Vodič za iznajmljivanje apartmana ili kuća za odmor u Hrvatskoj za državljane EU

Sve je izraženiji trend među građanima Europske unije (EU) da kupuju apartmane ili kuće za odmor u Republici Hrvatskoj. I, budimo iskreni, tko im to može zamjeriti? Od nestvarno plavog Jadrana, preko slikovitih planina, pa sve do šarmantnih gradova prožetih poviješću, Hrvatska jednostavno očarava. Ovdje sunce sja dulje, sezona traje duže, a prilike za zaradu gotovo da se mogu opipati. Kada jednom posjedujete takvu ljepotu, prirodno je da poželite podijeliti je s drugima, i pritom nešto zaraditi – iznajmljujući je turistima.

Dobra vijest je da je iznajmljivanje nekretnina u Hrvatskoj potpuno legalno i omogućeno svim državljanima EU. No, kao i uvijek, uz veliku priliku dolazi i odgovornost. Zato je ključno da ne preskačete nijedan korak, osobito sada, kada su početkom 2025. godine stupili na snagu novi, stroži propisi. Prvi, najvažniji i apsolutno neizostavan korak svakog iznajmljivača jest pravilna i valjana kategorizacija apartmana ili kuće za odmor. 

Hajdemo vidjeti o čemu se radi!

Kategorizacija apartmana – prvi i najvažniji korak prije iznajmljivanja

Kategorizacija apartmana zakonska je obveza i temelj za legalno pružanje usluga smještaja u domaćinstvu. Bez važećeg Rješenja o kategorizaciji iznajmljivanje je nezakonito.

Ukratko, kategorizacija je formalni upravni postupak kojim se smještajni objekt razvrstava u jednu od propisanih vrsta te mu se dodjeljuje broj zvjezdica, od dvije do pet. Postupak provodi nadležno tijelo državne uprave, odnosno županijski Ured za gospodarstvo, prema mjestu na kojem se nekretnina nalazi.

Ovisno o vrsti smještaja koji nudite, kategorizacija se može odnositi na:

• iznajmljivanje soba
• iznajmljivanje apartmana
• iznajmljivanje studio apartmana
• iznajmljivanje kuće za odmor te
• iznajmljivanje kampa (kao poseban oblik).

Minimalni tehnički i uslužni uvjeti za svaku pojedinu vrstu i kategoriju propisani su Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu.

No evo još jedne ključne novosti za sve iznajmljivače u višestambenim zgradama. Od 2025. godine za kratkoročni turistički najam apartmana obvezna je i pisana suglasnost dvotrećinske većine (66%) svih suvlasnika zgrade. Bez te suglasnosti, nadležno tijelo neće izdati Rješenje o obavljanju djelatnosti (ili ga može oduzeti), čak i ako je kategorizacija apartmana inače zadovoljavajuća. Ova mjera regulira pitanje namjene stanova, tišine i sigurnosti u urbanim sredinama.

Koji su uopće kriteriji za određivanje broja zvjezdica?

Vratimo se mi broju zvjezdica, ključnom pokazatelju kvalitete smještaja koji direktno utječe na tržišnu vrijednost vašeg najma. Viši broj zvjezdica znači višu razinu opremljenosti, veće kvadrature i bolju uslugu. No znate li što koja zvjezdica znači?

Sada kada otprilike znate koliko bi zvjezdica vaš smještaj mogao dobiti, pogledajmo tko može podnijeti zahtjev za kategorizaciju i na koji način. Zahtjev može podnijeti svaka fizička osoba, bilo osobno ili putem opunomoćenika.

U praksi, mnogi vlasnici angažiraju stručnjake – poput odvjetnika ili konzultanata – kako bi ubrzali postupak i osigurali da objekt već pri prvom očevidu komisije ispunjava sve potrebne uvjete za dobivanje željene kategorizacije.

A što je s plaćanjem poreza za nerezidente (državljane EU)?

Kao državljanin Europske unije koji ostvaruje dohodak od najma u Hrvatskoj, podliježete hrvatskim poreznim propisima, prvenstveno Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine” br. 115/2016, članci 3. i 4.) koji definira tko se smatra nerezidentom i propisuje obveze oporezivanja prihoda iz hrvatskih izvora. S početkom 2025. godine stupile su na snagu značajne novosti, osobito u vezi s obračunom paušalnog poreza na dohodak. Iznajmljivači i dalje zadržavaju mogućnost paušalnog oporezivanja kao fizičke osobe, no ukinut je dosadašnji fiksni iznos poreza po krevetu. Umjesto toga uveden je fleksibilan raspon od 20 € do 300 € godišnje po krevetu, koji ovisi o odluci nadležne jedinice lokalne samouprave (JLS), u skladu s Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu („Narodne novine” br. 18/2019).

Visina paušalnog poreza sada izravno ovisi o Indeksu turističke razvijenosti (ITR) jedinice lokalne samouprave u kojoj se nalazi vaš apartman. Najrazvijenije i najatraktivnije turističke općine i gradovi obično primjenjuju viši paušal (100 €–300 € po krevetu), a odluku o točnom iznosu donosi sama JLS. Ova mjera povećava porezno opterećenje u turistički „elitnim” zonama, no i dalje je znatno niža od poreza koje plaćaju poduzetnici.

Neovisno o visini godišnjeg prihoda, nerezidenti, odnosno osobe koje nemaju prebivalište niti uobičajeno boravište u Hrvatskoj, imaju posebne obveze prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost („Narodne novine” br. 73/2013, članci 5. i 43.), osobito u vezi s PDV-om. Ključna među njima je obveza ishođenja PDV identifikacijskog broja (P-PDV) i upisa u Registar obveznika PDV-a, formalnost obvezna za sve koji se bave iznajmljivanjem. Ako ukupni godišnji prihodi od iznajmljivanja premaše prag od 40.000 €, nastupa značajna promjena u poreznom statusu:

Još jedna važna specifičnost odnosi se na provizije koje plaćate stranim digitalnim platformama (Booking.com, Airbnb, Expedia). Ako te platforme nemaju sjedište u Hrvatskoj, na proviziju se primjenjuje pravilo obrnutog poreza (Reverse Charge, Zakon o PDV-u, čl. 42). To znači da ste vi, kao primatelj usluge, obvezni samostalno obračunati i uplatiti hrvatski PDV. Ovu obvezu imaju svi iznajmljivači, bez obzira na sustav PDV-a ili paušalno oporezivanje.

Uspješno i legalno vođenje kratkoročnog najma u Hrvatskoj zahtijeva sustavan pristup

Od pravilne kategorizacije apartmana, preko ispunjavanja tehničkih i zakonskih uvjeta, do poštivanja poreznih obveza i turističkih propisa. Pridržavanje novih, strožih pravila od 2025. godine – uključujući suglasnost suvlasnika u višestambenim zgradama, eVisitor prijave, pravilno istaknute cjenike i kućni red, te obračun poreza i turističke pristojbe – jamči da vaš smještaj posluje potpuno legalno i profesionalno. 

Na taj način ne samo da štitite sebe i svoje goste, nego i maksimizirate tržišnu vrijednost i reputaciju svojeg objekta. To u konačnici dovodi do uspješnijeg i sigurnijeg poslovanja u hrvatskom turističkom sektoru. Trebate li na tom putu stručnu pomoć, slobodno nam se obratite s povjerenjem.