Alles über die Eintragungsbewilligung: Inhalt, Beglaubigung und entscheidender Moment der Ausstellung beim Immobilienkauf

Wenn Sie unsere Artikel regelmäßig lesen, wissen Sie, dass wir kein Geheimnis daraus machen, dass der Kauf einer Immobilie ein aufregendes, aber komplexes Unterfangen ist. Viele Käufer denken, dass die Arbeit damit getan ist, dass sie ein perfektes Zuhause gefunden und den Kaufvertrag unterschrieben haben, und sie dann endlich durchatmen können. Sie werden jedoch erst nach Erhalt eines entscheidenden Dokuments – der Eintragungsbewilligung (lat. clausula intabulandi) – auch rechtlich als Eigentümer der Immobilie gesehen. Was ist die Eintragungsbewilligung, wie sieht sie aus, was muss sie enthalten und wann muss sie dem Käufer vom Verkäufer überreicht werden – in diesem Artikel beantworten wir jede dieser Fragen.

Was ist eigentlich eine Eintragungsbewilligung?

Die Eintragungsbewilligung ist eine unmissverständliche, bedingungslose und unwiderrufliche Zustimmung des Verkäufers, dass der Käufer die Eigentumsrechte auf seinen Namen in die Grundbücher eintragen lässt. Sie stellt also die Rechtsgrundlage für den Erwerb des Eigentums an einer Immobilie dar. Auch wenn der Kaufvertrag das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer definiert, wird das Eigentumsrecht im Sinne des Grundbuches nicht auf Sie übertragen, bevor das Gericht (Grundbuchabteilung) die Eintragung auf Grundlage dieser Bewilligung vorgenommen hat. In der Republik Kroatien wird das Eigentum an Immobilien mit der Eintragung in die Grundbücher erworben. Um als Eigentümer eingetragen zu werden, benötigen Sie die Eintragungsbewilligung.

Wie sieht die Eintragungsbewilligung aus und was muss sie enthalten?

Beachten Sie, dass die Eintragungsbewilligung ein formelles, rechtsgültiges Dokument ist, das bestimmte, gesetzlich vorgeschriebene Elemente enthalten muss, um gültig zu sein und vom Gericht akzeptiert zu werden. Sie kann zudem in zwei Grundformen erscheinen. Zum einen kann sie Bestandteil des Kaufvertrags sein, wobei der Vertrag selbst die Klausel beinhaltet, die bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises bedingungslos und unwiderruflich gilt. Die andere Form ist ein separates Dokument, das der Verkäufer dem Käufer nachträglich ausstellt, üblicherweise gleich, nachdem der Käufer all seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat. In beiden Fällen ist der Zweck der Eintragungsbewilligung derselbe – der Käufer erhält die beglaubigte Zustimmung zur Eintragung der Eigentumsrechte in die Grundbücher. 

Unabhängig davon, ob es sich um einen Teil des Vertrags oder ein separates Dokument handelt, die wichtigsten erforderlichen Elemente sind folgende:  

Wie Sie sehen, spielt die ausdrückliche Einwilligung hier eine sehr wichtige Rolle. Deshalb möchten wir Ihnen eine Formulierung zur Verfügung stellen, die Sie für Ihre Eintragungsbewilligung verwenden können: „Der Verkäufer erklärt hiermit, dass der Käufer den Betrag des Kaufpreises in Gänze beglichen hat. Er erteilt daher die bedingungslose und unwiderrufliche Einwilligung, dass der Käufer ohne Hinterfragung oder weitere Zustimmung des Verkäufers die Eintragung der Eigentumsrechte an der in Artikel X dieses Vertrags beschriebenen Immobilie auf seinen Namen und zu seinem Nutzen erwirkt.“

Wann wird eine Eintragungsbewilligung ausgestellt?

Aus Erfahrung wissen wir, dass der Zeitpunkt der Ausstellung einer Eintragungsbewilligung die wichtigste Frage für Käufer darstellt und ihnen am meisten Kopfzerbrechen bereitet. Gemäß dem Gesetz ist der Verkäufer dazu verpflichtet, die Eintragungsbewilligung auszustellen, nachdem der Käufer seinen Verpflichtungen auf Grundlage des Kaufvertrags vollumfänglich nachgekommen ist. Dies bezieht sich üblicherweise auf die Zahlung des kompletten Kaufpreises. 

Im Folgenden beschreiben wir einige Szenarien. 

Das häufigste Szenario – Ausstellung nach Zahlung:

• Der Kaufvertrag wird (mit Beglaubigung der Unterschriften) beim Notar unterzeichnet. 
• Der Käufer bezahlt dem Verkäufer den gesamten Kaufpreis.
• Nach Eingang des Gesamtbetrags, unterzeichnet der Verkäufer die Eintragungsbewilligung und lässt seine Unterschrift beim Notar beglaubigen. 
• Der Verkäufer händigt die beglaubigte Eintragungsbewilligung dann dem Käufer aus (häufig mit Unterstützung und unter Aufsicht eines Immobilienbüros).
• Der Käufer reicht daraufhin den Antrag auf Eintragung in die Grundbücher beim Grundbuchamt ein. 

Szenario der Hinterlegung beim Immobilienbüro:

• Die Eintragungsbewilligung wird beim Notar beglaubigt, wird dann aber bei einem Immobilienbüro hinterlegt.
• Der Käufer bezahlt dem Verkäufer den Kaufpreis (direkt auf das Konto des Verkäufers oder über Hinterlegung beim Immobilienbüro).
• Das Immobilienbüro übergibt die hinterlegte Eintragungsbewilligung auf Grundlage der Zahlungseingangsbestätigung des Verkäufers oder Einsicht in die Kontoauszüge dem Kunden.
• Die Aufbewahrung der Eintragungsbewilligung kann in der Provision des Immobilienbüros inbegriffen sein.

Szenario der Hinterlegung beim Notar:

• Bei Vertragsunterzeichnung wird die Eintragungsbewilligung beim Notar unterzeichnet und beglaubigt, wird aber auch beim Notar hinterlegt (zur Aufbewahrung überlassen).
• Der Käufer zahlt dem Verkäufer den Kaufpreis aus (häufig wird der Kaufpreis auf das Depotkonto des Notars überwiesen).
• Nach Bestätigung des Notars, dass das Geld sicher eingegangen ist, übergibt der Notar dem Käufer die Eintragungsbewilligung. 
• Die Hinterlegung beim Notar wird zusätzlich berechnet.

Dies ist der sicherste Weg für den Kunden, da das Dokument bereits beglaubigt ist und nur auf die Zahlung wartet. So wird das Risiko vermieden, dass der Verkäufer nach Zahlungseingang die Ausstellung der Eintragungsbewilligung ablehnt. Wir empfehlen jedem Käufer, auf die Hinterlegung der Eintragungsbewilligung beim Notar zu bestehen. Darin liegt die goldene Regel der Sicherheit. Erst mit einer hinterlegten, beglaubigten Eintragungsbewilligung in Händen des Notars kann der Käufer sicher sein, dass er nach Zahlung des Kaufpreises auch die Eigentumsrechte erhält. Unabhängig davon, ob Sie dem Verkäufer vertrauen oder nicht – die rechtliche Sicherheit steht stets an erster Stelle, sagt der Inhaber des Immobilienbüros Maris, Aljoša Vučetić.

Was, wenn der Verkäufer die Ausstellung einer Eintragungsbewilligung verweigert?

Manchmal, wenn auch sehr selten, kommt es auch zu solchen Szenarien. Wenn der Käufer seine vertraglichen Pflichten vollständig erfüllt hat (den Kaufpreis gänzlich beglichen hat), und der Verkäufer ungeachtet dessen die Ausstellung der Eintragungsbewilligung ablehnt, hat der Käufer das Recht, gerichtlichen Schutz zu suchen. In diesem Falle kann der Käufer beim zuständigen Gericht Klage einreichen, um die Eintragungsbewilligung zu erwirken (eine sogenannte Klage auf Übertragung von Eigentum). Das Gerichtsurteil ersetzt dann die Zustimmung des Verkäufers und dient als Grundlage für die Eintragung des Eigentums in die Grundbücher. Aus diesem Grund, und um zusätzlichen Rechtsschutz während des potenziellen Rechtsstreits zu sichern, empfiehlt es sich auch, eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Wir glauben, dass wir damit alles erklärt haben. Die Eintragungsbewilligung ist das „i-Tüpfelchen“ des Immobilienkaufs und eine entscheidende Voraussetzung für eine rechtsgültige Eintragung. Es ist wichtig, dass dieses Dokument ordentlich erstellt wird, alle erforderlichen Angaben zur Immobilie enthält und, vor allem, mit der Unterschrift des Verkäufers beim Notar beglaubigt wurde. Unterschätzen Sie als Käufer niemals die Wichtigkeit dieses Dokuments. Die Zusammenarbeit mit einem bewährten Immobilienbüro wie Maris stellt sicher, dass die Eintragungsbewilligung auf sichere Art erteilt wurde. Genau deshalb genießen wir das Vertrauen unserer Kunden, ganze 99% hinterlegen diese bei uns im Immobilienbüro. Über die Zusammenarbeit mit uns minimieren Sie potenzielle Risiken und sichern sich Ihren ruhigen Schlaf und das Wichtigste – ein rechtlich anerkanntes Eigentum. Wenden Sie sich vertrauensvoll an uns.