Immobilienmarkt in Kroatien: Was Kunden wollen, wie man eine Immobilie erwirbt und welche Bewegungen auf dem Markt zu beobachten sind

24/11/2025

Der kroatische Immobilienmarkt ist attraktiv und bietet Raum für hervorragende Investitionen. Von außen scheint sieht er jedoch wie ein kompliziertes Puzzle aus: wachsenden Preisen, speziellen Vorgaben und höheren Erwartungen der Käufer als je zuvor, besonders im Falle von Investoren aus Nicht-EU-Ländern. Es kann also etwas verwirrend sein. Vereinfachen wir die Sache nun etwas.

Im Rahmen der ACAP-Konferenz, die kürzlich in Chicago stattgefunden hat, haben wir darüber gesprochen, was Kunden heute suchen und in welche Richtung sich der kroatische Immobilienmarkt bewegt. Wir haben aber auch über konkrete Themen diskutiert: zu rechtlichen, steuerlichen und hypothekenbezogenen Fragen, zur Rolle der Architektur und des Designs sowie zu den Herausforderungen, denen sich ausländische Investoren häufig stellen müssen. 

An der Diskussionsrunde haben Ante Jakić (Immobilienmakler aus New Yorka), Sandro Užila (Designer aus Istrien), Sanja Bogović Floričić (Steuerfachfrau), Mia Mihovilović (Anwältin) und Aljoša Vučetić, Vertreter unseres Immobilienbüros Maris aus Pula, teilgenommen.

Um alle im Rahmen der Diskussionsrunde vorgestellten Informationen an einer Stelle aufzuführen, haben wir eine Zusammenfassung in Form von Fragen und Antworten erstellt. Im Folgenden finden Sie also:

•    Wichtige Fragen, die im Rahmen der Diskussionsrunde diskutiert wurden 
•    Zusatzfragen aus dem Publikum
•    Konkrete und relevante Antworten unserer Experten

Ziel dieses Blogeintrags ist es, Ihnen klare und praktische Einblicke in die tatsächlichen Geschehnisse auf dem Markt, in die Wünsche der Kunden, zu beachtende rechtliche und steuerliche Details, sowie Ansätze zur Investition in eine Immobilie in Kroatien für Ausländer zu bieten. 

F: Die meisten von uns sehen moderne Häuser, wenn wir nach Kroatien reisen. Können Sie uns etwas mehr zu den Immobilien an der kroatischen Küste und dem Projekt „Steinhaus“ erzählen? 

A: Der Schlüssel zum Erfolg des Projekts „Altes Steinhaus“ liegt in der Nutzung lokaler Materialien (Stein und Terracotta) in Kombination mit einem traditionellen Stil und modernen Details. Dieser Ansatz bietet das, was Käufer immer mehr suchen. Sie wünschen sich Authentizität verwoben mit modernem Komfort. Ziel des Projekts ist es, die Naturschönheiten und Geschichte von Kroatien zu betonen, und das geht nicht über den Bau von standardisierten modernen „grauen Würfeln“, sondern über die Schaffung einzigartiger Häuser inspiriert von Erzählungen und der reichen 

F: Fragen Menschen, die sich im Zusammenhang mit Immobilien in Kroatien an Sie wenden, üblicherweise nach der günstigsten Option oder wünschen sie sich etwas Schönes, kulturell inspirierendes wie Stein und Terracotta? Gründet ihr Interesse auf den Ausgaben oder auf der Kultur?

A: Das hängt vom Ziel des Kunden ab. Will der Kunde die Immobilie schnell verkaufen, könnten wir die günstigste Option suchen. Alle Teilnehmer der Diskussionsrunde sind sich jedoch einig, dass die idealen Kunden Qualität und Einzigartigkeit anstreben. Die Mehrheit baut heute kleinere Häuser, gibt jedoch mehr für schöne Details aus, da die meisten Menschen wissen, dass sich ein einzigartiges, gut durchdachtes Projekt mit überzeugender Geschichte zu bedeutend höherem Preis verkaufen lässt als ein billiges, generisches Gebäude. 

F: Was braucht der kroatische Immobilienmarkt im Sinne von Immobilien? Was sollten die Erben einer Immobilie mit dieser tun? 

A: Der Markt sehnt sich nach Immobilien, die im Geiste der lokalen Umgebung und des kulturellen Erbes erbaut wurden. Erbt eine Person also ein altes Steinhaus, hängt die Entscheidung bezüglich Erneuerung oder Renovierung gänzlich von der Funktionalität und der finanziellen Nachhaltigkeit der Immobilie ab.

Wie auch bei anderen Verkäufen, nicht nur in Bezug auf Immobilien, muss das Design für den Erfolg auf dem Markt der Funktionalität folgen und eine finanziell haltbare Wahl darstellen. Kann das Gebäude also erhalten und restauriert werden, wird die Erhaltung ihres Stils und der Tradition stark empfohlen. 

F: Wenn wir die Zukunftsaussichten berücksichtigen – welche Eigenschaften sollte eine Immobilie haben, wenn jemand den Hausbau oder die Gestaltung eines Hotels in Kroatien plant? 

A: Wenn wir an Luxusimmobilien in Kroatien denken, denken wir sofort an Pool, Sauna und Fitnessstudio. Sehen wir uns aber den langfristigen Wert eine Immobilie an, wird uns schnell klar, dass das wichtigste Element des künftigen Designs in der Flexibilität der Nutzung liegt. Stellen Sie sich die Welt vor, wie Sie vor einem Jahr, vor einem Monat und sogar gestern noch ausgesehen hat – Sie werden merken, dass die Veränderung die einzige Konstante in unserem Leben ist. Unser Zuhause muss daher so gestaltet sein, dass es zu einem sich ständig ändernden Lebensstil, einer sich ändernden Größe der Familie und einer sich weiterentwickelnden Technologie passt. 

Denken Sie immer daran, dass das Wichtigste ist, ein Zuhause zu bauen, nicht nur ein Haus. Mit diesem Grundsatz im Hinterkopf werden Sie mit globalen Käufern, aktuellen Markttrends und dem Gesamtwert der Immobilie auf einer Linie sein. 

F: Erzählen Sie uns mehr zum kroatischen Immobilienmarkt. Gibt es Käufer, wo suchen sie nach Immobilien und woher kommt die Nachfrage? 

A: In Bezug auf Immobilien können wir sagen, dass die Nachfrage hauptsächlich von drei Gruppen potenzieller Käufer getrieben wird: 

• Kroaten, die im Ausland arbeiten und nach Kroatien zurückkehren oder in eine eigene Immobilie investieren möchten 
• Deutsche, Österreicher und Slowenen (ein traditionell großes Käufersegment) 
• Investoren aus den USA, Kanada und Australien (deren Anzahl stetig steigt) 

Diese Käufer suchen vorrangig nach Apartments und Villen mit einem Trend der Investitionen in Grundstücke in der Nähe von größeren Küstenorten wie Split, Rovinj und Pula. 

F: Was bewegt Menschen zum Kauf einer Immobilie in Kroatien? Ist es ihre Verbindung zum Land oder Gründe im Zusammenhang mit Sicherheit und Steuern? 

A: Wir können die Gründe diskutieren und kommen doch immer zur selben Schlussfolgerung: das Gefühl der Sicherheit in Kroatien ist der Hauptmotivator, wenn es um den Immobilienkauf geht. Käufer aus dem Ausland zieht vor allem die Sicherheit und der ruhige Lebensstil, für den Kroatien steht und die tatsächlich auch real sind. Sehen wir uns dann auch die Diaspora an, bestehen auch kulturelle Verbindungen, die einen bedeutenden Faktor ausmachen, gepaart mit der Entscheidung, nach Kroatien zurückzukehren und dort ein Heim zu kaufen. 

F: Was ist die teuerste Immobilie an der kroatischen Küste, die Ihnen in letzter Zeit begegnet ist, insbesondere in Pula und Istrien? 

A: Für bestimmte Luxuswohnungen in beliebten Küstenregionen wie Rovinj und Pula haben die Preise ganze 10.000 EUR pro Quadratmeter (1.072 USD pro Quadratmeter) erreicht.

F: Mit was für einem Verfahren müssen Nicht-EU-Bürger beim Kauf einer Immobilie in Kroatien rechnen? 

Nicht-EU-Bürger benötigen für den Kauf einer Immobilie in Kroatien die Genehmigung des Justizministeriums – dies ist für EU-Bürger nicht erforderlich. Das Verfahren kann in einige Hauptsegmente aufgeteilt werden.

1. Die ersten Schritte umfassen die Auswahl einer Immobilie, die Unterzeichnung eines (vorläufigen) Kaufvertrags sowie die Leistung einer Anzahlung von 10%. Es wird empfohlen, ein Expertenteam zu engagieren, um die Einhaltung des Gesetzes sicherzustellen und die bestmögliche Immobilie zum optimalen Preis zu finden. Damit meinen wir auch das Engagement eines Immobilienmaklers, der den Käufer im gesamten Kaufprozess unterstützt, sowie die Beratung mit einem lokalen Anwalt für eine tiefergehende Analyse und das Vertragsmanagement und mit einem Steuerberater. 

2. Der wichtigste Schritt ist die Einholung der Genehmigung des Justizministeriums. Der Anwalt des Käufers reicht einen formellen Antrag auf Genehmigung ein, der den Kaufvertrag, den Nachweis der Staatsbürgerschaft sowie Verwaltungsbescheinigungen beinhaltet. Dieses Verfahren ist langwierig und dauert üblicherweise 6 bis 12 Monate. 

3. Nach Erhalt der Genehmigung durch das Ministerium, erwarten Sie nur noch ein paar letzte Schritte. Nach Zahlung des Restbetrags lässt der Anwalt den Wechsel des Eigentümers in die Grundbücher eintragen. Der Käufer muss nun nur noch die Umsatzsteuer für die Immobilie zahlen (3% des Marktwerts bzw. MwST für Neubau).

Wir möchten zudem anmerken, dass künftige Änderungen im Zusammenhang mit dem Beitritt zur EU (z. B. Schengen) das Verfahren vereinfachen und eventuell lange Wartezeiten auf die Genehmigung verkürzen können, wenn es sich um Bürger aus Ländern mit Reziprozitätsabkommen handelt. 

Wir haben das Verfahren hier zwar in drei Schritten vereinfacht dargestellt, es umfasst tatsächlich jedoch viele kleinere Schritte, Ereignisse und Eventualitäten, Bürokratie, Vorschriften und andere Bedingungen, die Ausländern unbekannt sind. Es ist daher von größter Bedeutung, lokale Experten zu engagieren, die Käufern helfen können, sich in diesem komplexen Verfahren zurechtzufinden und möglichen Risiken auszuweichen.

F: Kann ein amerikanischer Staatsbürger einen Antrag auf Hypothek in Kroatien stellen? Unterscheidet sich der Prozess vom regulären Vorgehen? 

A: Ein Staatsbürger der USA kann einen Antrag auf Hypothek von einer Bank mit Sitz in Kroatien stellen, muss üblicherweise aber eine wesentliche höhere Anzahlung leisten – ca. 50% des Immobilienwerts, im Vergleich zu den für kroatische Staatsbürger erforderlichen 10%. 
Zudem ist die auf die Immobilie bezogene Dokumentation und der Nachweis des Gehalts in den USA erforderlich. 

F: Ungefähr wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Kroatien?

A: Es gibt zwar keinen fixen Zeitraum für den Verkauf von Immobilien in Kroatien – wir möchten aber darauf hinweisen, dass Immobilien mit überzeugender Geschichte und qualitativ hochwertiger Ausarbeitung häufig gesucht sind. Sie können schneller als Standardimmobilien verkauft werden und erzielen wesentlich höhere Preise. Der Verkauf von Investitionsimmobilien dauert häufig mindestens zwei Jahre. 

F: Gelten in Kroatien viele Steuern? Woran sollte man beim Kauf, Verkauf oder Erwerb einer Immobilie denken? 

A: Jegliches Einkommen durch Vermietung wird versteuert. Das gilt auch dann, wenn sich Ihr Wohnort nicht in Kroatien befindet. Für Staatsbürger der USA liegt die Komplexität darin, dass amerikanische und kroatische Steuergesetze bedacht werden müssen. Sie müssen die Einkünfte aus Kroatien in den USA melden, erhalten aber einen Steuerkredit für die Steuern, die Sie in Kroatien zahlen. So wird eine Doppelbesteuerung vermieden. Zudem kommt der amerikanische Steuererlass bei Amortisation (Abzüge von den Ausgaben für die Immobilie) zum Tragen. Die gute Nachricht ist, dass in Kürze ein formelles Doppelbesteuerungsabkommen erwartet wird, das diese finanziellen Arrangements zusätzlich klären wird. 

F: Wie sollte man in Kroatien bezüglich der Struktur vorgehen, wenn man an amerikanische Rechtsformen (LLC) gewöhnt ist und den Bau eines Hotels oder einer Villa plant? 

A: Das Geschäft in Form der Vermietung eines Hotels oder einer Villa sollte wie ein kroatisches Unternehmen (d.o.o.) strukturiert sein. So wird eine klarere Struktur für Geschäftstätigkeiten, Verkauf und Besteuerung geschaffen, insbesondere, wenn ein mit der amerikanischen LLC vergleichbares Modell angestrebt wird.

F: Was für eine Versicherung benötigen Sie für den Fall, dass Sie in eigenem Namen eine Immobilie in Kroatien kaufen und jemand auf Ihrem Grundstück fällt und sich verletzt? 

A: Das amerikanische System nutzt zwar die LLC für die Haftpflichtversicherung, in Kroatien ist dies aber nicht üblich. Sie benötigen eine entsprechende Haftpflichtversicherung, um sich vor unvorhergesehenen Unfällen auf Ihrem Grundstück zu schützen. Es ist von ungemeiner Wichtigkeit, sich von lokalen Versicherungsvertretern beraten zu lassen, da sich die Regeln und Vorschriften in Bezug auf die Immobilienversicherung in Kroatien wesentlich von denen in den USA unterscheiden. 

F: Gehen die Kroaten in Richtung der begünstigtenkontrollierten Trusts?

A: Obwohl Trusts immer häufiger diskutiert werden, erkennt das kroatische Rechtssystem derzeit das amerikanische Trust-Gesetz nicht vollständig an. Eigentum muss sich in den Händen eines Individuums oder eines Unternehmens befinden und kann nicht Eigentum des amerikanischen Trusts sein. 

F: Sollte ein Käufer für jeden Schritt des Kaufprozesses einen Experten für den kroatischen Immobilienmarkt engagieren? 

A: Ja. Wie bereits erwähnt, empfehlen wir das Engagement eines Experten für jeden Schritt des Prozesses, um sich bei den Komplexitäten des kroatischen Rechts zurechtzufinden. Das umfasst auch das Engagement eines Immobilienmaklers, eines lokalen Anwalts und eines Steuerberaters. Es ist dabei jedoch wichtig, weise zu wählen und zuverlässige Fachleute zu finden, die über viel Erfahrung mit solchen Verfahren verfügen. Jeder Kaufprozess ist anders und weist neben der Standardpraxis auch Eigenheiten auf. 

Abschließende Gedanken – wir sehen uns in Seattle?

Der kroatische Immobilienmarkt ist nicht einfach nur noch ein Markt auf der Landkarte – er ist ein Ort, an dem Sicherheit, Lebensstil, Tradition und kluge Investition in wunderschöner Umgebung aufeinandertreffen. Wenn es einen entscheidenden Gedanken dieser Diskussionsrunde gibt, dann ist das folgender: Kaufen Sie nicht einfach ein Haus in Kroatien – schaffen Sie sich mit einer langfristigen Strategie ein Zuhause, das Ihrem Leben, Ihrer Familie und Ihren Zielen entspricht. 

Bei Käufern aus dem Ausland, besonders denjenigen aus den USA, Kanada oder Australien, hängt der Erfolg in Kroatien üblicherweise von drei Faktoren ab:

• Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen lokalen Team (Makler, Anwalt, Steuerberater, Architekt/Designer) 
• Respekt gegenüber der lokalen Umgebung und Kultur in jedem Projekt 
• Verständnis für die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Gegebenheiten vor Unterzeichnung von Verträgen 

Sollten Sie über die Investition in eine Immobilie in Kroatien nachdenken, wenden Sie sich gerne an unseren Aljoša und den Rest unseres Teams im Immobilienbüro Maris in Pula – wir unterstützen Sie gern im Prozess und dabei, die perfekte Immobilie für Sie zu finden. 
Unser Gespräch endet aber nicht hier.
 
Wir freuen uns auf die Fortsetzung auf der 10. ACAP-Konferenz in Seattle, die vom 2. bis 4. Oktober 2026 stattfindet. Aljoša wird da sein und freut sich, Sie persönlich kennenzulernen – mit ihm können Sie sich weiter über den kroatischen Immobilienmarkt unterhalten, wie dieser sich entwickelt und wie Sie ein Teil von ihm werden können.