Izgradnja stambeno-gospodarske građevine u Istri

Što i ko­li­ko mo­že­te sa­gra­di­ti na odre­đe­nom po­dru­čju odre­đu­je va­že­ći pro­stor­ni ­plan općine. Po­ljo­pri­vre­dno ze­mljište pre­ma svo­joj na­mje­ni spa­da u ze­mljišta ­izvan gra­đe­vin­skih po­dru­čja i za gra­dnju na ta­kvom ze­mljištu mo­raj ispuniti određeni uvjeti koje određuje sama općina prostornim planom.
Kako i svaka općina ima svoja uvjete i nisu razlikuju se s toga prije upuštanje u kupnju ili gradnju svakako morate dobro proučiti uvjete. 

Stambeno-gospodarski kompleksi

Što se tiče poljoprivrednog zemljišta (P1, P2, P3) koje se nalazi izvan građevne zone, gradnja se može dozvoliti sukladno odredbama plana, podrazumijeva se usklađenog s važećim zakonima koji reguliraju ovu problematiku. Tako se, primjerice, s iznimkom P1, na ostalim poljoprivrednim zemljištima mogu graditi gospodarsko-stambeni kompleksi, s tim da se stambena građevina ne može graditi na parceli ako na njoj već nisu izgrađeni ili se grade građevine i sadržaji gospodarske namjene s kojima će činiti jedinstvenu cjelinu. 

Za svaku vrstu objekta (gospodarske građevine u funkciji poljodjelstva, gospodarsko-stambeni kompleksi u funkciji poljodjelstva s mogućnošću bavljenja agroturizmom) propisan je postupak ishođenja dokumentacije, kao i površina parcele na kojoj se može graditi.

P1, P2, P3, PŠ

Zakon, a onda i prostorni plan, definira nekoliko vrsta poljoprivrednog zemljišta: P1 podrazumijeva osobito vrijedno obradivo tlo, P2 je vrijedno obradivo tlo, P3 je ostalo obradivo tlo i PŠ označava ostalo poljoprivredno tlo, šume i šumsko zemljište.
Tekstualni dio što je potrebno za izgradnju stambeno - gospodarske građevine u Istri po općinama.

OPĆINA MARČANA 

3.5.1.2. Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i turizam na seoskim

gospodarstvima Članak 155.

(1)Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim domaćinstvima mogu se graditi na zemljišnom kompleksu sastavljenom od vrijednih obradivih tla i/ili ostalih obradivih tla, osim na obradivim poljoprivrednim površinama I i II klase, s time da unutar zemljišnog kompleksa površine III, IV i V klase ne smiju iznositi više od 50% zemljišnog kompleksa, a ukupna površina zemljišnog kompleksa ne smije imati površinu manju od:

-10000 m2 za pretežito povrtlarski orijentirana domaćinstva, -20.000 m2 za pretežito stočarski orijentirana domaćinstva.

(2)Uz uvjete iz stavka 1. ovoga članka domaćinstva koja se bave i turizmom na seoskim domaćinstvima (agroturizmom), moraju ispuniti i slijedeće minimalne prostorne normative za utvrđivanje samostalnog kompleksa:

-moraju imati najmanje 1000 m2 obradivog zemljišta po prijavljenoj smještajnoj jedinici (krevetu), -moraju imati najmanje 1 stočnu jedinicu + 1 ha zemljišta van samostalnih stambeno-gospodarskih objekata i kompleksa na 10 prijavljenih smještajnih jedinica (krevetu).

(3)Stambene jedinice unutar predmetnih kompleksa, kao i smještajne jedinice agroturizma smatraju se pratećim građevinama te se ne mogu naknadno izdvajati iz predmetnih kompleksa.

(4) Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i turizam na seoskim gospodarstvima nisu mješovite namjene, nego iste namjene u funkciji poljoprivrede, te se zemljišni kompleks za građenje stambeno-gospodarskih zgrada za vlastite potrebe i za turizam na seoskim gospodarstvima, nakon izgradnje zgrada sukladno ovim Odredbama i odobrenju za građenje, više ne može dijeliti u manje zemljišne čestice.

Članak 156.

(1) Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim

gospodarstvima predstavljaju komplekse zgrada koji se sastoje najmanje od: -stambene zgrade, -gospodarskih zgrada.

(2) Seljačko domaćinstvo koje gostima pruža usluge smještaja može prostor za smještaj imati unutar stambene zgrade ili unutar jedne ili više zgrada za smještaj, a seljačko domaćinstvo koje gostima priprema i pruža usluge prehrane, pića i napitaka mora u sklopu stambene zgrade, jedne od zgrada za smještaj gostiju ili zasebne građevine imati ugostiteljske sadržaje odgovarajućeg kapaciteta opremljene i uređene za pripremu i konzumiranje hrane sukladno propisima o pružanju ugostiteljskih usluga u seoskom domaćinstvu, a može i na otvorenom prostoru imati pomoćne građevine i naprave za pripremu hrane na tradicionalan način ( peka, gradele, krušna peć i sl.)

(3)Uz zgrade iz stavka 1. i 2. ovoga članka mogu se graditi pomoćne građevine koje se prema ovim Odredbama grade uz stambene zgrade i gospodarske – poljoprivredne zgrade.

(4)Zgrade iz stavaka 1. do 3. ovoga članka moraju prostorno i organizacijski činiti jedinstvenu cjelinu – kompleks. Niti jedna zgrada cjeline -kompleksa iz ovog stavka ne smije biti u zaštitnom pojasu javne ceste prema propisima o javnim cestama, niti može biti na udaljenosti manjoj od 10 m od ostalih nerazvrstanih cesta, koje su određene u grafičkom dijelu Plana, niti na udaljenosti manjoj od 5 m od ostalih postojećih nerazvrstanih cesta, poljskih i šumskih putova, niti na udaljenosti manjoj od 3 m od ostalih katastarskih čestica koje ne čine kompleks zemljišta na kojem se te zgrade grade.

(5) Koeficijent izgrađenosti (kig) zemljišnog kompleksa za stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim gospodarstvima može se kretati do najviše 0,05, a kis do 0,1 dok odnos veličine izgrađenog dijela stambene i turističke (ugostiteljske) namjene u odnosu na gospodarsku namjenu ne smije biti manji od 1 : 2, s time da u ZOP-u građevina može imati ukupnu građevinsku (bruto) površinu do 200 m.

(6) Stambena zgrada iz ovoga članka, ovisno o broju stambenih jedinica, može se graditi pod istim uvjetima kao i jednoobiteljske i višeobiteljske stambene zgrade iz članka 84. i 85. ovih Odredbi, uz slijedeće razlike:

-unutar stambene zgrade ne mogu obavljati poslovne djelatnosti, osim pružanja ugostiteljskih usluga u seljačkom domaćinstvu,

-broj nadzemnih etaža ograničava na dvije, visina na 6 m, a ukupna visina na 8 m, osim u ZOP-u gdje građevina može imati prizemlje visine 3,5 m, a ukupne visine 6 m,

-zgrade treba graditi sukladno kriterijima zaštite prostora, vrednovanja krajobraznih vrijednosti i autohtonog graditeljstva,

-zgrade koje nemaju mogućnost neposrednog priključka na vodoopskrbni i elektroenergetski sustav moraju imati vlastitu vodoopskrbu (cisternom i sl.), odvodnju (pročišćavanje otpadnih voda) i energetski sustav (plinski spremnik, električni agregat, ili drugo).

(7) Za gospodarske građevine u građevinskim kompleksima stambeno-gospodarskih zgrada iz ovoga članka vrijede isti uvjeti kao i za poljoprivredne građevine iz članka 152. do

153. ovih Odredbi, a uz dodatne uvjete iz stavka 6. podstavka 2. i 3. ovoga članka.

(8)Zgrade za smještaj gostiju mogu se, ovisno o broju smještajnih jedinica graditi pod uvjetima iz članka 84. do 86. ovih Odredbi, a moraju udovoljavati i uvjetima iz propisima o pružanju usluga u seljačkom domaćinstvu i uvjetima iz stavka 6. podstavka 2., podstavka 3. i podstavka 4. ovoga članka.

(9)Zgrade za pripremu i pruža usluge prehrane, pića i napitaka, ako se grade kao zasebne zgrade, moraju udovoljavati uvjetima iz članka 89.ovih Odredbi, a moraju udovoljavati i uvjetima iz propisima o pružanju usluga u seljačkom domaćinstvu, te uvjetima iz stavka 6. podstavka 2., podstavka 3. i podstavka 4. ovoga članka.

Cijeli tekst moete preuzeti na stranicama Opcine Marcana


OPĆINA SVETVINČENAT

Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim
gospodarstvima


Članak 69.

Opći uvjeti za građenje stambeno-gospodarskih građevina za vlastite potrebe i
za turizam na seoskim gospodarstvima utvrđeni su PPIŽ-om kao planom šireg
područja.
Na ostalim obradivim tlima utvrđenim ovim Prostornim planom (P3) se dopušta
izgradnja stambeno-gospodarskih građevina za vlastite potrebe ili za agroturizam, te
manjih gospodarskih građevina.
Na vrijednim obradivim tlima utvrđenim ovim Prostornim planom (P2) se
izuzetno daje mogućnost izgradnje stambeno-gospodarskih građevina za vlastite
potrebe i turizma na seoskim gospodarstvima, te manjih gospodarskih građevina.

U svrhu izgradnje stambeno gospodarskih građevina za vlastite potrebe i za
turizam na seoskim domaćinstvima ovim Prostornim planom se utvrđuju područja
izgradnje na poljoprivrednom zemljištu, i to kao:

- područja tradicionalnog načina izgradnje i uređivanja prostora koja se
utvrđuju za postojeće izdvojene dijelove naselja (postojeće stancije),
veličine od 1.000 do 2.000 m2/stanovniku, ovisno o morfologiji terena,
tipologiji naselja i veličini poljoprivrednih površina unutar izgrađene
strukture naselja - područje postojeće izgradnje

- područja izgradnje novih samostalnih stambeno-gospodarskih objekata i
kompleksa (stancija), veličine od 2.000 do 5.000 m2/stanovniku na
vrijednim i ostalim obradivim tlima utvrđenima ovim Planom, ovisno o
morfologiji terena i veličini i strukturi poljoprivrednih površina. Područja
takve izgradnje ne planiraju se na obradivim poljoprivrednim površinama I i
II klase, a površine III, IV i V klase ne smiju iznositi više od 50% zemljišnog
kompleksa stambeno-gospodarske cjeline.
Idealni odnos poljodjelskog i stočarskog elementa sadržan je u odnosu jedne
stočne jedinice (krava od cca 500 kg) po jednom hektaru obradivog zemljišta.

Površina poljoprivrednog kompleksa mora iznositi najmanje 8.000 m2 za
pretežito povrtlarski orijentirana domaćinstva, odnosno 20.000 m2 za pretežito
stočarski orijentirana domaćinstva.
Pored navedenog kompleksa, utvrđuje se potreba osiguranja minimalno 4 ha
obradivih površina van samog kompleksa (po formuli 1 stočna jedinica/stanovniku x
4 člana domaćinstva x 1 ha), tj. najmanje 4 ha mješovitih poljoprivrednih površina
(obradivog zemljišta, livada, pašnjaka).
Za domaćinstva koja se bave i turizmom na seoskim domaćinstvima
(agroturizmom), potrebno je minimalne prostorne normative za utvrđivanje
samostalnog kompleksa utvrditi na slijedeći način:
- najmanje 1000 m2 obradivog zemljišta po prijavljenoj smještajnoj jedinici
(postelji)
- najmanje 1 stočna jedinica + 1 ha zemljišta van samostalnih stambenogospodarskih
objekata i kompleksa na 10 prijavljenih smještajnih jedinica
(postelji)
Stambene jedinice unutar predmetnih kompleksa van građevinskih područja,
kao i smještajne jedinice agroturizma smatraju se pratećim građevinama te se ne mogu naknadno izdvajati iz predmetnih kompleksa.

Na području III. zone sanitarne zaštite određene na kartografskom prikazu 3C.
“Uvjeti korištenja i zaštite prostora – područja posebnih ograničenja u korištenju
prostora” u mj. 1:25.000, daje se mogućnost izgradnje stambeno-gospodarskih
građevina za vlastite potrebe i turizma na seoskim gospodarstvima uz obavezu
organskog poljodjelstva bez mogućnosti upotrebe mineralnih gnojiva i sintetičkih
pesticida i upotrebe regulatora rasta i aditiva u stočnoj hrani.
Zemljišni kompleks za građenje stambeno-gospodarskih građevina za vlastite
potrebe i za turizam na seoskim gospodarstvima se, nakon izgradnje građevina
predviđenih aktom o uvjetima uređivanja prostora i odobrenjem za građenje više
ne može dijeliti u manje zemljišne čestice.

članak 70.

Stambeno-gospodarske građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim
gospodarstvima predstavljaju komplekse građevina koji se sastoje od:
 stambene građevine
 gospodarskih građevina
 građevina za smještaj gostiju

Koeficijent izgrađenosti (kig) zemljišnog kompleksa za stambeno-gospodarske
građevine za vlastite potrebe i za turizam na seoskim gospodarstvima može se
kretati od 0,01 do 0,1 a odnos veličine izgrađenog dijela stambene i turističke
smještajne namjene u odnosu na gospodarsku namjenu ne smije biti manji od 1 : 2.