Die 11 Gefahren, in die man beim Kauf eines bebaubaren Grundstücks geraten kann, und wie man ihnen aus dem Weg geht

Sie möchten das Haus Ihrer Träume bauen. Dazu benötigen Sie ein bebaubares Grundstück. Sie haben das Grundstück, das Ihnen zusagt, gefunden und möchten es kaufen. Aber vorher sollten Sie sich gut informieren.

Sie machen sich auf die Suche und finden sich schon bald in einer Unmenge von Unterlagen, Konzepten, die Ihnen fremd sind, und werden überhäuft von mehr oder weniger absurden Ratschlägen.

Kommt Ihnen diese Situation bekannt vor? Der Kauf eines Baugrundstücks muss nicht unbedingt zu Scherereien führen.

Lassen Sie sich helfen.

Worauf sollte man achten, damit der Kauf eines Baugrundstücks schmerzlos über die Bühne geht? Beherzigen Sie diese Tipps und es wird alles glatt über die Bühne gehen:

 

1. Vergewissern Sie sich vor allem und insbesondere davon, dass die Unterlagen für das Grundstück, das zum Verkauf steht, vollständig sind.

Bevor Sie sich auf ein Abenteuer einlassen, sollten Sie wissen, dass es auf die Unterlagen ankommt. Wir wissen gut, was es bedeutet, wenn ein Schriftstück fehlt.

Beschaffen Sie alle erforderlichen Unterlagen, ohne bereits auf der ersten Stufe ins Stolpern zu kommen. Hier also eine Liste der Unterlagen, die Sie benötigen: 

  1. Die Eigentumsbescheinigung (oder Katasterbescheinigung): Das Schriftstück, das das Eigentumsrecht nachweist.
  2. Eine Kopie der katasteramtlichen Pläne: Aus ihnen geht die Lage und die Form des Flurstücks hervor.
  3. Den Besitzschein: Das Schriftstück, aus dem die Angaben zum Eigentümer, der Bestimmungszweck, die Fläche und eine Beschreibung der auf dem Flurstück befindlichen Einheiten hervorgehen. Der Besitzschein ist kein Nachweis des Eigentums an der Immobilie.
  4. Angaben zur Lage: Die Angaben zur Lage sind aus verschiedenen Gründen wichtig. Sie geben Aufschluss darüber, ob ein Bebauungsplan erstellt werden muss, ob ein Bau von Straßen ansteht, inwieweit das Grundstück erschlossen ist (auch diese Informationen können irreführend sein), inwieweit es in einem Schutzgebiet liegt usw.

Und vergewissern Sie sich davon, dass das Flurstück nicht zweimal eingetragen ist (ja, auch das kommt vor!).

Wenn Sie wissen möchten, wie man die Eigentumsbescheinigungen herunterladen kann, dann sehen Sie sich unser Video auf YouTube an.

Oder besuchen Sie die Website Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (öffentliches Informationssystem des Grundbuchs), melden Sie sich mit den Benutzerdaten auf der digitalen Bürgerplattform an und laden Sie die geprüften Auszüge herunter.

Einen Antrag auf Erteilung der Angaben zur Lage kann man online mithilfe des Systems eDozvola (Online-Genehmigung) oder bei den für das Bauwesen und die Raumordnung zuständigen Verwaltungsbehörden stellen.

 

2. Unter welchen Voraussetzungen kann man bauen?

Unter welchen Voraussetzungen gebaut werden kann, muss man auf alle Fälle prüfen. Nachdem man die Angaben zur Lage geprüft hat, wendet man sich am besten an einen Architekten vor Ort und lässt sich beraten.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass man mit den für die Erteilung der Genehmigungen zuständigen Beamten spricht.

Man kann alle möglichen Erfahrungen machen! Es gibt Fälle, in denen zwei unterschiedliche Mitarbeiter der gleichen Dienststelle in identischen Situationen in einem Fall eine Genehmigung erteilt haben und im anderen Fall nicht.

Hier ein Ratschlag: Lassen Sie nicht locker, erkundigen Sie sich nach allem und kontrollieren Sie alles mindestens zweimal.

 

3. Eignet sich die Form des Grundstücks für Ihr Vorhaben?

Das Verhältnis zwischen der Länge und der Breite eines Baugrundstücks ist in der Regel nicht dem Zufall überlassen, sondern wird in den meisten Fällen durch die Raumordnungspläne der jeweiligen örtlichen Selbstverwaltungen festgelegt.

Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus bauen möchten, müssen Sie wissen, welches Längen- und Breitenverhältnis bei einem Gebäude eines gewissen Typs möglich ist. Um dennoch bauen zu können, müsste ein Teil des Grundstücks, wenn es bebaubar wird, ausgeschlossen werden. In diesem Fall könnte es aber sein, dass die Fläche, die zur Verfügung steht, für den Bau eines Mehrfamilienhauses nicht ausreicht, sondern nur ein Einfamilienhaus möglich ist.     

Kurz und gut: Die Abmessungen und die Form eines Grundstücks sind grundlegende Aspekte, wenn es um den Bau einer bestimmten Art von Gebäude geht.

 

4. Und was ist mit der geodätischen Vermessung?

Unserer Erfahrung nach sollte die geodätische Vermessung vor dem Kauf erfolgen.

Es gibt Situationen, in denen die Vermessung ein im Vergleich zur Eigentumsbescheinigung geringeres Ausmaß ergibt. Und dies wirft eine Reihe von Fragen auf.

Zum einen stellt dies den Kaufpreis des Grundstücks infrage. Und falls die Fläche die für den Bau des Gebäudes erforderlichen Mindestmaße nicht aufweist, stellt sich auch die Frage und was jetzt?

Auch Im Hinblick auf die Nachbarschaft ist eine geodätische Vermessung zweckmäßig. In Zusammenhang mit angrenzenden Grundstücken und den entsprechenden Grenzen haben wir schon viele Geschichten gehört. Und diese Situationen können immer zu Komplikationen führen und man läuft Gefahr, dass man Flächen verliert. Es könnte sogar sein, dass es zu Beanstandungen des ganzen Genehmigungsverfahrens kommt!

 

5. Und was ist mit der Zufahrt zum Grundstück?

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, werden Sie der Eigentümer.

Aber was ist mit den Bebauungsplänen der Gemeinde?

Treten Raumordnungspläne in Kraft?

Entspricht die Breite der Zufahrtsstraße den für die vorgesehene Nutzung geltenden Bestimmungen?

Die Antworten auf diese Fragen sind wichtig, denn für die Zufahrtsstraße eines Einfamilienhauses sehen die Vorschriften eine andere Breite vor, wie bei einem Mehrfamilienhaus.

 

6. Wer ist der Eigentümer der Zufahrtsstraße zu Ihrem Grundstück und weshalb kann diese Frage mehr Kopfzerbrechen, als andere Dinge bereiten?

Zunächst muss geprüft werden, wer der Eigentümer der Zufahrtsstraße zu Ihrem Grundstück ist.

Sofern es sich um private Eigentümer handelt, müssen Sie klären, inwieweit ein Wegerecht besteht und wie es geregelt ist.

Es müssen unbedingt die Eigentumsverhältnisse für den gesamten Verlauf der Zufahrtsstraße bis zur Hauptstraße geklärt werden. Die Zufahrtsstraße kann in viele einzelne katasteramtliche Flurstücke unterteilt sein und deshalb müssen Sie unbedingt sicherstellen, dass Ihnen niemand den Zugang versperren oder Sie "erpressen" kann. Unter Umständen ist der Eigentümer der Straße gänzlich unbekannt.

Hier ein Beispiel:

Sie haben ein Grundstück gekauft, aber die Zufahrt gehört Personen, die Ihnen nicht bekannt sind. Zum Beispiel gehört sie sogenannten Exilierten, die Istrien 1947 (nach dem Zweiten Weltkrieg) verlassen haben und von denen jede Spur fehlt.

Oder die Zufahrtsstraße gehört einer Person, die keine Einwilligung geben möchte oder einen irrsinnig hohen Preis fordert.

Wenn Sie sich in einer dieser Situationen befinden, kann die Straße als nicht klassifizierte Straße eingetragen werden. Dies aber nur, wenn sie bereits vor 2011 auf Google Maps (Orthophoto-Karten) zu sehen ist. Anderenfalls muss für die entsprechende Immobilie ein Bebauungsplan erstellt werden. Aber das ist ein anderes Thema.

Wie läuft also das Verfahren für die Eintragung einer nicht klassifizierten Straße ab? Erst der Vermessungstechniker, dann der Gemeinderat, dann der Kataster und zu guter Letzt das Grundbuchamt. Wie lange es dauert? 15 Monate, zwei Jahre oder auch drei... 

Falls Sie es mit einem Erpresser, der daran verdienen will, zu tun haben, zählt einzig und allein das liebe Geld.

Außerdem könnte es sein, dass die Behörden den Zustand der Straße genauer berücksichtigen. Falls es sich nicht wenigstens um eine Schotterstraße handelt, könnte es vorkommen, dass keine Nutzungserlaubnis und u. U. auch keine Baugenehmigung erteilt wird. Das kann aber leider sogar vom jeweiligen Beamten abhängen. Deshalb also viel Glück!

Wichtig ist, dass man sich bewusst ist, dass die Sache mit der Zufahrt auch dann, wenn das Grundstück an eine Teerstraße grenzt, nicht automatisch vom Tisch ist.

Es könnte sein, dass es sich bei dieser Straße um eine Straße mit einer höheren Klassifizierung (z. B. eine Regional- oder Staatsstraße) handelt und der Betreiber die Einfahrt nicht genehmigt. In einem derartigen Fall muss man eine alternative Lösung finden.    

 

7. Haben Sie schon einmal den Ausdruck ŽUC gehört?

ŽUC ist eine kroatische Abkürzung und bedeutet auf Deutsch so viel wie "Regionaldirektion für Straßen". 

Machen wir ein Beispiel:

Vor Ort gibt es eine Straße, zu der alle Häuser Zugang haben.

Die Regeln ändern sich aber. Die Straße, die zu Ihrem Grundstück führt, weist nicht die erforderliche Mindestbreite von 4 m auf. Demzufolge ist es nicht länger gestattet, dass sie in die Hauptstraße mündet.

Beispiele gibt es in Hülle und Fülle. Alles, was mit Straßen, Wegen, Zufahrten und so weiter zu tun hat, ist ein Thema für sich.

Ein Tipp: Klären Sie die Voraussetzungen, die in Ihrem Fall maßgeblich sind, gut ab.

 

8. Recht für das Verlegen von Infrastrukturen

Gehen wir einmal davon aus, dass sich die Straße in Privateigentum befindet und für die Erlaubnis für das Verlegen der Infrastrukturen eine entsprechende Dienstbarkeit erforderlich ist.

Es ist wichtig, zu wissen, inwieweit in der Eigentumsbescheinigung für das Grundstück, das Sie kaufen möchten, das Recht für das Verlegen und die Instandhaltung der Infrastrukturen eingetragen ist. Falls dies nicht der Fall ist, ist ein Anschluss an die Versorgungseinrichtungen nicht möglich.

In einigen Gemeinden stellt sich folgende Situation: Falls die öffentliche Wasserinfrastruktur zu weit entfernt ist, muss sich die Straße im Eigentum der Gemeinde oder des Staats befinden, sodass bestehende Dienstbarkeiten umgangen werden.

Und an dieser Stelle entsteht das Problem.

Wenn die Eigentümer der Straße kein Interesse an der Straße haben, bieten sie diese der Gemeinde zum Kauf an. Die Gemeindeverwaltung hat aber keine Mittel zu Verfügung oder der Kauf fällt nicht unter deren Prioritäten. So entsteht ein Teufelskreis...   

 

9. Und was ist mit dem Wasseranschluss?

Es ist gut zu wissen, wo sich die nächste Hauptanschlussstelle der Wasserleitung befindet. Wenn das Grundstück mehr als 30 - 50 Meter von der Hauptanschlussstelle entfernt ist, ist ein fester Anschluss nicht möglich und man bekommt nur einen provisorischen Anschluss.

Für einen vorübergehenden Anschluss darf der Zähler höchstens 30 m von der Hauptleitung entfernt sein. Und das will heißen, dass man irgendwo für einen Kasten für den Wasserzähler sorgen muss.

Und die bedeutet wiederum, dass der Eigentümer bzw. die Gemeinde, auf deren Grund der Zählerkasten montiert werden soll, ihre Einwilligung erteilen müssen. In den meisten Fällen ist es die Gemeindeverwaltung. Wenn der Eigentümer ein Privatmann ist, muss die Einwilligung aber notariell beglaubigt werden.    


Alles klar? Auch für uns sind all diese Informationen zu viel.

Aber machen wir weiter.


In manchen Gemeinden darf sich der Inspektionsschacht nicht auf Straßenebene befinden, sondern muss vertikal angebracht werden. 

Und in anderen Gemeinden sind provisorische Anschlüsse überhaupt nicht erlaubt, was heißt, dass ein Wasserleitungsnetz verlegt werden muss.

Und das bedeutet nur eines: dass es Geld kostet. Die fraglichen Punkte sind zahlreich und es fallen schnell durchaus nennenswerte Ausgaben an. Zusätzliche Ausgaben, versteht sich.

Und dann kommt es auf die Gemeindeverwaltung an. Wenn die Gemeindekassen leer sind, bleibt einem nichts anderes übrig als in die Kirche zu gehen und zu beten. Vielleicht hilft Ihnen ja der Heilige Franz von Assisi, der den Kreuzweg bekannt gemacht hat.


Während wir diese Zeilen schreiben, haben wir etwas erfahren, das wir noch nicht wussten. Auf dem Grundstück, auf dem sich der Wasseranschluss befindet, ist der Druck nicht hoch genug. Deshalb sind die Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung nicht erfüllt.

 

10. Und was ist mit der Stromversorgung?

Der Umstand, dass Ihr Nachbar über einen Stromanschluss verfügt, bedeutet nicht, dass auch Sie Strom bekommen werden. Dafür ist unbedingt eine Abnehmerstation des kroatischen Stromversorgers HEP erforderlich.


Die wichtigste Frage ist: Wieviel Kilowatt (kW) stehen im entsprechenden Bereich zur Verfügung?

Wir haben schon alles Mögliche erlebt. In einem Fall bestand beispielsweise zu dem Zeitpunkt, als man sich erkundigt hat, eine freie Kapazität an verfügbaren Kilowatt, aber dann ein paar Monate später wurden um das Grundstück, das zum Kauf stand, herum neue Häuser gebaut. Diese Häuser haben die zunächst verfügbaren Kapazitäten in Beschlag genommen und es blieb nicht einmal die Energie übrig, die man zum Auflagen einer Batterie benötigt.

Und es ist ein harter Schlag, wenn Sie gesagt bekommen, dass keine freien Kapazitäten mehr zur Verfügung stehen, und Sie müssen warten, bis eine neue Transformatorenstation gebaut wird.

Nur damit Sie sich vorbereiten können: Der Stromversorger HEP erteilt keine derartigen Auskünfte, solange nicht sämtliche Pläne vorliegen. Sie müssen also zuerst das Grundstück kaufen und dann einen Architekten engagieren und erst dann können Sie sich erkundigen, inwieweit die Stromkapazitäten ausreichen oder nicht.

Sie haben Recht, das macht keinen Sinn. Absolut keinen Sinn.

P. S.: Während Sie in der Schlange stehen und warten, nehmen Sie vielleicht besser ein Beruhigungsmittel.

 

11. Was ist, wenn sich auf Ihrem Grundstück Infrastrukturen befinden?

Hier ein Beispiel: Nehmen wir einmal an, dass sich auf dem Grundstück, das Sie gerne kaufen möchten, Infrastrukturen (eine Hauptwasserleitung, ein Glasfaserkabel, eine Stromleitung oder Kanalisationen) befinden und die Auflagen der Gemeindeverwaltung einen "Mindestabstand von 4 m zu den Leitungen" vorschreiben. 

Die Auflagen des Betreibers der Wasserversorgung sehen aber vor, dass der Abstand zum Rohr 6 m betragen muss. In diesem Fall kann auf dem fraglichen Grundstück nicht gebaut werden, da die Gemeindeverwaltung nicht imstande war, die Voraussetzungen mit dem Betreiber der Wasserversorgung abzustimmen.

In einer sicher unangenehmen Situation befindet man sich, wenn der Verlauf der Infrastrukturen beziehungsweise deren Position auf dem Grundstück nicht exakt bekannt ist, denn es existiert kein digitales Archiv.

Es gibt auch Beispiele dafür, dass eine gewisse Infrastruktur auf dem Grundstück verläuft, aus der Eigentumsbescheinigung aber nicht hervorgeht, dass im Kataster irgendeine Dienstbarkeit eingetragen ist.

Es sind sogar schon Baugenehmigung erteilt worden, obwohl sich eine nicht im Grundbuch eingetragene Stromleitung auf dem Grundstück befand.

Die Beamten sind bei Erteilung der Baugenehmigung nicht auf die Leitung aufmerksam geworden, sondern haben diese erst bemerkt, als sie für die Einleitung des Verfahrens für die Erteilung der Nutzungsgenehmigung vor Ort gewesen sind.

Und was jetzt?

 

 

…… 

 


Der Weg ist voll von diesen "und was jetzt".

Lassen Sie deshalb nicht locker, kontrollieren Sie alles mindestens zweimal und erkundigen Sie sich nach allem.

Es liegt uns fern, Sie unnötig zu verunsichern. Ganz im Gegenteil! Wir wollten all das, das schief gehen könnte, in einem einzigen Beitrag zusammenfassen.

Unsere Absicht ist es, all diesen lästigen Schwierigkeiten, die sich beim Kauf bzw. Verkauf ergeben können, vorzubeugen, indem wir die künftigen Eigentümer auf all diese möglichen Situationen aufmerksam machen.   

Denn das Wichtigste ist, dass Sie im Anschluss an den Kauf nicht den Eindruck haben, übervorteilt worden zu sein, sondern ein Grundstück und klare Pläne für die Zukunft haben.

Haben Sie Beispiele für etwas, das sonst noch schief gehen könnte?

Dann schreiben Sie uns. Auf diese Weise vermeiden wir alle möglichen Situationen, in denen man sagen würde "warum muss das ausgerechnet mir passieren".