Građevinska dozvola: Kako je ishoditi, na što paziti i kada vam ne treba
Kupnja zemljišta i planiranje gradnje kuće ili zgrade veliki je korak u životu. Da bi se taj san pretvorio u stvarnost, potrebno je proći kroz kompleksan proces birokracije, a jedna od najvažnijih faza tog procesa je ishođenje građevinske dozvole. Građevinska dozvola je ključni dokument koji legalizira vaš projekt, što znači da radovi mogu krenuti tek nakon što ste dozvolu ishodili. Zanimaju li vas ključne informacije o samoj proceduri, zakonski uvjeti, ali i pokoji koristan savjet nas koji plivamo u ovom području jednako dobro kao riba u moru, na pravom ste mjestu. Slijedi detaljni vodič kroz koji ćemo odgovoriti na vaša najčešća pitanja.
Ishođenje građevinske dozvole u 5 koraka
Postupak za dobivanje građevinske dozvole u Hrvatskoj je dosta jednostavan. Sve se radi elektronički, preko sustava koji se zove eDozvola. Taj sustav vam omogućuje da predate sve papire online i pratite u kojoj je fazi vaš zahtjev, što cijeli proces čini bržim i lakšim. Za izdavanje dozvole zaduženi su gradski ili županijski uredi za graditeljstvo i prostorno uređenje, ovisno o lokaciji zemljišta.
Slijedi osnovnih pet koraka:
- Glavni projekt: Prije nego što uopće zatražite dozvolu, trebate imati glavni projekt. To je zapravo detaljan plan vaše buduće kuće ili zgrade. Taj plan mora napraviti ovlašteni arhitekt ili inženjer i mora sadržavati sve nacrte – arhitektonske, građevinske, ali i nacrte za instalacije poput struje, vode, i grijanja. Projekt mora biti usklađen s pravilima koja vrijede za to područje.
- Podnošenje zahtjeva: Kada imate projekt, slijedi predaja zahtjeva. To se, kao što smo već rekli, radi elektronički preko sustava eDozvola. Uz sam zahtjev, trebate priložiti glavni projekt u digitalnom obliku, dokaz da ste vlasnik zemljišta ili da imate pravo gradnje na njemu (recimo, izvadak iz zemljišne knjige) i, ako je potrebno, pismenu suglasnost suvlasnika.
- Provjera projekta i uvjeta: Zatim kreće provjera projekta. Nadležni ured će provjeriti je li sva dokumentacija potpuna i je li vaš projekt u skladu s prostornim planom, ali i s drugim uvjetima, kao što su uvjeti za priključke na struju, kanalizaciju ili vodu. U ovoj fazi se prikupljaju i potvrde javnopravnih tijela. I tu sve institucije redovito odgovore, osim HEP-a, koji nažalost ne daje direktan odgovor imate li tu mogućnost ili ne.
- Izdavanje i pravomoćnost dozvole: Kada je sve u redu, dobivate građevinsku dozvolu. Dozvola odmah postaje izvršna, a nakon što prođe određeno vrijeme bez žalbi, postaje i pravomoćna. Tek tada možete početi s radovima. Vezano za ovu točku, još jedna korisna informacija za vas kako biste se što bolje mogli financijski pripremiti. U roku od 30 dana od dobivanja građevinske dozvole poslat će vam račun za komunalni doprinost općini.
- Prijava početka gradnje: Na kraju, ne zaboravite prijaviti početak radova. Osam dana prije nego što majstori dođu na gradilište, morate elektronički prijaviti početak gradnje, također preko sustava eDozvola.
Kupnja građevinskog zemljišta: Na što paziti prije nego što kažete "da"
Nama iskustvo govori kako je upravo odabir pravog zemljišta temelj uspješnog projekta. Zato savjetujemo prije kupnje građevinskog zemljišta obavezno provjeriti nekoliko ključnih stavki koje smo također popisali u nastavku.
- Vlasništvo i tereti: Da biste bili sigurni da kupujete "čisto" zemljište, obavezno provjerite zemljišne knjige. Tamo ćete vidjeti tko je pravi vlasnik i, što je jednako važno, postoje li upisane hipoteke, služnosti (npr. pravo prolaza susjeda preko vašeg zemljišta) ili drugi tereti koji bi mogli ugroziti vaš projekt. To je ključno kako bi se spriječile neugodnosti i skriveni problemi u budućnosti.
- Status zemljišta: Prije kupnje zemljišta obavezno provjerite prostorni plan grada ili općine. Taj dokument je ključan jer vam govori smijete li uopće graditi na toj lokaciji i pod kojim uvjetima, poput maksimalne visine i broja etaža. Na taj način odmah znate što možete očekivati i izbjegavate neugodna iznenađenja.
- Infrastruktura: Prije nego što donesete konačnu odluku, provjerite jesu li na zemljištu dostupni svi ključni priključci. Provjerite ima li u blizini struja, voda, plin i kanalizacija, te je li osiguran dobar pristup cesti. Cijena i opseg radova za dovođenje tih priključaka do vašeg zemljišta mogu biti jako visoki i značajno utjecati na konačni trošak gradnje, stoga je to pametno provjeriti na vrijeme.
Ako ste u potrazi za kvalitetnim građevinskim zemljištem, možete se javiti i Maris nekretninama. U našoj ponudi pronaći ćete samo provjerena zemljišta s urednom dokumentacijom, što je ključno za brži i sigurniji početak gradnje. Pozivamo vas da istražite našu bogatu ponudu građevinskih zemljišta i pronađite savršenu lokaciju za svoj budući dom.
Do koliko kvadrata ne treba građevinska dozvola?
Iako se za većinu objekata građevinska dozvola mora ishoditi, jeste li znali da postoje iznimke regulirane Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima? To znači da neke građevine ne zahtijevaju građevinsku dozvolu. Ipak, za neke od njih mora se izraditi glavni projekt i/ili prijaviti početak radova. Hajdemo vidjeti detalje.
Bez građevinske dozvole, a bez glavnog projekta mogu se graditi:
- Vrtne sjenice i nadstrešnice do 20 m² tlocrtne površine.
- Terase uz zgradu u razini terena, tlocrtne površine do 20 m².
- Ograde visine do 2,2 metra mjereno od najnižeg dijela.
- Manje poljoprivredne građevine, spremnici za komunalni otpad itd.
Bez građevinske dozvole, ali uz obaveznu izradu glavnog projekta mogu se graditi:
- Pomoćne zgrade na građevnoj čestici postojeće (zakonite) zgrade, tlocrtne površine do 50 m².
- Bazen tlocrtne površine do 100 m² ukopan u tlo.
- Ograde visine veće od 2,2 metra.
Važno je napomenuti da se sve ove građevine moraju graditi u skladu s prostornim planom i drugim propisima. Prije početka radova, investitor je dužan prijaviti početak gradnje nadležnom tijelu.
Izmjene Zakona o gradnji: Novosti za sve koji planiraju gradnju u 2025.
Početkom 2025. godine stupile su na snagu izmjene i dopune Zakona o gradnji s ciljem pojednostavljivanja i ubrzavanja procesa. Jedna od većih promjena je to što se sad olakšava procedura za neke vrste zgrada.
Prema novim izmjenama, sad je lakše dobiti dozvolu za manje projekte. Primjerice, zgrade s najviše dva stana koje imaju do 400 četvornih metara te poljoprivredne zgrade do 600 četvornih metara spadaju u posebnu, jednostavniju kategoriju. Uz to, prijava početka radova sada je obavezna isključivo online. Nove izmjene i dopune Zakona o gradnji također jasnije objašnjavaju tko ima pravo gradnje i kako prilagoditi projekte napravljene u inozemstvu.
Kada sve zbrojimo i oduzmemo, poruka za kraj bila bi ova. Ishođenje građevinske dozvole je ključan dio svakog projekta. Iako se na prvu može činiti komplicirano, korištenje sustava eDozvola uvelike olakšava cijeli proces. Važno je biti strpljiv, birati pravo zemljište i raditi s provjerenim stručnjacima. Na taj način, vaša gradnja može proći bez problema i na potpuno legalan način.