Tutto sulla dichiarazione tavolare: contenuto, autenticazione e momento chiave del rilascio nell’acquisto di un immobile

Se leggete regolarmente i nostri articoli, sapete già che non facciamo mistero del fatto che l’acquisto di un immobile sia un processo entusiasmante, ma anche complesso. Dopo aver trovato la casa perfetta, concluso la trattativa e firmato il contratto di compravendita, molti acquirenti pensano che tutto sia ormai concluso e di poter finalmente tirare un sospiro di sollievo.

Tuttavia, solo quando ottenete un documento fondamentale – la dichiarazione tavolare (lat. clausula intabulandi) – potete considerarvi, anche dal punto di vista giuridico, proprietari dell’immobile.Che cos’è la dichiarazione tavolare, come si presenta, cosa deve contenere e quando il venditore è tenuto a consegnarla all’acquirente: sono tutte domande a cui rispondiamo in questo articolo.

Che cos’è esattamente la dichiarazione tavolare?

La dichiarazione tavolare è il consenso espresso, incondizionato e irrevocabile del venditore con cui autorizza l’acquirente a iscrivere a proprio nome il diritto di proprietà nei libri fondiari, ossia nei registri immobiliari. Si tratta quindi del fondamento giuridico per l’acquisto della proprietà di un immobile.

Sebbene il contratto di compravendita definisca il rapporto tra voi e il venditore, il diritto di proprietà non si trasferisce a vostro favore sotto il profilo tavolare finché il tribunale (ovvero l’ufficio tavolare) non esegue l’iscrizione sulla base di questa dichiarazione.

Nella Repubblica di Croazia, la proprietà immobiliare si acquisisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. Per poter effettuare tale iscrizione, come avrete intuito, è necessaria proprio la dichiarazione tavolare.

Come si presenta la dichiarazione tavolare e cosa deve contenere?

È importante tenere presente che la dichiarazione tavolare è un documento giuridico formale e, per essere valida e accettata dal tribunale, deve contenere determinati elementi previsti dalla legge.Inoltre, può presentarsi in due forme principali.

La prima è quando costituisce parte integrante del contratto di compravendita, nel quale viene inserita una clausola che diventa automaticamente incondizionata e irrevocabile nel momento in cui l’acquirente versa integralmente il prezzo di compravendita concordato.

La seconda forma è quella di un atto separato, ossia di un documento autonomo che il venditore rilascia successivamente all’acquirente, di norma subito dopo che quest’ultimo ha adempiuto a tutti i propri obblighi contrattuali.

In entrambi i casi, la finalità della dichiarazione tavolare è la stessa: fornire all’acquirente un consenso autenticato per l’iscrizione del diritto di proprietà nei registri immobiliari.

Indipendentemente dal fatto che si tratti di una clausola inserita nel contratto o di un atto separato, gli elementi essenziali che deve contenere sono:

Elementi

Contenuto dell’elemento

Identificazione delle parti

Nome e cognome/denominazione, indirizzo, OIB/MBS del venditore (soggetto che rilascia la dichiarazione) e dell’acquirente (soggetto a favore del quale viene rilasciata). Se una parte è rappresentata da un procuratore, è necessario indicare anche il suo OIB.

Identificazione precisa dell’immobile

Descrizione esatta dell’immobile secondo la situazione risultante dai registri immobiliari: comune catastale, numero della partita tavolare, numero della particella catastale (oppure numero dell’unità specifica – appartamento o locale commerciale).

Consenso espresso (Clausula intabulandi)

Molto importante: una dichiarazione chiara e inequivocabile del venditore con cui autorizza, in modo incondizionato e irrevocabile, l’iscrizione del diritto di proprietà a favore dell’acquirente nei registri immobiliari.

Conferma del pagamento

i norma contiene anche la conferma del venditore di aver ricevuto integralmente il prezzo di compravendita oppure che sono state soddisfatte tutte le condizioni contrattuali per il trasferimento della proprietà.

Autenticazione

La firma del venditore sulla dichiarazione tavolare deve essere autenticata da un notaio. Senza autenticazione, il tribunale non consentirà l’iscrizione nei registri immobiliari.

Come potete notare, il consenso espresso svolge qui un ruolo fondamentale. Per questo motivo, vi proponiamo un esempio di formulazione che potreste inserire nella vostra dichiarazione tavolare:

"Il venditore dichiara di aver ricevuto dall’acquirente l’intero importo del prezzo di compravendita e concede all’acquirente il proprio consenso incondizionato e irrevocabile affinché provveda all’iscrizione del diritto di proprietà a proprio nome e a proprio favore sull’immobile descritto all’articolo X del presente Contratto nei registri immobiliari, senza alcuna ulteriore richiesta o autorizzazione da parte del Venditore."

Quando viene rilasciata la dichiarazione tavolare?

La nostra esperienza dimostra che il momento del rilascio della dichiarazione tavolare è la questione più importante per l’acquirente e quella che genera il maggior grado di incertezza. Secondo la legge, il venditore è tenuto a rilasciare la dichiarazione tavolare dopo che l’acquirente ha adempiuto integralmente a tutti gli obblighi previsti dal contratto di compravendita, il che, di norma, significa il pagamento completo del prezzo di acquisto.

Ecco alcuni possibili scenari.

Lo scenario più comune – rilascio dopo il pagamento:

  • Si firma il contratto di compravendita presso il notaio (con autenticazione delle firme).
  • L’acquirente versa l’intero prezzo al venditore.
  • Dopo aver ricevuto l’intero importo, il venditore firma la dichiarazione tavolare e autentica la propria firma presso il notaio.
  • Successivamente, consegna all’acquirente la dichiarazione tavolare autenticata (spesso con l’assistenza e la supervisione dell’agenzia immobiliare).
  • L’acquirente presenta quindi la domanda di iscrizione presso l’ufficio del registro immobiliare.

Scenario di deposito presso l’agenzia immobiliare:

  • La dichiarazione tavolare viene autenticata dal notaio, ma viene depositata presso l’agenzia immobiliare.
  • L’acquirente versa il prezzo al venditore (direttamente sul conto del venditore oppure tramite il deposito dell’agenzia).
  • L’agenzia immobiliare, sulla base della conferma di pagamento del venditore o della verifica della documentazione bancaria, consegna all’acquirente la dichiarazione tavolare depositata.
  •  La custodia della dichiarazione può essere inclusa nella provvigione dell’agenzia.

Scenario di deposito presso il notaio:

  • Al momento della firma del contratto, la dichiarazione tavolare viene firmata e autenticata dal notaio, ma resta depositata presso lo stesso notaio per la custodia.
  • L’acquirente versa il prezzo al venditore (spesso l’importo viene accreditato su un conto deposito del notaio).
  • Dopo che il notaio conferma che il denaro è stato versato in modo sicuro, consegna la dichiarazione tavolare all’acquirente.
  • Il deposito presso il notaio comporta un costo aggiuntivo.

Questo è il metodo più sicuro per l’acquirente, perché il documento è già autenticato e resta in attesa del pagamento, eliminando così il rischio che il venditore, dopo aver ricevuto il denaro, rifiuti di rilasciare la dichiarazione.

La nostra raccomandazione a ogni acquirente è di insistere sul deposito della dichiarazione tavolare presso un notaio. È la regola d’oro della sicurezza. Solo con una dichiarazione tavolare depositata e autenticata nelle mani del notaio, l’acquirente può essere certo che, dopo il pagamento, acquisirà anche legalmente la proprietà.

Indipendentemente dal livello di fiducia, la sicurezza giuridica deve sempre venire al primo posto”, afferma Aljoša Vučetić, titolare di Maris Nekretnine.

Cosa succede se il venditore si rifiuta di rilasciare la dichiarazione tavolare?

A volte, sebbene molto raramente, possono verificarsi anche situazioni di questo tipo. Se l’acquirente adempie integralmente a tutti i propri obblighi contrattuali, (ossia versa l’intero prezzo di compravendita), ma il venditore rifiuta comunque di rilasciare la dichiarazione tavolare autenticata, l’acquirente ha il diritto di richiedere tutela giudiziaria.

In tal caso, l’acquirente può presentare ricorso al tribunale competente per ottenere il rilascio della dichiarazione tavolare (la cosiddetta azione per il trasferimento della proprietà), e la sentenza del tribunale sostituirà il consenso del venditore, costituendo il titolo per l’iscrizione del diritto di proprietà nei registri immobiliari.

Per questo motivo, e al fine di garantire un’ulteriore tutela legale durante un eventuale contenzioso, è consigliabile procedere anche con la trascrizione della prenotazione del diritto di proprietà sull’immobile nei registri immobiliari.

Crediamo di essere stati chiari. La dichiarazione tavolare rappresenta il passaggio conclusivo della compravendita immobiliare ed è un presupposto fondamentale per l’iscrizione legale della proprietà.È importante che questo documento sia redatto correttamente, che contenga tutti i dati necessari relativi all’immobile e, soprattutto, che la firma del venditore sia autenticata da un notaio. In qualità di acquirente, non dovreste mai sottovalutare l’importanza di questo documento.

Collaborare con un’agenzia affidabile come Maris Nekretnine garantisce che la dichiarazione tavolare venga gestita in modo sicuro. Proprio grazie alla fiducia dei nostri clienti, ben il 99% di loro lascia la dichiarazione tavolare in custodia presso la nostra agenzia.Scegliendo di collaborare con noi, riducete al minimo i rischi potenziali e vi assicurate tranquillità.

E soprattutto, una proprietà legalmente riconosciuta. Contattateci con fiducia.