Permesso di costruire: come ottenerlo, a cosa prestare attenzione e quando non è necessario

L’acquisto di un terreno e la pianificazione della costruzione di una casa o di un edificio rappresentano un passo importante nella vita. Per trasformare questo sogno in realtà, è necessario affrontare un processo burocratico complesso, e una delle fasi più importanti è l’ottenimento del permesso di costruire.Il permesso di costruire è il documento fondamentale che rende legale il vostro progetto, il che significa che i lavori possono iniziare solo dopo aver ottenuto l’autorizzazione.Se state cercando informazioni chiave sulla procedura, sui requisiti normativi e qualche consiglio utile da parte di professionisti che conoscono questo settore alla perfezione, siete nel posto giusto. Di seguito trovate una guida completa in cui rispondiamo alle domande più frequenti.

Ottenere il permesso di costruire in 5 passaggi

La procedura per ottenere il permesso di costruire in Croazia è piuttosto semplice. Tutto avviene in formato elettronico tramite il sistema chiamato eDozvola Questo sistema consente di presentare tutta la documentazione online e di monitorare lo stato della propria richiesta, rendendo l’intero processo più rapido ed efficiente.Il rilascio del permesso è di competenza degli uffici comunali o regionali per l’edilizia e la pianificazione territoriale, a seconda della posizione del terreno.

Ecco i cinque passaggi principali:

• Progetto principale: Prima ancora di richiedere il permesso, è necessario disporre del progetto principale. Si tratta di un piano dettagliato della futura casa o edificio. Questo progetto deve essere redatto da un architetto o ingegnere abilitato e deve includere tutti gli elaborati: architettonici, strutturali e impiantistici (come elettricità, acqua e riscaldamento). Il progetto deve inoltre essere conforme alle normative urbanistiche vigenti per l’area interessata.

• Presentazione della domanda: Una volta pronto il progetto, si procede con la presentazione della richiesta. Come già detto, tutto avviene in formato elettronico tramite il sistema eDozvola.Alla domanda è necessario allegare il progetto principale in formato digitale, la prova della proprietà del terreno o del diritto di costruzione (ad esempio un estratto del registro immobiliare) e, se necessario, il consenso scritto dei comproprietari.

• Verifica del progetto e delle condizioni: Successivamente inizia la fase di verifica del progetto. L’ufficio competente controllerà che tutta la documentazione sia completa e che il progetto sia conforme al piano urbanistico, oltre che ad altri requisiti tecnici, come le condizioni per gli allacciamenti a elettricità, fognature e acqua.In questa fase vengono inoltre raccolti i pareri degli enti pubblici competenti. Va però segnalato che, mentre la maggior parte delle istituzioni risponde regolarmente, HEP purtroppo non fornisce sempre una risposta chiara sulla possibilità effettiva di allacciamento.

• Rilascio e validità del permesso: Una volta che tutto è conforme, viene rilasciato il permesso di costruire. Il permesso diventa immediatamente esecutivo e, trascorso un determinato periodo senza ricorsi, acquisisce anche validità definitiva. Solo a quel punto è possibile iniziare i lavori. A questo proposito, ecco un’informazione utile per pianificare al meglio le spese: entro 30 giorni dal rilascio del permesso di costruire, riceverete la richiesta di pagamento del contributo comunale.

• Comunicazione di inizio lavori: Prima dell’avvio dei lavori, è obbligatorio comunicare l’inizio della costruzione. La notifica deve essere presentata almeno 8 giorni prima tramite il sistema eDozvola.

Acquisto di un terreno edificabile: cosa verificare prima di dire “sì”

La nostra esperienza dimostra che la scelta del terreno giusto rappresenta la base di un progetto di successo. Per questo motivo, prima di acquistare un terreno edificabile, consigliamo di verificare attentamente alcuni elementi chiave , che riportiamo di seguito.

• Proprietà e vincoli: Per essere certi di acquistare un terreno “libero da gravami”, è indispensabile verificare i registri immobiliari. Qui potrete identificare il reale proprietario e, cosa altrettanto importante, verificare la presenza di eventuali ipoteche, servitù (ad esempio il diritto di passaggio di terzi sul terreno) o altri vincoli che potrebbero compromettere il vostro progetto.Questa verifica è fondamentale per prevenire inconvenienti e problemi nascosti in futuro.

• Destinazione urbanistica del terreno: Prima di acquistare un terreno, è fondamentale verificare il piano urbanistico del comune o della città. Questo documento è essenziale perché indica se è possibile costruire su quella specifica area e a quali condizioni, come l’altezza massima consentita o il numero di piani. In questo modo saprete fin da subito cosa aspettarvi ed eviterete spiacevoli sorprese.

• Infrastrutture: Prima di prendere una decisione definitiva, verificate che il terreno disponga di tutti gli allacciamenti essenziali. Controllate la presenza nelle vicinanze di elettricità, acqua, gas e rete fognaria, nonché un adeguato accesso stradale. I costi e l’entità dei lavori necessari per portare questi allacciamenti fino al vostro terreno possono essere molto elevati e incidere significativamente sul costo finale di costruzione, per cui è fondamentale verificarlo in anticipo.

Se siete alla ricerca di un terreno edificabile di qualità, potete rivolgervi a Maris Nekretnine. Nella nostra offerta troverete esclusivamente terreni verificati con documentazione in regola, elemento fondamentale per un avvio della costruzione più rapido e sicuro. Vi invitiamo a scoprire la nostra ampia selezione di terreni edificabili e a trovare la location perfetta per la vostra futura casa.

Fino a quanti metri quadrati non serve il permesso di costruire?

Sebbene per la maggior parte delle costruzioni sia necessario ottenere il permesso di costruire, sapevate che esistono eccezioni disciplinate dal Regolamento sulle costruzioni semplici e altri interventi edilizi?Ciò significa che alcune opere non richiedono il permesso di costruire. Tuttavia, per alcune di esse è comunque necessario predisporre il progetto principale e/o presentare la comunicazione di inizio lavori.Vediamo nel dettaglio.

Senza permesso di costruire e senza progetto principale è possibile realizzare:

• Pergolati e tettoie da giardino fino a 20 m² di superficie in pianta
• Terrazze adiacenti all’edificio a livello del terreno, fino a 20 m²
• Recinzioni fino a 2,2 metri di altezza, misurata dal punto più basso
• Piccole strutture agricole, contenitori per rifiuti urbani, ecc.

Senza permesso di costruire, ma con obbligo di progetto principale, è possibile realizzare:

• Edifici accessori su una particella edificabile con un edificio esistente (legittimo), fino a 50 m² di superficie in pianta
• Piscine interrate fino a 100 m² di superficie
• Recinzioni di altezza superiore a 2,2 metri

È importante sottolineare che tutte queste costruzioni devono essere realizzate nel rispetto del piano urbanistico e delle normative vigenti.Prima dell’inizio dei lavori, l’investitore è tenuto a comunicare l’avvio della costruzione all’autorità competente.

Modifiche alla Legge edilizia: novità per chi pianifica di costruire nel 2025

All’inizio del 2025 sono entrate in vigore le modifiche e integrazioni alla Legge edilizia , con l’obiettivo di semplificare e accelerare le procedure. Una delle novità più rilevanti è la semplificazione dell’iter per determinate tipologie di edifici.

Secondo le nuove disposizioni, è ora più facile ottenere il permesso per progetti di dimensioni ridotte. Ad esempio, gli edifici con un massimo di due unità abitative fino a 400 m², così come gli edifici agricoli fino a 600 m², rientrano in una categoria speciale con procedure più semplici.Inoltre, la comunicazione di inizio lavori è ora obbligatoria esclusivamente in formato online. Le modifiche alla Legge edilizia chiariscono anche chi ha diritto di costruzione e come adattare i progetti realizzati all’estero alle normative locali.

Tirando le somme, il messaggio finale è questo: ottenere il permesso di costruire è una fase fondamentale di ogni progetto.Anche se a prima vista può sembrare complesso, l’utilizzo del sistema eDozvola semplifica notevolmente l’intero processo. È importante avere pazienza, scegliere il terreno giusto e collaborare con professionisti affidabili . In questo modo, la vostra costruzione potrà procedere senza problemi e in piena conformità con la legge.