Was ist eine Nutzungsgenehmigung und wie erwirkt man sie?

12/03/2025

Ja, wir wissen schon. Sie sind wahrscheinlich auf diesen Artikel gestoßen, weil Sie sich wegen den ganzen Regeln, Dokumenten, Anträgen, Bescheiden und Genehmigungen die Haare ausreißen. Jetzt haben Sie auch noch gehört, dass Sie eine Nutzungsgenehmigung brauchen, obwohl Sie schon eine Baugenehmigung haben. 

Ja, leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die Baugenehmigung bedeutet, dass Sie etwas bauen dürfen (und sie ist ganz zu Beginn nötig), während die Nutzungsgenehmigung bedeutet, dass Sie die Immobilie nach Fertigstellung nutzen und verkaufen können (daher erhalten Sie sie am Schluss). Beachten Sie das, wenn Sie Käufer einer Immobilie sind – verlangen Sie immer beide Genehmigungen!

Was genau ist die Nutzungsgenehmigung?

Einfach gesagt: Das ist eine Genehmigung, die bestätigt, dass alles den Bauvorschriften entspricht und für den vorgesehenen Zweck sicher ist. Sie sagt aus, dass alles sicher und funktional ist und dass alle Arbeiten im Sinne der Qualitätsstandards ausgeführt wurden. Mit anderen Worten: Das Dach wird nicht über Ihnen einstürzen und es wird auch keine Leitung explodieren, wenn das Wasser aufgedreht wird.

Über eine Baugenehmigung zu verfügen, heißt nicht, auch eine Nutzungsgenehmigung zu haben. Eine Genehmigung wird vor, eine nach dem Bau ausgegeben. Haben Sie also eine Baugenehmigung erhalten, haben sich aber während des Baus nicht an alle daraus ersichtlichen Parameter gehalten (Grundriss, Maße u. ä.), besteht die Möglichkeit, dass Sie für das Gebäude keine Nutzungsgenehmigung erhalten können.

Und was ist mit Immobilien, die vor längerer Zeit erbaut wurden? Na, wenn Sie eine „schlüsselfertige“ Immobilie kaufen, die Immobilie also bereits erbaut und ihre Nutzungsgenehmigung erteilt ist, sollten Sie auf jeden Fall zuerst prüfen, ob der in der Nutzungsgenehmigung angegebene Zustand dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht. Sollten Sie in der Genehmigung keine Doppelgarage sehen, diese aber an das Haus angebaut vorfinden, bedeutet das, dass etwas hier nicht ganz legal(isiert) ist. 

Was bedeutet Legalisierung?

Die Legalisierung bezieht sich auf unrechtmäßig erbaute Objekte bzw. Objekte, für die die notwendige Dokumentation im Vorfeld nicht erwirkt wurde oder die nicht im Einklang mit der Baudokumentation errichtet wurden.

Die Legalisierung ist für Objekte möglich, die vor dem 21. Juni 2011 erbaut wurden. Im Rahmen der Legalisierung muss der Eigentümer bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf die Ausstellung eines Legalisierungsbescheids stellen. Mehr Informationen über die nötigen Unterlagen finden Sie über diesen Link .

Wie und bei wem wird der Antrag auf eine Nutzungsgenehmigung eingereicht?

Sie haben ein eGrađani-Profil? Hervorragend, dann können Sie den Antrag online über das System eDozvola stellen! Folgen Sie einfach den Anweisungen und fügen Sie die erforderlichen Unterlagen bei und Sie können alles bequem von zu Hause aus erledigen. 

Falls Sie es bevorzugen, alles persönlich zu erledigen, können Sie den Antrag auch bei der zuständigen Behörde Ihres Bezirks einreichen. Das heißt, Sie müssen in die nächstgelegene Stadt fahren (falls Sie sich nicht schon dort befinden) und den Antrag in einer bestimmten Einrichtung einreichen. Eine komplette Liste der zuständigen Behörden nach Bezirk finden Sie über diesen Link .

Falls Sie bereits ein Haus gebaut oder renoviert haben, dann sind Sie sich bewusst, dass nichts ohne (ziemlich viele) Unterlagen geht. Dem Antrag muss daher Folgendes beigefügt werden: 

• Kopie der Baugenehmigung oder des Einreichplans 
• Informationen zu allen am Bau beteiligten Personen 
• Eine schriftliche Bestätigung des Bauherrn zum Abschluss der Arbeiten und den Bedingungen gemäß denen das Objekt instandgehalten werden muss
• Abschlussbericht des Prüfingenieurs zur Ausführung der Bauarbeiten
• Bestätigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs, dass das Gebäude mit dem Plan übereinstimmt (im Falle von geodätischen Projekten) 
• Bestätigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs, dass sich das Gebäude auf dem im Bericht über die Absteckung genannten Grundstück befindet (falls kein geodätisches Projekt nötig ist)
• Geodätischer Bericht für die Verzeichnung des Gebäudes im Kataster oder die Änderung der Angaben zu Mehrfamilienhäusern oder anderen Gebäuden bzw. der beglaubigte geodätische Bericht über die Leitungsführung (für Gebäude, die kein geodätisches Projekt erfordern, aber im Kataster/Leitungskataster verzeichnet werden) 
• Energiezertifikat (für Gebäude, die Voraussetzungen bezüglich der Energieeffizienz erfüllen müssen).

Und im nächsten Schritt….

… muss auch ein Haus einer technischen Untersuchung unterzogen werden! 

Ja, Sie haben richtig gehört. Technische Untersuchungen sind nicht nur unter Autobesitzern gefürchtet, sondern auch unter Immobilieneigentümern. Wenn Sie nämlich alle Unterlagen für die Nutzungsgenehmigung eingereicht haben, rückt das Team für die technische Untersuchung an. Hier sind alle anwesend, die am Bau beteiligt sind – Investor, Planer, Aufseher und Bauherr – Sie müssen folgende Unterlagen mit sich führen: 

• Dokument, das den Bauherrn ausweist (Eintrag im Gerichtsverzeichnis/Lizenz/Einverständnis für die Ausführung von Bautätigkeiten)
• Vertrag zwischen Investor und Bauherr
• Urkunde zur Beauftragung des (führenden) Bauingenieurs oder Bauführers 
• Überwachungsvertrag zwischen Investor und Prüfingenieur
• Baugenehmigung oder Einreichplan
• Bauprotokoll
• Alle erforderlichen Nachweise bezüglich der Funktionalität des Gebäudes und der eingebauten Ausstattung 
• Bei Bedarf weitere Unterlagen.

Ufff. War das jetzt alles?

Ja, keine Sorge – sollte die technische Prüfung bestätigen, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist, erhalten Sie die Nutzungsgenehmigung in einem Zeitraum von acht Tagen. 
Sollten Sie aber eine Nutzungsgenehmigung für eine etwas ältere Immobilie brauchen, dann haben Sie vielleicht Glück und können sich diese ganzen Prozesse sparen

Vor 2007 erbaute Immobilien

Fassen wir uns kurz (sicher schwirrt Ihnen schon der Kopf vor lauter Rechtsbegriffen): 2007 wurde das Gesetz geändert. Das bedeutet aber, dass für Gebäude, die auf Grundlage des vor dem 1. Oktober 2007 herausgegebenen Baugesetzes erbaut wurden (auch wenn das Gebäude selbst erst danach entstanden ist) keine Nutzungsgenehmigung erwirkt werden muss.

Für ein Gebäude auf Grundlage des bis zum 1. Oktober 2007 herausgegebenen Gesetzes reicht es aus, einen Antrag auf Ausstellung der Nutzungsgenehmigung zu stellen und diesem die Baugenehmigung oder ein anderes entsprechendes Dokument beizufügen. Wenn alles stimmt und im Einklang mit den Vorschriften ist, gehört die Genehmigung Ihnen!

Vor 1968 erbaute Immobilien

Sollten Sie Eigentümer einer älteren Immobilie bzw. einer vor dem 15. Februar 1968 erbauten Immobilie sein, ist das Verfahren etwas einfacher, da solche Immobilien als legal betrachtet werden. Sie müssen nur zum zuständigen Katasteramt gehen und dort eine Bescheinigung holen, dass das Gebäude vor 1968 errichtet wurde.

Worum geht es hier genau? Am 15. Februar 1968 hat das jugoslawische Militär 8800 Luftbilder angefertigt, auf denen die damals vorhandenen Immobilien zu sehen sind. Sie wurden in Belgrad aufbewahrt und sind 2013 an Kroatien weitergegeben worden, wodurch die zuständigen Behörden den nötigen Einblick in die erbauten Immobilien erhielten. 

Sollte nichts angebaut, abgerissen oder neu gebaut worden sein bzw. sollte der Zustand auf dem Papier dem Zustand vor Ort entsprechen, können Sie auf Grundlage der Bescheinigung auch die Nutzungsgenehmigung beantragen. So werden die Anzahl der Stockwerke und die Höhe des Gebäudes eingetragen. Ein Beispiel hierzu finden Sie über diesen Link .

Wir möchten darauf hinweisen, dass es noch ein paar besondere Immobilienkategorien gibt, für die Nutzungsgenehmigungen ausgestellt werden: 

• Nutzungsgenehmigung für im Einklang mit den Vorschriften zur Erneuerung bzw. der Vorschrift über Gebiete besonderer staatlicher Fürsorge (Zakon o područjima posebne državne skrbi) erbaute, rekonstruierte, erneuerte oder sanierte Gebäude 
• Nutzungsgenehmigung für ein Gebäude, das die Republik Kroatien zum Zwecke der Unterbringung von benachteiligten Bevölkerungsgruppen erworben hat
• Nutzungsgenehmigung für ein Gebäude, dessen Bauurkunde zerstört oder nicht verfügbar ist 

Für jeden dieser Fälle muss ebenfalls eine Nutzungsgenehmigung erwirkt werden. Das Vorgehen erklärt Ihnen die zuständige Behörde Ihrer Gemeinde. 

Kann eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung ge- bzw. verkauft werden?

Kurz gesagt: Ja, kann sie. Sie wissen aber, dass immer noch ein „aber“ kommt. 

Wenn keine Nutzungsgenehmigung für die Immobilie vorhanden ist, wird die Bank keinen Kredit bzw. keine Hypothek für diese Immobilie genehmigen. 

Genauso empfehlen wir Ihnen, sich beim Kauf einer Immobilie stets die Nutzungsgenehmigung oder auch den Legalisierungsbescheid (gleichwertig) vom Verkäufer vorlegen zu lassen. Sollten Sie sich aus diesem oder jenem Grund dafür entscheiden, diesen Schritt zu überspringen, engagieren Sie zumindest einen Experten (Architekten), der prüft, ob der Zustand vor Ort den Angaben aus der Baugenehmigung entspricht. 

Wir hoffen, dass wir all Ihre Fragen bezüglich der Baugenehmigung beantworten konnten. Sollten Sie noch weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung !