Vodič za iznajmljivanje apartmana ili kuća za odmor u Hrvatskoj za državljane EU

Trend među građanima EU u posljednje je vrijeme kupiti apartman ili kuću za odmor u Hrvatskoj. No, kako ljetna sezona i toplije vrijeme na ovim područjima mogu duže potrajati, mnogi se od njih odlučuju na iznajmljivanje nekretnina trećim osobama.

Ono što mnoge vjerojatno zanima jest može li državljanin EU koji u vlasništvu ima apartman ili kuću za odmor u Hrvatskoj legalno iznajmljivati istu. Dobre vijesti – da, moguće je! Važno je samo da prilikom toga poštujete propise Republike Hrvatske kojima su uređene mogućnosti iznajmljivanja. Bitna stavka u svemu i definitivno prvi korak je kategorizacija apartmana / kuće za odmor.

Ovisno o tome koju vrstu smještaja nudite, dodjeljuje se kategorizacija. Ona podrazumijeva neku od sljedećih kategorija:

  • iznajmljivanje soba,
  • iznajmljivanje apartmana,
  • iznajmljivanje studio apartmana,
  • iznajmljivanje kuće za odmor te
  • dodijeljen broj zvjezdica  s obzirom na rješenje koje dobivate na osnovi kategorizacije.

Važno je naglasiti da je kategorizacija apartmana neizbježna stavka ako se namjeravate legalno baviti iznajmljivanjem. Riječ je o upravnom postupku i primjenjuju se odredbe Zakona o općem upravnom postupku. Prema tome, Zahtjev za kategorizacijom može podnijeti bilo koja fizička osoba, bilo osobno bili putem opunomoćenika. Za pomoć u cijelom procesu možete se obratiti odvjetniku koji će Vas savjetovati o najboljem modelu kategorizacije vašeg smještaja, dugotrajnosti postupka, ali i zastupati Vas kada nadležno tijelo bude odrađivalo pregled smještaja radi kategorizacije.

Osim same kategorizacije, važno je spomenuti i obvezu ishodovanja PDV identifikacijskog broja te upis u Registar obveznika PDV-a za sve nerezidente koji se na području Hrvatske bave djelatnošću iznajmljivanja nekretnina.

Sukladno odredbama Zakona o porezu na dodanu vrijednost NN br. 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16 i 106/18; Rješenje USRH 99/13 i 153/13), svi nerezidenti koji se na području Republike Hrvatske bave djelatnošću iznajmljivanja nekretnina obvezni su od nadležnog tijela zatražiti izdavanje PDV identifikacijskog broja, kao i upisati se u Registar obveznika PDV-a. Dokumentacija koja Vam je pritom potrebna je:

  • Izjava o statusu iznajmljivača nekretnina – nerezidenta,
  • Zahtjev za registriranje za potrebe poreza na dodanu vrijednost (Obrazac P-PDV),
  • Potvrda o rezidentnosti koju izdaje porezna uprava u zemlji rezidentnosti koja je nadležna za poreznog obveznika u zemlji (prilaže se potvrda na engleskom jeziku ili potvrda na hrvatskom jeziku koju je preveo ovlašteni sudski tumač).

Jedne od važnijih zakonskih odredbi Zakona o porezu na dohodak (NN br. 115/16) na koje morate obratiti pozornost i kojima je propisan način oporezivanja dohotka ostvarenog iznajmljivanjem nekretnina, stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organizacija kampova su:

  • čl. 57. stavka 2. Zakona prema kojem se poreznom obvezniku koji ostvaruje dohodak od iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova po osnovi obavljanja te djelatnosti utvrđuje porez na dohodak u paušalnom iznosu;
  • čl. 82. stavka 3. Zakona prema kojem se poreznom obvezniku nerezidentu koji u poreznom razdoblju ostvari primitke veće od iznosa propisanog obveznim upisom u Registar obveznika PDV-a utvrđuje dohodak od imovine u skladu s čl. 30-35. Zakona o porezu na dohodak, tj. na način propisan za samostalne djelatnosti prema kojima obveznik vodi poslovne knjige.

Prema svemu navedenome, po isteku poraznog razdoblja u kojem je porezni obveznik ostvario primitke veće od 300 000,00 kuna, dužan je dohodak utvrđivati po principu propisanome za samostalne djelatnosti, voditi poslovne knjige i obavijestiti porezno tijelo o istome, a sve u svrhu ukidanja donesenog rješenja o utvrđenom paušalnom porezu na dohodak.

Osim toga, imajte na umu i odredbe Zakona o porezu na dodanu vrijednost (NN br. . 73/13, 148/13, 143/14 i 115/16; Rješenje USRH 99/13 i 153/13) te Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (NN br. 79/13, 85/13- ispravak, 160/13, 35/14, 147/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17). Njima se regulira obveza ulaska u sustav PDV-a i njegovo obračunavanje na usluge koje obavljate. Odnosno, prema čl. 75. stavku 2. Zakona o porezu na dodanu vrijednost i čl. 150. stavku 4. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost, ako oporezive isporuke dobara ili usluga obavlja nerezident, tada PDV plaća primatelj dobara/usluge, i to ako je primatelj:

  • porezni obveznik, neovisno o tome ima li PDV identifikacijski broj,
  • pravna osoba koja nije porezni obveznik, ali ima dodijeljen PDV identifikacijski broj,
  • nerezident kojem je dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj.

Također, temeljem čl. 75. stavka 2. Zakona o PDV-u, nerezident koji ne može prenijeti poreznu obvezu, a nudi i obavlja usluge iznajmljivanja osobama koje nisu obveznici PDV-a i/ili nemaju dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj, dužan je podnijeti zahtjev za registracijom za potrebe PDV-a.

Prema svemu što smo do sad naveli, bavite li se uslugama iznajmljivanja osobama koje nisu obveznici PDV-a i/ili nemaju dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj, važno je zapamtiti da trebate dostaviti Zahtjev a registriranje na propisanom obrascu (P-PDV). U slučaju obveze registriranja za potrebe PDV-a, dohodak ostvaren iznajmljivanjem i dalje se može oporezivati paušalno, sve do trenutka kada paušalni primici u poreznom razdoblju nisu veći od propisanih.

Nakon dobivenog rješenja o kategorizaciji apartmana trebate nabaviti i izvjesiti standardnu ploču za kategorizaciju. Na njoj je vidljivo koju vrstu usluge nudite i broj zvjezdica koji Vam je dodijeljen na temelju rješenja. Ploče se naručuju isključivo od proizvođača koji posjeduju suglasnost Ministarstva turizma i sporta Republike Hrvatske.

VIše inforamcija - Informacije za strance koji žele kupiti nekretnine u Republici Hrvatskoj