Kako smo prodali građevinsko zemljište u Peroju 59% skuplje od tržišta - i što smo za to morali napraviti

Jedna ljubičasta fasada koja je promijenila sve

Zamislite da ste Silvija iz Trsta. Godinama štedite za komad Istre - miran kutić, vrt, pogled koji nagradite svako jutro. Napokon kupite građevinsko zemljište. Lijepa lokacija, dobra cijena, planovi u glavi već nacrtani.

A onda susjed kreće graditi.

Godinu dana kasnije, tik uz vašu parcelu stoji apartmanski objekt. I ofarbali su ga u lila boju - onu boju Milka čokolade, koja lijepo stoji na ambalaži, ali ne i na istarskoj fasadi.

Silvija me nazvala i rekla: „Zamisli mene u mirovini i da moram gledati tu kuću."

Talijanka s ukusom, kupila je komad Istre. A dobila je pogled na ljubičastu fasadu s apartmanima.

Ta priča mi je ostala u glavi kao okidač. I nije bila jedina. Iz Peroja, sela u kojemu sam odrastao, gledao sam kako je netko svoju kuću ofarbao u električno žuto. Malo po malo, nešto što je Istru činilo posebnom - autohtonost, sklad, kamen, red - počelo se raspadati. Ne naglo. Polako, gradnjom po gradnji, oglasom po oglasu.

Počeo sam razmišljati: može li biti drugačije?

Istra se gradila bez plana — i to se vidi

Ovo nije kritika pojedinih vlasnika. Ovo je sustavni problem koji traje desetljećima.

Općine su godinama kasnile s prostornim planovima. Detaljni planovi uređenja nisu postojali ili su bili zastarjeli. Nitko nije definirao ni širinu pristupne ceste, ni visinu susjedove kuće, ni boju fasade. Rezultat je bio predvidljiv: svako za sebe, kaos za sve.

Tamo gdje su prostorni planovi predviđali obiteljske kuće, nikle su višestambene zgrade s apartmanima. Infrastruktura (ceste, vodovod, struja) dimenzionirana je za drugačiji intenzitet korištenja. Danas u pojedinim dijelovima Istre imamo ulice koje jednostavno ne mogu primiti toliko vozila. A budući da su ti projekti rađeni s jednim parkirnim mjestom po jedinici, ostatak automobila završava na ulici. Gužva koja nastaje nije slučajna - ona je bila predvidljiva posljedica gradnje bez plana.

Kupci koji su dolazili gledati građevinsko zemljište uvijek su postavljali iste dvije grupe pitanja.

Prva grupa: što će susjed izgraditi? Koliko visoko? Hoće li mi blokirati pogled?
Druga grupa: što je s infrastrukturom? Je li tu struja? Voda? Kanalizacija? Kad će biti cesta?

Na oba pitanja, u većini slučajeva, nije bilo jasnog odgovora. A tamo gdje nema odgovora - nema ni prodaje. Ili se prodaje uz ozbiljan popust koji kompenzira nesigurnost.

Listajući stare građevinske dozvole shvatio sam da Istra nije oduvijek izgledala ovako. U starim dokumentima pisalo je: 30% pročelja mora biti od kamena. Ograda mora imati ravne linije. Kuća se mora završiti u roku od dvije godine. Postojala je čak i osoba koja je izlazila na teren i određivala koje boje su dopuštene.

Upravo zbog takvih pravila neka istarska sela i danas izgledaju onako kako izgledaju. Nije to bila slučajnost, već odluka.

Prvi projekt: masterplan koji je riješio nesigurnost kupca

Prije desetak godina dobio sam na prodaju veće zemljište koje se godinama nije moglo prodati. Sjeo sam s vlasnicima i rekao im jedno: problem nije cijena - problem je nesigurnost.

Kupac koji gleda tu parcelu zapravo se boji. Boji se što će mu susjed sagraditi. Boji se da neće dobiti priključak struje. Boji se da će asfaltirani put biti samo obećanje.

Odlučili smo odgovoriti na sva ta pitanja prije nego što ih kupac postavi.

Napravili smo mali masterplan za svih 13 parcela. Definirali smo da se svaka parcela može iskoristiti isključivo za jednu obiteljsku kuću - bez cjepanja na više stambenih jedinica. Za svaku parcelu posebno smo odredili maksimalnu visinu do sljemena i zabranili podizanje drugog kata - i to smo, po prvi put, upisali kao zabranu vidika u vlasnički list zemljišta. Znate kakvi su naši ljudi: bez upisane zabrane, uvijek se nađe netko tko proba. I doista se našao - jedan kupac pokušao je u projekt ubaciti tzv. kapuneru, kućicu za golubove na krovu, kao izlaz za lift. Naravno, morao je promijeniti projekt.

Uz sva ta ograničenja, sklopili smo međuvlasnički ugovor koji je jasno definirao sva dogovorena ograničenja. Budući da prostorni plan formalno svakome dopušta gradnju u određenim okvirima, ugovorom smo postavili stroža pravila - a tko bi ih prekršio, svakome od susjeda platio bi kaznu od 30.000 EUR.

Uz ta ograničenja dali smo i garanciju na ishođenje dozvola putem naših arhitekata: kupci su plaćali dio kupoprodajne cijene zemljišta unaprijed, a ostatak nakon ishođenja građevinske dozvole - po njihovim željama, ali pod našim uvjetima. Za svakog kupca osobno sam sredio sve komunalne priključke - vodu, privremeni i stalni priključak struje.

Rezultat? Svih 13 parcela je prodano. Dogovorena početna cijena bila je 110 EUR/m², a prodali smo po 175 EUR/m² - što je 59% iznad početne procjene.

Razlog je bio jednostavan: kupci su znali točno što kupuju. I za tu sigurnost bili su voljni platiti.

Drugi projekt u Peroju: infrastruktura unaprijed, arhitektura kao garancija

Na novom, većem projektu u Peroju otišli smo korak dalje.

Investitori - arhitekt i poslovni čovjek koji dobro razumije što kupce koči - suočavali su se s istim problemom: odlična lokacija, ali godinama nema prodaje. Razlog je uvijek bio isti: previše nepoznanica.

Ovaj put nismo čekali da kupac postavi pitanje. Odgovorili smo unaprijed.

Infrastruktura je riješena i plaćena prije prvog oglasa:

Internu prometnicu smo asfaltirali. Za svaku parcelu zakupili smo i platili 13 kW električne energije unaprijed - jer po starom sustavu nikad ne možete jamčiti da će kW uopće biti dostupni. Voda je dovedena do svake parcele. Kanalizacija je riješena. Javna rasvjeta je izgrađena.

Kupac koji dođe na teren ne gleda u prazno polje i lista punih obećanja. On vidi cestu, vidi priključke, vidi projekt koji se ozbiljno radi.

Arhitektura je definirana masterplanom:

Angažirali smo arhitektonski studio Triptih - Marko Perćić i Danijela Perčić - koji su nam napravili smjernice za izgled budućeg naselja. Na čitavom projektu zabranjeni su ravni krovovi - isključivo kosi, u istarskom duhu. Zabranjeno je dijeljenje parcele na više stambenih jedinica. Boje i materijali su definirani okvirno, uz slobodu kupca unutar tih okvira.

Svi vlasnici međusobno potpisuju međuvlasnički ugovor koji definira sva ograničenja - od tipa krova i broja stambenih jedinica do obveze održavanja interne prometnice. Nema iznimki, nema usmenih dogovora.

Kupac sam bira veličinu kuće, raspored prostorija, bazen ili bez bazena - sve u okvirima prostornog plana i masterplana.
 

Zašto ovaj model funkcionira - i što to znači za cijenu

Iza svega ovoga stoji jedna jednostavna teza.

Kupac koji zna točno što kupuje - što će biti uz njega, kakva infrastruktura ga čeka, kako će izgledati naselje za deset godina - spreman je platiti više. Ne zato što ga se obmanjuje, nego zato što mu se nudi nešto što na slobodnom tržištu gotovo ne postoji: sigurnost i predvidljivost.

U Istri u kojoj se godinama gradilo bez reda i bez vizije, ovakav pristup nije revolucija. To je povratak na ono što je Istru oduvijek činilo vrijednom - red koji čuva prostor, i prostor koji čuva vrijednost.

Takvo naselje danas vrijedi više od okoline. A za deset godina, kad bude izgrađeno i kad kaos oko njega bude još vidljiviji, vrijedit će još više.

Silvija iz Trsta to nije dobila na prvom zemljištu. Ali kupci u Peroju - hoće.

Najčešća pitanja o kupnji građevinskog zemljišta u Istri

Kako znati što će susjed izgraditi na susjednoj parceli?

Kratki odgovor: gotovo nikad ne možete znati sa sigurnošću.

Iznimke postoje, ali su rijetke. Jedna je kada općina ima dobro definirane prostorne planove s jasnim pravilima - primjer koji se kod nas često ističe su Bale. 

Druga je kada investitor, vlasnik cijelog zemljišta, sam odluči urediti projekt i upisati ograničenja u zemljišne knjige te međuvlasničkim ugovorom obvezati sve buduće kupce na zajednička pravila. To se događa rijetko, ali kao što smo pokazali u ovom tekstu, isplati se i financijski.

Čak i kada zaštita postoji, treba biti realan: nakon što netko ishodi uporabnu dozvolu za jednu stambenu jedinicu, sprječavanje daljnje promjene namjene postaje iznimno teško. Garancija u pravom smislu ne postoji.

Ako vas tema kupnje građevinskog zemljišta zanima dublje, pogledajte i ovaj video u kojemu sam obradio 11 zamki na koje trebate paziti prije kupnje: Zamke pri kupnji građevinskog zemljišta

Je li infrastruktura (struja, voda, kanalizacija) uvijek riješena kod građevinskog zemljišta?

Nije - i to je jedan od najvećih rizika pri kupnji terena. Priključenost na vodovod i kanalizacijsku mrežu može se unaprijed provjeriti u nadležnim komunalnim poduzećima i iz dokumentacije. Struja je posebna priča.

Nažalost, pisani dokument koji potvrđuje koliko kW je trenutno dostupno na nekoj lokaciji od HEP-a jednostavno ne možete dobiti - barem ne na neformalni upit. HEP vam to neće reći dok ne napravite projekt i sve službeno ne pošaljete na odobrenje. A to je već ozbiljan trošak i rizik koji nitko ne želi snositi prije nego što je siguran da je kupnja uopće isplativa. U praksi, stvarno stanje kapaciteta doznate uglavnom neformalno - ako imate “vezu” u HEP-u.

Naš investitor perojskoh projekta uspio je to riješiti i zakupiti kapacitete unaprijed - ali to nije pravilo, to je iznimka. Uvijek tražite pisanu dokumentaciju za vodu i kanalizaciju, a za struju budite realni: bez projekta, točnog odgovora nema.

Isplati li se napraviti masterplan ako ste vlasnik većeg zemljišta?

Da - i to iz jednog jednostavnog razloga: uređen projekt postiže bolju cijenu. Masterplan koji jasno definira što će nastati na zemljištu - tip gradnje, visine, materijale, infrastrukturu - kupcu daje sigurnost. A sigurnost se plaća. Ako ste vlasnik većeg neizgrađenog zemljišta koje planirate parceli i prodati, masterplan nije trošak - on je investicija koja se izravno vidi u postignutoj cijeni.

Može li se cijepanje parcele i visina gradnje zabraniti ugovorom?

Da - ali samo u situaciji opisanoj u prvom pitanju: kada cijelo zemljište u trenutku prodaje pripada jednom investitoru, tj. vlasniku. Tada je moguće upisati zabranu vidika u zemljišne knjige za svaku parcelu, a međuvlasničkim ugovorom svih budućih vlasnika potpisati sporazum u kojemu su navedena sva ograničenja i interna pravila - visine, tipovi gradnje, broj stambenih jedinica, obveze održavanja. Ako kupujete od privatnog vlasnika koji prodaje samo jednu česticu, takva zaštita ne postoji - i nema je smisla tražiti.

 

Aljoša Vučetić Maris nekretnine — Pula, Istra

Tražite građevinsko zemljište u južnoj Istri s jasnim odgovorima na sva gornja pitanja? Pogledajte trenutno dostupno zemljište u Peroju — uređen projekt, kompletna infrastruktura, masterplan: Građevinsko zemljište Peroj, 1.172 m², 800 m do mora → 

Za sva ostala pitanja, kontaktirajte nas — svaka parcela u našem portfelju dolazi s potpunom dokumentacijom i transparentnim informacijama o projektu.