Conviene investire in una casa da affittare? Ecco come calcolare il rendimento dell’investimento (ROI) tenendo conto di tutti i costi!

02/09/2024

Negli ultimi tempi è diventato più che evidente che, in un Paese turistico come la Croazia, sempre più persone vedono gli immobili come una forma di reddito aggiuntivo, ma anche come una protezione dall’inflazione. In altre parole, gli immobili che stanno sorgendo lungo la nostra costa, nella maggior parte dei casi, non sono pensati come case di famiglia, bensì come case vacanza da affittare ai turisti.
E questo non ci sorprende. Chiunque senta parlare di qualcun altro e di quanto guadagni con la locazione turistica sarà tentato, prima o poi, di fare lo stesso. Se mio cugino Pero riesce a incassare 10.000 euro all’anno affittando un immobile, perché non dovrei riuscirci anch’io?

Ed eccoci al motivo per cui abbiamo deciso di scrivere questo articolo.

Forse Pero ha un immobile in una posizione migliore. Forse gestisce da solo tutta l’attività di affitto e si occupa personalmente anche delle riparazioni. La casa di Pero non avrà la stessa metratura della vostra. Forse Pero non ha una piscina da mantenere.

Questi sono solo alcuni dei fattori da considerare quando si parla di investimento immobiliare. E cosa succede se non li prendiamo in considerazione? Basta dare un’occhiata ai portali immobiliari, nella sezione “Case in vendita”, per capire quante persone siano rimaste deluse dai ricavi ottenuti dal proprio immobile.

Per questo vi invitiamo a continuare la lettura e a scoprire quali elementi è davvero importante valutare, perché contano così tanto e come calcolare correttamente il rendimento dell’investimento

Per cominciare…

Indipendentemente dal fatto che abbiate acquistato una casa, stiate iniziando una ristrutturazione oppure stiate costruendo da zero, mettete nero su bianco tutti i costi. Il prezzo della casa, infatti, non è solo quello “pulito” che vedete al momento dell’acquisto. Bisogna considerare anche la commissione dell’agenzia immobiliare, il costo dei servizi legali, le spese di ristrutturazione e i costi legati a eventuali modifiche o interventi aggiuntivi.

Avete preso in considerazione tutto questo? Allora avete già ottenuto il primo tassello di questo calcolo.

A questo punto possiamo passare alla seconda parte.

Posizione, posizione, posizione

Esistono alcune stime che possono indicare il reddito lordo medio di un immobile, ad esempio in Istria.

Tuttavia, questo reddito non sarà uguale per tutti. Non è la stessa cosa avere un immobile a Rovigno oppure a Pisino. Le località sulla costa raggiungono prezzi decisamente più alti e, di conseguenza, costruire o acquistare una casa sul mare sarà molto più redditizio rispetto a costruire o comprare la stessa casa nell’entroterra, (a meno che non si tratti di una località particolarmente interessante dal punto di vista turistico, come ad esempio Valle).

In altre parole, se vostro cugino Pero ha una casa sulla costa e voi state per costruirne una a 50 km nell’entroterra, non potrete chiedere le stesse tariffe di affitto. E, di conseguenza, anche il vostro guadagno sarà inferiore.

Se volete comunque investire in un immobile che non si trova in città, assicuratevi almeno che sia vicino a un centro urbano. Per i turisti è importante avere nelle vicinanze un posto dove sedersi a bere un caffè e fare la spesa.

Gestire tutto da soli oppure affidarsi a professionisti?

Guardando la realtà dei fatti, chi affitta immobili sulla nostra costa è spesso composto da stranieri che non vivono qui in modo stabile e che hanno acquistato o costruito un immobile con l’obiettivo di ottenere un rendimento, non di occuparsi personalmente di ogni aspetto della gestione. Lo stesso vale anche per molti croati che possiedono una seconda casa e che, oltre all’attività di affitto, si dedicano anche ad altro.

Questo significa che tutte le attività legate alla gestione dell’affitto turistico vengono spesso affidate alle agenzie. Ed è proprio qui che emergono alcuni problemi.

Prima di tutto, collaborare con un’agenzia e con altri fornitori di servizi significa sostenere costi aggiuntivi. I ricavi lordi di chi non gestisce in autonomia la locazione turistica possono essere persino inferiori del 50-60% rispetto a quelli di chi si occupa personalmente di tutto.
Vuoi trovare ospiti? Paghi la commissione dell’agenzia.
Vuoi il servizio di pulizia? Paghi un’impresa di pulizie.
Vuoi la manutenzione della piscina? Devi pagare un professionista che se ne occupi.
Bisogna annaffiare e curare il giardino o le piante? Anche questo ha un costo.
Ci sono moltissimi aspetti che spesso non vengono considerati quando si pianifica l’affitto di una casa vacanze o l’investimento in un immobile da locare, e che finiscono per ridurre sensibilmente i guadagni rispetto a quelli del cugino Pero, che gestisce tutto da solo.

Inoltre, un approccio così impersonale alla locazione turistica spesso non porta a recensioni positive. I turisti che arrivano in Croazia vogliono che a consegnare loro le chiavi sia una persona sorridente, desiderano essere accolti con qualcosa di buono da mangiare o con un bicchierino di una bevanda locale, vogliono percepire che dietro questa facciata del turismo ci sono persone vere.

Per questo, la soluzione ideale per chi non può gestire personalmente l’affitto dell’immobile è affidarsi a una piccola agenzia locale e lasciare a lei tutta l’organizzazione della locazione. A differenza delle grandi agenzie, che nel loro approccio finiscono spesso per assomigliare a vere e proprie corporation, le agenzie locali più piccole conservano ancora ciò che rende speciale il turismo croato.
Saranno loro a fare in modo che i vostri ospiti vengano accolti con quel calore umano che, un tempo — prima dell’epoca delle cassette portachiavi — ci rendeva davvero unici.

Anche le dimensioni della casa contano

Si dice che meno è meglio, e nel mondo immobiliare questo è davvero vero. Perché?

Le case di grandi dimensioni sono più difficili da affittare, perché chi cerca un immobile da locare di solito è una coppia o una famiglia, non un gruppo numeroso di persone.

Inoltre, le case più grandi comportano anche costi di gestione e manutenzione più elevati. Questo aspetto è diventato particolarmente importante negli ultimi tempi, visto che il costo della vita, le utenze e i servizi sono quasi triplicati.

E alla fine, le case grandi sono anche più difficili da vendere. Se vostro cugino Pero mette in vendita la sua casa di 112 m² e voi la vostra di 312 m², anche se si trovano nella stessa posizione e sono state costruite nello stesso periodo, Pero venderà la sua casa in tempi rapidissimi, mentre la vostra resterà ancora per un certo periodo tra gli annunci delle agenzie immobiliari.
Siamo realistici: chi investe in immobili pensa anche alla possibilità di rivendere in futuro, quando i prezzi saliranno. In questo senso, le case più piccole rappresentano spesso una scelta più sicura.

Ma il fatto di avere una casa più piccola non significa affatto dover rinunciare a tutti i comfort che i turisti desiderano. Bisogna semplicemente fare in modo che questi servizi siano davvero in linea con le loro esigenze.
Per esempio, i turisti cercano sempre più spesso servizi pensati per i più piccoli, quindi per i bambini. Se state già pensando di realizzare una piscina, fate in modo che sia in stile beach pool, cioè con un ingresso degradante e dolce, adatto ai bambini ma anche alle persone anziane o con mobilità ridotta.
Per tutti gli altri, in fondo, la forma conterà poco: l’importante è che ci sia la piscina.

Anche l’estetica conta

Quando si costruisce una casa, molti trascurano il design. Ed è un errore importante.

Lungo tutta la costa croata si vedono numerose case vacanza generiche o edifici con appartamenti che non si integrano affatto con l’ambiente circostante. La verità, forse meno affascinante ma necessaria da dire, è che questi immobili finiscono per essere scelti da chi non dà particolare importanza alla location e vuole semplicemente andare al mare. In questo modo si finisce per ignorare il valore della regione — nel nostro caso l’Istria — e tutta la straordinaria tradizione e storia che essa offre.

Per questo, se acquistate un immobile, scegliete una tradizionale casa in pietra. E se invece state per iniziare la costruzione di una nuova casa, affidatevi a un architetto che sappia creare quel vero carattere autentico. Questo non significa rinunciare ai comfort moderni: esistono moltissimi esempi di splendide ristrutturazioni e nuove costruzioni che riescono a unire perfettamente tradizione e contemporaneità. Un ottimo esempio sono le fotografie presenti in questo articolo del blog, che mostrano una splendida proprietà firmata da Saša Šekoranja.

Con una casa di questo tipo potrete ottenere un prezzo di affitto più alto, perché attirerete ospiti interessati alla storia del territorio e all’identità locale, non solo al sole e al mare. E, diciamolo, sono anche molto più belle da vedere!

Cosa possiamo concludere?

Sì, sono davvero molti i fattori da prendere in considerazione quando si pianifica la costruzione o l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione. Oltre a tutto ciò che abbiamo già menzionato, ci sono anche i costi legati al sistema fiscale e amministrativo: mentre i cittadini croati possono optare per il regime forfettario, gli stranieri sono soggetti a un’imposizione fiscale statale che può risultare sensibilmente più onerosa.

Molto probabilmente vostro cugino Pero si è seduto, ha messo nero su bianco tutte le stime e tutti i costi, ed è proprio per questo che il suo immobile gli rende così bene. Qui sono in gioco cifre importanti, sia dal lato delle spese sia da quello del potenziale guadagno, quindi non conviene certo agire d’impulso.

L’aspetto più importante è valutare con attenzione i fattori che incidono maggiormente sul prezzo che potete ottenere con l’affitto, e cioè:

• la posizione dell’immobile

• il design dell’immobile

• il livello di servizio che offrirete ai turisti

Per tutto il resto, c’è la nostra tabella per il calcolo del rendimento dell’investimento

Tabella dei costi e dei ricavi – un esempio

Lo sappiamo, in questo articolo ci siamo davvero dilungati e probabilmente ora vi sembra di avere troppe voci da ricordare e troppi aspetti di cui occuparvi. Proprio per questo abbiamo preparato una tabella chiara e semplice che potete utilizzare per pianificare il rendimento dell’investimento.
Include tutti i costi che possono emergere nella locazione di un immobile, anche quelli a cui magari non avevate ancora pensato.

Ci auguriamo che possa rappresentare un ottimo punto di partenza per il vostro business plan, e potete scaricarla a questo link.

Per qualsiasi domanda aggiuntiva, come sempre, restiamo a vostra disposizione.

P.S. Il cugino Pero è un personaggio fittizio utilizzato esclusivamente per rendere più chiaro il tema del rendimento dell’investimento. Ogni eventuale somiglianza con persone reali è puramente casuale.