Absturz des Immobilienmarktes in Istrien um 34 % – Was passiert da und was bedeutet das für Sie?

Autor: Aljoša Vučetić, Maris Immobilien | Datum: Januar 2026 | Lesezeit: 8 Minuten

Seien wir ehrlich – Zahlen lügen nicht. Die offiziellen Angaben der Steuerverwaltung der Republik Kroatien brachten ans Licht, was viele, die in dem Bereich arbeiten, bereits einige Zeit spüren: der Immobilienmarkt in der Gespanschaft Istrien erlebte im Zeitraum von 2023 bis 2025 einen dramatischen Absturz von 34 %. Falls Sie Eigentümer einer Immobilie sind und über einen Verkauf nachdenken, oder auch ein potenzieller Käufer, der auf den richtigen Moment wartet, ist die folgende Analyse genau das, was Sie brauchen.

Amtliche Daten lassen keinen Raum für Zweifel.

Gemäß den neusten amtlichen Daten der Steuerverwaltung der Republik Kroatien zeigt die Anzahl der Immobilienverkäufe in der Gespanschaft Istrien einen klaren und besorgniserregenden Trend. Sehen wir uns also einmal an, was die Zahlen genau zeigen:

Wichtiger Hinweis zu amtlichen Daten:

Die amtlichen Daten der Steuerverwaltung beinhalten ALLE Arten von Immobilien – Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Geschäftsräume, Garagen usw. In unserer detaillierten Analyse fokussieren wir uns ausschließlich auf Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke, denn wir sind der Ansicht, dass diese den realen Marktzustand für die Mehrheit der Käufer und Investoren am besten widerspiegeln.

Amtliche Daten der Steuerverwaltung der Republik Kroatien – Gespanschaft Istrien

 

 

Was sagen diese Zahlen aus?

Das Jahr 2023 stellte mit rekordverdächtigen 14.900 Transaktionen den Höhepunkt auf dem Markt dar. Seitdem sind wir Zeugen eines kontinuierlichen Absturzes – zunächst 21 % im Jahr 2024, dann zusätzliche 16 % im Jahr 2025. Insgesamt fiel die Zahl der Transaktionen von 2023 bis 2025 um 5.096, was eine Reduktion um 34 % bedeutet.

Was ist los mit dem Verkauf in Südistrien?

Um uns ein klareres Bild zu machen, haben wir die Daten der fünf wichtigsten Städte in Südistrien analysiert: Pula, Medulin, Vodnjan, Ližnjan und Fažana. Wir haben uns dabei auf den Zeitraum von 2023 bis 2025 konzentriert und Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke kategorisiert – die Immobilien, die die Gesundheit des Marktes tatsächlich widerspiegeln.

Verkaufstrend in Südistrien nach Halbjahren (5 Städte)

 

2025 – das Jahr des großen Absturzes

Dieses Diagramm sagt mehr aus als tausend Worte. Der Höhepunkt der Aktivitäten ist mit 910 Transaktionen im zweiten Halbjahr 2023 zu erkennen. Bis zum zweiten Halbjahr 2025 fiel diese Zahl auf schlappe 465 Transaktionen ab – eine Reduktion um fast 49 %!

Es ist interessant, dass 2024 im Vergleicht zu 2023 ein leichter Anstieg (+9,4%) zu beobachten ist, was auf einen verzögerten Effekt der wirtschaftlichen Veränderungen hindeutet. 2025 kam es dann jedoch wieder zu einem drastischen Absturz mit einer Abnahme der Aktivitäten von 52,9 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die gute Nachricht? Im zweiten Halbjahr 2025 sehen wir eine leichte Besserung (+35 % im Vergleich zum ersten Halbjahr). Vielleicht sind wir am Tiefpunkt angelangt?

Pula – 285 Millionen Euro Umsatz in drei Jahren

Als größte Stadt in der Region und als die einzige Stadt, deren Daten amtlich bestätigt und im Einklang mit der Steuerverwaltung der Republik Kroatien sind, verdient Pula besondere Aufmerksamkeit. Im Zeitraum von 2023 bis 2025 verzeichnete Pula insgesamt 1.828 verkaufte Immobilien, was unter den fünf analysierten Städten 44,6 % des Marktes ausmacht.

Was aber noch beeindruckender ist – wenn wir uns den Umfang des finanziellen Umsatzes ansehen, gelangen wir zu einer vollkommen neuen Perspektive. Auf Grundlage der durchschnittlichen Marktpreise (Wohnungen ~182.000 €, Häuser ~320.000 €, Grundstücke ~72.000 € pro Verkauf), schätzen wir, dass Pula folgende Gewinne erzielte:

Pula – Umfang des Umsatzes nach Kategorien (Millionen €)

Finanzüberblick Pula (2023 - 2025):

  • Wohnungen: 226,7 Millionen € (79,5 % des gesamten Transaktionsvolumens)
  • Häuser: 21,1 Millionen € (7,5 % des Gesamtvolumens)
  • Grundstücke: 37,2 Millionen € (13 % des Gesamtvolumens)
  • GESAMT: ~285 Millionen € über drei Jahre

Der Höhepunkt des Transaktionsvolumens wurde im zweiten Halbjahr 2024 mit schätzungsweise 71,2 Millionen € erreicht. Bis zum ersten Halbjahr 2025 sank der Umsatz auf 28,6 Millionen € - ein Absturz von fast 60 %. Das zweite Halbjahr 2025 brachte einen erneuten leichten Anstieg auf 32,3 Millionen €, was jedoch nach wie vor weniger als die Hälfte des Markt-Höhepunkts ist.

Warum kommt es zu diesem Absturz?

Nach Betrachtung der Zahlen folgt die logische Frage Warum? Was ist mit dem Markt passiert, der 2023 seinen Höhepunkt erreicht hatte?

Hauptgründe für die Verlangsamung des Marktes:

  • Die Zinssätze sind nicht mehr günstig.

Die Erhöhung der Zinssätze von ca. 3 % auf 3-4 % kann irrelevant erscheinen, für den durchschnittlichen Käufer verringert dies jedoch erheblich die Fähigkeit, einen Kredit aufzunehmen. Noch dazu sind die Banken bezüglich der Genehmigung von Hypothekenkrediten sehr wählerisch geworden.

  • Die Preise haben die Obergrenze erreicht.

Nach Jahren eines kontinuierlichen Wachstums (2020-2024), erreichten die Immobilienpreise Dimensionen, die sich viele einheimische Käufer schlichtweg nicht leisten können.

  • Überwiegen der einheimischen Käufer, die für den persönlichen Gebrauch kaufen

Ein Schlüsselfaktor, der häufig ignoriert wird ist, dass die Mehrheit der Käufer lokale Einwohner sind, die eine Immobilie kaufen, um ihre eigene Wohnsituation zu regeln, nicht ausländische Investoren. Höhere Preise, strengere Kreditbedingungen und eine Gehaltsstagnation sind alles Faktoren, die den Erwerb von Eigentum in Form einer Immobilie erschweren.

  • Wirtschaftliche Ungewissheit

Die globale Inflation und weitere wirtschaftliche Entwicklungen haben sich negativ auf das Vertrauen der Käufer ausgewirkt. Die Menschen sind vorsichtiger bei der Aufnahme finanzieller Verpflichtungen.

Was bedeutet das für Sie? Praktische Ratschläge

Wenn Sie Käufer sind:

Jetzt ist die Zeit für Verhandlungen. Nach zwei Jahren der Abnahme von Aktivitäten sind die Verkäufer realistischer und stehen Preisverhandlungen offener gegenüber. Der Markt ist kein Verkäufermarkt mehr, wie er es 2023 und Anfang 2024 war.

  • Seien Sie geduldig: Nehmen Sie nicht vorschnell das erstbeste Angebot an. Es gibt jetzt mehr Wahlmöglichkeiten als in der Zeit des „heißen“ Marktes.
  • Recherchieren Sie genau: Fordern Sie amtliche Gutachten an und verlassen Sie sich nicht nur auf die geforderten Preise. Lesen Sie unseren ganzen Ratgeber für Käufer, der alle Schritte von der Besichtigung der Immobilie bis zur Eintragung des Eigentums umfasst.
  • Fokussieren Sie sich auf Qualität: Auf einem Markt dieser Art findet man leichter hochwertige Immobilien zu realistischen Preisen.
  • Bereiten Sie Ihre Finanzierung vor: Obwohl die Zinssätze 3-4 % betragen, sind die Bedingungen zur Genehmigung eines Kredits strenger. Sie brauchen solides Kapital und stabiles Einkommen. Sollten Sie ein Käufer aus dem Ausland oder ein kroatischer Käufer sein, der im Ausland lebt, sehen Sie sich unseren Ratgeber zu Hypothekenkrediten für Käufer aus dem Ausland an .
  • Denken Sie über kleinere Immobilien nach: Wohnungen zwischen 40 und 60 m² und kleinere Häuser bieten das beste Kosten-Qualitäts-Verhältnis.

Wenn Sie Verkäufer sind:

Realismus ist der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Die Zeit des schnellen Verkaufs zu übertriebenen Preisen ist vorbei. Der Markt erfordert 2026 einen anderen Ansatz.

  • Eine gute Beurteilung ist entscheidend: Engagieren Sie einen öffentlich bestellten Gutachter. Überteuerte Immobilien bleiben monatelang auf dem Markt.
  • Prüfen Sie Ihre Dokumente: Bevor Sie Ihre Immobilie anbieten, prüfen Sie, ob Sie über eine gültige Nutzungsgenehmigung  verfügen oder beginnen Sie mit deren Erwirkung. Ohne sie genehmigen die Banken dem Käufer keine Finanzierung.
  • Analysieren Sie die Konkurrenz: Sehen Sie sich an, was aktuell in Ihrer Straße und der Umgebung angeboten wird. Wer sind Ihre Konkurrenten? Wie ähnlich sind die Immobilien Ihrer eigenen und zu welchen Preisen werden sie angeboten?
  • Seien Sie bereit zu Verhandlungen: Flexibilität beschleunigt den Verkauf.
  • Marketing ist nach der Beurteilung entscheidend: Eine professionelle Fotografie, ein Video, virtuelle Besichtigungen und Grundrisse sind inzwischen Standard. Das ist aber nicht alles – eine bezahlte Anzeige ist kein Luxus, sondern unerlässlich. Ohne Sichtbarkeit kein Verkauf.
  • Beobachten Sie und analysieren Sie die Wirkung: Beobachten Sie Ihre Anzeigen, Anrufe und Anfragen. Wenn Sie innerhalb von 2-3 Wochen keine Reaktion erhalten, zögern Sie nicht – reagieren Sie schnell und passen Sie den Preis oder die Marketingstrategie an.
  • Denken Sie daran: Der Verkauf einer Immobilie ist kein Versprechen, sondern ein aktiver Prozess. Dieser erfordert Ihr Engagement und die Bereitschaft zur Anpassung.
  • Den gesamten Prozess verstehen: Setzt der Käufer eine Hypothek ein, machen Sie sich mit dem Vorgang der Kreditgenehmigung und erwarteten Zeitrahmen  vertraut. Der gesamte Prozess dauert üblicherweise 45 bis 60 Tage ab Kreditgenehmigung.
  • Der Zeitraum ist wichtig: Das zweite Halbjahr ist üblicherweise geschäftiger.

Wenn Sie Investor sind:

Die langfristigen Aussichten sind nach wie vor positiv. Die derzeitige Marktkorrektur stellt eine Gelegenheit für strategische Acquisition dar.

  • Pula als sichere Wahl: Als regionales Zentrum bietet Pula die stärksten langfristigen Aussichten.
  • Baugrundstück mit Genehmigungen: Bauen kann bei den aktuellen Baukosten profitabel sein.
  • Kleinere Wohnungen in touristischer Lage: Stabile Nachfrage nach Anmietung und geringere Einstiegspreise. Planen Sie die kurzfristige Vermietung? Sehen Sie sich unseren Ratgeber zur Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern an, einschließlich der Vorschriften aus dem Jahr 2026.
  • Entwicklung kleinerer Einfamilienhäuser: In Pula und Umgebung ist die Konkurrenz im Bereich kleiner, hochwertiger Einfamilienhäuser (100-150 m²) nicht groß. Es besteht Nachfrage auf dem Markt, das Angebot ist jedoch nach wie vor begrenzt. Denken Sie ernsthaft über diese Option nach oder sehen Sie sich unser aktuelles Angebot der zum Verkauf stehenden Häuser in Istrien an.
  • Vermeiden Sie überbewertete Immobilien: Es ist besser, auf eine Preisanpassung zu warten, als zum Höchstpreis zu kaufen.

Schlussfolgerung: Der Markt passt sich an die neue Realität an.

Der Absturz von 34 % in der Gespanschaft Istrien ist kein Grund zur Panik, sondern eine natürliche Anpassung nach Jahren der Überhitzung. 2023 war ein goldenes Jahr, das sich so schnell nicht wiederholen wird, das bedeutet aber nicht, dass die Immobilien in Istrien ihren Wert oder ihre Attraktivität verloren haben.

Was sich geändert hat, ist die Herangehensweise. Die Ära des erfolgreichen Verkaufs egal zu welchem Preis oder mit welcher Qualität ist vorbei. Käufer verlangen jetzt einen wahren Wert für ihr Geld und Verkäufer müssen in ihren Erwartungen realistischer sein.

Für diejenigen, die – als Verkäufer oder Käufer – mit klarer Strategie, korrekten Angaben und realistischen Erwartungen auf den Markt gehen – kann 2026 ein sehr erfolgreiches Jahr werden. Sie brauchen einen Expertenrat oder eine Beurteilung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns gern für eine kostenlose Beratung.

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Sie möchten tiefer in die Zahlen eintauchen? Wir haben einen vollständigen Bericht mit 8 detaillierten Grafiken, Tabellen und Finanzanalysen für alle Städte in Südistrien erstellt. Dies beinhaltet:

  • Detaillierte Analyse aller fünf Städte
  • Monatliche Preisfluktuation
  • Kategorisierung nach Immobilienarten
  • Durchschnittlicher Transaktionswert
  • Prognose für 2026

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Über den Autor:

Aljoša Vučetić ist Geschäftsführer des Unternehmens Maris Real Estate, eines Maklerbüros spezialisiert auf den Immobilienmarkt in Südistrien. Mit über 20 Jahren Erfahrung bieten Aljoša und sein Team professionelle Beratung zu Kauf, Verkauf und Investitionen in Immobilien in der gesamten Region um Pula herum.

📧 info@maris.hr | 📞 +385 52 501 333 | 🌐 www.maris.hr

Quellen

Steuerverwaltung Kroatien – Amtliche Daten zu Transaktionen in der Gespanschaft Istrien
Datenbank eNekretnine – Daten für die Städte Pula (amtlich bestätigt), Medulin, Vodnjan, Ližnjan und Fažana
Die Analyse umfasst ausschließlich: Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke
Zeitraum: Januar 2023 – Dezember 2025