What is a certificate of occupancy and how to obtain it?

Znamo, znamo. Vjerojatno ste se našli na ovom članku jer čupate kosu zbog svih tih pravila, propisa, dokumenata, zahtjeva, izjava i dozvola. I sad ste čuli da morate ishoditi još i uporabnu dozvolu, unatoč tome što već imate građevinsku dozvolu.

Da, nažalost, moramo vas izvijestiti – građevinska dozvola znači da nešto smijete graditi (i dolazi na početku), dok uporabna dozvola znači da je po izgradnji smijete koristiti ili prodati (te dolazi na kraju). Ovo imajte na umu i ako ste kupac nekretnine – uvijek tražite da ona ima obje dozvole!

Što je točno uporabna dozvola?

Jednostavno rečeno – to je dozvola koja potvrđuje da je sve napravljeno po propisima i sigurno za korištenje. Ona znači da je sve sigurno i funkcionalno te da su svi radovi napravljeni prema standardima kvalitete. Drugim riječima, neće vam se urušiti krov na glavu niti će vam cijev eksplodirati nakon što kroz nju krene voda.

Imati građevinsku dozvolu ne znači i da imate uporabnu dozvolu. Jedna dolazi prije izgradnje, a druga nakon. Dakle, ako ste dobili građevinsku dozvolu, ali prilikom izgradnje niste slijedili sve parametre iz nje (tlocrt, dimenzije i slično), postoji mogućnost da za nju nećete dobiti i uporabnu dozvolu.

A što je s nekretninama starijeg datuma? Pa, ako kupujete nekretninu „ključ u ruke“, odnosno ako je nekretnina koju kupujete već izgrađena i posjeduje uporabnu dozvolu, svakako prvo provjerite odgovara li stanje iz dozvole onome kako nekretnina izgleda. Ako u dozvoli ne vidite garažu za dva automobila, ali pred vama je ona nadograđena na kuću, to znači da nešto u toj slici nije baš sasvim legal(izira)no.

uporabna dozvola

A što je legalizacija?

Legalizacija se odnosi na bespravno sagrađene objekte, odnosno one koji su sagrađeni bez da je ishođena potrebna dokumentacija ili koji nisu izgrađeni u skladu s građevinskom dokumentacijom.

Legalizirati se mogu objekti izgrađeni prije 21. lipnja 2011. godine. U sklopu legalizacije, vlasnik nekretnine mora pokrenuti zahtjev za izdavanjem Rješenja o izvedenom stanju nadležnom upravnom tijelu, a više detalja o potrebnoj dokumentaciji možete pronaći na ovoj poveznici.

Kako i kome podnijeti zahtjev za uporabnu dozvolu?

Imate svoj eGrađani profil? Odlično, onda zahtjev možete predati online putem sustava eDozvola! Samo slijedite upute i priložite tražene dokumente i sve možete obaviti uz udobnosti svog doma.

Ako pak preferirate sve obavljati „licem u lice“, onda zahtjev možete predati kod ovlaštenog, odnosno nadležnog tijela u svojoj županiji. To znači da ćete morati otići do najbližeg grada (ako se već tamo ne nalazite) i u određenoj instituciji predati zahtjev. Cjelokupan popis nadležnih tijela po županijama možete pronaći na ovoj poveznici.

No, ako ste već sagradili ili renovirali kuću, svjesni ste da ništa ne prolazi bez (malo više) dokumentacije. Zato zahtjevu trebate priložiti sljedeće:

  • fotokopiju građevinske dozvole ili glavnog projekta
  • informacije o svim sudionicima uključenim u izgradnju
  • pisanu izjavu izvođača o dovršenim radovima te uvjetima u kojima se građevina mora održavati
  • završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine
  • izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina u skladu s projektom (za geodetske projekte)
  • izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na čestici u skladu s elaboratom o iskolčenju (ako nije potreban geodetski projekt)
  • geodetski elaborat za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, odnosno ovjereni geodetski elaborat vodova (za građevine gdje nije potreban geodetski projekt, ali se evidentiraju u katastru/katastru vodova)
  • energetski certifikat (za zgrade koje moraju ispunjavati uvjete energetske učinkovitosti).

A sljedeći korak je taj da….

… i kuća mora ići na tehnički pregled!

Da, dobro ste pročitali. Tehnički pregled nije samo ono nešto od čega strepe vlasnici automobila, već i vlasnici nekretnina. Naime, jednom kad ste predali svu dokumentaciju za uporabnu dozvolu, na teren izlazi ekipa za tehnički pregled. Njemu prisustvuju svi uključeni u izgradnju – investitor, projektant, nadzornik, revident i izvođač – a kod sebe morate imati ovu dokumentaciju:

  • dokument kojim se potvrđuje izvođač radova (upis u sudski registar/obrtnica/suglasnost za obavljanje djelatnosti građenja)
  • ugovor između investitora i izvođača
  • akt o imenovanju (glavnog) inženjera gradilišta ili voditelja radova
  • ugovor o stručnom nadzoru između investitora i nadzornog inženjera
  • građevinsku dozvolu ili glavni projekt
  • građevinski dnevnik
  • sve potrebne dokaze o funkcionalnosti građevine te opreme koja je ugrađena
  • drugu dokumentaciju po potrebi.

Ufff. Je li to sad sve?

Jeste, bez brige – ako tehnički pregled potvrdi da sve štima s vašom nekretninom, u roku od osam dana vam stiže uporabna dozvola.

No, ako trebate uporabnu dozvolu za nešto stariju nekretninu, onda možda imate sreće pa nećete morati prolaziti kroz sve ove procese!

Nekretnine izgrađene prije 2007. godine

Da skratimo priču (jer smo sigurni da vam je više puna glava pravnih termina), te 2007. godine se mijenjao zakon. Ali, to znači i da građevine koje su izgrađene na temelju akta za građenje koji je izdan prije 1. listopada 2007 godine (dakle, sama građevina je možda nastala nakon toga), ne moraju prolaziti kroz sve ove procese dobivanja uporabne dozvole.

Dovoljno je da napravite zahtjev za izdavanje uporabne dozvole za građevinu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine i njemu priložite građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt. Ako sve štima i sve je po propisima, dozvola je vaša!

Nekretnine izgrađene prije 1968. godine

Ako ste vlasnik starije nekretnine, odnosno one koja je izgrađena prije 15. veljače 1968. godine, postupak će vam biti nešto lakši zato što se sve te nekretnine smatraju legalnima. Samo pođite do nadležnog katastra i tamo zatražite Uvjerenje da je građevina građena prije 1968. godine.

O čemu se točno ovdje radi? 15. veljače 1968. godine jugoslavenska je vojska napravila 8800 zračnih snimaka na kojima su vidljive tada postojeće nekretnine. One su se čuvale u Beogradu te su 2013. godine stigle u Hrvatsku, čime su nadležna tijela dobile potrebne uvide u izgrađene nekretnine.

Ako se ništa nije nadograđivalo, rušilo i ponovno gradilo, odnosno ako je stanje na papiru isto kao i ono na terenu, na temelju tog uvjerenja možete zatražiti i uporabnu dozvolu. Tako ćete upisati etažu i visinu zgrade, a primjer možete vidjeti na ovoj poveznici.

Napomenimo da postoje još neke posebne kategorije nekretnina za koje se izdaje uporabna dozvola:

  • Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi
  • Uporabna dozvola za građevinu koju je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja
  • Uporabna dozvola za građevinu čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

Svaka od njih također mora slijediti poseban postupak ishođenja uporabne dozvole, a kojeg će vam pojasniti prilikom posjeta nadležnom tijelu u županiji.

Možete li kupiti, odnosno prodati nekretninu bez uporabne dozvole?

Kratki odgovor – da, možete. No, znate da uvijek dolazi ono „ali“.

Ako nekretnina nema uporabnu dozvolu, banka neće odobriti kredit, odnosno hipoteku za tu nekretninu.

Isto tako, ako kupujete nekretninu, savjetujemo vam da uvijek od prodavača zatražite uporabnu dozvolu ili pak Rješenje o izvedenom stanju (koje ima istu vrijednost). Ako zbog ovog ili onog razloga odlučite preskočiti ovaj korak, barem pozovite stručnjaka (arhitekta) da provjeri odgovara li situacija na terenu onoj iz građevinske dozvole.

 

Nadamo se da smo odgovorili na vaša pitanja koja se tiču uporabne dozvole. Ako ih imate još, uvijek smo vam na raspolaganju!