Pad od 34% na tržištu nekretnina u Istri – Što se događa i što to znači za vas?

Autor: Aljoša Vučetić, Maris nekretnine | Datum: Siječanj 2026 | Vrijeme čitanja: 8 minuta

Budimo iskreni – brojke ne lažu. Službeni podaci Porezne uprave Republike Hrvatske otkrili su ono što mnogi na terenu već neko vrijeme osjećaju: tržište nekretnina u Istarskoj županiji doživjelo je dramatičan pad od 34% u periodu 2023-2025. Ako ste vlasnik nekretnine koji razmišlja o prodaji, ili pak potencijalni kupac koji čeka pravi trenutak, ova analiza je upravo ono što vam treba.

Službeni podaci ne ostavljaju prostor za sumnju

Prema najnovijim službenim podacima Porezne uprave RH, broj kupoprodaja nekretnina u Istarskoj županiji pokazuje jasan i zabrinjavajući trend. Hajdemo pogledati što točno pokazuju brojke:

Važna napomena o službenim podacima 

Službeni podaci Porezne uprave uključuju SVE vrste nekretnina – stanove, kuće, zemljišta, poslovne prostore, garaže i ostalo. U našoj detaljnoj analizi fokusirali smo se isključivo na stanove, kuće i građevinska zemljišta jer smatramo da oni najbolje odražavaju stvarno stanje tržišta za većinu kupaca i investitora.

Službeni podaci Porezne uprave RH - Istarska županija

 

Što ovi brojevi znače?

2023. godina bila je vrhunac tržišta s rekordnih 14,900 transakcija. Od tada smo svjedoci kontinuiranog pada – prvo 21% u 2024., a zatim dodatnih 16% u 2025. godini. Ukupni pad od 2023. do 2025. iznosi 5,096 transakcija, što predstavlja smanjenje od 34%.

Što se događa s prodajom u južnoj Istri?

Kako bismo dobili jasniju sliku, analizirali smo podatke iz pet ključnih gradova južne Istre: Pule, Medulina, Vodnjana, Ližnjana i Fažane. Fokusirali smo se na period 2023-2025 i kategorizirali samo stanove, kuće i građevinska zemljišta – nekretnine koje doista pokazuju zdravlje tržišta.

Trend prodaje u južnoj Istri po polugodištima (5 gradova)

 

2025. godina – godina velikog pada

Ovaj graf govori više od tisuću riječi. Vrhunac aktivnosti zabilježen je u drugom polugodištu 2023. s 910 transakcija. Do drugog polugodišta 2025. taj broj pao je na svega 465 transakcija – pad od gotovo 49%!

Zanimljivo je da je 2024. godina pokazala blagi rast (+9.4%) u odnosu na 2023., što ukazuje na odgođeni efekt ekonomskih promjena. Međutim, 2025. donosi drastičan pad s padom aktivnosti od 52.9% u odnosu na prethodnu godinu.

Dobra vijest? U drugom polugodištu 2025. vidimo blagi oporavak (+35% u odnosu na prvo polugodište). Možda smo dodirnuli dno?

Pula – 285 milijuna eura prometa u tri godine

Kao najveći grad regije i jedini grad čiji su podaci službeno potvrđeni i usklađeni s Poreznom upravom RH, Pula zaslužuje posebnu pozornost. U periodu 2023-2025, Pula je zabilježila ukupno 1,828 prodanih nekretnina što čini 44.6% tržišta pet analiziranih gradova.

No ono što je još impresivnije – kada analiziramo volumen prometa u novcu, dobivamo potpuno novu perspektivu. Na temelju prosječnih tržišnih cijena (stanovi ~€182,000, kuće ~€320,000, zemljišta ~€72,000 po transakciji), procjenjujemo da je kroz Pulu prošlo:

Pula - Volumen prometa po kategorijama (€ milioni)

​Financijski pregled Pule (2023.-2025.):

  • Stanovi: 226,7 milijuna € (79,5% ukupnog volumena transakcija)
  • Kuće: 21,1 milijun € (7,5% ukupnog volumena)
  • Zemljišta: 37,2 milijuna € (13% ukupnog volumena)
  • UKUPNO: ~285 milijuna € tijekom tri godine

Vrhunac volumena transakcija zabilježen je u drugoj polovici 2024., s procijenjenih 71,2 milijuna €. Do prve polovice 2025. promet je pao na 28,6 milijuna € - pad od gotovo 60%. Druga polovica 2025. donijela je blagi oporavak na 32,3 milijuna €, ali to je i dalje manje od polovice vrhunca tržišta.

Zašto dolazi do ovog pada?

Nakon pregleda brojki, slijedi logično pitanje: zašto? Što se dogodilo s tržištem koje je bilo na vrhuncu 2023.?

Glavni uzroci usporavanja tržišta:

  • Kamatne stope više nisu povoljne

Povećanje kamatnih stopa s oko 3% na 3-4% može se činiti beznačajnim, ali za prosječnog kupca značajno smanjuje sposobnost zaduživanja. Osim toga, banke su postale selektivnije u odobravanju hipotekarnih kredita.

  • Cijene su dosegle svoj plafon

Nakon godina kontinuiranog rasta (2020.-2024.), cijene nekretnina dosegle su razine koje si mnogi domaći kupci jednostavno ne mogu priuštiti.

  • Dominacija domaćih kupaca koji kupuju za osobnu upotrebu

Ključna činjenica koja se često zanemaruje jest da su većina kupaca lokalni stanovnici koji kupuju nekretnine kako bi riješili svoje stambene potrebe, a ne strani investitori. Više cijene, stroži uvjeti kreditiranja i stagnacija plaća sve im otežavaju vlasništvo nad domom.

  • Ekonomska neizvjesnost

Globalna inflacija i širi ekonomski trendovi utjecali su na povjerenje kupaca. Ljudi su oprezniji u preuzimanju velikih financijskih obveza.

Što to znači za vas? Praktični savjeti

Ako ste kupac:

Sada je vrijeme za pregovore. Nakon dvije godine pada aktivnosti, prodavači su realniji i otvoreniji za razgovore o cijenama. Tržište više nije tržište prodavača kao što je bilo 2023. i početkom 2024. godine.

  • Budite strpljivi: Nemojte žuriti s prvom ponudom koju vidite. Dostupno je više izbora nego tijekom razdoblja „vrućeg“ tržišta.
  • Provedite temeljito istraživanje: Zatražite službene procjene i nemojte se oslanjati isključivo na tražene cijene. Pročitajte naš cjeloviti vodič za kupce koji pokriva svaki korak od pregleda nekretnina do registracije vlasništva.
  • Usredotočite se na kvalitetu: Na ovoj vrsti tržišta lakše je pronaći kvalitetne nekretnine po razumnim cijenama.
  • Pripremite svoje financije: Iako su kamatne stope oko 3-4%, kriteriji kreditiranja su stroži. Trebat će vam solidan kapital i stabilni prihodi. Ako ste strani kupac ili Hrvat koji živi u inozemstvu, pročitajte naš vodič za hipotekarne kredite za strance .
  • Razmislite o manjim nekretninama: Stanovi između 40-60 m² i manje kuće nude najbolji omjer cijene i kvalitete.

Ako ste prodavatelj:

Realizam je ključ uspješne prodaje. Vrijeme brze prodaje po napuhanim cijenama je prošlo. Tržište 2026. zahtijeva drugačiji pristup.

  • Točna procjena je ključna: Angažirajte ovlaštenog procjenitelja. Precijenjene nekretnine ostaju na tržištu mjesecima.
  • Provjerite svoju dokumentaciju: Prije nego što oglasite svoju nekretninu, provjerite imate li važeću uporabnu dozvolu ili započnite postupak njezinog dobivanja. Bez nje banke neće odobriti financiranje kupcu.
  • Analizirajte konkurenciju: Pregledajte što je trenutno oglašeno u vašoj ulici i susjedstvu. Tko su vaši konkurenti? Koliko su njihove nekretnine slične i po kojim se cijenama oglašavaju?
  • Budite spremni na pregovore: Fleksibilnost ubrzava prodaju.
  • Marketing je ključan nakon procjene: Profesionalna fotografija, video, virtualni obilasci i tlocrti sada su standard. Ali to nije sve - plaćeno oglašavanje je neophodno, a ne luksuz. Bez vidljivosti nema prodaje.
  • Pratite i analizirajte učinak: Pratite svoje oglase, pozive i upite. Ako nema odgovora u roku od 2-3 tjedna, nemojte čekati - reagirajte brzo i prilagodite cijenu ili marketinšku strategiju.
  • Zapamtite: Prodaja nekretnine nije obećanje, već aktivan proces. Zahtijeva vaš angažman i spremnost na prilagodbu.
  • Razumjeti cijeli postupak: Ako kupac koristi hipoteku, upoznajte se s postupkom ovjere kredita i očekivanim vremenskim okvirima . Cijeli postupak obično traje 45-60 dana od odobrenja kredita.
  • Vrijeme je važno: Druga polovica godine obično pokazuje jaču aktivnost.

Ako ste investitor:

Dugoročni izgledi ostaju pozitivni. Trenutna korekcija tržišta predstavlja prilike za strateške akvizicije.

  • Pula kao siguran izbor: Kao regionalno središte, Pula nudi najjače dugoročne izglede.
  • Građevinsko zemljište s dozvolama: Razvoj uz trenutne troškove gradnje može biti profitabilan.
  • Manji stanovi u turističkim lokacijama: Stabilna potražnja za najmom i niže ulazne cijene. Planirate kratkoročni najam? Pročitajte naš vodič za najam stanova i kuća za odmor, uključujući propise iz 2026. godine.
  • Razvoj manjih obiteljskih kuća: U Puli i okolici trenutno postoji mala konkurencija u segmentu manjih, visokokvalitetnih obiteljskih kuća (100-150 m²). Potražnja na tržištu postoji, dok ponuda ostaje ograničena. Ozbiljno razmotrite ovu priliku ili istražite naš trenutni izbor kuća na prodaju u Istri.
  • Izbjegavajte precijenjene nekretnine: Bolje je pričekati korekciju nego kupiti na vrhuncu.

Zaključak: Tržište se prilagođava novoj stvarnosti

Pad od 34% u Istarskoj županiji nije razlog za paniku, već prirodna korekcija nakon godina pregrijavanja. 2023. bila je zlatna godina koja se neće uskoro ponoviti, ali to ne znači da su nekretnine u Istri izgubile na vrijednosti ili privlačnosti.

Ono što se promijenilo je pristup. Era prodaje svega bez obzira na cijenu ili kvalitetu je završena. Kupci sada traže pravu vrijednost za novac, a prodavači moraju biti realniji u svojim očekivanjima.

Za one koji pristupaju tržištu s jasnom strategijom, pouzdanim podacima i realnim očekivanjima - bilo da kupuju ili prodaju - 2026. može biti vrlo uspješna godina. Trebate stručni savjet ili procjenu nekretnine? Kontaktirajte nas za besplatne konzultacije.

Preuzmite detaljnu analizu (PDF)

Želite dublje zaroniti u brojke? Pripremili smo kompletno izvješće s 8 detaljnih grafova, tablicama i financijskim analizama za sve gradove južne Istre. Uključuje:

  • Detaljna analiza svih pet gradova
  • Mjesečne fluktuacije cijena
  • Raspodjela po vrstama nekretnina
  • Prosječne vrijednosti transakcija
  • Prognoze za 2026. godinu

Preuzmite besplatno PDF izvještaj

Planirate kupiti ili prodati nekretninu u Istri?

S više od 20 godina iskustva na tržištu južne Istre, tim Maris Real Estate može vam pomoći da donesete pravu odluku - bilo da tražite savršenu nekretninu ili želite prodati po optimalnoj cijeni.

Kontaktirajte nas izravno putem WhatsAppa i razgovarajmo o vašim potrebama.

Pošaljite nam poruku na WhatsAppu

Pogledajte naše oglase


O autoru:

Aljoša Vučetić je direktor tvrtke Maris Real Estate, agencije specijalizirane za tržište nekretnina u južnoj Istri. S više od 20 godina iskustva, Aljoša i njegov tim pružaju stručno savjetovanje u kupnji, prodaji i ulaganjima u nekretnine diljem pulske regije.

📧 info@maris.hr | 📞 +385 52 501 333 | 🌐 www.maris.hr

Izvori podataka

Porezna uprava Hrvatske - Službeni podaci o transakcijama za Istarsku županiju
Baza podataka eNekretnine - Podaci za gradove Pula (službeno potvrđeno), Medulin, Vodnjan, Ližnjan i Fažana
Analiza uključuje isključivo: stanove, kuće i građevinska zemljišta
Razdoblje: siječanj 2023. - prosinac 2025.