Mercato immobiliare in Croazia: cosa cercano gli acquirenti, come acquistare un immobile e quali sono le tendenze del mercato

Il mercato immobiliare in Croazia è attraente e può rappresentare un ottimo investimento, ma per chi guarda da fuori appare spesso come un puzzle complesso: i prezzi continuano a salire, la normativa è specifica e le aspettative degli acquirenti sono più alte che mai, soprattutto tra gli investitori extra UE. Questo flusso di informazioni — molto diverso rispetto a quello dei Paesi fuori dall’Unione Europea — può risultare confuso, quindi vale la pena semplificarlo.

Durante il recente panel ACAP di Chicago abbiamo parlato di cosa cercano oggi gli acquirenti e di come si sta muovendo il mercato immobiliare croato, affrontando però anche temi molto concreti: questioni legali, fiscali e ipotecarie, il ruolo dell’architettura e del design, oltre alle sfide con cui si confrontano più spesso gli investitori stranieri.

Al panel hanno partecipato Ante Jakić (agente immobiliare di New York), Sandro Užila (designer dell’Istria), Sanja Bogović Floričić (esperta fiscale), Mia Mihovilović (avvocata) e il nostro Aljoša Vučetić, rappresentante dell’agenzia immobiliare Maris di Pola.

Per raccogliere in un unico luogo tutte le informazioni presentate durante il panel, abbiamo preparato un riepilogo in formato domanda e risposta, così che qui di seguito possiate trovare:

  • le domande chiave affrontate durante il panel
  • le domande aggiuntive del pubblico
  • le risposte concrete e rilevanti dei nostri esperti.

L’obiettivo di questo articolo del blog è offrirvi informazioni chiare e pratiche su ciò che sta accadendo davvero nel mercato immobiliare croato, su cosa cercano oggi gli acquirenti, su quali aspetti legali e fiscali dovete essere preparati e su come affrontare un investimento immobiliare in Croazia se siete stranieri.

D: Quando molti di noi vanno in Croazia, vedono numerose abitazioni moderne. Potete dirci qualcosa di più sugli immobili sulla costa croata e sul progetto Stara kamena kuća?

R: Il successo del progetto “Stara kamena kuća” si basa sull’utilizzo di materiali locali, come la pietra e la terracotta, combinati con uno stile tradizionale e dettagli contemporanei. È proprio questo il tipo di approccio che gli acquirenti cercano sempre di più, perché desiderano autenticità, ma senza rinunciare ai comfort moderni.
L’obiettivo del progetto è valorizzare le bellezze naturali e la storia della Croazia, e questo non si può ottenere costruendo semplici case moderne standardizzate, quelle che spesso vengono percepite come “cubetti grigi”, ma creando abitazioni uniche, ispirate alle storie del luogo e alla ricca eredità culturale del territorio.

D: Quando le persone vi contattano per avere informazioni sugli immobili in Croazia, chiedono di solito l’opzione più economica oppure cercano qualcosa di bello, autentico e culturalmente ispirato, come pietra e terracotta? Il loro interesse è guidato più dai costi o dalla cultura?

R: Dipende dall’obiettivo del cliente. Se, ad esempio, desidera rivendere rapidamente un immobile, potrebbe orientarsi verso la soluzione più economica. Tuttavia, tutti i partecipanti al panel concordano su un punto: i clienti ideali sono quelli che puntano su qualità, identità e unicità. Oggi la maggior parte delle persone costruisce case più piccole, ma investe di più nei dettagli di pregio, consapevole che un immobile ben progettato, con un’architettura riconoscibile e una storia convincente, si vende a un prezzo molto più alto rispetto a una costruzione generica ed economica.

D: Di che cosa ha bisogno oggi il mercato immobiliare croato in termini di immobili? E cosa dovrebbero fare le persone con gli immobili che hanno ereditato?

R: Il mercato immobiliare in Croazia ha sempre più bisogno di immobili costruiti in armonia con il contesto locale e con il patrimonio culturale del territorio. Se una persona ha ereditato una vecchia casa in pietra, la decisione se restaurarla o ristrutturarla dipende interamente dalla funzionalità dell’immobile e dalla sua sostenibilità economica.

Come accade anche in altri settori di successo, non solo in quello immobiliare, il design deve sempre seguire la funzione e rappresentare una scelta finanziariamente sensata. Per questo, se l’edificio può essere salvato e se il restauro è realmente possibile, è fortemente consigliato preservarne lo stile e il valore storico che possiede. 

D: Guardando al futuro, se qualcuno sta pianificando di costruire una casa o progettare un hotel in Croazia, quali caratteristiche dovrebbero avere questi immobili?

R: Quando pensiamo agli immobili di lusso in Croazia, la prima cosa che ci viene in mente sono piscina, sauna e palestra. Tuttavia, se si guarda a un immobile in un’ottica di lungo periodo, ci si rende conto che l’elemento più importante del design futuro è la sua flessibilità d’uso. Basta pensare al mondo di un anno fa, di un mese fa o anche solo di ieri per capire che il cambiamento è l’unica vera costante della nostra vita. Per questo, una casa deve essere progettata in modo da adattarsi a stili di vita in evoluzione, ai cambiamenti nella dimensione della famiglia e alle nuove tecnologie che potranno essere integrate in futuro.

Bisogna sempre ricordare che l’aspetto più importante è costruire una casa da vivere, non semplicemente una costruzione. Seguendo questo principio, ci si allinea con il compratore globale, con i trend attuali del mercato immobiliare e con il valore complessivo dell’immobile.

D: Raccontateci di più sul mercato immobiliare croato. Le persone stanno comprando? Dove vogliono essere? Da dove arriva la domanda?

R: Quando si parla di mercato immobiliare in Croazia, possiamo dire che la domanda è trainata principalmente da tre grandi gruppi di potenziali acquirenti:

  • Croati che lavorano all’estero e che intendono tornare in Croazia oppure investire nel mercato immobiliare Croato
  • Tedeschi, Austriaci e Sloveni, che rappresentano tradizionalmente una fetta molto importante degli acquirenti
  • investitori provenienti da Stati Uniti, Canada e Australia, un segmento in forte crescita

Questi acquirenti si concentrano soprattutto su appartamenti e ville, con una crescente tendenza a investire in terreni situati vicino a grandi città costiere come Spalato, Rovigno e Pola.

D: Che cosa spinge le persone ad acquistare immobili in Croazia? Sono i legami con il Paese, motivi di sicurezza o ragioni fiscali?

R: Possiamo discutere a lungo delle motivazioni, ma alla fine si arriva sempre alla stessa conclusione: il senso di sicurezza in Croazia è il principale fattore che spinge all’acquisto di un immobile. Per gli acquirenti internazionali, la maggiore attrattiva è proprio il fatto che la Croazia viene percepita come un Paese sicuro, con uno stile di vita tranquillo, e questa percezione corrisponde effettivamente alla realtà.
Se poi guardiamo alla diaspora croata, entrano in gioco anche i legami culturali, che rappresentano un elemento importante nella decisione di tornare in Croazia e acquistare una casa nel Paese.

D: Qual è l’immobile più costoso che avete incontrato di recente sulla costa croata, in particolare a Pola e in Istria?

R: Per alcuni appartamenti di lusso situati in zone costiere molto richieste, come Rovigno e Pola, i prezzi hanno raggiunto persino i 10.000 euro al metro quadrato(1.072 usd al metro quadrato.

D: Qual è la procedura che attende i cittadini extra UE se vogliono acquistare un immobile in Croazia?

I cittadini extra UE devono ottenere l’autorizzazione del Ministero della Giustizia per acquistare un immobile in Croazia, un passaggio che non è richiesto ai cittadini dell’UE. Il processo può essere suddiviso in alcuni segmenti principali.

1. Passaggi iniziali
Comprendono la scelta dell’immobile, la firma del preliminare/contratto di compravendita e il versamento di una caparra del 10%. È consigliabile affidarsi a un team di professionisti per rispettare pienamente la normativa e scegliere il miglior immobile possibile al prezzo più vantaggioso. Questo include un agente immobiliare che accompagni l’acquirente durante tutto il processo di acquisto, un avvocato locale per la due diligence e la gestione contrattuale, nonché un consulente fiscale.

2. Il passaggio più importante
È ottenere l’autorizzazione del Ministero della Giustizia. L’avvocato dell’acquirente presenterà una richiesta formale di consenso, allegando il contratto di acquisto, la prova della cittadinanza e le certificazioni amministrative necessarie. Si tratta di una procedura lunga, che nella maggior parte dei casi richiede dai 6 ai 12 mesi.

3. Gli ultimi passaggi
Dopo l’autorizzazione del Ministero, restano ancora alcuni passaggi finali. Una volta versato il saldo, l’avvocato provvede a registrare il cambio di proprietà nei Registri immobiliari, mentre all’acquirente resta da pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare (3% del valore di mercato) oppure l’IVA nel caso di nuove costruzioni.

Va inoltre sottolineato che futuri cambiamenti legati all’integrazione europea potrebbero semplificare la procedura e, in alcuni casi, eliminare i lunghi tempi di attesa per i cittadini di Paesi che hanno accordi di reciprocità.

Anche se qui abbiamo semplificato il tutto in tre fasi, la realtà è che esistono molti passaggi intermedi, opportunità e criticità, oltre a burocrazia, regole e aspetti spesso poco noti agli stranieri. Per questo è fondamentale affidarsi a professionisti locali, in grado di aiutare gli acquirenti a orientarsi in questa procedura complessa e a ridurre i rischi.

D: Un cittadino americano può richiedere un mutuo in Croazia? La procedura è diversa da quella ordinaria?

R: Un cittadino statunitense può richiedere un mutuo presso una banca con sede in Croazia, ma di norma deve versare un anticipo molto più elevato, intorno al 50% del valore dell’immobile, rispetto al 10% generalmente richiesto ai cittadini Croati.


È inoltre necessaria documentazione relativa sia all’immobile sia al reddito percepito negli Stati Uniti.

D: Quanto tempo richiede, indicativamente, la vendita di un immobile in Croazia?

R: Non esiste un periodo fisso per la vendita di immobili in Croazia, ma va detto che gli immobili unici, con una forte identità e una costruzione di alta qualità, sono spesso molto richiesti. Possono essere venduti più rapidamente rispetto agli immobili standard e raggiungere prezzi sensibilmente più alti. Gli immobili acquistati come investimento vengono spesso mantenuti per almeno due anni.

D: In Croazia ci sono molte imposte applicabili? A cosa bisogna prestare attenzione quando si acquista, si vende o si possiede un immobile?

R: Ogni reddito da locazione è soggetto a tassazione, anche se non avete la residenza in Croazia. Per i cittadini statunitensi, la complessità deriva dalla necessità di gestire contemporaneamente la normativa fiscale croata e quella americana. Il reddito prodotto in Croazia deve essere dichiarato anche negli Stati Uniti, ma si ottiene un credito d’imposta per le imposte già pagate in Croazia, evitando così la doppia imposizione. Può inoltre essere applicata anche la deduzione per ammortamento prevista dal sistema fiscale americano. La buona notizia è che ci si attende presto un accordo formale contro la doppia imposizione, che chiarirà ulteriormente questi aspetti finanziari.

D: Se siete abituati al sistema americano LLC e state pianificando di costruire un hotel o una villa, come dovreste strutturare l’operazione in Croazia?

R: Si consiglia di strutturare l’attività, come la gestione di un hotel o di una villa, tramite una società croata (d.o.o.). Questo offre una struttura più chiara per la gestione operativa, per un’eventuale vendita futura e per gli aspetti fiscali, soprattutto rispetto al tentativo di utilizzare direttamente una LLC americana.

D: Se acquistate un immobile a vostro nome in Croazia e qualcuno cade e si fa male nella vostra proprietà, quale tipo di assicurazione vi serve?

R: Sebbene negli Stati Uniti si utilizzi spesso la LLC anche come strumento di protezione dalla responsabilità, questa non è una pratica standard in Croazia. È necessario avere un’adeguata assicurazione di responsabilità civile per tutelarsi in caso di incidenti imprevisti all’interno della proprietà. È molto importante consultare un broker assicurativo locale, perché le regole e le prassi relative all’assicurazione immobiliare in Croazia sono piuttosto diverse rispetto a quelle statunitensi.

D: In Croazia si va verso la creazione di trust o strutture simili controllate da trust?

R: Sebbene i trust siano un tema sempre più discusso, il sistema giuridico croato attualmente non riconosce pienamente il trust di tipo americano. Per quanto riguarda la proprietà immobiliare, un bene deve appartenere a una persona fisica o a una società, e non può essere intestato a un trust statunitense.

D: Quando si parla di mercato immobiliare croato, un acquirente dovrebbe affidarsi a professionisti in ogni fase del processo di acquisto?

R: Sì. Come abbiamo già sottolineato, per garantire il buon esito dell’operazione e orientarsi nella complessità del diritto croato, è consigliabile coinvolgere professionisti in ogni fase del percorso. Questo include un agente immobiliare, un avvocato locale e un esperto fiscale, ma è importante scegliere con attenzione professionisti affidabili e con esperienza concreta in questo tipo di operazioni. Ogni acquisto è diverso e presenta particolarità specifiche, oltre alle prassi standard.

Considerazioni finali – ci vediamo a Seattle?

Il mercato immobiliare in Croazia non è solo un altro mercato sulla mappa: è un luogo in cui sicurezza, qualità della vita, patrimonio culturale e investimento intelligente si incontrano in uno scenario straordinario. Se c’è un messaggio chiave emerso da questo panel, è questo: non limitatevi ad acquistare una casa in Croazia, ma costruite un progetto di vita con una strategia di lungo periodo che sia in linea con la vostra vita, la vostra famiglia e i vostri obiettivi.

Per gli acquirenti stranieri, in particolare quelli provenienti da Stati Uniti, Canada o Australia, il successo in Croazia si basa di solito su tre elementi:

  • collaborare con un team locale affidabile (agente immobiliare, avvocato, consulente fiscale, architetto/designer)
  • rispettare il contesto locale e la cultura del luogo in ogni progetto
  • comprendere in anticipo le implicazioni legali, fiscali e finanziarie prima di firmare qualsiasi documento

Se state pensando di investire in immobili in Croazia, potete contattare liberamente il nostro Aljoša e il resto del team di Maris agenzia immobiliare a Pola: saremo felici di accompagnarvi nel processo e di trovare l’immobile perfetto per voi.

E infine, questa conversazione non finisce qui.

 

Ci fa piacere continuare il dialogo alla 10ª Conferenza ACAP di Seattle, che si terrà dal 2 al 4 ottobre 2026. Aljoša sarà presente e sarà lieto di incontrarvi di persona, per parlare ancora del mercato immobiliare croato, della sua evoluzione e di come possiate diventarne parte.