Den Grundflächen-Koeffizienten von Immobilien verstehen – Was müssen Käufer in Kroatien wissen?

Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien erwerben, begegnen Ihnen Begriffe wie „Nettofläche“, „Bruttofläche“ und „Nutzflächenfaktor“. Was bedeuten diese Begriffe aber konkret? Wie wird die reale Nutzfläche einer Wohnung oder eines Hauses berechnet? Die folgenden Informationen werden Ihnen dabei helfen, zu verstehen, wie die Fläche einer Immobilie bestimmt wird und auf was Sie beim Kauf achten sollten – besonders, wenn verschiedenen Anzeigen zu derselben Immobilie verschiedene Flächen angegeben werden.

Was sind Brutto- und Nettofläche?

Bei der Analyse von Immobilien werden häufig zwei wichtige Begriffe erwähnt:

✔ Bruttofläche – Sie bezeichnet die Gesamtfläche der Immobilie, einschließlich aller Wände, Terrassen, Loggien und anderer Außenbereiche.

✔ Nettofläche (Wohnfläche) – Diese bezeichnet die tatsächliche Fläche des Raums, in dem Sie sich aufhalten können, also ohne die Dicke der Außenwände. Sie kann Loggien, Terrassen und Kellerräume beinhalten, wenn sie für die alltägliche Nutzung geeignet sind.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Gemäß den Richtlinien zur Flächenberechnung bei der Gebäudeplanung werden die unterschiedlichen Räume in Wohnungen und Häusern nicht einheitlich behandelt. Jeder Bereich verfügt über einen bestimmten Koeffizienten, der die final berechnete Fläche der Immobilie beeinflusst.

Art des Raums

Koeffizient

Beheizter Innenraum

1,00

Loggia

0,75

Überdachte Terrasse

0,50

Terrasse ohne Überdachung

0,25

Balkon

0,25

Keller (falls kein Wohnraum)

0,20

Garage

0,70

Garten

0,10

Parkplatz

0,20

 

Koeffizient nach Deckenhöhe:

Raumhohe

Koeffizient

Höhe ab 2,4 m

1,00

Zwischen 2,2 m und 2,4 m

0,90

Zwischen 1,4 m und 2,2 m

0,50

Unter 1,4 m

0,00

 

Besitzen Sie zum Beispiel eine Wohnung von 80 m² mit einer Loggia von 8 m² und einer überdachten Terrasse von 10 m², wird die Gesamtnutzfläche folgendermaßen berechnet:

  • 80 m² (Innenraum × 1,00) = 80 m²
  • 8 m² (Loggia × 0,75) = 6 m²
  • 10 m² (überdachte Terrasse × 0,50) = 5 m²
    ➡ Gesamtnutzfläche: 91 m²

Immobilien mit großem Balkon oder großer Terrasse können so eine größere berechnete Fläche aufweisen, als Sie auf den ersten Blick erwarten würden.

 

Offizielle Informationen zur Berechnung des Koeffizienten finden Sie im Amtsblatt unter: https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/dodatni/437902.pdf.

Warum ist dies wichtig für Käufer?

✔ Verständnis für den tatsächlichen Wert der Immobilie – Beim Vergleich von Wohnungen ist es wichtig zu wissen, dass sich bei zwei Wohnungen derselben Bruttofläche die Nutzfläche in Abhängigkeit von Raumaufteilung und Vorhandensein von Außenbereichen unterscheiden kann.

✔ Präzisere Einschätzung der Quadratpreise – Wenn eine Immobilie mit „120 m2“ verkauft wird, aber über viele Terrassen und eine Loggia verfügt, kann die tatsächliche Nutzfläche deutlich kleiner sein.

✔ Besseres Verständnis für das Bauprojekt vor dem Kauf – Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau kaufen, erkundigen Sie sich, wie die Fläche berechnet und was alles einbezogen wurde.

✔ Verhandlungsvorteil – Wenn Sie bemerken, dass der Verkäufer den Preis auf Grundlage der Bruttofläche festgelegt hat, können Sie auf Grundlage der tatsächlichen Nutzfläche verhandeln.

 

Rat für Käufer: Worauf sollten Sie achten?

📌 Prüfen Sie immer, wie die Grundfläche der Immobilie berechnet wurde – Fragen Sie nach dem Grundriss und sehen Sie sich an, wie Balkone, Terrassen und andere Zusätze definiert wurden.

📌 Verlassen Sie sich nicht nur auf die Anzeige – Manchmal geben Verkäufer die Bruttofläche ohne Einrechnung des Koeffizienten an.

📌 Fordern Sie amtliche Informationen – Falls es sich um eine Wohnung handelt, sollten Sie den Gebäudeaufteilungsplan prüfen. Handelt es sich um einen Neubau, sollte der Bauherr eine detaillierte Berechnung der Nutzfläche vorweisen können.

📌 Vorsicht bei Wohnungen im Dachgeschoss – Die Nutzfläche bei Wohnungen mit Dachschräge ist meist geringer, da Bereiche mit einer Höhe von unter 1,4 m nicht in die Berechnung der Gesamtfläche einbezogen werden.

📌 Ziehen Sie einen Makler zu Rate – Falls Sie nicht sicher sind, wie die Fläche berechnet wird, kann Ihnen ein erfahrener Makler bei der Analyse der Informationen helfen, um potenzielle Fallen zu umgehen.

 

Schlussfolgerung

Der Kauf einer Immobilie ist eine große Entscheidung und den Grundflächen-Koeffizienten zu verstehen kann Ihnen helfen, eine bewusste Entscheidung zu treffen und unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Die korrekte Interpretation der Flächen stellt sicher, dass Sie genau das bekommen, was Sie bezahlen. Sollten Sie einen fachmännischen Rat beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen, kontaktieren Sie uns  – wir werden Ihnen gerne dabei helfen, die beste Immobilie für sich zu finden! 🏡😊