Imposta sugli immobili: conviene ancora investire in immobili da locare dopo gennaio 2025?

Investire in immobili in Croazia, in particolare in quelli destinati alla locazione turistica, offre numerose opportunità. Ma ogni medaglia ha il suo rovescio, e con questo articolo vogliamo richiamare la vostra attenzione proprio su quell’altro lato: gli oneri finanziari aggiuntivi a vostro carico.
Uno dei più importanti, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, è la tassa annuale sugli immobili.
Comprendere questa imposta, le condizioni che ne determinano il pagamento e le eventuali esenzioni è fondamentale per valutare la reale redditività di un immobile destinato alla locazione, tema che abbiamo già affrontato in un precedente articolo del blog.

Quando si paga l’imposta sugli immobili e con quale aliquota?

L’imposta sugli immobili si paga ogni anno per ogni immobile situato sul territorio della Repubblica di Croazia. Sono tenuti al pagamento i proprietari degli immobili, indipendentemente dal fatto che si tratti di persone fisiche o giuridiche.
È importante sottolineare che l’importo dell’imposta viene stabilito da ciascuna unità di autogoverno locale (città o comune) nel cui territorio si trova l’immobile. Questo significa che non esiste un’aliquota unica valida per tutta la Croazia.

La Legge sulle imposte locali prevede una fascia che va da 0,60 €/m² a 8,00 €/m² di superficie utile dell’immobile. All’interno di questo intervallo, città e comuni adottano decisioni proprie, tenendo conto di alcuni fattori fondamentali:

• la zonizzazione
•  la destinazione d’uso dell’immobile
• l’età e lo stato dell’immobile

In altre parole, se siete proprietari di un immobile situato in zone più attrattive, come la costa o il centro città, con ogni probabilità pagherete l’imposta con un’aliquota più elevata.
L’aliquota varia inoltre in base alla destinazione d’uso dell’immobile, ossia se la proprietà viene utilizzata per la locazione, resta vuota oppure viene adibita a uso commerciale.

Come abbiamo già accennato, le differenze possono essere significative da una località all’altra. Mentre alcune città turistiche sulla costa applicano l’aliquota massima di 8 €/m², come ad esempio Umago e Lissa, città più grandi come Zagabria e Fiume hanno fissato l’imposta a 5 €/m².
Dall’altra parte, molti centri più piccoli a prevalente carattere rurale e le città a cui questi comuni fanno riferimento, come Koprivnica, Čakovec o Varaždin, applicano l’aliquota minima di 0,60 €/m². In genere, queste realtà prima di gennaio 2025 non prevedevano alcuna imposta sulle case per vacanze oppure avevano scelto l’aliquota più bassa possibile per alleggerire il carico fiscale dei proprietari.

Dagli esempi sopra indicati è facile capire quanto sia importante verificare come viene applicata l’imposta sugli immobili nelle diverse città, soprattutto se state pianificando un investimento in un immobile da destinare alla locazione.
A tal fine, ogni città o comune ha adottato una decisione ufficiale sulla base della quale l’Amministrazione fiscale determina l’importo finale dell’imposta e invia i provvedimenti annuali di pagamento.
Poiché non esiste un calcolatore unico dell’imposta sugli immobili valido per tutta la Croazia, proprio a causa delle differenze nelle aliquote da città a città, i proprietari immobiliari possono aspettarsi i primi avvisi di pagamento per il 2025 nella seconda metà dell’anno.

L’imposta sugli immobili non si applica a tutti

Negli ultimi tempi, la domanda su come evitare l’imposta sugli immobili è comparsa spesso nei media. Esistono infatti determinate categorie di immobili e di proprietari che sono esentati dal pagamento annuale di questa imposta. Ecco di chi si tratta.

• Proprietari di immobili destinati ad abitazione permanente: La principale esenzione riguarda gli immobili utilizzati come residenza stabile dal proprietario e dai membri della sua famiglia. Per beneficiare di questa esenzione, il proprietario deve avere la residenza registrata presso tale immobile. In altre parole, se si tratta della vostra prima casa o di qualsiasi altro immobile in cui vivete stabilmente, con ogni probabilità siete esentati da questa imposta.
• Immobili concessi in locazione a lungo termine: Sono esenti anche gli immobili locati in base a un contratto di affitto per abitazione permanente (locazione a lungo termine), a condizione che ciò sia stato dichiarato all’Amministrazione fiscale e che l’immobile venga utilizzato a scopo abitativo per almeno 10 mesi nel periodo d’imposta. Si tratta di una misura con cui lo Stato incentiva gli affitti a lungo termine.
• Immobili non utilizzabili: Sono esenti gli immobili che temporaneamente o permanentemente non possono essere utilizzati a causa di calamità naturali, danni oppure mancanza di infrastrutture.
•  Immobili ad uso pubblico o istituzionale: Rientrano in questa categoria gli immobili destinati a finalità pubbliche, edifici religiosi, istituzioni educative, strutture sanitarie e simili
•  Immobili di proprietà degli enti locali: Sono esenti anche gli immobili di proprietà del comune o della città situati nel rispettivo territorio.
• Immobili in costruzione: Anche gli edifici in costruzione, fino all’ottenimento del certificato di agibilità, sono esenti dall’imposta.

Se in questo momento avete la necessità di dichiarare un immobile oppure volete ottenere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sugli immobili , potete scaricare il relativo modulo per l’imposta sugli immobili dal sito dell’Amministrazione fiscale. È importante comunicare tempestivamente tutti i dati rilevanti, così da evitare costi inutili.

Il nuovo imposto sugli immobili è davvero il fattore decisivo che rende meno conveniente investire in immobili da locare?

Nel nostro precedente articolo abbiamo già sottolineato quanto sia importante calcolare tutti i costi legati a un investimento in un immobile da destinare alla locazione: dalle commissioni d’agenzia e dai servizi legali, fino ai costi di ristrutturazione e alle spese correnti di manutenzione. Con l’introduzione dell’imposta annuale sugli immobili, questa voce di costo diventa un fattore ancora più rilevante nella valutazione del rendimento dell’investimento (ROI).

Se il vostro immobile destinato alla locazione non soddisfa i requisiti per l’esenzione fiscale (ad esempio perché non viene affittato a lungo termine, ma utilizzato per locazioni turistiche brevi oppure resta sfitto) dovete includere anche questo onere annuale nei vostri calcoli.
Un importo di pochi euro per metro quadrato può sembrare marginale, ma su superfici più ampie può tradursi in diverse migliaia di euro all’anno, incidendo direttamente sul vostro utile netto.

Alla luce di quanto illustrato, possiamo trarre una conclusione chiara: l’imposta sugli immobili in Croazia rappresenta una voce importante nel budget di ogni proprietario. Comprendere quando si paga, quali aliquote si applicano e a quali condizioni è possibile ottenere un’esenzione è fondamentale per una gestione efficace del proprio patrimonio immobiliare.
Per questo motivo, vi consigliamo caldamente di analizzare con attenzione, prima di qualsiasi investimento, soprattutto nel caso di immobili destinati alla locazione turistica, le specifiche aliquote dell’imposta sugli immobili previste nella località scelta. Solo successivamente potrete includere anche questo costo nel calcolo del rendimento dell’investimento.
Solo così potrete ottenere un quadro realistico della reale convenienza del vostro investimento. Se desiderate confrontarvi con noi prima di prendere una decisione definitiva, non esitate a contattarci.