Vorgehensweise beim Ausbau eines Hauses in Kroatien

Erster Schritt: Ein Ideales Grundstück finden:

1. Die einzige richtige Entscheidung ist es, sich an einen Fachmann zu wenden – also einen lizenzierten Immobilienmakler aufzusuchen.

2. Sehen Sie sich alles was ihnen gefällt persönlich an. Wichtig besuchen sie das Grundstück mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten an.

3. Gehen Sie mehrmals über das Grundstück, achten dabei auf die Umgebung und den Sonneneinfall und die Ausrichtung des Grundstücks…

4. Wie ist die Zufahrt zum Grundstück? Hat das Grundstück Zugang zu Wasser- und Stromleitungen? Ist die Antwort darauf negativ und wenn sie nicht vor haben auf „Robinsonart zu hausen“ dann können sie davon ausgehen das dieser Ausbau sehr kostspielig sein könnte da sie dann vielleicht Sonnenkollektoren und eine Wasseraufbereitungsanlage für das Regenwasser benötigen. Sehen sie sich hier mehr Informationen zur Zufahrtsstraße an.

5. Sollte sich das Grundstück auf einem Hügel befinden ist zu prüfen ob Abrutschgefahr besteht. Video Film in Kroatischer Sprache, wie man online ein Eigentumsurkunde besorgt.

6. Überprüfen sie die von der Gemeinde vorgegebene Landnutzung und die Baumöglichkeiten vor dem Kauf. Erfahren sie hier mehr über die Bedeutung der Standortinformation.

7. Überprüfen sie die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks mehrfach.

8. Sehen sie sich vorher genau um, was sie noch alles für den gleichen Betrag erwerben könnten und legen sich dann erst fest.

Zweiter Schritt: Einen Architekten finden:

Lassen Sie sich jemanden von einer Vertrauensperson empfehlen und sehen sie sich einige Arbeiten bzw. fertige Projekte des Architekten an, der ihnen empfohlen wurde. Es ist am besten sie sehen sich allein die Arbeit des Architekten vor Ort an und machen dann einen Termin beim Architekten im Büro aus.

Unsere Empfehlung sind die folgenden Architekten, mit denen wir schon oft und eng zusammengearbeitet haben. Sie brauchen nur auf den Link zu klicken. (ist gerade in Arbeit)

Dritter Schritt: Vorbereitung für den Termin beim Architekten

Um Zeit einzusparen, sollten sie sich genau für das Treffen mit dem Architekten vorbereiten, das beinhaltet, dass sie folgende Dokumente vorbereiten.

  1. Auszug aus dem Katasterplan (nicht älter als 6 Monate). Dieses Dokument könne sie im zuständigen Katasterbüro beantragen/erhalten bzw. im Büro das für Kataster und Vermessungsarbeiten für die betreffende Gemeinde zuständig ist. Genaue Informationen kann am auch online auf der folgenden Webseite durchsehen: www.katastar.hr oder https://e-uprava.apis-it.hr/gup/
  2. Nachweis der Baugenehmigung
    Im Amt für Grundbuchangelegenheiten muss der Eigentumsnachweis (Grundbucheintrag) eingeholt werden, der nicht älter als 6 Monate sein darf und mit welchem man nachweist das man der Eigentümer des Grundstücks ist. Da das Grundbuch in Kroatien schon in digitaler Form vorhanden ist reicht für das Erste auch eine Auszug von der Seite www.e-izvadak.pravosudje.hr
    Video-Anleitungen in Kroatisch wie man eine Eigentumsurkunde einholt
  3. Baubestimmungen
    Im zuständigen Bauamt und Amt für Raumplanung also im Amt der Gemeinde in dem sich ihr Grundstück befindet müssen sie überprüfen, ob das Grundstück in der Bauzone liegt und ob sie dort Bauen können. Anhand des Auszuges vom Katasterplans und der Eigentumsschein vom Kataster beantragen Sie die Übermittlung der Erschließungsbedingungen und Baubedingungen für das betreffende Grundstück sprich eine Bescheinigung der vorgesehenen Nutzung des Grundstücks (laut Plan). Die Raumpläne der Gemeinden können sie sich auf www.mgipu.hr ansehen, doch ist es ratsam für ca. 50 Kuna (in Staatlichen Steuermarken) sofort in der Stadt oder zuständigen Gemeinde ein schriftliches Dokument mit diesen Vorschriften zu beantragen (dauert nur wenige Tage bis zur Zustellung per Post innerhalb von Kroatien).
  4. Geodätische Vermessung
    Beim Landvermesser (Geodet) sollten sie sofort daraufhin eine Aufnahme der Situation in Auftrag geben mit den entsprechenden Höhen Erhebungen des Grundstückes.
  5. Vermessungsstudie
    Es ist ziemlich sicher, dass sie eine Vermessungsstudie benötigen werden und diese besteht aus einem geomechanischem Bericht sowie geomechanischem Werteauflistung. Eine geomechanische Untersuchung durchzuführen ist vor allem ganz am Anfang ratsam vor allem wenn sich das Grundstück auf einem Hang befindet. Sie können dies aber auch zu einem späteren Zeitpunkt machen lassen…
  6. Nachweis dass ein schon vorhandenes Objekt legal ist.
    Sollte sich auf dem Grundstück schon von vorher ein altes Objekt befinden müssen sie nachweisen das es legal ist. Dazu reicht es wenn sie eine gültige Baugenehmigung mit Grundrissen oder ein Auszug aus dem Kataster, das nachweist das das Objekt vor dem 15.2.1968 ausgebaut wurde. Sollten keine treffenden Grundriss vorhanden sein ist es notwendig beim Architekten eine Vermessung und Erstellung von Grundrissen in Auftrag zu geben. Dies ist auch nötige, wenn man einen Neubau plant, um die Kosten für die Kommunalabgaben zu verringern (die man für den Erhalt der Baugenehmigung zahlt).
  7. Gespräch mit der Familie bezüglich des Projekts

Vierter Schritt: Erste Besprechung mit dem Architekten

Zu der Besprechung sollten sie alle wichtigen Dokumente mitbringen (Eigentumsurkunde nicht älter als 6 Monate, Auszug des Katasterplans, Baubestimmungen der Gemeinde…) und sagen dem Architekten ehrlich ihre Wünsche, das bedeutet, dass sie vor allem dem Architekten sagen was ihr Budget ist, damit es nicht zu unnötigen Missverständnissen kommt. Mitunter am wichtigsten ist die Entscheidung wieviele m² ihr Ferienhaus haben soll, denn davon hängt der weitere Prozess des Einholens der Baugenehmigung ab.
Für ein Haus mit einer Bruttogröße von 400 m² oder weniger ist keine Standortgenehmigung oder Baugenehmigung vorab notwendig, sondern Sie benötigen „Bescheid der Baubedingungen“ (rešenje o uvjetima gradnje).
Wenn Sie ein größeres Haus möchten, benötigen Sie eine Standortgenehmigung und eine Baugenehmigung. Ferienhäuser überschreiten meistens nicht eine Gesamtfläche von 400 m², daher werden wir jetzt diesen Vorgang beschreiben.
Nach Überprüfung aller Angaben und Wünsche bezüglich des Projekts macht ihnen der Architekt ein Angebot für seine Arbeit. Nach Bestätigung des Angebots wird mit der Arbeit am Projekt begonnen.

Fünfter Schritt: Lassen sie den Architekten ein Projektvorschlag erstellen!

Der Architekt erstellt nach den Bestimmungen und aufgrund ihrer Wünsche ein Projektvorschlag. Dieser Prozess kann zwei bis drei Wochen und manchmal auch 1 bis drei Monaten dauern.

Sechster Schritt: Sie müssen Anträge auf Aushändigung der Baubestimmungen beantragen

Alle Anträge die in der Stadt oder Gemeinde gestellt werden müssen bereitet ihnen der Architekt vor, der ihnen auch genau sagt wo sie die Anträge stellen müssen und dann folgt der Prozess bei dem sie die Genehmigungen/Bescheid der Bedingungen erhalten. Dieser Prozess dauert ein bis 2 Monate kann vereinzelt auch länger dauern. Der Vorgang sieht in etwa wie folgt aus: während dieses Vorgangs sehen sich die zuständigen die Situation für die Anschlüsse am Standort also dem Grundstück an und prüfen die Anträge im Bezug auf die gesetzlichen Vorgaben und der Raumpläne der Gemeinde/Stadt. Dabei werden auch die Nachbarn und Behörden der Stadt/Gemeinde benachrichtigt, die alle eine gewissen Zeitrahmen haben Einspruch einzulegen. Nach Ablauf der Frist wird eine Entscheidung getroffen ob der bau genehmigt wird oder nicht. Den Bescheid bezügliche der Baubestimmungen können sie vor Begleichung der Kommunalabgaben und der Wasserabgaben nicht erhalten. Einspruch können Nachbar und Gemeinde/Stadt innerhalb von 14 Tagen des gültigen Bescheids einreichen. Wenn keiner Einspruch einlegt ist der Bescheid nach Ablauf der Frist von 14 Tagen rechtskräftig und man kann mit dem Ausbau beginnen, doch ist das nicht ganz zutreffend da sie für den Baubeginn das Hauptprojekt benötigen.

Siebter Schritt: Der Architekt erstellt das Hauptimplementierungsprojekt

Nach Erhalt des Bescheids für die Baubedingungen muss der Architekt das Hauptimplementierungsprojekt erstellen nach dessen Vorgaben gebaut wird, das am Bau vorgelegt werden muss im Falle das das Bauamt eine Kontrolle durchführt. Das Hauptimplementierungsprojekt ist ein Zusammenschluss von untereinander abgestimmten Projekten – und zwar den folgenden Projekten: dem architektonischen, dem statischen Projekt, den Plänen aller Leitungen, Studie der physikalischen Begebenheiten und einer Kostenaufstellung. Wenn sie einen genauen Kostenvoranschlag wünschen, dann sollten sie bei ihrem Architekten auch ein Projektvorschlag mit allen eingezeichneten Einzelheiten in Auftrag geben. Nach dem Erstellen des Kostenvoranschlags, in dem alle Mengenangaben für die unterschiedlichen Arbeiten aufgeführt sind, können Sie Angebote unterschiedlicher Baufirmen einholen und bekommen einen Überblick über die Gesamtkosten des Ausbaus.

Achter Schritt: Angebot für den Ausbau prüfen und sich auf eine Baufirma festlegen

Nach Prüfung der Kostenaufschlüsselung unterschiedlicher Baufirmen werden Sie sich für das Angebot entscheiden das ihnen am besten gefällt. Natürlich muss man die Gesamtkosten im Auge behalte, doch ist der Preis nicht immer eine Garantie für gute Arbeit, daher sollten sie schon einige Referenzen der Baufirmen einholen und sich deren Ausgebaute Projekte persönlich ansehen.

Neunter Schritt: Finden sie sich jemand der die Bauaufsicht übernimmt.

Es gibt 2 Arten von Aufsicht: fachliche Aufsicht und Projekt Aufsicht

Gesetzlich vorgeschrieben ist die fachliche Aufsicht, die der Beauftragte Ingenieur durchführt und der diesbezüglich Berichte verfasst in denen er, wenn nötig, auf Abweichungen der vorgegebenen Standards hinweist. Dann gibt es noch die Projekt Aufsicht die gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, doch ist diese Art der Aufsicht, für diejenigen die ein gut ausgebautes Haus wünschen, in jedem Fall notwendig. Im Normalfall führt dies ihr Architekt durch und dazu gehört in der Regel: Einweisung der Firma in den Ausbau/in das Projekt, erläutern des Projekts der Baustellenleitung, das informieren der Bauleitung üner mögliche Mängel oder Änderungen, Besuche auf der Baustelle und klären von aufkommenden „Problemen“…

Zehnter Schritt: Melden Sie den Baubeginn an

Bevor sie mit dem Ausbau beginnen haben sie gesetzlich die Auflage im Amt das ihnen die Baugenehmigung ausgestellt hat und im Anschluss dem Bau Inspektorat sowie und dem Inspektorat für Arbeit den Beginn des Ausbaus anzumelden.
Auf der Baustelle müssen sie in jedem Moment den rechtskräftigen Bescheid der Baugenehmigung, das Hauptprojekts und die Studie der geodätischen Vermessung vorweisen können. Lassen sie die Handwerker ihre Arbeit verrichten, doch kommen sie ab und zu zum Grundstück um zu sehen wie die Arbeiten vorwärts kommen. Vergessen sie nicht das sie sich nicht aufregen sollten…Wir arbeiten eng mit der Designerin Katja Chumavozova der Eigentümerin der Firma Home&Co zusammen.

Elfter Schritt: Inneneinrichtung

Fangen Sie schon mal an sich das Angebot für die Inneneinrichtung in den Geschäften anzusehen und sich auszugucken was ihnen gefällt. Die Inneneinrichtung können sie selber erledigen, doch für einen „Besseren Eindruck“ lohnt sich immer das Hinzuziehen eines Fachmanns. Manche Investoren entscheiden sich für einen Architekten vor allem wegen des Einholens der Genehmigungen, doch sollten sie nicht vergessen das Sie das Ferienhaus für sich bauen und daher ist es wichtig das dieses funktionell, ästhetisch einwandfrei und hochwertig von Innen und Außen verarbeitet ist.

Letzter Schritt: Abgabe des Abschlussberichtes und Einweihungsfeier

Bevor sie ihre Freunde zur Einweihungsparty einladen, gehen sie noch mal zum zuständigen Büro der Stadt oder Gemeinde, die ihnen die Baugenehmigung erteilt hat und übergeben denen den Ausbau Abschlussbericht ihres Bauaufsichts Ingenieurs.
Danach können Sie Essen und Getränke einkaufen gehen und alle ihre Freunden und Bekannten zu sich bitten, um das Ende dieses langwierigen Prozesses zu feiern. Unser Tipp ist das sie ab dem Moment all die Probleme, die sie beim Ausbau oder den Behördengängen hatten, vergessen!