Warum lässt sich Ihre Immobilie nicht verkaufen? Schuld ist vielleicht eine nicht offensichtliche Lage

Versetzt euch in die Lage des Käufers – zumindest fünf Minuten lang

Stellen Sie sich vor, Sie sind Hans aus München. Sie sparen schon jahrelang für eine Immobilie am Meer. Endlich haben Sie das Budget zusammen, eine Woche Urlaub und den Willen, sich auf die Suche zu begeben. Sie setzen sich an den Computer und beginnen, sich die Anzeigen für Immobilien in Istrien anzusehen.

Erste Anzeige – wunderschönes Haus, schöne Bilder, erschwinglicher Preis. Aber wo liegt es? Da steht nur „ruhige Lage in Istrien“. Zweite Anzeige – Wohnung mit Meerblick, aber ohne Adresse. Dritte – „in der Nähe von Pula“, ohne Details. Vierte, fünfte, zehnte…

Ein paar Stunden später sucht Hans keine Immobilie mehr – er spielt Detektiv. Er versucht, über die Fotos Glockentürme zu erkennen, nach der Vegetation die Höhe über dem Meeresspiegel zu schätzen, an der Farbe des Meeres muss er festmachen, ob es sich um die West- oder Ostküste handelt. Und irgendwann schließt Hans dann müde und frustriert den Browser und verschiebt den Kauf.

Befand sich Ihre Immobilie auf dieser Liste? Vielleicht war genau sie die richtige für den Käufer – das werden Sie aber nie erfahren.

Warum verbergen Verkäufer und Makler die Lage?

Um dieses Phänomen zu verstehen, müssen wir uns erst der Marktbedingungen bewusst sein, unter denen es dazu kam.

Wenn ein Verkäufer seine Immobilie von mehreren Immobilienmaklern gleichzeitig anbieten lässt, möchte jeder von ihnen seine Provision schützen. Die Angst ist einfach nur: Wenn der Käufer die genaue Adresse kennt, kann er den Makler umgehen und den Verkäufer direkt kontaktieren.

Das Ergebnis? Alle verbergen die Lage. Alle verlieren. Sowohl die Verkäufer als auch die Käufer.

Hierbei handelt es sich nicht um das Problem eines Einzelnen – das ist ein allgemeines Problem, das bereits seit Jahren das Vertrauen auf dem kroatischen Immobilienmarkt beeinträchtigt.

Wozu eine verborgene Lage in Ihrer Anzeige führt

Aus Marketing-Perspektive ist das Verbergen der Lage nicht nur ethisch fragwürdig – es ist auch kontraproduktiv, was das Marketing angeht.

Wenn Sie eine Immobilie in Istrien verkaufen, verkaufen Sie eigentlich einen Traum. Sie verkaufen den Morgenkaffee mit Blick auf die Adria. Sie verkaufen den Duft der Kiefern, die Nähe zu lokalen Einkaufszentren, ruhige Abende fern vom Stadtlärm. Sie verkaufen einen konkreten Ort – und genau den möchte der Käufer sehen.

Wie stellen Sie sich vor, diesen Traum zu verkaufen, wenn Sie die Bühne verbergen, auf der er sich abspielt?

Stellen Sie sich ein Reisebüro vor, das einen Urlaub anbietet, aber nicht sagt, in welchem Land er stattfinden wird. Oder ein Restaurant, das ein Menü anbietet, aber keine Adresse angibt. Es klingt absurd – aber genau das machen viele in ihren Immobilienanzeigen.

Fotos, die verkaufen: Außenansicht und Drohnen sind kein Luxus

Ein Käufer, der sich die Immobilie aus dem Ausland ansieht, kann nicht jede Woche vor Ort sein. Er trifft die – häufig lebenslang anhaltende – Entscheidung aufgrund dessen, was er auf dem Bildschirm sieht.

Hochwertige Fotos des Außenbereichs und Drohnenaufnahmen sind keine Ausgabe. Sie sind das stärkste Verkaufsargument, das Sie haben.

Drohnenaufnahmen lügen nicht. Sie zeigen den realen Zustand der Umgebung – ist die Immobilie von Grün umgeben oder liegt sie in einer Industriezone, ist das Meer tatsächlich in Reichweite oder nur am Horizont zu sehen, wie sieht die Nachbarschaft und die umliegende Infrastruktur aus. Ein Käufer, der eine Drohnenaufnahme sieht und dem die Aufnahme gefällt, ist ein ernstzunehmender Käufer. Derjenige, der zur Immobilie kommt und enttäuscht ist, weil die Realität nicht dem Foto entspricht, verschwendet Ihre und seine eigene Zeit.

Blaues Meer, grünes Istrien, Steinmauern und ruhige Buchten – genau deshalb kommen Ausländer hierher. Zeigen Sie ihnen das. Sofort. Auf dem ersten Foto.

Heutige Käufer haben keine Zeit für Detektivarbeit

Das Verhalten der Käufer hat sich geändert. Einst umfasste der Immobilienkauf eine Recherche zur Umgebung von mehreren Monaten, Fahrten durch die Orte, Gespräche mit den Anwohnern. Heute legt der durchschnittliche Käufer aus dem Ausland innerhalb von ein paar Tagen eine Shortlist von fünf bis zehn Immobilien fest – und das ausschließlich aufgrund der Informationen, die er im Internet findet.

Falls Ihre Anzeige nicht in den ersten paar Sekunden seine Aufmerksamkeit erregt, war´s das – der Käufer ist weg. Es gibt keine zweite Gelegenheit. Der Zug ist abgefahren.

Transparenz bezüglich der Lage ist nicht nur eine Frage der Fairness gegenüber dem Käufer. Es ist auch eine Frage Ihrer Sichtbarkeit auf dem Markt. Eine Anzeige mit genauer Lage, hochwertigen Fotos und klaren Informationen hat unvergleichbar größere Chancen, den richtigen Käufer zu erreichen – einen Käufer, der sich im Vorhinein genau für diese Lage interessiert.

Exklusive Betreuung: die einzige Lösung, die Sinn macht

Der Kern des Problems liegt in der mehrfachen Betreuung. Wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie verkaufen, kann sich keiner von ihnen Transparenz leisten – denn Transparenz bedeutet Risiko.

Die einzige Lösung, die diese Gleichung ändert, ist die exklusive Betreuung – ein Modell, in dem ein Makler aus einem Maklerbüro den gesamten Verkaufsprozess leitet – von Anfang bis Ende.

Die Vorteile für alle Seiten sind klar:

Ein Makler, der als einziger den Verkäufer vertritt, muss die Lage nicht verbergen. Er kann in hochwertige Fotos, Dohnenaufnahmen und professionelles Marketing investieren, denn er weiß, dass die Investitionen einen Gewinn bringen werden – seine Provision. Er kann sich einer Immobilie so widmen, wie sie es verdient, statt mit Duzenden von Anzeigen zu jonglieren.

Der Verkäufer wiederum erhält eine Anlaufstelle, klare Kommunikation und einen Makler, der selbst zum Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Preis motiviert ist – nicht nur auf die Schnelle und mit minimalem Aufwand.

Der Käufer bekommt das, was ihm sonst immer fehlt: Informationen. Die genaue Lage. Reale Fotos. Eine klare Darstellung der Immobilie.

Positives Signal des Marktes

Man muss die Initiativen loben, die dieses Problem erkennen und an dessen Lösung arbeiten. Das Portal realestatecroatia.com von Mladen Miličić ist ein Beispiel dafür, wie der Markt auf andere Art funktionieren kann – mit Fokus auf Transparenz, genauer Lage und hochwertiger Darstellung der Immobilie.

Immer mehr Maklerbüros erkennen, dass dieses Modell nicht nur in ethischer Hinsicht besser, sondern auch in geschäftlicher Hinsicht wirkungsvoller ist. Der Markt ändert sich langsam, aber sicher. Und das ist eine gute Nachricht für alle – Verkäufer, Käufer und professionelle Makler, die ihre Arbeit ernst nehmen.

Schlussfolgerung: Transparenz ist kein Risiko – sie ist ein Vorteil

Sollte Ihre Immobilie länger auf dem Markt sein, als Sie erwartet haben, suchen Sie die Antwort nicht nur im Preis und in der Quadratur. Fragen Sie sich: Sieht der potenzielle Käufer, wo genau sich die Immobilie befindet? Sieht er das Meer, die Umgebung, die Natur? Kann er sich auf emotionaler Ebene mit dem Ort verbinden – ohne ihn je betreten zu haben?

Transparenz in Bezug auf die Lage ist kein Risiko. Sie ist das mächtigste Markting-Tool, das Sie haben – und das einzige, das nichts kostet, außer dem Mut, es zu nutzen.

Der Immobilienmarkt in Istrien verdient einen besseren Standard. Und die Käufer – Hans aus München, Greta aus Wien und Marko aus Zagreb – sie alle verdienen eine Anzeige, die ihre Zeit und Intelligenz wertschätzt.

 

Aljoša Vučetić Maris Immobilien — Pula, Istrien

Wenden Sie sich gern an uns, wenn Sie mehr Informationen zur exklusiven Betreuung und dem transparenten Verkauf Ihrer Immobilie erhalten möchten. Jede Immobilie verdient einen engagierten Makler – und hat das Recht, gesehen zu werden.