Sve o tabularnoj izjavi: Sadržaj, ovjera i ključni trenutak izdavanja pri kupnji nekretnine

Čitate li redovito naše članke, onda znate da ne skrivamo kako je kupnja nekretnine uzbudljiv, ali složen proces. Nakon pronalaska savršenog doma, pregovora i potpisa kupoprodajnog ugovora, mnogi kupci misle da je posao završen i da konačno mogu predahnuti. No, tek kada dobijete jedan ključni dokument – tabularnu izjavu (lat. clausula intabulandi) – možete se i pravno smatrati vlasnikom nekretnine. Što je tabularna izjava, kako izgleda, što mora sadržavati i kada je prodavatelj mora predati kupcu – sve su ovo pitanja na koja odgovaramo u ovom članku.

Što je zapravo tabularna izjava?

Tabularna izjava je izričita, bezuvjetna i neopoziva suglasnost prodavatelja kojom dopušta kupcu da na svoje ime izvrši uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Dakle, ona je pravni temelj za stjecanje vlasništva na nekretnini. Iako sam kupoprodajni ugovor definira odnos između vas i prodavatelja, pravo vlasništva ne prelazi na vas u zemljišnoknjižnom smislu sve dok sud (zemljišnoknjižni odjel) ne provede upis temeljem ove izjave. U Republici Hrvatskoj, vlasništvo nad nekretninama stječe se upisom u zemljišne knjige. Da biste s emogli upisati, pogađate, potrebna vam je tabularna izjava.

Kako tabularna izjava izgleda i što mora sadržavati?

Imajte u vidu da je tabularna izjava formalni pravni dokument i mora sadržavati određene, zakonom propisane elemente kako bi bila valjana i prihvaćena na sudu. Također, može se pojaviti u dva osnovna oblika. Prvi je kada je ona sastavni dio kupoprodajnog ugovora, pri čemu se u samom ugovoru navodi klauzula koja postaje automatski bezuvjetna i neopoziva u trenutku kada kupac u potpunosti izvrši isplatu dogovorene kupoprodajne cijene. Drugi oblik je posebna isprava, odnosno samostalni dokument koji prodavatelj naknadno izdaje kupcu, obično odmah nakon što kupac ispuni sve svoje ugovorne obveze. U oba slučaja, svrha tabularne izjave je ista – pružiti kupcu ovjerenu suglasnost za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

Bez obzira na to radi li se o dijelu ugovora ili posebnoj ispravi, ključni elementi koje mora sadržavati su:

Elementi

Sadržaj elementa

Identifikacija strana

Ime i prezime/naziv, adresa, OIB/MBS prodavatelja (davatelja izjave) i kupca (primatelja izjave). Ako stranku zastupa punomoćnik, potrebno je navesti i njegov OIB.

Precizna identifikacija nekretnine

Točan opis nekretnine prema zemljišnoknjižnom stanju: katastarska općina, broj zemljišnoknjižnog uloška, broj katastarske čestice (ili broj posebnog dijela – stana/poslovnog prostora).

Izričita suglasnost (Clausula intabulandi)

Vrlo važno: Jasna, nedvosmislena izjava prodavatelja kojom bezuvjetno i neopozivo dopušta upis prava vlasništva na kupca u zemljišnim knjigama.

Potvrda isplate

Obično sadrži i potvrdu prodavatelja da je u cijelosti primio kupoprodajnu cijenu ili da su ispunjeni svi ugovorni uvjeti za prijenos vlasništva.

Ovjera

Potpis prodavatelja na tabularnoj izjavi mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika. Bez ovjere, sud neće dopustiti uknjižbu.

Kao što možete primijetiti, izričita suglasnost ovdje ima vrlo važnu ulogu. Zato vam donosimo primjer rečenice kakvu biste mogli upotrijebiti na svojoj tabularnoj izjavi: "Prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupni iznos kupoprodajne cijene te daje bezuvjetnu i neopozivu suglasnost kupcu da ishodi uknjižbu prava vlasništva na svoje ime i za svoju korist na nekretnini opisanoj u članku X. ovog Ugovora u zemljišnim knjigama, bez ikakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja Prodavatelja."

Kada se tabularna izjava izdaje?

Iskustvo nam govori da je vrijeme izdavanja tabularne izjave najvažnije pitanje za kupca i ono koje stvara najviše nesigurnosti. Prema zakonu, prodavatelj je dužan izdati tabularnu izjavu nakon što kupac u cijelosti ispuni sve svoje obveze iz kupoprodajnog ugovora, što se u pravilu odnosi na potpunu isplatu kupoprodajne cijene.

Evo nekoliko mogućih scenarija.

Najčešći scenarij – izdavanje nakon isplate:

  • Potpiše se kupoprodajni ugovor (uz ovjeru potpisa) kod javnog bilježnika.
  • Kupac isplaćuje cjelokupnu cijenu prodavatelju.
  • Nakon primitka cjelokupne cijene, prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu i ovjerava svoj potpis na njoj kod javnog bilježnika.
  • Tada ovjerenu tabularnu izjavu predaje kupcu (često uz asistenciju i nadzor agencije za nekretnine).
  • Kupac potom predaje zahtjev za uknjižbu zemljišnoknjižnom odjelu (gruntovnici).

Scenarij deponiranja kod agencije za nekretnine:

  • Tabularna izjava se ovjerava kod javnog bilježnika, ali se deponira kod agencije za nekretnine.
  • Kupac isplaćuje cijenu prodavatelju (izravno na račun prodavatelja ili putem depozita agencije).
  • Agencija za nekretnine, na temelju potvrde o uplati od prodavatelja ili uvida u bankovnu dokumentaciju, predaje deponiranu tabularnu izjavu kupcu.
  • Čuvanje izjave može biti uključeno u proviziju agencije.

Scenarij deponiranja kod javnog bilježnika:

  • Kod potpisivanja ugovora, tabularna izjava se potpiše i ovjeri kod javnog bilježnika, ali se deponira (ostavi na čuvanju) kod javnog bilježnika.
  • Kupac isplaćuje cijenu prodavatelju (često se cijena uplaćuje na depozitni račun bilježnika).
  • Nakon što javni bilježnik potvrdi da je novac sigurno uplaćen, bilježnik predaje tabularnu izjavu kupcu.
  • Deponiranje kod javnog bilježnika dodatno se naplaćuje.

Ovo je najsigurniji način za kupca jer je dokument već ovjeren i čeka samo isplatu, što eliminira rizik da prodavatelj, nakon primljene isplate, odbije izdati izjavu. Naša je preporuka svakom kupcu da inzistira na depozitu tabularne izjave kod javnog bilježnika. To je zlatno pravilo sigurnosti. Tek s deponiranom, ovjerenom tabularnom izjavom u rukama bilježnika, kupac može biti siguran da će nakon uplate novca i pravno steći vlasništvo. Bez obzira na povjerenje, pravna sigurnost je uvijek na prvom mjestu., kaže vlasnik Maris nekretnina Aljoša Vučetić.

Što ako prodavatelj odbije izdati tabularnu izjavu?

Ponekad, iako vrlo rijetko, događaju se i ovakvi scenariji. Ako kupac u potpunosti ispuni sve svoje ugovorne obveze (isplati cjelokupnu cijenu), a prodavatelj unatoč tome odbije izdati ovjerenu tabularnu izjavu, kupac ima pravo zatražiti sudsku zaštitu. U tom slučaju, kupac može podnijeti tužbu nadležnom sudu radi izdavanja tabularne izjave (tzv. tužba za prijenos vlasništva), pri čemu će presuda suda zamijeniti pristanak prodavatelja i poslužiti kao temelj za upis vlasništva u zemljišne knjige. Iz tog razloga, te kako bi se osigurala dodatna pravna zaštita tijekom mogućeg spora, dobro je i upisati predbilježbu prava vlasništva nad nekretninom u zemljišnim knjigama. 

Vjerujemo da smo bili jasni. Tabularna izjava je “točka na i” kupoprodaje nekretnine i ključan je preduvjet za pravnu uknjižbu. Važno je da ovaj dokument bude uredno sastavljen, da sadrži sve potrebne podatke o nekretnini i, najvažnije, da bude ovjeren potpisom prodavatelja kod javnog bilježnika. Kao kupac, nikada nemojte zanemariti važnost ovog dokumenta. Suradnja s provjerenom agencijom poput Maris nekretnina osigurava da je tabularna izjava riješena na siguran način. Upravo zato što imamo povjerenje naših klijenata, čak 99% ih ostave tabularnu izjavu na čuvanje u našoj agenciji. Suradnjom s nama vi zapravo minimalizirate potencijalne rizike i osiguravate sebi miran san. I ono najvažnije, pravno priznato vlasništvo. Kontaktirajte nas s povjerenjem.