Porez na nekretnine: Isplati li se ulagati u nekretnine za najam nakon siječnja 2025.?

Ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj, posebno one namijenjene turističkom najmu, donosi sa sobom brojne prilike. No svaka medalja ima dvije strane pa vas ovim člankom želimo upoznoriti na onu drugu stranu – dodatne financijske obveze s vaše strane. Jedna od ključnih takvih obveza, koja je stupila na snagu 1. siječnja 2025., jest godišnji Porez na nekretnine. Razumijevanje ovog poreza, uvjeta za njegovo plaćanje i mogućih oslobođenja ključno za procjenu stvarne isplativosti nekretnine za najam, o čemu smo već govorili u ranijem blogu.

Kada se plaća Porez na nekretnine i po kojoj stopi?

Porez na nekretnine plaća se godišnje na svaku nekretninu koja se nalazi na području Republike Hrvatske. Obveznici plaćanja su vlasnici nekretnina, bez obzira jesu li fizičke ili pravne osobe. Važno je spomenuti da visinu poreza određuje svaka jedinica lokalne samouprave (grad ili općina), na čijem se području nekretnina nalazi. To znači da ne postoji jedinstvena stopa za cijelu Hrvatsku.

Zakon o lokalnim porezima propisuje raspon od 0,60 €/m² do 8,00 €/m² korisne površine nekretnine. Unutar tog raspona, gradovi i općine donose vlastite odluke, pritom uzimajući u obzir nekoliko osnovnih faktora:

• zoniranje
• namjenu nekretnine te
• starost i stanje nekretnine.

Drugim riječima, ako ste vlasnik nekretnine u atraktivnijim zonama, kao što su obala ili centar grada, najvjerojatnije ćete plaćati porez po višoj stopi. Stopa poreza također varira ovisno o namjeni prostora, dakle koristite li nekretninu za najam, zjapi li nekrentina prazna ili pak je koristite u svrhu poslovnog prostora.

Kao što smo spomenuli, razlike mogu biti značajne od mjesta do mjesta. Dok neki turistički gradovi na obali primjenjuju maksimalnu stopu od 8 €/m², recimo poput Umaga i Visa, veći gradovi poput Zagreba i Rijeke odredili su 5 €/m². S druge strane, mnoge manje sredine koje su pretežito ruralne i gradovi kojima te općine graviraju, poput Koprivnice, Čakovca ili Varaždina, imaju određenih minimalnih 0,60 €/m². Takve sredine najčešće prije siječnja 2025. nisu imale porez na kuće za odmor ili su se odlučile za najnižu moguću stopu kako bi olakšale teret vlasnicima.

Iz navedenih primjera lako je zaključiti koliko je važno provjeriti kako se plaća Porez na nekretnine po gradovima, osobito ako planirate investirati u nekretninu za najam. U tu svrhu, svaki grad ili općina donio je službenu odluku prema kojoj Porezna uprava utvrđuje konačan iznos poreza i šalje godišnja rješenja o zaduženju. Kako ne postoji jedinstveni kalkulator za Porez na nekretnine za cijelu Hrvatsku, upravo zbog tih razlika u stopama po gradovima, vlasnici nekretnina prve uplatnice za 2025. godinu mogu očekivati u drugoj polovici godine.

Porez na nekretnine ipak ne plaćaju svi

Pitanje oslobođenja od plaćanja Poreza na nekretnine u posljednje se vrijeme često spominjalo u medijima. Dakle, postoje određene kategorije nekretnina i vlasnika koji su oslobođeni godišnjeg plaćanja ovog poreza. Evo tko su oni.

• Vlasnici nekretnine za stalno stanovanje: Ključno oslobođenje odnosi se na nekretnine koje služe za stalno stanovanje vlasnika i članova njegove obitelji. Da bi se ostvarilo ovo oslobođenje, vlasnik mora imati prijavljeno prebivalište u toj nekretnini. Dakle, ako je to vaša prva nekretnina ili bilo koja druga u kojoj živite, vjerojatno ste oslobođeni ovog poreza.
• Nekretnine u dugoročnom najmu: Nekretnine koje su iznajmljene na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje (dugoročni najam), pod uvjetom da je to prijavljeno Poreznoj upravi i da se nekretnina koristi za stanovanje najmanje 10 mjeseci u poreznom razdoblju, također su oslobođene. Ovo je mjera kojom država potiče dugoročni najam.
• Nekretnine koje se ne mogu koristiti: Oslobođene su nekretnine koje se privremeno ili trajno ne mogu koristiti zbog prirodnih katastrofa, oštećenja ili nedostatka infrastrukture.
• Nekretnine u javnoj ili institucijskoj upotrebi: Nekretnine koje služe za javne svrhe, vjerske objekte, obrazovne institucije, zdravstvene ustanove itd.
• Nekretnine u vlasništvu lokalne samouprave: Nekretnine u vlasništvu samog grada ili općine na njihovom području.
• Nekretnine u gradnji: Građevine u izgradnji do dobivanja uporabne dozvole također su oslobođene.

Ako ste trenutno u potrebi da prijavite nekretninu ili želite ishoditi oslobođenje od plaćanja Poreza na nekretnine, na stranicama Porezne uprave preuzmite Porez na nekretnine obrazac. Važno je na vrijeme prijaviti sve relevantne podatke kako biste izbjegli nepotrebne troškove.

Je li novi porez ključni faktor za neisplativost ulaganja u nekretnine za najam?

U našem ranijem blogu naglasili smo važnost kalkulacije svih troškova pri ulaganju u nekretninu za najam – od agencijskih provizija i odvjetničkih usluga, preko troškova renovacije, do tekućih troškova održavanja. Uvođenjem godišnjeg Poreza na nekretnine, ova stavka postaje još značajniji faktor u procjeni povrata investicije (ROI).

Ako vaša nekretnina za najam ne ispunjava uvjete za oslobođenje (npr. ne iznajmljuje se dugoročno, već se koristi za kratkoročni turistički najam ili je prazna), morate uračunati i ovaj godišnji namet. Iznos od nekoliko eura po kvadratnom metru možda se ne čini velik, ali na većoj površini može iznositi nekoliko tisuća eura godišnje, što direktno utječe na vašu neto dobit.

Prema svemu navedenom, zaključiti možemo sljedeće. Porez na nekretnine u Hrvatskoj je važna stavka u budžetu svakog vlasnika nekretnine. Razumijevanje kada se plaća, po kojim stopama i pod kojim uvjetima se može ostvariti oslobođenje, ključno je za uspješno upravljanje imovinom. Zato vam toplo savjetujemo da prije svake investicije, posebno u turističke nekretnine, detaljno istražite specifične stope Poreza na nekretnine u odabranoj lokaciji. A onda i taj trošak uključite u svoju kalkulaciju povrata investicije. Samo tako možete dobiti realnu sliku o stvarnoj isplativosti vašeg ulaganja. Želite li se prije konačne odluke konzultirati s nama, slobodno nas kontaktirajte .