Nekretnine čeka neizvjesna budućnost – što nam donosi 2026. godina?

Tržište nekretnina u Hrvatskoj, a posebno u Istri, nalazi se na važnoj prekretnici. Dok smo prethodnih godina svjedočili nezaustavljivom rastu cijena, nekretnine u 2026. godini ulaze u eru koju karakterizira veća selektivnost kupaca i prilagodba novim ekonomskim realnostima. Drugim riječima, prošla su vremena kada se prodavalo sve što ima krov i četiri zida, bez obzira na cijenu i kvalitetu. Zato, planirate li investirati ili prodavati, ključno je razumjeti dinamiku koja definira ovu godinu.

Od kvantitete prema kvaliteti

Ranijih godina (posebno od 2020. do 2024.) vladala je psihologija straha od inflacije. Ljudi su kupovali nekretnine samo da im novac ne propadne u banci. No danas, u 2026. godini, kupci više nisu u panici. Postali su oprezniji i educiraniji. Istra je i dalje magnet za strane investitore (posebice iz Njemačke, Austrije i Slovenije), ali fokus je drugačiji. Više se ne kupuje „bilo što“ samo da bi se kapital spasio od inflacije. Danas se traži dodana vrijednost. 

Investitori traže objekte koji imaju visoku energetsku učinkovitost i potencijal za cjelogodišnje korištenje. Primjerice, luksuzna vila u unutrašnjosti Istre s toplinskom pumpom i sustavom pametne kuće danas postiže znatno bolju cijenu i bržu prodaju od slične nekretnine koja se oslanja na zastarjele sustave grijanja i hlađenja.

Novi modeli ulaganja u nekretnine

Jedan od najzanimljivijih trendova u 2026. je ulazak institucionalnih investitora (mirovinski fondovi, investicijske tvrtke) na tržište stambenih nekretnina. Umjesto pojedinačne prodaje stanova, sve češće viđamo modele build-to-rent, odnosno izgradnju čitavih zgrada isključivo za dugoročni najam.

Također, mješoviti projekti postaju standard. To su kompleksi koji objedinjuju stambeni prostor, urede i komercijalne sadržaje (kafiće, teretane, vrtiće). Za kupca u Istri to znači da kupnjom apartmana dobiva pristup cijelom ekosustavu usluga, što drastično povećava vrijednost nekretnine na tržištu najma.

Troškovi gradnje i financiranja nekretnina

Rast troškova materijala i radne snage, koji je započeo prije nekoliko godina, u 2026. je dosegnuo plato, ali na vrlo visokoj razini. Činjenice ne lažu, troškovi financiranja danas su neusporedivo viši nego u razdoblju od prije pet godina. To, naravno, izravno utječe na ponudu:

  • manje je spekulativne gradnje
  • developeri se fokusiraju na projekte s visokom maržom (luksuz)
  • srednji sloj novogradnje pati jer su troškovi proizvodnje blizu prodajne cijene koju tržište može podnijeti.

To znači da će u 2026. ponuda kvalitetnih, cjenovno pristupačnih novogradnji biti ograničena, što će držati cijene stabilnima unatoč manjoj potražnji.

A što je s priuštivim stanovanjem?

Pitanje svih pitanja u 2026. je priuštiv najam. Jasno je da privatni sektor, pritisnut visokim cijenama zemljišta i troškovima gradnje, ne može samostalno ponuditi niske stanarine, a da pritom ostane profitabilan. Odgovor stoga leži u pametnoj sinergiji u kojoj država i lokalna samouprava prestaju biti samo regulatori i postaju aktivni partneri. 

U ovom novom modelu, država preuzima ulogu kroz poreznu politiku koja favorizira stabilnost. Uvođenjem znatno nižih poreza na dohodak za dugoročni najam u odnosu na onaj kratkoročni, turistički, iznajmljivanje stanova lokalnom stanovništvu trebalo bi prestati biti „manje isplativa opcija“ i postati siguran, predvidljiv prihod. S druge strane, lokalna samouprava ima moć izravno utjecati na ponudu na terenu. Umjesto prodaje gradskih parcela najboljem ponuđaču, otvara se prostor za model prava građenja. Iako takva praksa u Istri, nažalost, još uvijek nije zaživjela, ona nudi rješenje u kojem investitor dobiva zemljište na korištenje pod uvjetom da određeni postotak zgrade namijeni priuštivom stanovanju. Time bi se izravno rješavao manjak stambenog prostora, bez zaustavljanja privatnih investicija koje su regiji itekako potrebne.

Cijeli ovaj sustav u 2026. godini zaokružuje novi regulatorni okvir koji je donio dugo očekivanu disciplinu na tržište. Zakoni o upravljanju zgradama i porez na nekretnine, koji su sada u punoj primjeni, više ne dopuštaju da tisuće kvadrata u Istri stoje prazne i neiskorištene. Takva imovina sada predstavlja trošak, što vlasnike prirodno usmjerava prema tržištu najma.

Što očekivati do kraja godine?

Iako su naslovi često senzacionalistički, 2026. nije godina pucanja balona, već faza nužnog uravnoteženja ponude i potražnje. Nekretnine u Istri i dalje zadržavaju status sigurne luke za kapital, ali taj status sada dolazi uz uvjet pametnijeg i promišljenijeg pristupa investiciji. Vrijeme u kojem je bilo dovoljno samo posjedovati kvadrat bilo kakvog prostora je iza nas. Danas tržište diktiraju strogi ESG kriteriji. Energetska učinkovitost, društvena odgovornost i transparentno upravljanje postali su neizostavni faktori koji izravno utječu na likvidnost nekretnine. Zgrade koje ignoriraju ekološke standarde ili se ne uklapaju u viziju održivog razvoja sve teže pronalaze put do kupaca, dok banke takve projekte tretiraju kao visokorizične, što značajno otežava njihovo financiranje.

Upravo zbog te transformacije tržišta, 2026. godina šalje jasnu poruku svim sudionicima; Ako je vaš cilj brza zarada „preko noći“, ova bi vas godina mogla ozbiljno razočarati. Tržište se pročistilo od spekulativnih zahvata i postalo je polje za one koji gledaju na duge staze. Za investitore koji traže dugoročnu stabilnost i očuvanje vrijednosti imovine, sada je idealan trenutak za ulazak u projekte koji u svom temelju imaju beskompromisnu kvalitetu, ekološku održivost i jasan, profesionalan model upravljanja. To su nekretnine koje će u godinama koje dolaze ne samo zadržati, već i značajno povećati svoju vrijednost.