Što se događa na tržištu nekretnina u Hrvatskoj — i zašto Istra čvrsto stoji?

Analiza tržišta 2022–2025. s fokusom na Istru i Pulu  ·  Podaci: Porezna uprava, Burza nekretnina, Kastel

-13%

Pad prometa stanova u HR 2025.

2.350 €

Postignuta prosj. cijena/m²

33%

Udio stranaca u stjecanju

-13,5%

Pad prometa — Istarska žup.

Promet je pao — ali ne svuda jednako

Ukupan broj kupoprodaja stanova u Hrvatskoj u 2025. iznosi 23.616, što je pad od 13% u odnosu na prethodnu godinu, a u usporedbi s 2022. pad iznosi čak 23%. No kada pogledate po regijama, razlika je dramatična.

Istra se ponašala strukturno drugačije od Dalmacije i Kvarnera — što nije slučajnost, već rezultat diverzificirane kupovne baze i stabilnijeg tipa kupca.

Pad prometa kupoprodaja stanova 2024–2025. po regijama (%). Izvor: Porezna uprava; obrada Kastel 2025.

Županija

2024.

2025.

Promjena

Splitsko-dalmatinska

2.540

1.767

-30,4%

Primorsko-goranska

4.180

2.986

-28,0%

Varaždinska

548

420

-23,3%

Hrvatska ukupno

27.191

23.616

-13,1%

Istarska

2.920

2.503

-13,5%

Cijene rastu — ali tražene i postignute su daleko od sebe

Postignute cijene stanova u Hrvatskoj rasle su konzistentno: s 2.015 €/m² u 2022. na 2.350 €/m² u 2025. Međutim, tražene cijene su 2025. dostigle 3.527 €/m² — što znači da prodavatelji traže u prosjeku 50% više nego što tržište potvrđuje.

Tražena vs. postignuta cijena stanova u HR (€/m²), 2019–2025. Izvor: Burza nekretnina 2025.

Raskorak između tražene i postignute cijene u 2025. iznosi 33%. To znači da svaki prodavatelj koji cijenu postavlja emocionalno, a ne na temelju statističke cijene, gubi kupce u prvom tjednu oglašavanja.

Tko kupuje — i odakle dolaze

Stranci i dalje čine trećinu svakog stjecanja nekretnina u Hrvatskoj. U 2025. ukupno je 9.143 transakcija završilo u rukama stranih kupaca — pad od 21% u odnosu na 2024., ali i dalje strukturno dominantan segment tržišta.

Top 7 zemalja porijekla stranih kupaca nekretnina u HR 2025. Izvor: Porezna uprava; obrada Kastel 2025.

Za Pulu i okolicu ovo je posebno relevantno: DACH tržište (Njemačka + Austrija) zajedno čini 2.831 transakciju diljem Hrvatske, Slovenija vodi s 2.572, a Italija ulazi u Top 10 s 241 transakcijom. Istra ima savršen geografski položaj da apsorbira upravo te kupce — putovanjem od 1 do 3 sata iz svih četiriju zemalja.

Istra vs. Dalmacija — strukturna otpornost tržišta

Broj transakcija stanova — Istra vs. Splitsko-dalmatinska županija, 2022–2025. Izvor: Porezna uprava; procjene 2022–2023.

Zašto je Istra otpornija? Odgovor leži u strukturi kupca:

  • Diversificirana baza stranaca — SI, DE, AT, IT — smanjuje ovisnost o jednom tržištu
  • Dostupnija cijena po m² u usporedbi s Dubrovnikom, Splitom i Hvarom
  • Snažan potencijal najma koji ne ovisi samo o ljetnoj sezoni
  • Infrastruktura koja podržava cjelogodišnji život, a ne samo odmor
  • Blizina auto-trase, luke i međunarodnog aerodroma Pula

Pokazatelj

Istra

Dalmacija (Split)

Pad prometa 2025.

-13,5%

-30,4%

Otpornost tržišta

Visoka

Niska

Baza stranih kupaca

SI / DE / AT / IT

Dominantno SI / DE

Rast najma 2025.

11,29 €/m²

+6% godišnje

Budućnost: tržište koje nagrađuje kvalitetu

Pad ukupnog prometa nije jednoznačno loš signal. On govori da je kupac postao selektivniji, strpljiviji i informiraniji nego ikad. Lagane nekretnine — bez dokumentacije, bez priče, bez karaktera — stoje. Nekretnine s karakterom prodaju se dalje.

Najam raste: prosječna najamnina u Hrvatskoj 2025. iznosi 11,29 €/m², što je rast od 6% godišnje i kontinuirani trend od 2013. To nije anomalija — to je strukturni pomak koji investitorima govori da prihod od nekretnine više nije samo turistički.

Autohtonom, posebnom nekretninom u Puli i okolici — kamena kuća s karakterom, parcela s pogledom, stan koji priča priču — tržište se nikad nije zasitilo. Upravo takve nekretnine privlače kupce koji ne traže najjeftiniju opciju, nego pravu opciju. I upravo za takve kupce nema popusta od 33%.

Svaka korekcija tržišta nagrađuje nekretnine koje su bile dobro postavljene od početka: realna statistička cijena, čista dokumentacija, jasna priča. Boutique pristup nije luksuz — on je strategija za preživljavanje ciklusa.

Zanima te kupnja nekretnine u Puli i okolici?

Radimo isključivo pod ekskluzivnim mandatom, s portfeljem od 20 pažljivo odabranih nekretnina. Ako razmišljaš o kupnji ili želiš procijeniti tržišnu vrijednost onoga što posjeduješ, sve informacije su na jednom mjestu.

www.maris.hr  ·  +385 98 190 0688  ·  aljosa@maris.hr