Ili je put u vlasništvu osobe koja ne želi dati suglasnost ili pak traži bezobraznu novčanu naknadu.

Ako dođe do te situacije, cestu je moguće upisati u nerazvrstane ceste - samo ako je vidljiva na Google maps-u (Ortofoto kartama) i to prije 2011. g. U suprotnome treba ići na izradu UPU-a samog naselja, a to je neka druga tema. 

Što onda slijedi za upis nerazvrstane ceste? Geodet, općinsko vijeće, katastar pa zemljišno knjižni ured. Vremenski rok? 15 mjeseci, 2 godine, tri… 

Ako pak imate posla s ucjenjivačem koji želi zaraditi, e onda samo euri pomažu.

Također, referenti bi mogli obratiti veću pažnju na izvedenost puta. Ukoliko isti nije izveden barem kao makadam, tada bi se mogla dogoditi situacija da nije moguće dobiti uporabnu dozvolu, a možda i građevinsku dozvolu. To nažalost, može ovisiti i o referentu. Zato, good luck.

Bitno je znati da, unatoč činjenici da nekretnina graniči s asfaltiranom prometnicom, ne znači da nekretnina ima riješen pristup.

Moguće je da su to prometnice više kategorije i da vam upravitelj neće dozvoliti priključenje na cestu (npr. županijsku ili državnu cestu). E, onda se traži alternativa.

 

7. Jeste li čuli za ŽUC?

ŽUC je Županijski ured za ceste. 

Uzmimo primjer jedne situacije. 

Lokalna cesta postoji i sve kuće imaju prilaz s iste.

Ali promijenilo se pravilo. Cesta koja prolazi pokraj vašeg zemljišta nije minimalne širine 4 m. Samim time ne postoji dozvola da se s nje smije pristupiti glavnoj cesti.

Imamo bezbroj primjera. Ceste, putevi, pristupi i ostalo su definitivno tema za sebe. 

Savjet: jako dobro provjerite koje uvjete imate.

 

8. Pravo polaganja infrastrukture 

Recimo da je put u vlasništvu privatne osobe, ali za dozvolu za polaganje infrastrukture potrebno je imati upisanu pravoslužnost prolaza.

Važno je znati je li, u vlasničkom listu, upisano pravo polaganja i održavanja infrastrukture u korist vaše parcele koju kupujete. Bez toga nema priključaka.

U nekim je općinama situacija sljedeća - ako vodovodna infrastruktura nije u blizini za izgradnju iste, po novome, cesta mora biti u vlasništvu općine ili RH - tako da ne pristaju na upisane služnosti. 

Tu tek nastaje problem. 

Ako vlasnici puta nemaju interes, traže od općine da se put otkupi. Općina nema novaca ili joj to nije prioritet. I tako kreće začarani krug…

 

9. Što je s priključkom na vodovodnu mrežu? 

Dobra informacija je znati gdje je glavni priključak na vodovodnu mrežu. Ako je zemljište udaljeno od glavnog priključka više od 30-50 m, ne možete dobiti stalni priključak, već privremeni.

Za privremeni priključak, sat može biti najdalje 30 m od glavne cijevi. A to znači da negdje morate smjestiti vodovodni ormarić. 

Eh sad, za to morate dobiti suglasnost vlasnika i općine na čijem će zemljištu biti ormarić. U većini slučajeva to je općina. Ako je pak privatna osoba, onda morate imati ovjerenu suglasnost kod javnog bilježnika. 

Pratite li nas? I nama je ovo previše informacija.

Idemo dalje. 

Neke općine ne dozvoljavaju vodoravni šaht u cesti, nego mora biti okomiti. 

A neke općine, više uopće ne dozvoljavaju privremene priključke, što znači da se mora izgraditi vodovodna mreža.

A to znači samo jedno - eurići. Varijabla je puno i vrlo je jednostavno dosegnuti lijepe iznose, naravno dodatne.

Onda se čeka općina. A ako je blagajna prazna - pravac u crkvu na molitvu. sv. Franjo Asiški je promicatelj križnog puta pa možda i vama pomogne.

Dok smo ovo pisali stigla nam je i nova informacija. Zemljište na kojoj je priključak vode više nema dovoljno pritiska i odbili su izdati uvjete za ishođenje građevinske dozvole. 

 

10. A struja?

To što vam susjed ima struju ne znači da ćete je i vi imati. Zato je obavezna stanica HEP.

Najvažnija informacija: koliko KW ima slobodnog na tom području?

Svakakve situacije su se događale. Primjerice, ima viška KW u trenutku kad ste se infromirali, ali za par mjeseci izgradile su se nove zgrade do parcele koju vi kupujete. Te zgrade su iskoristile taj višak kw i tada više nema struje niti za puniti baterije.

Apsolutni šah-mat je situacija kada vam kažu da nema više KW i da biste trebali čekati dok se ne izgradi nova trafostanica.

Da vas pripremimo - HEP ne izdaje ove informacije ako nemate gotove projekte. Dakle, prvo morate kupiti parcelu, platiti arhitekte pa tek onda možete saznati ima li dovoljno struje ili ne.

Da, ovo nema smisla. Nikakvog. 

p.s. dok čekate u redu uzmite par apaurina 

 

11. Što ako vam po zemljištu prolazi infrastruktura?

Evo primjera. Recimo da po zemljištu koje kupujete prolazi infrastruktura (glavna vodovodna cijev, optički kabel, struja ili kanalizacija ), a u uvjetima općine piše da “minimalna udaljenost od položaja cijevi mora biti 4 m”. 

Ali je u uvjetima vodovoda, naznačeno da je cijev udaljena 6 m. U tom slučaju, na toj parceli, ne možete ništa raditi, jer općina nije stigla usuglasiti uvjete s vodovodom.

Definitivno je neugodna i situacija gdje nije točno upisan pravac, tj. položaj infrastrukture po zemljištu jer nije izrađena digitalna podloga.

Ima i primjera gdje kroz zemljište prolazi određena infrastruktura, a na vlasničkom listu nije zabilježen teret za istu.

Čak je izdana građevinska dozvola, a preko zemljišta prolazi dalekovod koji nije upisan.

Službene osobe to nisu primjetile prilikom izdavanja, već tek nakon izlaska na teren za ishodovanje uporabne dozvole.

I što onda?

 

…… 

Uglavnom, puno je tih “što onda”. 

Zato budite uporni, provjerite sve dva puta i raspitajte se o svemu.

Nije nam cilj prestrašiti vas. Već, na jednom mjestu, sažeti sve što može poći krivo.

Cilj nam je da, prilikom kupnje i prodaje, sve te “što onda” spriječimo i upoznamo nove vlasnike sa svim mogućim situacijama.

Jer, najvažnije je da se na kraju kupnje ne osjećate kao da kupujete mačka u vreći, već savršeno zemljište i jasne planove za budućnost.

Imate još primjera što može poći po krivom?

Pišite nam. I spriječimo sve moguće “joooj, zašto baš meni” situacije.
 

<quillbot-extension-portal></quillbot-extension-portal>