Wie wir ein Baugrundstück in Peroj 59 % über dem Marktwert verkauft haben – und was dazu nötig war

Eine lilafarbene Fassade, die alles veränderte

Stellen Sie sich vor, Sie sind Silvia aus Triest. Sie sparen jahrelang auf ein Stück Istrien – ein ruhiges Fleckchen, ein Garten, ein Blick, der jeden Morgen schöner macht. Endlich kaufen Sie ein Baugrundstück. Schöne Lage, guter Preis, die Pläne im Kopf stehen schon.

Und dann fängt der Nachbar an, zu bauen.

Ein Jahr später steht neben Ihrer Parzelle ein Haus mit Apartments. Und das auch noch lila gefärbt – die Farbe der Milka-Schokolade, die auf der Packung gut aussieht, nicht aber auf einer istrischen Fassade.

Silvia hat mich angerufen und gesagt: „Stell dir vor, ich bin in Rente und muss mir dieses Haus ansehen."

Die Italienerin mit Geschmack hat ein Stück Istrien gekauft. Bekommen hat sie einen Blick auf eine lilafarbene Fassade mit Apartments.

Diese Geschichte ist mir als Denkanstoß in Erinnerung geblieben. Und es war nicht die einzige. In Peroj, dem Ort, in dem ich aufgewachsen bin, habe ich zugesehen, wie jemand sein Haus stromgelb gefärbt hat. Nach und nach begann das, was Istrien besonders gemacht hat – Tradition, Harmonie, Stein, Ordnung – zu zerfallen. Nicht abrupt. Langsam, Bau für Bau, Anzeige für Anzeige.

Ich begann, zu überlegen: Kann es auch anders sein?

Istrien wurde planlos gebaut – und das sieht man

Das ist keine Kritik an einzelnen Eigentümern. Das ist ein Problem auf Ebene des Systems, das bereits jahrzehntelang andauert.

Die Gemeinden hinken mit der Raumplanung Jahre hinterher. Detaillierte Raumpläne existierten nicht oder waren veraltet. Niemand hat die Breite der Zufahrt, die Höhe des Nachbarhauses oder die Farbe der Fassade je definiert. Das Ergebnis war vorhersehbar: Jeder für sich, Chaos für alle.

Dort, wo Raumpläne Einfamilienhäuser vorsahen, sind Mehrfamilienhäuser mit Apartments aus dem Boden gesprossen. Die Infrastruktur (Straßen, Wasser-, Stromleitungen) sind für eine andere Nutzungsintensität vorgesehen. Heute gibt es in einzelnen Teilen von Istrien Straßen, in die schlichtweg nicht so viele Autos passen. Da diese Projekte mit einem Parkplatz pro Einheit geplant wurden, landen die übrigen Autos auf der Straße. Das Gedränge kommt nicht von ungefähr – es war eine vorhersehbare Folge des planlosen Baus.

Die Käufer, die kommen, um sich ein Baugrundstück anzusehen, fragen immer dieselben zwei Gruppen von Fragen.

Erste Gruppe: Was werden die Nachbarn bauen? Wie hoch? Wird mit das den Blick verbauen? Zweite Gruppe: Was ist mit der Infrastruktur? Gibt es Strom? Wasser? Kanalisation? Wann wird es eine Straße geben?

Auf beide Fragengruppen gab es in den meisten Fällen keine klaren Antworten. Und wo es keine Antworten gibt, gibt es auch keinen Verkauf. Oder es wird mit erheblichem Rabatt verkauft, der die Ungewissheit kompensiert.

Als ich alte Baugenehmigungen durchblätterte, wurde mir klar, dass Istrien nicht immer so aussah. In alten Dokumenten stand: 30 % der Fassade muss aus Stein sein. Der Zaun muss aus geraden Linien bestehen. Das Haus muss innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt werden. Es gab sogar jemanden, der vor Ort kam und festlegte, welche Farben erlaubt sind.

Gerade wegen solchen Regeln sehen manche istrischen Dörfer heute so aus, wie sie aussehen. Das war kein Zufall, sondern eine Entscheidung.

Erstes Projekt: Ein Masterplan, der die Unsicherheit des Käufers löste

Vor ca. zehn Jahren sollte ich ein größeres Grundstück verkaufen, das bereits jahrelang nicht verkauft werden konnte. Ich habe mich mit den Eigentümern hingesetzt und ihnen Folgendes gesagt: Das Problem ist nicht der Preis – das Problem ist die Ungewissheit.

Ein Käufer, der sich diese Parzelle ansieht, hat eigentlich Angst. Er hat Angst davor, was der Nachbar bauen könnte. Er hat Angst, dass er keinen Stromanschluss bekommt. Er hat Angst, dass die asphaltierte Straße nur ein leeres Versprechen bleibt.

Wir beschlossen, auf all diese Fragen zu antworten, bevor sie vom Käufer gestellt werden.

Wir haben für alle 13 Parzellen einen kleinen Masterplan erstellt. Wir legten fest, dass jede Parzelle ausschließlich für ein Einfamilienhaus genutzt werden kann – ohne Aufteilung in mehrere Wohneinheiten. Für jede Parzelle haben wir die maximale Höhe bis zum Dachfirst bestimmt und die Errichtung eines zweiten Stockwerks verboten – und das haben wir erstmals als Verbot der Sichtbehinderung in die Eigentumsurkunde des Grundstücks eintragen lassen. Sie wissen schon, wie unsere Leute so sind: ohne eingetragenes Verbot gibt es immer den, der es probiert. Und den haben wir auch tatsächlich gefunden – ein Käufer, der versucht hat, ein Taubenhaus als Ausgang des Aufzugs in das Projekt aufzunehmen. Er musste das Projekt selbstverständlich anpassen.

Unter Berücksichtigung aller Einschränkungen haben wir einen Vertrag unter den Eigentümern geschlossen, der alle besprochenen Einschränkungen klar definierte. Da jeder nach einem Raumplan formell befugt ist, unter bestimmten Rahmenbedingungen zu bauen, haben wir im Vertrag strengere Regeln festgelegt – im Falle eines Verstoßes wäre jedem der Nachbarn eine Strafe von 30.000 EUR zu zahlen.

Zusätzlich zu diesen Einschränkungen gaben wir auch die Garantie einer Erlangung der Genehmigungen über unseren Architekten: Die Käufer bezahlten einen Teil des Kaufpreises für das Grundstück im Voraus und den Rest nach Erhalt der Baugenehmigung – nach ihren Wünschen, aber unter unseren Bedingungen. Für jeden Käufer habe ich höchstpersönlich die Versorgung sichergestellt – Anschlüsse an die Wasserversorgung und vorübergehende und dauerhafte Stromversorgung.

Das Ergebnis? Alle 13 Parzellen wurden verkauft. Der vereinbarte Startpreis betrug 110 EUR/m², wir haben aber zu 175 EUR/m² verkauft – 59 % über dem geschätzten Startpreis.

Der Grund war einfach: Die Käufer wussten genau, was sie kaufen. Und für diese Sicherheit waren sie auch bereit, zu zahlen.

Zweites Projekt in Peroj: Infrastruktur im Voraus, Architektur als Garantie

Im Rahmen eines neuen, größeren Projekts in Peroj sind wir einen Schritt weiter gegangen.

Investoren – der Architekt und der Geschäftsmann, der genau weiß, was Käufer bremst – begegneten demselben Problem: hervorragende Lage, aber jahrelang kein Verkauf. Der Grund war stets derselbe: zu viele Unbekannte.

Diesmal haben wir nicht auf die Fragen des Käufers gewartet. Wir haben im Voraus geantwortet.

Die Infrastruktur wurde bereits vor der ersten Anzeige geregelt und bezahlt:

Wir haben die interne Straße asphaltiert. Für jede Parzelle haben wir 13 kW elektrische Energie im Voraus bezogen und bezahlt – denn mit dem alten System kann man nicht garantieren, dass kW überhaupt verfügbar sein werden. Jede Parzelle wurde an die Wasserversorgung angeschlossen. Die Kanalisation ist geregelt. Die Straßenbeleuchtung ist ausgebaut.

Der Käufer, der sich die Immobilie vor Ort ansieht, sieht kein leeres Feld und eine Liste voller Versprechen. Er sieht eine Straße, Anschlüsse und ein Projekt, das verantwortungsvoll ausgeführt wird.

Die Architektur ist nach einem Masterplan festgelegt:

Wir haben das Architekturstudio Triptih engagiert - Marko Perćić und Danijela Perčić. Sie haben uns Richtlinien für das Aussehen der künftigen Siedlung gegeben. Im Rahmen des gesamten Projekts sind Flachdächer verboten – ausschließlich schräge Dächer, im istrischen Stil. Die Parzellen dürfen nicht in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt werden. Die Farben und Materialien sind ungefähr definiert, wobei der Käufer innerhalb dieser Rahmenvorgaben Freiheiten hat.

Alle Eigentümer unterzeichnen einen Vertrag untereinander, der alle Einschränkungen definiert – vom Typ des Dachs und der Anzahl der Wohneinheiten bis zur Verpflichtung der Pflege der internen Straße. Es gibt keine Ausnahmen und keine mündlichen Absprachen.

Der Käufer entscheidet selbst über die Größe des Hauses, die Struktur der Räume, ob es einen Pool gibt oder nicht – alles im Rahmen des Raumplans und des Masterplans.

Warum dieses Modell funktioniert – und was das für den Preis bedeutet

Hinter alldem steht eine einfache These.

Ein Käufer, der genau weiß, was er kauft – was er haben wird, was für eine Infrastruktur auf ihn wartet, wie die Siedlung in zehn Jahren aussehen wird – ist bereit, mehr zu zahlen. Nicht, weil er irregeführt wird, sondern weil ihm etwas geboten wird, was es auf dem freien Markt kaum noch gibt: Sicherheit und Vorhersehbarkeit.

In Istrien, wo jahrelang ohne Ordnung und Vision gebaut wurde, ist ein solcher Ansatz keine Revolution. Er ist eine Rückkehr zu demjenigen, was Istrien seit jeher seinen Wert verliehen hat – eine Ordnung, die den Ort wahrt und ein Ort, der Wert wahrt.

So eine Siedlung ist heute mehr wert, als die Umgebung. Und in zehn Jahren, wenn sie errichtet ist und das Chaos um sie herum noch offensichtlicher wird, wird sie noch mehr wert sein.

Silvia aus Triest bekam das nicht mit ihrem ersten Grundstück. Aber Käufer in Peroj schon.

Die häufigsten Fragen zum Kauf eines Baugrundstücks in Istrien.

Woher weiß man, was der Nachbar auf der benachbarten Parzelle bauen wird?

Kurze Antwort: Sie können das fast nie sicher wissen.

Es gibt Ausnahmen, aber sie sind selten. Eine Ausnahme ist, wenn die Gemeinde gut definierte Raumpläne mit klaren Regeln vorsieht – ein Beispiel, das bei uns häufig genannt wird, ist Bale.

Eine weitere Ausnahme ist, wenn der Investor, der Eigentümer des gesamten Grundstücks, selbst beschließt, ein Projekt zu gestalten und Einschränkungen in die Grundbücher eintragen lässt und durch einen Vertrag unter den Eigentümern alle Käufer zur Einhaltung der für alle gültigen Vorgaben verpflichtet. Das ist selten der Fall, aber wie wir in diesem Text gezeigt haben: Es lohnt sich in finanzieller Hinsicht.

Selbst wenn ein Schutz besteht, muss man realistisch bleiben: Nachdem jemand die Nutzungsgenehmigung für eine Wohneinheit erwirkt hat, wird es außerordentlich schwer, die weitere Änderung des Nutzungszwecks zu verhindern. Eine Garantie im eigentlichen Sinn gibt es nicht.

Falls Sie an weiteren Details zum Kauf eines Baugrundstücks interessiert sind, sehen Sie sich dieses Video an, in dem ich über 11 Fallen spreche, auf die man beim Kauf achten sollte: Fallen beim Kauf eines Baugrundstücks

Ist die Infrastruktur (Strom, Wasser, Kanalisation) bei einem Baugrundstück immer geregelt?

Nein – das ist eines der größten Risiken beim Kauf eines Grundstücks. Der Anschluss an die Wasserversorgung oder das Kanalisationsnetz kann im Voraus bei den zuständigen kommunalen Unternehmen und anhand der Unterlagen geprüft werden. Strom ist eine Sache für sich.

Leider können sie das schriftliche Dokument, das bestätigt, wie viel kW aktuell an einer Stelle des HEP verfügbar sind, nicht erhalten – zumindest nicht auf informelle Anfrage. HEP wird Ihnen die Information nicht mitteilen, bevor Sie ein Projekt planen und alles amtlich genehmigen lassen. Und das ist bereits eine beachtliche Investition und ein Risiko, das niemand eingehen möchte, bevor er sicher ist, dass sich der Kauf lohnt. In der Praxis erfahren Sie meist informell, wie es um die Kapazität steht – wenn Sie einen „Kontakt“ beim HEP haben.

Unser Investor in Projekte in Peroj hat das erfolgreich gelöst und die Kapazitäten im Voraus bezogen – das ist jedoch nicht die Regel, sondern eine Ausnahme. Fordern Sie stets die Dokumentation zu Wasser und Kanalisation an. Was den Strom angeht, seien Sie realistisch: Ohne Vorhaben gibt es keine genauen Auskünfte.

Lohnt es sich, als Eigentümer eines größeren Grundstücks einen Masterplan zu erstellen?

Ja – und zwar aus einem einfachen Grund: Ein gut geplantes Projekt erzielt einen besseren Preis. Ein Masterplan, der genau definiert, was auf dem Grundstück entstehen wird – der Bautyp, die Höhe, Materialien, Leitungen – gibt dem Käufer Sicherheit. Und Sicherheit kostet. Falls Sie Eigentümer eines größeren nicht bebauten Grundstücks sind, dessen Parzellen Sie verkaufen möchten, dann ist ein Masterplan keine Ausgabe – er ist eine Investition, die sich direkt im erzielten Preis widerspiegelt.

Kann die Aufteilung der Parzelle und die Höhe des Gebäudes mit einem Vertrag untersagt werden?

Ja – aber nur in den im Rahmen der ersten Frage beschriebenen Situationen: Wenn das gesamte Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs einem Investor bzw. einem Eigentümer gehört. Dann kann für jede Parzelle ein Verbot der Sichtbehinderung in die Grundbücher eingetragen werden und ein Vertrag unter allen künftigen Eigentümern kann eine Vereinbarung enthalten, in der alle Einschränkungen und internen Vorschriften aufgeführt werden – Höhen, Bautypen, Anzahl der Wohneinheiten, Verpflichtungen hinsichtlich der Pflege. Wenn Sie von einem Privateigentümer kaufen, der nur eine Einheit verkauft, gibt es einen solchen Schutz nicht – und es macht auch keinen Sinn, ihn zu suchen.

 

Aljoša Vučetić Maris Immobilien — Pula, Istrien

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