Come posso sapere se posso fidarmi di un’agenzia immobiliare?
L’affidabilità di un’agenzia immobiliare va verificata, non data per scontata. È possibile controllare l’iscrizione al Registro degli intermediari immobiliari, l’abilitazione dell’agente, la polizza di responsabilità professionale, il contratto di mediazione scritto e una valutazione basata sui prezzi effettivamente realizzati nelle compravendite. Un agente che promette un prezzo senza fare un’analisi vi sta vendendo una promessa, non un servizio.
Un buon agente non prometterà il prezzo più alto, una vendita certa o un risultato rapido prima di aver visto l’immobile e la documentazione. Dirà apertamente ciò che sa, ciò che deve ancora verificare e quali rischi intravede.
Il valore finale di un immobile non viene stabilito dal venditore, dall’agente o dal perito, ma dal mercato e dagli acquirenti.
Cosa potete verificare prima del primo incontro
Prima di invitare qualcuno a casa vostra, potete controllare autonomamente cinque elementi, senza nemmeno parlare con un agente:
Iscrizione al Registro degli intermediari immobiliari. Il Registro è tenuto dalla Camera dell’economia croata ed è consultabile pubblicamente. Ogni agenzia che opera legalmente dispone di un proprio numero di iscrizione.
Abilitazione dell’agente. Le persone autorizzate a svolgere attività di intermediazione immobiliare sono iscritte nell’Albo degli agenti immobiliari. Chiedete chi seguirà concretamente la vostra vendita e verificate quella persona, non soltanto il nome della società.
Polizza di responsabilità civile professionale. L’agenzia è obbligata ad averla e il massimale non può essere inferiore a 100.000 euro per singolo sinistro e a 300.000 euro per l’insieme delle richieste in un anno. Chiedete una copia della polizza o il relativo numero.
Numero di iscrizione nel contratto. Il contratto di mediazione deve riportare il numero di iscrizione dell’intermediario al Registro. Se manca, è il primo segnale che qualcosa non va.
Dati essenziali della società. OIB, sede legale, anno di costituzione e persona responsabile possono essere verificati nel Registro delle imprese presso il tribunale.
Recensioni con nomi e date. Sono utili le recensioni che spiegano quale tipo di operazione è stata svolta e quando. Le valutazioni anonime senza testo dicono poco.
Un gran numero di annunci, un nome conosciuto o un logo ben visibile non sono, da soli, una prova di qualità. Conta chi seguirà davvero il vostro immobile, quanto tempo potrà dedicargli e se saprà spiegarvi chiaramente l’intero processo di vendita.
Otto domande da porre all’agente
Prima di firmare un contratto, fate domande concrete, anche scomode. Per ciascuna domanda indichiamo anche come dovrebbe suonare una risposta seria.
1. Su quali dati basate la valutazione del mio immobile? Una risposta seria indica le fonti: prezzi effettivamente realizzati, immobili comparabili attualmente sul mercato, stato dell’immobile e documentazione. Una risposta debole si limita a “esperienza” e “sensibilità per il mercato”. Per approfondire come viene realmente definito il prezzo, leggete l’articolo Definizione del prezzo.
2. Qual è il piano marketing concreto? Una risposta seria contiene un elenco di attività con scadenze: fotografie, video, planimetrie, testo dell’annuncio, canali e data di lancio sul mercato. Una risposta debole è: “Lo pubblicheremo sui portali”.
3. Dove pubblicizzerete l’immobile? Chiedete l’elenco dei canali e chi ne sostiene i costi. Se il marketing è a vostro carico, deve essere indicato nel contratto.
4. Chi seguirà personalmente la vendita e le trattative? Chiedete il nome della persona, non quello del team. Poi verificatela nell’Albo degli agenti immobiliari.
5. Cosa farete se l’interesse degli acquirenti non sarà sufficiente? Una risposta seria descrive criteri e passaggi: quante richieste e visite ci si aspetta entro un determinato periodo e cosa verrà modificato se non arrivano. Una risposta debole è: “Abbasseremo il prezzo”.
6. Come mi informerete sui risultati? Concordate frequenza e contenuto dei report: visualizzazioni dell’annuncio, richieste, visite e feedback degli acquirenti.
7. Collaborate con altre agenzie e a quali condizioni? Un’agenzia che rifiuta la collaborazione restringe il bacino dei potenziali acquirenti. Le condizioni di ripartizione della provvigione devono essere chiare fin dall’inizio. Abbiamo spiegato come funziona la provvigione nell’articolo Provvigione dell’agenzia immobiliare.
8. Condizionate la visita alla firma di un contratto e al pagamento di una provvigione da parte dell’acquirente? Questa domanda va posta anche dal venditore, non soltanto dall’acquirente. La risposta deve essere “no”, perché dal 7 luglio 2026 questa condizione è vietata dalla legge. Un’agenzia che pretende la firma dai vostri potenziali acquirenti prima ancora che entrino in casa vostra ne respinge una parte già sulla soglia — e la perdita è vostra, non dell’agenzia.
Cosa ha cambiato la nuova legge del 2026
La nuova Legge sull’intermediazione immobiliare (Gazzetta ufficiale Narodne novine 69/26), in vigore dal 7 luglio 2026, modifica diversi aspetti che riguardano direttamente sia il venditore sia l’acquirente:
La visita non può essere subordinata alla firma di un contratto di mediazione. L’agenzia che pubblicizza l’immobile sulla base di un contratto con il proprietario non può chiedere a una persona interessata di firmare prima un contratto di mediazione per poter vedere l’immobile.
La conferma di visita non è un contratto di mediazione. Serve a dimostrare al proprietario che l’agente ha mostrato l’immobile e non può contenere una clausola che obblighi l’acquirente a pagare una provvigione. Non conta il nome del documento, ma il suo contenuto. Prima di firmare, verificate se vengono menzionati compensi, penali contrattuali o costi.
L’acquirente paga la provvigione soltanto se ha stipulato personalmente un contratto di mediazione. Non è consentito addebitare una provvigione a chi non ha concluso un contratto con l’agenzia.
Non è consentito pubblicizzare un immobile senza un contratto con il proprietario. Se vedete il vostro immobile in un annuncio di un’agenzia con cui non avete firmato nulla, si tratta di un illecito.
La provvigione non può essere richiesta in anticipo. Il diritto al compenso sorge soltanto alla conclusione del contratto oggetto della mediazione oppure del preliminare, se così concordato.
Per aver subordinato la visita a tali condizioni è prevista una sanzione pecuniaria per l’agenzia, oltre a una sanzione separata per la persona responsabile. I controlli sono svolti dagli ispettori di mercato dell’Ispettorato statale.
Una precisazione importante: il divieto non significa che l’agente debba mostrare l’immobile a chiunque e in qualsiasi momento. La legge prevede anche che l’agente possa consentire o rifiutare una visita in base agli interessi del proprietario e alla propria valutazione professionale. La differenza è sostanziale: la visita non può essere subordinata a firma e pagamento, ma gli appuntamenti devono comunque essere organizzati in modo ragionevole e nell’interesse del proprietario.
Chiedete prove, non promesse
Una valutazione affidabile si basa su dati verificabili: prezzi effettivamente realizzati, immobili comparabili in vendita, posizione, documentazione, stato dell’immobile e domanda reale.
Un’analisi di questo tipo offre una base iniziale realistica, ma un agente corretto deve spiegare che si tratta comunque di una stima statistica. Solo dopo l’ingresso sul mercato possiamo vedere come reagiscono gli acquirenti e se sono disposti a pagare il prezzo richiesto.
Fate attenzione se un agente, senza un’analisi seria, vi promette subito un prezzo molto più alto rispetto a tutte le altre valutazioni. Una promessa elevata può servire soltanto a ottenere l’incarico e trasformarsi poi in mesi di pubblicità e ripetuti ribassi. Il risultato è che il vostro immobile resta a lungo negli annunci e perde progressivamente attrattiva.
Cinque segnali d’allarme
Una valutazione fornita per telefono, senza sopralluogo e senza esaminare la documentazione
Un prezzo promesso molto più alto rispetto a tutte le altre stime, senza spiegare da dove derivi la differenza
Un contratto privo di un piano marketing definito e di scadenze
Un agente che evita la comunicazione scritta e concorda tutto verbalmente
La visita subordinata alla firma di un contratto o all’obbligo di pagare una provvigione, pratica vietata dalla legge dal luglio 2026
Perché è meglio affidare la vendita a un’unica agenzia responsabile
Quando lo stesso immobile viene pubblicizzato da molte agenzie, compaiono prezzi diversi, informazioni incomplete, località nascoste
e fotografie differenti. Una presentazione del genere confonde gli acquirenti e riduce la loro fiducia nell’immobile prima ancora che qualcuno lo visiti.
È più chiaro quando un’unica agenzia responsabile gestisce la vendita, controlla le informazioni, organizza visite e trattative e collabora con altre agenzie verificate
. Il venditore sa così chi risponde dei risultati e a chi rivolgersi in ogni fase del processo. Il nostro metodo di lavoro è descritto nella pagina Intermediazione nella vendita.
Un agente affidabile non crea pressioni inutili
L’acquirente deve avere tempo sufficiente per visitare l’immobile, controllare la documentazione e prendere una decisione ponderata. Il venditore deve ricevere feedback sinceri, anche quando non sono piacevoli.
Lo scopo di una buona mediazione non è convincere una delle parti a firmare il prima possibile. È organizzare un processo trasparente e sicuro in cui entrambe le parti comprendano condizioni, scadenze e conseguenze delle proprie decisioni.
Come costruiamo la fiducia
In Maris Immobiliare lavoriamo con un numero limitato di immobili, così da poter dedicare a ciascuno la dovuta attenzione. Valutiamo il valore sulla base dei dati di mercato disponibili, parliamo con chiarezza di vantaggi e rischi e non promettiamo risultati che il mercato non ha ancora confermato.
Gestiamo la vendita attraverso un processo chiaro, collaboriamo con altre agenzie, controlliamo la presentazione dell’immobile e colleghiamo i pagamenti all’adempimento delle condizioni contrattuali.
Potete verificare quanto affermiamo nei registri pubblici della Camera dell’economia croata:
Verificate l’agenzia e l’agente nei registri pubblici, come descritto in questo articolo
Richiedete un colloquio senza impegno — veniamo a vedere l’immobile, presentiamo una valutazione basata sui dati e spieghiamo cosa possiamo promettere e cosa no
Chiamate il +385 98 190 0688 oppure contattateci tramite la pagina Contatti.
Domande frequenti
Come verificare se un’agenzia immobiliare è registrata in Croazia? Controllate che sia iscritta al Registro degli intermediari immobiliari tenuto dalla Camera dell’economia croata. Il Registro è pubblico e consultabile per nome della società. Verificate la persona che seguirà la vostra vendita nell’Albo degli agenti immobiliari.
Il contratto di mediazione deve essere stipulato per iscritto? Sì. Il contratto di mediazione deve essere redatto per iscritto e indicare chiaramente le attività svolte dall’agenzia, l’importo della provvigione e le condizioni alle quali essa diventa esigibile.
È meglio affidare l’immobile a più agenzie? Più agenzie non significano necessariamente più acquirenti. Lo stesso immobile sul mercato con prezzi e descrizioni differenti perde credibilità. Un’unica agenzia responsabile che collabora con altre offre all’acquirente un quadro chiaro e al venditore un solo referente responsabile. Abbiamo parlato della vendita in autonomia nell’articolo Vendere un appartamento a Pola senza agenzia.
Un’agenzia può subordinare la visita alla firma di un contratto? No. In base alla Legge sull’intermediazione immobiliare (NN 69/26), in vigore dal 7 luglio 2026, l’agenzia che pubblicizza l’immobile sulla base di un contratto con il proprietario non può subordinare la visita alla firma preventiva di un contratto di mediazione. Durante la visita può essere firmata una conferma di visita, che non è un contratto di mediazione e non può contenere l’obbligo di pagare una provvigione.
L’acquirente deve pagare la provvigione all’agenzia che vende l’immobile? Soltanto se ha a sua volta stipulato un contratto di mediazione con quella stessa agenzia. Non è consentito addebitare una provvigione a una persona che non ha concluso alcun contratto con l’agenzia.
Cosa fare se un agente promette un prezzo molto più alto degli altri? Chiedete una spiegazione scritta supportata da immobili comparabili e prezzi effettivamente realizzati. Se manca una spiegazione, si tratta di una promessa fatta per ottenere l’incarico, non di una valutazione professionale.
Autore: Aljoša Vučetić, prof., direttore di Maris Immobiliare a Pola e agente immobiliare abilitato (licenza n. 43/2010). Opera da oltre 25 anni nel mercato immobiliare di Pola e dintorni, con specializzazione nella rappresentanza degli acquirenti e nelle vendite tramite incarico in esclusiva. È presidente del Gruppo professionale degli intermediari immobiliari della Regione istriana presso la Camera dell’economia croata — Camera regionale di Pola.
Maggiori informazioni sul team: Chi siamo | Contatti: Marijanijeva ulica 11, Pula | +385 98 190 0688 | maris.hr
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