L'importanza delle informazioni sulla posizione

05/11/2016

Il primo passo prima di acquistare un terreno edificabile è sicuramente richiedere l’informazione sulla localizzazione all’ufficio competente per la pianificazione territoriale del Comune o della città in cui si trova il terreno.

Il contenuto dell’informazione sulla localizzazione è definito dalla Legge sulla pianificazione territoriale. Questo documento vi informa sulla destinazione dell’area, se è consentito costruire, cosa si può costruire, a quali condizioni e quale piano urbanistico è attualmente in vigore per il terreno edificabile che vi interessa.

Dalla pratica sappiamo che spesso i terreni venivano acquistati soprattutto sulla base del “certificato di destinazione del terreno”. Già dal nome si capisce che non si tratta dello stesso documento e che questi due documenti non hanno lo stesso valore né contengono le stesse informazioni.

Il certificato di destinazione del terreno contiene solo l’informazione sulla destinazione del terreno, ma non gli altri dati importanti. È successo, infatti, che alcuni acquirenti abbiano comprato un terreno edificabile per poi scoprire che, prima di ottenere il permesso di costruire, era necessario attendere la redazione di un Piano urbanistico attuativo, UPU, cioè la risoluzione degli accessi stradali. In pratica, sono stati costretti ad aspettare anni prima che questi piani venissero approvati.

In breve, si sono trovati nella situazione di possedere un terreno edificabile, ma di non poterci costruire. Per questo motivo, prima dell’acquisto è necessario procurarsi l’informazione sulla localizzazione, così da conoscere tutte le informazioni generali e importanti che possono esservi utili per capire a cosa prestare attenzione nella pianificazione e nella progettazione.

L’informazione sulla localizzazione, per la natura del suo contenuto, spesso non è sufficiente per sapere se su una particella sia possibile progettare e costruire esattamente ciò che desiderate. Anche quando l’informazione sulla localizzazione indica condizioni apparentemente semplici, e anche quando sembra che la superficie del terreno sia ben al di sopra dei minimi prescritti, che esista una strada di accesso e che ci sia tutto il necessario per costruire, possono comunque emergere diversi ostacoli capaci di compromettere i vostri piani.

 

Inoltre, è importante anche la forma stessa del terreno.

Una forma e un orientamento sfavorevoli del terreno possono incidere negativamente sulla metratura desiderata della futura casa, sulla sua forma, sulla distribuzione degli spazi e sulla funzionalità.

Nei casi estremi, può accadere che non sia possibile costruire affatto ciò che avevate immaginato. La distanza dai confini, il numero e la posizione dei posti auto, la percentuale di verde e il numero di piani sono solo alcune delle condizioni principali e di base che devono essere rispettate nella progettazione.

Case indipendenti, semi-indipendenti e a schiera hanno tutte parametri e distanze specifiche stabilite dal piano urbanistico.

Per questo vi consiglio di incaricare degli architetti per un’analisi completa e di qualità prima dell’inizio della costruzione, o meglio ancora prima dell’acquisto del terreno, così da sapere cosa si potrà effettivamente costruire sul vostro futuro lotto.

L’analisi in sé non costa molto, ma può essere estremamente utile.

E sottolineiamolo ancora una volta: l’informazione sulla localizzazione viene rilasciata dall’ufficio competente per la pianificazione territoriale nell’area in cui si trova il terreno. Alla richiesta si allega un estratto della mappa catastale, o una sua copia, insieme alla tassa amministrativa prevista. Sulla base dell’informazione sulla localizzazione non è possibile iniziare l’esecuzione di interventi nello spazio, cioè costruire, né redigere i progetti previsti da una legge speciale.

L’informazione sulla localizzazione è quindi certamente necessaria, ma solo per ottenere informazioni generali.

Aljoša Vučetić