Kako znati da mogu vjerovati agenciji za nekretnine?

Pouzdanost agencije za nekretnine provjerava se, a ne pretpostavlja. Provjerljivi su upis u Registar posrednika u prometu nekretnina, licenca agenta, polica osiguranja od odgovornosti, pisani ugovor o posredovanju i procjena vrijednosti utemeljena na realiziranim kupoprodajnim cijenama. Agent koji obeća cijenu bez analize prodaje vam obećanje, a ne uslugu.

Dobar agent neće obećati najvišu cijenu, sigurnu prodaju ili brz rezultat prije nego što vidi nekretninu i dokumentaciju. Otvoreno će reći što zna, što još treba provjeriti i koje rizike vidi.

Konačnu vrijednost nekretnine ne određuju prodavatelj, agent ili procjenitelj, nego tržište i kupci.

Što možete provjeriti prije prvog sastanka

Prije nego što bilo koga pozovete u svoj dom, pet stvari možete provjeriti sami, bez razgovora s agentom:

  • Upis u Registar posrednika u prometu nekretnina. Registar vodi Hrvatska gospodarska komora i javno je dostupan. Svaka agencija koja legalno posreduje ima svoj broj upisa.
  • Licencu agenta. Osobe koje smiju obavljati poslove posredovanja upisane su u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina. Pitajte tko će konkretno voditi vašu prodaju i provjerite tu osobu, a ne samo naziv tvrtke.
  • Policu osiguranja od odgovornosti za štetu. Agencija je dužna imati je, a osigurana svota ne smije biti manja od 100.000 eura po jednom štetnom događaju, odnosno 300.000 eura za sve zahtjeve u jednoj godini. Zatražite presliku ili broj police.
  • Registarski broj u ugovoru. Ugovor o posredovanju mora sadržavati registarski broj upisa posrednika u Registar. Ako ga nema, to je prvi znak da nešto nije u redu.
  • Osnovne podatke o tvrtki. OIB, sjedište, godinu osnutka i tko je odgovorna osoba možete provjeriti u sudskom registru.
  • Recenzije s imenima i datumima. Vrijede recenzije u kojima se vidi o kakvoj se transakciji radilo i kada. Anonimne ocjene bez teksta ne govore ništa.

Veliki broj oglasa, poznato ime ili veliki logotip nisu sami po sebi dokaz kvalitete. Važno je tko će stvarno voditi vašu nekretninu, koliko joj se može posvetiti i može li jasno objasniti cijeli proces prodaje.

Osam pitanja koja trebate postaviti agentu

Prije potpisivanja ugovora postavite konkretna, pa i neugodna pitanja. Uz svako pitanje znate i kako zvuči ozbiljan odgovor.

1. Na temelju kojih podataka procjenjujete vrijednost moje nekretnine? Ozbiljan odgovor sadrži izvore: realizirane kupoprodajne cijene, usporedive nekretnine trenutačno u ponudi, stanje i dokumentaciju. Slab odgovor je "iskustvo" i "osjećaj za tržište". Više o tome kako se cijena zaista postavlja pročitajte u tekstu Postavljanje cijene.

2. Koji je konkretan marketinški plan? Ozbiljan odgovor je popis aktivnosti s rokovima: fotografija, video, tlocrti, tekst oglasa, kanali, datum izlaska na tržište. Slab odgovor je "objavit ćemo na portalima".

3. Gdje ćete oglašavati nekretninu? Tražite popis kanala i tko ih plaća. Ako marketing plaćate vi, to mora biti u ugovoru.

4. Tko će osobno voditi prodaju i pregovore? Tražite ime osobe, ne naziv tima. Zatim provjerite tu osobu u Imeniku agenata.

5. Što ćete poduzeti ako nema dovoljno interesa kupaca? Ozbiljan odgovor opisuje mjerila i korake: koliko upita i razgledavanja se očekuje u kojem roku i što se mijenja ako izostanu. Slab odgovor je "spustit ćemo cijenu".

6. Kako ćete me izvještavati o rezultatima? Tražite dogovoreni ritam i sadržaj izvještaja: broj pregleda oglasa, upita, razgledavanja i povratne informacije kupaca.

7. Surađujete li s drugim agencijama i pod kojim uvjetima? Agencija koja odbija suradnju sužava krug kupaca. Uvjeti podjele provizije moraju biti jasni unaprijed — kako provizija funkcionira objasnili smo u tekstu Provizija agencije za nekretnine.

8. Uvjetujete li kupcu razgledavanje potpisom ugovora i naplatom provizije? Ovo pitanje postavite i kao prodavatelj, ne samo kao kupac. Odgovor mora biti "ne", jer je od 7. srpnja 2026. takvo uvjetovanje zabranjeno zakonom. Agencija koja od vaših potencijalnih kupaca traži potpis prije nego što uopće uđu u vašu kuću, odbija dio kupaca s vašeg praga — a to je vaš gubitak, ne njezin.

Što je promijenio novi Zakon iz 2026.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine 69/26) na snazi je od 7. srpnja 2026. i mijenja nekoliko stvari koje se izravno tiču i prodavatelja i kupca:

  • Razgledavanje se ne smije uvjetovati potpisom ugovora o posredovanju. Agencija koja nekretninu oglašava na temelju ugovora s vlasnikom ne smije tražiti od zainteresirane osobe da prvo potpiše ugovor o posredovanju kako bi vidjela nekretninu.
  • Potvrda o razgledavanju nije ugovor o posredovanju. Ona služi kao dokaz vlasniku da je agent nekretninu pokazao i ne smije sadržavati odredbu kojom se kupac obvezuje platiti proviziju. Naziv dokumenta nije presudan, presudan je sadržaj — prije potpisa pročitajte spominje li se ikakva naknada, ugovorna kazna ili trošak.
  • Kupac plaća proviziju samo ako je sam sklopio ugovor o posredovanju. Naplata od osobe koja s agencijom nije sklopila ugovor nije dopuštena.
  • Oglašavanje bez ugovora s vlasnikom nije dopušteno. Ako vidite svoju nekretninu u oglasu agencije s kojom niste ništa potpisali, to je prekršaj.
  • Provizija se ne smije tražiti unaprijed. Pravo na naknadu nastaje tek sklapanjem ugovora za koji se posredovalo, odnosno predugovora ako je tako ugovoreno.
  • Za uvjetovanje razgleda propisana je novčana kazna za agenciju, uz posebnu kaznu za odgovornu osobu. Nadzor provode tržišni inspektori Državnog inspektorata.

Jedna važna nijansa: zabrana uvjetovanja ne znači da agent mora svakome i u svakom trenutku pokazati nekretninu. Zakon istodobno propisuje da agent razgled omogućuje ili uskraćuje u skladu s interesima vlasnika i vlastitom stručnom procjenom. Razlika je bitna: razgled se ne smije uvjetovati potpisom i plaćanjem, ali se termini i dalje dogovaraju razumno i u interesu vlasnika.

Tražite dokaze, a ne obećanja

Pouzdana procjena vrijednosti temelji se na provjerljivim podacima: realiziranim kupoprodajnim cijenama, usporedivim nekretninama u ponudi, lokaciji, dokumentaciji, stanju nekretnine i stvarnoj potražnji.

Takva analiza daje realnu početnu osnovu, ali pošten agent mora objasniti da je riječ o statističkoj procjeni. Tek nakon izlaska na tržište vidimo kako kupci reagiraju i jesu li spremni platiti postavljenu cijenu.

Budite oprezni ako vam agent bez ozbiljne analize odmah obeća cijenu znatno višu od svih drugih. Visoko obećanje može poslužiti samo za dobivanje ugovora, a kasnije završiti dugim oglašavanjem i višestrukim snižavanjem cijene. To znači da će vaša nekretnina mjesecima stajati u oglasima i gubiti na privlačnosti.

Pet znakova upozorenja

  • Procjena vrijednosti dana telefonom, bez izlaska na teren i bez uvida u dokumentaciju
  • Obećana cijena znatno viša od svih ostalih procjena, bez objašnjenja odakle razlika
  • Ugovor bez definiranog marketinškog plana i bez rokova
  • Agent koji izbjegava pisanu komunikaciju i sve dogovara usmeno
  • Uvjetovanje razgledavanja potpisom ugovora ili obvezom plaćanja provizije, što je od srpnja 2026. i zakonom zabranjeno

Zašto je bolje da prodaju vodi jedna odgovorna agencija

Kada istu nekretninu oglašava velik broj agencija, pojavljuju se različite cijene, nepotpune informacije, skrivena lokacija i različite fotografije. Takva prezentacija zbunjuje kupce i smanjuje njihovo povjerenje u nekretninu prije nego što je itko uopće vidi.

Jasnije je kada jedna odgovorna agencija vodi prodaju, kontrolira informacije, organizira razgledavanja i pregovore te surađuje s drugim provjerenim agencijama. Prodavatelj tada zna tko je odgovoran za rezultate i kome se obraća u svakoj fazi procesa. Naš način rada opisan je na stranici Posredovanje u prodaji.

Pouzdan agent ne stvara nepotreban pritisak

Kupac mora dobiti dovoljno prostora da pregleda nekretninu, provjeri dokumentaciju i donese promišljenu odluku. Prodavatelj mora dobivati iskrene povratne informacije, čak i kada nisu ugodne.

Cilj dobrog posredovanja nije nagovoriti jednu stranu da što prije potpiše. Cilj je organizirati transparentan i siguran proces u kojem obje strane razumiju uvjete, rokove i posljedice svojih odluka.

Kako mi gradimo povjerenje

U Maris nekretninama radimo s ograničenim brojem nekretnina kako bismo se svakoj mogli ozbiljno posvetiti. Vrijednost procjenjujemo prema dostupnim tržišnim podacima, jasno govorimo o prednostima i rizicima te ne obećavamo rezultat koji tržište još nije potvrdilo.

Prodaju vodimo kroz jasan proces, surađujemo s drugim agencijama, kontroliramo prezentaciju nekretnine i povezujemo isplate s ispunjenjem ugovornih uvjeta.

Ono što tvrdimo možete provjeriti u javnim evidencijama Hrvatske gospodarske komore:

Povjerenje se ne traži. Povjerenje se zaslužuje transparentnim radom, dokazima i preuzimanjem odgovornosti.

Sljedeći korak

Ako razmišljate o prodaji nekretnine u Puli i okolici, prije nego što bilo što potpišete napravite tri stvari:

  • Pročitajte Vodič za prodavatelje i najčešća pitanja prodavatelja
  • Provjerite agenciju i agenta u javnim evidencijama, kako je opisano u ovom tekstu
  • Zatražite razgovor bez obveze — dolazimo na nekretninu, iznosimo procjenu s podacima i objašnjavamo što možemo, a što ne možemo obećati

Nazovite +385 98 190 0688 ili nam se javite putem kontakt stranice.

Česta pitanja

Kako provjeriti je li agencija za nekretnine registrirana u Hrvatskoj? Provjerite je li upisana u Registar posrednika u prometu nekretnina koji vodi Hrvatska gospodarska komora. Registar je javno dostupan i pretraživ po nazivu tvrtke. Osobu koja vodi vašu prodaju provjerite u Imeniku agenata posredovanja.

Mora li ugovor o posredovanju biti u pisanom obliku? Da. Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i u njemu moraju biti jasno navedeni poslovi koje agencija obavlja, visina provizije i uvjeti pod kojima ona dospijeva.

Je li bolje dati nekretninu većem broju agencija? Više agencija ne znači više kupaca. Ista nekretnina na tržištu s različitim cijenama i različitim opisima gubi vjerodostojnost. Jedna odgovorna agencija koja surađuje s drugima daje kupcu jasnu sliku, a prodavatelju jednu odgovornu osobu. O prodaji na vlastitu ruku pisali smo u tekstu Prodajem stan u Puli bez agencije.

Smije li agencija uvjetovati razgledavanje potpisom ugovora? Ne. Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/26), na snazi od 7. srpnja 2026., agencija koja nekretninu oglašava na temelju ugovora s vlasnikom ne smije uvjetovati razgledavanje prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Prilikom razgleda potpisuje se potvrda o razgledavanju, koja nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati obvezu plaćanja provizije.

Mora li kupac platiti proviziju agenciji koja prodaje nekretninu? Samo ako je i sam s tom agencijom sklopio ugovor o posredovanju. Naplata provizije od osobe koja s agencijom nije sklopila ugovor nije dopuštena.

Što ako agent obeća znatno višu cijenu od ostalih? Zatražite pisano obrazloženje s usporedivim nekretninama i realiziranim cijenama. Ako obrazloženja nema, riječ je o obećanju danom radi dobivanja ugovora, a ne o procjeni vrijednosti.

Autor: Aljoša Vučetić, prof. Direktor Maris nekretnina u Puli i licencirani agent posredovanja u prometu nekretnina (licenca br. 43/2010). Više od 25 godina radi na tržištu nekretnina u Puli i okolici, specijaliziran za zastupanje kupaca i za prodaju putem ekskluzivnog posredovanja. Predsjednik je Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Istarske županije pri Hrvatskoj gospodarskoj komori — Županijskoj komori Pula.

Više o timu: Tko smo

Kontakt: Marijanijeva ulica 11, Pula | +385 98 190 0688 | maris.hr