Baugenehmigung: Wie wird sie erwirkt, auf was ist zu achten und wann ist sie überflüssig

Der Kauf eines Grundstücks und die Planung des Baus eines Ein- oder Mehrfamilienhauses ist ein großer Schritt im Leben. Zur Realisierung dieses Traums müssen Sie einen komplexen Bürokratieprozess hinter sich bringen. Eine der wichtigsten Phasen dieses Prozesses ist die Erwirkung einer Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ist ein entscheidendes Dokument, das Ihr Vorhaben legalisiert. Das bedeutet, dass die Arbeiten erst nach Erwirkung der Genehmigung begonnen werden können. Falls Sie mehr über den Vorgang selbst und die gesetzlichen Bedingungen erfahren und dazu noch den ein oder anderen nützlichen Ratschlag von uns erhalten möchten, die wir diesen Bereich kennen wie unsere Westentasche, dann sind Sie hier richtig. Im Folgenden finden Sie einen detaillierten Ratgeber, im Rahmen dessen wir die häufigsten Fragen unserer Kunden beantworten werden.   

Erwirkung der Baugenehmigung in 5 Schritten 

Der Vorgang zur Erwirkung der Baugenehmigung ist in Kroatien relativ simpel. Alle Schritte erfolgen auf elektronischem Wege über das System eDozvola . Dieses System ermöglicht Ihnen die Einreichung aller Dokumente online sowie die Prüfung, in welcher Phase sich Ihr Antrag befindet. Das macht den gesamten Prozess schneller und einfacher. Für die Ausstellung der Genehmigung sind, in Abhängigkeit von der Lage des Grundstücks, die städtischen oder regionalen Bau- und Raumplanungsbehörden zuständig. 

Es folgen die fünf grundlegenden Schritte:

  • Entwurf: Vor Beantragung der Genehmigung benötigen Sie einen Entwurf. Dieser stellt eigentlich einen detaillierten Plan Ihres künftigen Ein- oder Mehrfamilienhauses dar. Dieser Plan muss von einem zugelassenen Architekten oder Ingenieur angefertigt werden und alle Entwurfspläne enthalten – architektonische, bauliche, aber auch Pläne in Bezug auf die Anschlüsse für Strom, Wasser und Heizung. Der Entwurf muss mit den für das entsprechende Gebiet geltenden Richtlinien übereinstimmen.
  • Antragsstellung: Wenn Ihr Entwurf steht, folgt die Einreichung des Antrags. Diese erfolgt, wie bereits erwähnt, über das System eDozvola. Dem Antrag sind der Entwurf in Digitalformat, der Nachweis, dass Sie Eigentümer des Grundstücks sowie zu dessen Bebauung berechtigt sind (zum Beispiel ein Grundbuchauszug) und, falls erforderlich, das schriftliche Einverständnis des Miteigentümers beizufügen.
  • Prüfung des Entwurfs und der Bedingungen: Im Anschluss beginnt die Entwurfsprüfung. Die zuständige Behörde prüft, ob die Unterlagen vollständig sind und ob Ihr Entwurf mit dem Raumordnungsplan übereinstimmt, aber auch, ob andere Bedingungen erfüllt sind, zum Beispiel bezüglich der Strom-, Abwasser- oder Wasseranschlüsse. In dieser Phase werden auch die Bescheide öffentlich-rechtlicher Behörden eingeholt. Alle Einrichtungen antworten hierbei problemlos, außer dem HEP (Energieversorgungsunternehmen), das leider keine direkte Auskunft erteilt, ob bei Ihnen die Möglichkeit eines Anschlusses besteht oder nicht.
  • Erteilung und Gültigkeit der Genehmigung: Falls alles in Ordnung ist, erhalten Sie eine Baugenehmigung. Die Wirksamkeit der Genehmigung tritt sofort ein. Nach Verstreichen eines bestimmten Zeitraums ohne, dass Einspruch eingelegt wird, wird die Genehmigung rechtskräftig. Erst dann können Sie mit den Arbeiten beginnen. Im Zusammenhang mit diesem Punkt gibt es noch eine Information, die Ihnen helfen könnte, sich in finanzieller Hinsicht so gut wie möglich vorzubereiten. Innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Baugenehmigung wird bei Ihnen eine Rechnung zu Kommunalabgaben eingehen. 
  • Meldung des Beginns der Bauarbeiten: Vergessen Sie am Ende nicht, den Beginn der Bauarbeiten zu melden. Der Beginn der Bauarbeiten muss acht Tage vor Ankunft der Bauarbeiter auf der Baustelle elektronisch über das System eDozvola gemeldet werden. 

Kauf eines Baugrundstücks: Worauf Sie achten sollten, bevor Sie „Ja“ sagen 

Aus Erfahrung wissen wir, dass gerade die Auswahl des richtigen Grundstücks die Grundlage für ein erfolgreiches Projekt ist. Wir raten Ihnen daher, vor dem Kauf eines Baugrundstücks unbedingt ein paar Schlüsselfaktoren zu prüfen, die wir im Folgenden aufgeführt haben.

  • Eigentum und Lasten: Um sicher zu sein, dass Sie ein „sauberes“ Grundstück kaufen, prüfen Sie unbedingt die Grundbücher. Hier finden Sie die Informationen, wer der eigentliche Eigentümer ist und, was genauso wichtig ist, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten (z. B. das Recht des Nachbarn, das Grundstück als Durchgang zu nutzen) oder andere Lasten bestehen, die Ihr Projekt beeinträchtigen könnten. Dies ist von entscheidender Wichtigkeit, um künftige Unannehmlichkeiten und versteckte Probleme zu verhindern.
  • Status des Grundstücks: Prüfen Sie vor dem Kauf des Grundstücks unbedingt den Raumordnungsplan der Stadt oder Gemeinde. Dieses Dokument ist entscheidend, da Sie hier erfahren, ob Sie an der entsprechenden Stelle überhaupt bauen dürfen und unter welchen Bedingungen, wie maximale Höhe und Anzahl der Stockwerke. Auf diese Art wissen Sie sofort, was Sie erwartet, und können unangenehme Überraschungen vermeiden. 
  • Leitungen: Bevor Sie Ihre endgültige Entscheidung treffen, prüfen Sie, ob auf dem Grundstück alle wichtigen Anschlüsse vorhanden sind. Sehen Sie nach, ob in der Nähe Strom, Wasser, Gas und Kanalisation verfügbar sind und ob eine gute Straßenanbindung gegeben ist. Preis und Umfang der Arbeiten, die zur Verlegung dieser Leitungen bis zu Ihrem Grundstück nötig sind, können sehr hoch sein und die finalen Ausgaben für den Bau signifikant beeinflussen. Es ist daher ratsam, dies rechtzeitig zu prüfen. 

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Bis zu welcher Quadratmeterzahl ist keine Baugenehmigung erforderlich?

Die Erwirkung einer Baugenehmigung ist für die Mehrheit der Objekte unerlässlich. Wussten Sie aber, dass es Ausnahmen gibt, die von der Verordnung über einfache Gebäude und Arbeiten geregelt werden? Das bedeutet, dass manche Bauten keine Baugenehmigung erforderlich machen. Für manche davon müssen jedoch trotzdem der Entwurf vorgelegt und/oder der Beginn der Bauarbeiten gemeldet werden. Sehen wir uns das genauer an.

Ohne Baugenehmigung und ohne Entwurf kann Folgendes gebaut werden:

  • Pavillons und Überdachungen bis 20 m² Grundfläche.
  • Terrassen am Haus und auf Ebene des Grundstücks mit einer Grundfläche von bis zu 20 m².
  • Zäune in Höhe von 2,2 Metern, gemessen vom niedrigsten Abschnitt 
  • Kleinere Landwirtschaftsobjekte, Abstellräume für Haushaltsabfälle usw.

Ohne Baugenehmigung, aber mit verpflichtender Einreichung eines Entwurfs kann Folgendes gebaut werden:

  • Nebengebäude auf der Baueinheit des bestehenden (legalen) Gebäudes mit einer Grundfläche von bis zu 50 m².
  • Pool mit einer Grundfläche von bis zu 100 m², in den Boden eingelassen 
  • Zäune mit einer Höhe von über 2,2 Metern.

Es ist wichtig, anzumerken, dass all diese Bauten im Einklang mit dem Raumordnungsplan und anderen Vorschriften errichtet werden müssen. Vor Beginn der Arbeiten ist der Investor verpflichtet, dies der zuständigen Behörde zu melden. 

Änderungen des Baugesetzes: Neuerungen für alle, die 2025 bauen wollen

Zu Beginn des Jahres 2025 sind Änderungen und Ergänzungen des Baugesetzes in Kraft getreten . Ziel dabei war die Vereinfachung und Beschleunigung des Prozesses. Eine der größeren Änderungen besteht darin, dass der Vorgang nun für einige Gebäudearten erleichtert wird. 

Dank den neuen Änderungen ist es nun einfacher, die Genehmigung für den Bau kleinerer Projekte zu erhalten. Gebäude mit maximal zwei Wohnungen und einer Fläche von bis zu 400 m2 und Landwirtschaftsobjekte von bis zu 600 m2 gehören zum Beispiel zu dieser vereinfachten Kategorie. Außerdem ist die Meldung des Beginns der Arbeiten jetzt nur noch online erforderlich. Die neuen Änderungen und Ergänzungen des Baugesetzes machen nun auch klarer, wer das Recht hat zu bauen und wie im Ausland angefertigte Entwürfe angepasst werden können. 

Nach detaillierter Abwägung wäre die Botschaft am Ende folgende: Die Erwirkung einer Baugenehmigung ist der entscheidende Teil jedes Bauvorhabens. Obwohl es zunächst vielleicht kompliziert scheint, erleichtert die Nutzung des Systems eDozvola den ganzen Prozess um ein Vielfaches. Es ist wichtig, Geduld zu haben, das richtige Grundstück auszuwählen und mit bewährten Experten zusammenzuarbeiten. So wird Ihr Bauprojekt problemlos und vollkommen legal abgeschlossen.