Analisi del mercato immobiliare della Bassa Istria nel 2025 – prezzi, andamenti e previsioni

Nel 2025 in Istria il mercato immobiliare affronta un periodo di cambiamenti: a Pola i prezzi degli appartamenti hanno raggiunto nuovi livelli e l’andamento delle vendite nella Bassa Istria mostra chiari segni di rallentamento.


L’analisi di mercato pone in luce il fatto che dall’apice delle vendite raggiunto nella seconda metà del 2024, con addirittura 955 transazioni, entro l’inizio del 2025 il numero delle vendite ha subito un calo compreso tra il 40 % e il 65 % in tutti i segmenti immobiliari: appartamenti, case e terreni.

Ci siamo concentrati su quelle che sono le località più gettonate dell’Istria per quel che riguarda gli acquisti: Pola, Medolino, Dignano, Lisignano e Fasana.

Vendite totali di immobili (1.1.2023 – 1.6.2025):

  • Numero di immobili venduti: 3.695

  • Valore complessivo delle vendite: 563.890.982,36 €

I dati usati nella presente analisi si fondano su quelli statistici della base dati  di eNekretnine e del portale Njuškalo.
Il motivo che ci ha spinto a fare la presente analisi è stato anche il nostro recente testo sul calo delle vendite di appartamenti a Pola (pad prodaje stanova u Puli), fondato sulla nostra esperienza personale, il quale ci ha spinti a verificare cosa dice la statistica ufficiale – perché essa non mente.

 

Andamento delle vendite di immobili negli anni (2023 – H1 2025)
Mette in luce le variazioni del numero di immobili venduti, suddivise per semestri. Dopo una crescita stabile dal 2023, la vendita raggiunge l’apice nel secondo semestre del 2024, per poi subire un calo drastico nella prima metà del 2025, a prova della significativa frenata del mercato.

 

Mercati col maggiore valore immobiliare in Istria – valore complessivo delle vendite

I dati del mercato immobiliare indicano dov’è stato raggiunto il maggior valore complessivo di vendita:

  • Pola: 215,8 milioni €

  • Medolino: 211,0 milioni €

  • Dignano: 54,9 milioni €

  • Lisignano: 44,1 milioni €

  • Fasana: 38,3 milioni €

I suddetti risultati mostrano quanto sia importante mettere a confronto oltre al valore in quanto tale, anche il numero di transazioni per singolo luogo, aspetto che leggiamo nel seguente grafico che riporta il numero di transazioni

Valore complessivo delle vendite per singola località (2023 – 1.6.2025)
Pola e Medolino raggiungono quasi lo stesso valore totale delle vendite, quello maggiore. Dignano, Lisignano e Fasana rimangono indietro per valore complessivo delle transazioni.

 

Località più gettonate del mercato immobiliare in Istria – numero di transazioni

Se pianificate di acquistare un immobile in Istria, i dati degli ultimi due anni e mezzo indicano quali sono le località più gettonate per l’acquisto di immobili:

•    Pola: 1.653 transazioni

•    Medolino: 1.074 transazioni

•    Dignano: 466 transazioni

•    Lisignano: 301 transazioni

•    Fasana: 201 transazioni

Se paragoniamo questi dati con il valore complessivo delle vendite, risulta chiaro che il numero più alto di transazioni non corrisponde sempre anche al maggior prezzo per singola unità. Anzi, alcuni mercati con un numero inferiore di vendite, come lo sono singole aree di Medolino o di Fasana, indicano un profilo d’élite con immobili di alto valore.

Numero complessivo di transazioni per singola località (2023 – 1.6.2025)
Pola registra il maggior numero di transazioni, seguita da Medolino e Dignano. Lisignano e Fasana registrano un volume delle vendite concretamente inferiore.

 

Cosa si vende di più?

I dati indicano che:

•    Gli appartamenti sono tuttora i più richiesti, ma registrano anche il maggiore calo nelle vendite nel 2025 (-65 %).
•    Le case registrano vendite stabili, ma basse (-66 % in H1-2025), ed è interessante osservare anche il dato su quanti siano gli annunci che le riguardano sul mercato.
•    I terreni oscillano e il calo del -61 % nel primo semestre del 2025 indica un rallentamento.

📊 Di più sul mercato degli appartamenti: Come vendere senza stress un appartamento a Pola  

Andamento del numero di transazioni per tipo di immobile (H1 2023 – H1 2025)
Mostra l’andamento del numero di transazioni di appartamenti, case e terreni. I più venduti sono gli appartamenti, che però segnano il maggior calo dall’inizio 2025. I terreni registrano oscillazioni, mentre per le case l’andamento è stabile, ma basso nel periodo considerato.

 

L’offerta supera la domanda: situazione relativa agli annunci

Nel giugno 2025 sul mercato c’erano 14.938 annunci (la stima di quelli reali è di 5.000, dopo avere rimosso i duplicati).

•    Pola ha il numero maggiore di annunci di appartamenti.
•    Dignano è in cima alla classifica per numero di terreni messi in vendita mediante annuncio.
•    Le case grandi e le ville di lusso sono quelle che si vendono più lentamente.

Ricerca correlata: se ricordate, nella nostra analisi del 2024 abbiamo seguito la crescita del numero di annunci di vendita di case grandi. Trovate i dettagli nell’articolo Analisi degli immobili venduti nel 2024 in Istria.
 

Numero reale di annunci per tipo di immobile (2025)
Indica il numero reale di annunci (dopo avere rimosso i duplicati) per case, appartamenti e terreni nelle località considerate della Bassa Istria. Pola è la prima, con il numero maggiore di annunci tra i quali dominano gli appartamenti. Medolino ha un’offerta più equilibrata per singolo tipo di immobile, mentre Dignano e Lisignano hanno una quota grande di terreni. Fasana si distingue per il numero complessivo più basso di annunci.

 

Perché il mercato immobiliare in Istria ha subito un rallentamento nel 2025?

Motivi principali:

•    Potere d’acquisto ridotto degli acquirenti nostrani
•    Calo d’interesse tra gli acquirenti stranieri, soprattutto tra i tedeschi
•    Introduzione di nuove imposte e ostacoli burocratici
•    I prezzi richiesti per gli immobili non nuovi sono irreali
•    Tassi d’interesse e costi edili alti

Leggete anche: Cos’è il permesso di agibilità e come ottenerlo?

 

Consigli per i venditori nel 2025

Il mercato immobiliare non è mai stato così concorrenziale come nel 2025, soprattutto se consideriamo le case grandi e le ville. Affinché il vostro immobile si distingua tra le altre decine di offerte simili, deve avere quel qualcosa di speciale che attiri l’attenzione degli acquirenti.

Non abbiate paura di investire nel design e di seguire le tendenze attuali, perché un’immobile di buona qualità, con tutti i documenti in regola, trova più velocemente il suo acquirente se viene ben pubblicizzato.

  • Meno significa di più: scegliete un’agenzia

    Stipulate un contratto di esclusività con un’agenzia di fiducia affinché la vendita sia completamente trasparente, con un piano chiaro, una strategia marketing e responsabilità. Spesso più agenzie significano una campagna marketing dispersiva e una presentazione non uniforme.
     
  • Marketing professionale

    Investite in fotografie di alta qualità, presentazioni video attraenti, tour virtuale e Google Ads mirati, come anche campagne sui social media. Una pubblicità di qualità mette in luce il vostro immobile e arriva agli acquirenti che sono seriamente interessati all’acquisto.
     
  • Stima di valore reale

    Ingaggiate un valutatore qualificato oppure usate strumenti attendibili online, come ad esempio Arvio.hr , per stabilire il prezzo che corrisponde alle attuali condizioni di mercato. Un immobile sopravvalutato rimane più a lungo sul mercato, mentre i prezzi reali attirano offerte serie.
  • Ordine e documentazione completa

    Sistemate sia gli spazi interni che esterni: la pittura fresca, un giardino ordinato o un arredo moderno possono far crescere molto la percezione del valore. Fate in modo di avere la documentazione completa (p.es. il permesso di agibilità ), che rende più celere il processo di vendita e vi fa evitare tutti gli ostacoli amministrativi.

    Guardate: Come evitare errori all’atto della vendita di un immobile – guida pratica per venditori.

 

Domande frequenti sul mercato immobiliare nel 2025 in Istria

❓ Qual è il prezzo medio di un metro quadro di appartamento a Pola nel 2025?
Secondo i dati di eNekretnine il prezzo medio di un appartamento a Pola nella prima metà del 2025 si aggira intorno ai 2.418 €/m², ma il metro quadrato più caro pagato ha raggiunto i 4.100 €/m². Naturalmente, tutto dipende dalla zona e dallo stato dell’immobile.

❓ In quali zone della Bassa Istria si vende di più?
Pola guida la classifica con il maggior numero di transazioni, seguita da Medolino, Dignano e Fasana. Va però considerato che i prezzi medi per m² sono più alti a Fasana e Medolino rispetto a quelli di Pola.

❓ Quali sono i motivi principali del calo delle vendite nel 2025?
La riduzione del potere d’acquisto, il calo d’interesse tra gli acquirenti stranieri (in particolare modo di quelli tedeschi), le nuove imposte, i prezzi richiesti inverosimilmente elevati e gli alti costi di costruzione.

❓ Come posso vendere più velocemente il mio immobile in Istria?
Una stima di valore reale, foto e video professionali dell’immobile, l’immobile ben sistemato  con documentazione completa, come anche la scelta della migliore agenzia immobiliare rendono la vendita concretamente più veloce.

❓ Cosa ci si può attendere dal mercato immobiliare nel 2025?
Il ritorno alla realtà: il valore della zona, la qualità del design e la funzionalità dell’immobile avranno il loro pubblico anche in futuro. Ma, quella che è stata una “pazzia” negli ultimi anni non si ripeterà. Il mercato tornerà ad essere stabile e a premiare quelli che sono i valori autentici, mentre gli immobili sovrastimati non troveranno facilmente un acquirente.

 

E per concludere...

Nel 2025 il mercato immobiliare nella Bassa Istria sta vivendo un periodo importante di adattamento: i prezzi hanno raggiunto livelli storicamente più alti, mentre il numero di transazioni è in netto calo. L’analisi rivela chiaramente che oggi il successo nella vendita esige una stima di valore reale, una presentazione professionale e una reazione puntuale ai cambiamenti della domanda.
Per i venditori tutto questo significa essere pronti a negoziare, investire in visibilità e offrire un immobile che si distingua tra la concorrenza. D’altro canto, gli acquirenti hanno l’opportunità di scegliere e negoziare con maggiore attenzione, il che viene a modificare ulteriormente le dinamiche di mercato.
E agli investitori suggerisco di investire con intelligenza in progetti immobiliari di qualità e ben concepiti, che tengano conto del nostro ambiente naturale e dell’infrastruttura esistente, perché solo così potremo attirare acquirenti di qualità ed evitare problemi con la vendita.

Il mio auspicio è che vengano finalmente regolamentati piani urbanistici con più aree verdi e contenuti, invece che un’edificazione di massa senza identità.
A prescindere da chi siate, se acquirenti, venditori o investitori, essere sempre bene informati e reagire con puntualità sono le mosse che aprono le porte al successo. Se desiderate sapere quanto vale il vostro immobile nelle condizioni attuali, o come presentarlo nel modo più idoneo, il nostro team è sempre a vostra completa disposizione.

📩 Contattateci: Maris nekretnine e sfruttate la nostra esperienza per raggiungere il miglior risultato possibile sul mercato immobiliare dell’Istria.
Aljoša Vučetić, titolare dell’Agenzia immobiliare Maris, Pola

Pola, 8.8.2025