Vse o zemljiškoknjižnem dovolilu: Vsebina, preverjanje in ključni trenutek izdaje pri nakupu nepremičnine

Če redno berete naše članke, potem veste, da ne skrivamo, da je nakup nepremičnine vznemirljiv, a tudi kompleksen proces. Po tem, ko najdete popoln dom, se pogajate in podpišete kupoprodajno pogodbo, mnogi kupci menijo, da je posel zaključen in da lahko končno zadihajo. Vendar se lahko šele takrat, ko prejmete en ključni dokument – tabularno izjavo (lat. clausula intabulandi) – tudi pravno štejete za lastnika nepremičnine. Kaj je tabularna izjava, kako izgleda, kaj mora vsebovati in kdaj jo mora prodajalec izročiti kupcu – na vsa ta vprašanja odgovarjamo v tem članku.

Kaj je pravzaprav tabularna izjava?

Tabularna izjava je izrecno, brezpogojno in nepreklicno soglasje prodajalca, s katerim kupcu dovoljuje, da na svoje ime v zemljiški knjigi vpiše lastninsko pravico. Gre torej za pravni temelj za pridobitev lastništva nepremičnine. Čeprav sama kupoprodajna pogodba opredeljuje razmerje med vami in prodajalcem, lastninska pravica v zemljiškoknjižnem smislu ne preide na vas, dokler sodišče (zemljiškoknjižni oddelek) na podlagi te izjave ne opravi vpisa. V Republiki Hrvaški se lastništvo nepremičnin pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Da bi se lahko vpisali, potrebujete – uganili ste – tabularno izjavo.

Kako izgleda tabularna izjava in kaj mora vsebovati?

Upoštevati morate, da je tabularna izjava formalen pravni dokument in mora vsebovati določene, z zakonom predpisane elemente, da je veljavna in sprejemljiva na sodišču. Lahko se pojavi v dveh osnovnih oblikah.

Prva je, ko je sestavni del kupoprodajne pogodbe, pri čemer je v sami pogodbi navedena klavzula, ki samodejno postane brezpogojna in nepreklicna v trenutku, ko kupec v celoti poravna dogovorjeno kupnino.

Druga oblika je posebna listina, torej samostojen dokument, ki ga prodajalec naknadno izda kupcu, običajno takoj po tem, ko kupec izpolni vse svoje pogodbene obveznosti.

V obeh primerih je namen tabularne izjave enak – kupcu zagotoviti overjeno soglasje za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Ne glede na to, ali gre za del pogodbe ali posebno listino, mora vsebovati naslednje ključne elemente:

Elementi

Vsebina elementa

Identifikacija strank

ime in priimek/naziv, naslov, OIB/MBS prodajalca (dajalca izjave) in kupca (prejemnika izjave). Če stranko zastopa pooblaščenec, je treba navesti tudi njegov OIB.

Natančna identifikacija nepremičnine

Točen opis nepremičnine glede na stanje v zemljiški knjigi: katastrska občina, številka zemljiškoknjižnega vložka, številka katastrske parcele (ali številka posebnega dela – stanovanja/poslovnega prostora).

Izrecno soglasje (Clausula intabulandi)

Zelo pomembno: jasna, nedvoumna izjava prodajalca, s katero brezpogojno in nepreklicno dovoljuje vpis lastninske pravice na kupca v zemljiški knjigi.

Potrdilo o plačilu

Običajno vsebuje tudi potrdilo prodajalca, da je v celoti prejel kupnino ali da so izpolnjeni vsi pogodbeni pogoji za prenos lastništva.

Overitev

Podpis prodajalca na tabularni izjavi mora overiti notar. Brez overitve sodišče vpisa ne bo dovolilo.

Kot lahko opazite, ima izrecno soglasje tukaj zelo pomembno vlogo. Zato vam prinašamo primer stavka, ki bi ga lahko uporabili v svoji tabularni izjavi:

"Prodajalec izjavlja, da je od kupca prejel celoten znesek kupnine ter daje kupcu brezpogojno in nepreklicno soglasje, da na svoje ime in v svojo korist doseže vpis lastninske pravice na nepremičnini, opisani v členu X te pogodbe, v zemljiški knjigi, brez kakršnegakoli nadaljnjega vprašanja ali odobritve prodajalca."

Kdaj se tabularna izjava izda?

IIzkušnje nam povedo, da je čas izdaje tabularne izjave za kupca najpomembnejše vprašanje in tisto, ki povzroča največ negotovosti. Po zakonu je prodajalec dolžan izdati tabularno izjavo potem, ko kupec v celoti izpolni vse svoje obveznosti iz kupoprodajne pogodbe, kar se praviloma nanaša na popolno plačilo kupnine.

Spodaj je nekaj možnih scenarijev.

Najpogostejši scenarij – izdaja po plačilu:

  • Kupoprodajna pogodba se podpiše (z overitvijo podpisov) pri notarju.
  • Kupec prodajalcu izplača celotno kupnino.
  • Po prejemu celotne kupnine prodajalec podpiše tabularno izjavo in pri notarju overi svoj podpis.
  • Nato overjeno tabularno izjavo izroči kupcu (pogosto ob pomoči in nadzoru nepremičninske agencije).
  • Kupec nato vloži predlog za vpis pri zemljiškoknjižnem oddelku.

Scenarij hrambe pri nepremičninski agenciji:

  • Tabularna izjava se overi pri notarju, vendar se deponira pri nepremičninski agenciji.
  • Kupec izplača kupnino prodajalcu (neposredno na račun prodajalca ali prek depozita agencije).
  • Nepremičninska agencija na podlagi potrdila o plačilu prodajalca ali vpogleda v bančno dokumentacijo izroči deponirano tabularno izjavo kupcu.
  • Hramba izjave je lahko vključena v provizijo agencije.

Scenarij hrambe pri notarju:

  • Ob podpisu pogodbe se tabularna izjava podpiše in overi pri notarju, nato pa se deponira (shrani) pri notarju.
  • Kupec izplača kupnino prodajalcu (pogosto se znesek nakaže na notarski depozitni račun).
  • Ko notar potrdi, da je denar varno nakazan, notar izroči tabularno izjavo kupcu.
  • Hramba pri notarju se dodatno zaračuna.

To je za kupca najvarnejši način, saj je dokument že overjen in čaka samo še na plačilo, kar izniči tveganje, da bi prodajalec po prejemu denarja zavrnil izdajo izjave.

Naše priporočilo vsakemu kupcu je, da vztraja pri deponiranju tabularne izjave pri notarju. To je zlato pravilo varnosti. Šele ko je overjena tabularna izjava deponirana pri notarju, je kupec lahko prepričan, da bo po plačilu kupnine tudi pravno pridobil lastništvo. Ne glede na zaupanje je pravna varnost vedno na prvem mestu, pravi lastnik Maris nekretnine Aljoša Vučetić.

Kaj če prodajalec zavrne izdajo tabularne izjave?

Včasih, čeprav zelo redko, pride tudi do takšnih situacij. Če kupec v celoti izpolni vse svoje pogodbene obveznosti (plača celotno kupnino), prodajalec pa kljub temu zavrne izdajo overjene tabularne izjave, ima kupec pravico zahtevati sodno varstvo.

V takem primeru lahko kupec pri pristojnem sodišču vloži tožbo za izdajo tabularne izjave (t. i. tožba za prenos lastništva), pri čemer bo sodba sodišča nadomestila soglasje prodajalca in služila kot podlaga za vpis lastništva v zemljiško knjigo.

Iz tega razloga, in da bi se zagotovila dodatna pravna zaščita med morebitnim sporom, je priporočljivo v zemljiški knjigi vpisati tudi predznambo lastninske pravice na nepremičnini.

Verjamemo, da smo bili jasni. Tabularna izjava je »pika na i« pri kupoprodaji nepremičnine in ključni pogoj za pravni vpis lastništva. Pomembno je, da je ta dokument pravilno sestavljen, da vsebuje vse potrebne podatke o nepremičnini in – kar je najpomembneje – da je podpis prodajalca na njem overjen pri notarju.

Kot kupec nikoli ne smete zanemariti pomembnosti tega dokumenta. Sodelovanje s preverjeno agencijo, kot je Maris nekretnine, zagotavlja, da je tabularna izjava urejena na varen način. Prav zato, ker imamo zaupanje svojih strank, jih kar 99 % tabularno izjavo pusti v hrambo pri naši agenciji.

S sodelovanjem z nami dejansko zmanjšate morebitna tveganja na minimum in si zagotovite miren spanec. In kar je najpomembneje – pravno priznano lastništvo.

 

Kontaktirajte nas z zaupanjem.