Woran erkenne ich, ob ich einer Immobilienagentur vertrauen kann?

Die Zuverlässigkeit einer Immobilienagentur sollte geprüft und nicht einfach vorausgesetzt werden. Überprüfbar sind der Eintrag in das Register der Immobilienvermittler, die Lizenz des Maklers, die Berufshaftpflichtversicherung, ein schriftlicher Maklervertrag und eine Wertermittlung, die auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen beruht. Ein Makler, der Ihnen ohne Analyse einen Preis verspricht, verkauft Ihnen ein Versprechen – keine Dienstleistung.

Ein guter Makler verspricht weder den höchsten Preis noch einen sicheren Verkauf oder ein schnelles Ergebnis, bevor er die Immobilie und die Unterlagen gesehen hat. Er sagt offen, was er weiß, was noch geprüft werden muss und welche Risiken er erkennt.

Den endgültigen Wert einer Immobilie bestimmen weder der Verkäufer noch der Makler oder Gutachter, sondern der Markt und die Käufer.

Was Sie vor dem ersten Termin prüfen können

Bevor Sie jemanden in Ihr Zuhause einladen, können Sie fünf Punkte selbst prüfen – ganz ohne Gespräch mit einem Makler:

  • Eintrag im Register der Immobilienvermittler. Das Register wird von der Kroatischen Wirtschaftskammer geführt und ist öffentlich zugänglich. Jede Agentur, die rechtmäßig vermittelt, verfügt über eine eigene Registrierungsnummer.
  • Lizenz des Maklers. Personen, die Immobilienvermittlung ausüben dürfen, sind im Verzeichnis der Immobilienmakler eingetragen. Fragen Sie, wer Ihren Verkauf konkret betreuen wird, und prüfen Sie diese Person – nicht nur den Firmennamen.
  • Berufshaftpflichtversicherung. Die Agentur ist gesetzlich verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen. Die Versicherungssumme darf pro Schadensfall nicht unter 100.000 Euro und für sämtliche Ansprüche innerhalb eines Jahres nicht unter 300.000 Euro liegen. Verlangen Sie eine Kopie oder die Policennummer.
  • Registrierungsnummer im Vertrag. Der Maklervertrag muss die Registrierungsnummer des Vermittlers aus dem Register enthalten. Fehlt sie, ist das ein erstes Warnsignal.
  • Grundlegende Unternehmensdaten. OIB, Firmensitz, Gründungsjahr und die verantwortliche Person können Sie im Gerichtsregister überprüfen.
  • Bewertungen mit Namen und Datum. Aussagekräftig sind Bewertungen, aus denen hervorgeht, um welche Art von Transaktion es sich handelte und wann sie stattfand. Anonyme Sternebewertungen ohne Text sagen wenig aus.

Viele Inserate, ein bekannter Name oder ein großes Logo sind für sich allein kein Qualitätsnachweis. Entscheidend ist, wer Ihre Immobilie tatsächlich betreut, wie viel Zeit diese Person investieren kann und ob sie den gesamten Verkaufsprozess verständlich erklären kann.

Acht Fragen, die Sie einem Makler stellen sollten

Stellen Sie vor der Vertragsunterzeichnung konkrete und auch unbequeme Fragen. Zu jeder Frage zeigen wir, wie eine seriöse Antwort klingt.

1. Auf welcher Datengrundlage ermitteln Sie den Wert meiner Immobilie? Eine seriöse Antwort nennt Quellen: tatsächlich erzielte Kaufpreise, aktuell angebotene Vergleichsimmobilien, Zustand und Unterlagen. Eine schwache Antwort lautet „Erfahrung“ oder „Marktgefühl“. Mehr darüber, wie ein Preis tatsächlich festgelegt wird, lesen Sie im Beitrag Preisfestlegung.

2. Wie sieht der konkrete Marketingplan aus? Eine seriöse Antwort enthält eine Liste von Maßnahmen mit Fristen: Fotos, Video, Grundrisse, Anzeigentext, Kanäle und Termin des Marktstarts. Eine schwache Antwort lautet: „Wir stellen die Immobilie auf die Portale.“

3. Wo werden Sie die Immobilie bewerben? Verlangen Sie eine Liste der Kanäle und klären Sie, wer dafür bezahlt. Wenn Sie die Marketingkosten tragen, muss dies im Vertrag stehen.

4. Wer wird den Verkauf und die Verhandlungen persönlich führen? Verlangen Sie den Namen einer Person, nicht den Namen eines Teams. Prüfen Sie diese Person anschließend im Verzeichnis der Immobilienmakler.

5. Was unternehmen Sie, wenn das Käuferinteresse zu gering ist? Eine seriöse Antwort beschreibt Kennzahlen und nächste Schritte: Wie viele Anfragen und Besichtigungen werden in welchem Zeitraum erwartet und was wird geändert, wenn sie ausbleiben? Eine schwache Antwort lautet: „Wir senken den Preis.“

6. Wie werden Sie mich über die Ergebnisse informieren? Vereinbaren Sie Rhythmus und Inhalt der Berichte: Anzahl der Inserataufrufe, Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen potenzieller Käufer.

7. Arbeiten Sie mit anderen Agenturen zusammen und zu welchen Bedingungen? Eine Agentur, die Kooperation ablehnt, verkleinert den Kreis potenzieller Käufer. Die Bedingungen für die Teilung der Provision müssen im Voraus klar sein. 

8. Machen Sie die Besichtigung für Käufer von der Unterzeichnung eines Vertrags und der Zahlung einer Provision abhängig? Diese Frage sollten Sie auch als Verkäufer stellen, nicht nur als Käufer. Die Antwort muss „nein“ lauten, denn eine solche Bedingung ist seit dem 7. Juli 2026 gesetzlich verboten. Eine Agentur, die von Ihren potenziellen Käufern eine Unterschrift verlangt, bevor sie Ihr Haus überhaupt betreten, weist einen Teil der Käufer bereits an Ihrer Tür ab – und das ist Ihr Verlust, nicht der der Agentur.

Was das neue Gesetz von 2026 geändert hat

Das neue Gesetz über die Immobilienvermittlung (Amtsblatt Narodne novine 69/26) ist seit dem 7. Juli 2026 in Kraft und ändert mehrere Punkte, die Verkäufer und Käufer unmittelbar betreffen:

Eine Besichtigung darf nicht von der Unterzeichnung eines Maklervertrags abhängig gemacht werden. Eine Agentur, die eine Immobilie auf Grundlage eines Vertrags mit dem Eigentümer bewirbt, darf von einer interessierten Person nicht verlangen, vor der Besichtigung zunächst einen Maklervertrag zu unterzeichnen.

Eine Besichtigungsbestätigung ist kein Maklervertrag. Sie dient dem Eigentümer als Nachweis, dass der Makler die Immobilie gezeigt hat, und darf keine Klausel enthalten, mit der sich der Käufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Nicht die Bezeichnung des Dokuments ist entscheidend, sondern sein Inhalt. Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob eine Gebühr, Vertragsstrafe oder sonstige Kosten erwähnt werden.

Der Käufer zahlt nur dann Provision, wenn er selbst einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Einer Person, die keinen Vertrag mit der Agentur geschlossen hat, darf keine Provision berechnet werden.

Werbung ohne Vertrag mit dem Eigentümer ist unzulässig. Wenn Sie Ihre Immobilie im Inserat einer Agentur sehen, mit der Sie nichts unterschrieben haben, handelt es sich um einen Verstoß.

Die Provision darf nicht im Voraus verlangt werden. Der Anspruch auf Vergütung entsteht erst mit Abschluss des vermittelten Vertrags beziehungsweise eines Vorvertrags, sofern dies so vereinbart wurde.

Für das unzulässige Bedingen einer Besichtigung ist eine Geldstrafe für die Agentur vorgesehen, zusätzlich zu einer gesonderten Strafe für die verantwortliche Person. Die Aufsicht erfolgt durch die Marktinspektoren der staatlichen Inspektion.

Eine wichtige Nuance: Das Verbot bedeutet nicht, dass ein Makler jedem Menschen zu jeder Zeit eine Besichtigung ermöglichen muss. Das Gesetz sieht zugleich vor, dass der Makler eine Besichtigung entsprechend den Interessen des Eigentümers und seiner eigenen fachlichen Einschätzung ermöglicht oder verweigert. Der Unterschied ist wesentlich: Eine Besichtigung darf nicht von Unterschrift und Zahlung abhängig gemacht werden, Termine werden aber weiterhin vernünftig und im Interesse des Eigentümers vereinbart.

Verlangen Sie Belege statt Versprechen

Eine verlässliche Wertermittlung beruht auf überprüfbaren Daten: tatsächlich erzielten Kaufpreisen, vergleichbaren Immobilien im aktuellen Angebot, Lage, Unterlagen, Zustand der Immobilie und realer Nachfrage.

Eine solche Analyse schafft eine realistische Ausgangsbasis. Ein ehrlicher Makler muss jedoch erklären, dass es sich um eine statistische Schätzung handelt. Erst nach dem Marktstart sehen wir, wie Käufer reagieren und ob sie bereit sind, den angesetzten Preis zu zahlen.

Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen ein Makler ohne ernsthafte Analyse sofort einen Preis verspricht, der deutlich über allen anderen Schätzungen liegt. Ein hohes Versprechen kann lediglich dazu dienen, den Auftrag zu erhalten, und später in monatelanger Vermarktung und wiederholten Preissenkungen enden. Ihre Immobilie bleibt dann lange in den Inseraten und verliert zunehmend an Attraktivität.

Fünf Warnzeichen

  • Eine Wertermittlung am Telefon, ohne Besichtigung vor Ort und ohne Einsicht in die Unterlagen
  • Ein versprochener Preis, der ohne nachvollziehbare Erklärung deutlich über allen anderen Schätzungen liegt
  • Ein Vertrag ohne definierten Marketingplan und ohne Fristen
  • Ein Makler, der schriftliche Kommunikation meidet und alle Vereinbarungen nur mündlich trifft
  • Eine Besichtigung, die von einer Vertragsunterzeichnung oder der Verpflichtung zur Provisionszahlung abhängig gemacht wird – seit Juli 2026 auch gesetzlich verboten

Warum es besser ist, den Verkauf einer verantwortlichen Agentur zu übertragen

Wenn dieselbe Immobilie von vielen Agenturen beworben wird, erscheinen unterschiedliche Preise, unvollständige Angaben, verschleierte Standorte und verschiedene Fotos. Eine solche Präsentation verwirrt Käufer und schwächt ihr Vertrauen in die Immobilie, bevor sie diese überhaupt gesehen haben.

Klarer ist es, wenn eine verantwortliche Agentur den Verkauf führt, die Informationen kontrolliert, Besichtigungen und Verhandlungen organisiert und mit anderen geprüften Agenturen zusammenarbeitet. Der Verkäufer weiß dann, wer für die Ergebnisse verantwortlich ist und an wen er sich in jeder Phase wenden kann. Unsere Arbeitsweise beschreiben wir auf der Seite Verkaufsvermittlung.

Ein zuverlässiger Makler erzeugt keinen unnötigen Druck

Ein Käufer muss ausreichend Zeit erhalten, die Immobilie zu prüfen, die Unterlagen einzusehen und eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen. Ein Verkäufer muss ehrliche Rückmeldungen erhalten – auch wenn sie unangenehm sind.

Ziel einer guten Vermittlung ist nicht, eine Seite möglichst schnell zur Unterschrift zu bewegen. Ziel ist ein transparenter und sicherer Prozess, in dem beide Parteien die Bedingungen, Fristen und Folgen ihrer Entscheidungen verstehen.

Wie wir Vertrauen aufbauen

Bei Maris Immobilien arbeiten wir mit einer begrenzten Anzahl von Immobilien, damit wir uns jeder einzelnen ernsthaft widmen können. Wir ermitteln den Wert anhand verfügbarer Marktdaten, sprechen klar über Vorteile und Risiken und versprechen kein Ergebnis, das der Markt noch nicht bestätigt hat.

Wir führen den Verkauf durch einen klaren Prozess, arbeiten mit anderen Agenturen zusammen, kontrollieren die Präsentation der Immobilie und knüpfen Zahlungen an die Erfüllung der vertraglichen Bedingungen.

Unsere Angaben können Sie in den öffentlichen Registern der Kroatischen Wirtschaftskammer überprüfen:

Vertrauen wird nicht eingefordert. Es wird durch transparente Arbeit, Belege und die Übernahme von Verantwortung verdient.

Der nächste Schritt

Wenn Sie über den Verkauf einer Immobilie in Pula und Umgebung nachdenken, sollten Sie vor jeder Unterschrift drei Dinge tun:

  • Lesen Sie den Verkäuferleitfaden und die häufigsten Fragen von Verkäufern
  • Prüfen Sie Agentur und Makler in den öffentlichen Registern, wie in diesem Beitrag beschrieben
  • Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch — wir kommen zur Immobilie, präsentieren eine datenbasierte Einschätzung und erklären, was wir versprechen können und was nicht

Rufen Sie uns unter +385 98 190 0688 an oder kontaktieren Sie uns über dieKontaktseite.

Häufig gestellte Fragen

Wie kann ich prüfen, ob eine Immobilienagentur in Kroatien registriert ist? Prüfen Sie, ob sie im Register der Immobilienvermittler der Kroatischen Wirtschaftskammer eingetragen ist. Das Register ist öffentlich zugänglich und kann nach dem Firmennamen durchsucht werden. Die Person, die Ihren Verkauf betreut, prüfen Sie im Verzeichnis der Immobilienmakler.

Muss ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden? Ja. Der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden und klar festlegen, welche Leistungen die Agentur erbringt, wie hoch die Provision ist und unter welchen Bedingungen sie fällig wird.

Ist es besser, die Immobilie mehreren Agenturen anzubieten? Mehr Agenturen bedeuten nicht automatisch mehr Käufer. Wird dieselbe Immobilie mit unterschiedlichen Preisen und Beschreibungen angeboten, verliert sie an Glaubwürdigkeit. Eine verantwortliche Agentur, die mit anderen zusammenarbeitet, vermittelt Käufern ein klares Bild und gibt dem Verkäufer eine feste Ansprechperson. Über den privaten Verkauf haben wir im Beitrag Wohnung in Pula ohne Agentur verkaufen geschrieben.

Darf eine Agentur eine Besichtigung von der Unterzeichnung eines Vertrags abhängig machen? Nein. Nach dem Gesetz über die Immobilienvermittlung (NN 69/26), das seit dem 7. Juli 2026 gilt, darf eine Agentur, die eine Immobilie aufgrund eines Vertrags mit dem Eigentümer bewirbt, die Besichtigung nicht von der vorherigen Unterzeichnung eines Maklervertrags abhängig machen. Bei der Besichtigung kann eine Besichtigungsbestätigung unterzeichnet werden. Sie ist kein Maklervertrag und darf keine Verpflichtung zur Provisionszahlung enthalten.

Muss der Käufer der Agentur, die die Immobilie verkauft, eine Provision zahlen? Nur wenn der Käufer selbst mit dieser Agentur einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Einer Person, die keinen Vertrag mit der Agentur geschlossen hat, darf keine Provision berechnet werden.

Was ist, wenn ein Makler einen deutlich höheren Preis verspricht als alle anderen? Verlangen Sie eine schriftliche Begründung mit Vergleichsimmobilien und tatsächlich erzielten Kaufpreisen. Gibt es keine solche Begründung, handelt es sich um ein Versprechen zur Gewinnung des Auftrags und nicht um eine seriöse Wertermittlung.

Autor: Aljoša Vučetić, Prof., Geschäftsführer von Maris Immobilien in Pula und lizenzierter Immobilienmakler (Lizenz Nr. 43/2010). Seit mehr als 25 Jahren ist er auf dem Immobilienmarkt in Pula und Umgebung tätig und auf die Vertretung von Käufern sowie den Verkauf im Rahmen exklusiver Maklerverträge spezialisiert. Er ist Vorsitzender der Fachgruppe der Immobilienvermittler der Gespanschaft Istrien bei der Kroatischen Wirtschaftskammer — Gespanschaftskammer Pula.

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